POUVOIR JUDICIAIRE
C/20066/2016 ACJC/475/2017
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
du LUNDI 24 AVRIL 2017
Entre
Monsieur A______, appelant d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 7 décembre 2016, comparant par Me Daniel KINZER, avocat, rue Bovy-Lysberg 2, case postale 5824, 1211 Genève 11, en l'étude duquel il fait élection de domicile,
et
Monsieur B______, domicilié ______ (GE), intimé, Monsieur C______, domicilié c/o Monsieur ______, ______ (GE), autre intimé, comparant tous deux par Me Mike HORNUNG, avocat, place du Bourg-de-Four 9, 1204 Genève, en l'étude duquel ils font élection de domicile.
EN FAIT
A. Par jugement JTBL/1171/2016 du 7 décembre 2016, expédié pour notification aux parties le 13 décembre suivant, le Tribunal des baux et loyers a, statuant par voie de procédure sommaire, déclaré irrecevable la requête de A______ du 17 octobre 2016 formée à l'encontre de C______ et B______ (ch. 1 du dispositif), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 2) et dit que la procédure était gratuite (ch. 3).
En substance, le Tribunal a retenu que la situation de fait n'était pas suffisamment claire pour que la protection des cas clairs soit accordée au bailleur, celui-ci n'ayant versé à la procédure que des mises en demeure et des courriers de résiliation non signés, dits courriers faisant pour le surplus référence à des formulaires officiels de résiliation non produits. La requête devait par conséquent être déclarée irrecevable.
B. a. Par acte expédié le 26 décembre 2016 au greffe de la Cour de justice, A______ a formé appel de ce jugement, sollicitant son annulation. Il a conclu à ce que la Cour condamne C______ et B______, ainsi que tout autre occupant ou tout tiers, à évacuer les locaux sis ______ et à ce qu'il soit autorisé à faire appel à la force publique afin qu'il soit procédé à l'évacuation des locataires.
A______ a fait valoir que les locataires n'ayant pas allégué que les avis comminatoires n'étaient pas signés, le Tribunal devait retenir que lesdites mises en demeure portaient sa signature. Même si elles n'avaient pas été signées, les locataires commettraient un abus de droit à se prévaloir de ce vice de forme. De plus, les avis comminatoires avaient été produits par les locataires dans une procédure parallèle pendante entre les mêmes parties, de sorte que les faits et pièces de ladite procédure étaient notoires. Les premiers juges auraient dû, enfin, en raison de la maxime inquisitoire applicable au cas d'espèce, l'interpeller sur ces points, avant de rendre leur décision.
Il a produit de nouvelles pièces.
b. Par réponse du 20 janvier 2017, C______ et B______ ont conclu à l'irrecevabilité de l'appel, et, au fond, au rejet de celui-ci.
Les pièces nouvellement produites étaient irrecevables et entraînaient l'irrecevabilité de l'appel. Le Tribunal avait, à bon droit, retenu que la situation n'était pas claire, les avis de résiliation n'ayant pas été versés à la procédure.
c. Dans sa réplique du 2 février 2017, A______ a persisté dans ses conclusions.
d. C______ et B______ n'ont pas fait usage de leur droit de dupliquer, les parties ont été avisées par plis du greffe du 21 février 2017 de ce que la cause était gardée à juger.
C. Les faits pertinents suivants résultent de la procédure de première instance :
a. Par contrat du 22 janvier 2009, A______ et D______ ont remis à ferme à C______ une arcade d'une surface d'environ 35 m2 située au rez-de-chaussée de l'immeuble sis , abritant l'établissement public à l'enseigne "".
Le bail à ferme a été conclu pour une durée de cinq ans et trois mois et demi, soit du 15 février 2009 au 31 mai 2014, et s'est depuis lors renouvelé d'année en année.
Le fermage annuel, charges comprises, a été fixé à 66'528 fr., comprenant 12'528 fr. de loyer et 54'000 fr. de gérance, représentant respectivement 1'044 fr. et 4'500 fr. mensuellement.
b. Par avenants nos 2 et 3 des 15 octobre 2015, A______ est devenu seul bailleur et B______ colocataire, aux côtés de C______, dès le 1er octobre 2015. En raison de modifications intervenues dans le contrat de bail principal liant E______ à A______, les parties sont convenues de ce que le bail portait dorénavant sur deux arcades de 35 m2 chacune, le fermage annuel étant ainsi fixé à 104'664 fr., comprenant 27'708 fr. de loyers, charges comprises, 75'000 fr. de gérance et 1'956 fr. d'acomptes pour charges. Le fermage mensuel total était dès lors de 8'722 fr.
L'échéance du contrat a été fixée au 30 avril 2020. La garantie de loyer a été augmentée de 7'000 fr.
Les parties ont également prévu qu'entre le 1er août et le 1er octobre 2015, le loyer de l'arcade supplémentaire (rue ______), de 1'265 fr. par mois, était pris en charge pour moitié par le bailleur et pour l'autre moitié par les locataires.
c. Par courrier du 7 mars 2016, le bailleur a indiqué aux locataires qu'ils restaient lui devoir le montant de 18'000 fr. au 5 mars 2016. Il a également requis que l'augmentation de la garantie soit effectuée.
Le 5 avril 2016, le bailleur a mis en demeure les locataires de lui verser, sous dix jours, la somme de 26'722 fr., sous menace de résiliation du bail, et rappelé que la garantie de loyer devait être augmentée de 7'000 fr.
Par pli du 20 avril 2016, le bailleur a notamment pris acte du versement de 2'000 fr. et sollicité des locataires l'établissement d'un plan de désintéressement en vue de résorber la dette de 24'722 fr.
Par nouvelle mise en demeure du 18 mai 2016, le bailleur a requis le paiement de la somme de 33'444 fr. sous soixante jours, ainsi que l'augmentation de la garantie, sous menace de résiliation du bail.
d. Considérant que le montant susmentionné n'avait pas été intégralement versé dans le délai fixé, le bailleur a, par courriers recommandés des 27 juillet 2016, résilié le contrat pour le 31 août 2016. Il indiquait que la formule officielle destinée à chaque locataire était jointe à ses plis.
e. Par requête déposée le 17 octobre 2016 au Tribunal, le bailleur a sollicité l'évacuation des locataires des locaux, requête assortie de mesures d'exécution du jugement d'évacuation, par la procédure de cas clair.
A l'appui de sa demande, il a produit, outre les copies du contrat de bail à ferme et des deux avenants, des courriers et mises en demeure adressés aux locataires. Celles-ci ne portent pas la signature du bailleur. Les avis officiels de résiliation n'ont pas été versés à la procédure.
f. A l'audience de débats du Tribunal du 7 décembre 2016, le bailleur a persisté dans ses conclusions. Il a indiqué que le montant dû s'élevait à 89'026 fr.
Pour leur part, les locataires ont conclu à l'irrecevabilité de la requête, faute de cas clair. Les pièces versées à la procédure n'établissaient pas la créance du bailleur. Ils ont produit des pièces, notamment un décompte "locataire" établi par leurs soins.
Le Tribunal a gardé la cause à juger à l'issue de l'audience.
EN DROIT
Selon l'art. 121 al. 2 LOJ, dans les causes fondées sur les art. 257d et 282 CO, comme en l'espèce, la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice siège sans assesseurs.
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêts du Tribunal fédéral 4A_447/2013 du 20 novembre 2013 consid. 1; 4A_72/2007 du 22 août 2007 consid. 2).
A teneur de la jurisprudence, s'agissant d'une procédure relative à une évacuation dans laquelle la question de l'annulation, respectivement de la prolongation du bail, ne se pose pas, l'intérêt économique du bailleur peut être assimilé à la valeur que représente l'usage des locaux pendant la période où le déguerpissement du locataire ne peut pas être exécuté par la force publique (arrêts du Tribunal fédéral 4A_178/2012 du 11 avril 2012 consid. 2; 4A_574/2011 du 24 novembre 2011 consid. 1.1; 4A_72/2007 du 22 août 2007 consid. 2.2). La Chambre des baux et loyers de la Cour de justice a, de manière constante, estimé la durée de cette période à neuf mois (trois mois de procédure devant la Cour de justice, trente jours pour recourir au Tribunal fédéral, quatre mois de procédure devant le Tribunal fédéral et trente jours pour la force publique pour procéder à l'évacuation).
Le Tribunal fédéral s'est rallié à cette appréciation (arrêt du Tribunal fédéral 4A_207/2014 du 19 mai 2014 consid. 1).
2.2 En l'espèce, la présente procédure a trait à une demande d'évacuation avec mesures d'exécution directe, dans le cadre de laquelle la question de la validité du congé ne se pose pas. Le montant du loyer, des charges et de la gérance étant de 8'722 fr. par mois, la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr. (8'722 fr. x 9 = 78'498 fr.).
2.3 Interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC), l'appel est recevable.
2.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ, in : procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, 2010, p. 349 et suivantes, n. 121).
Cela étant, dans le cadre d'une procédure de cas clair, les exigences posées par l'art. 257 al. 1 CPC doivent être satisfaites en première instance déjà. Si le premier juge éconduit la partie demanderesse en application de l'art. 257 al. 3 CPC et au motif que les pièces soumises à son examen sont inaptes à prouver immédiatement l'état de fait, le juge d'appel ne saurait contrôler cette appréciation sur la base de pièces différentes, fussent-elles recevables au regard de l'art. 317 al. 1 CPC (arrêts du Tribunal fédéral 4A_312/2013 du 17 octobre 2013 consid. 3.1; 4A_420/2012 du 7 novembre 2012 consid. 5, in SJ 2013 I 129).
3.2 En l'espèce, l'appelant a produit de nouvelles pièces à l'appui de son acte d'appel. Or, en tant qu'il était demandeur en première instance en procédure de cas clair, et conformément à la jurisprudence rappelée ci-avant, l'appelant devait produire l'intégralité des titres devant le Tribunal de sorte qu'il n'est pas autorisé à produire des pièces nouvelles. Celles-ci seront par conséquent déclarées irrecevables, ainsi que les allégués de fait s'y rapportant.
4.1 Les parties ont conclu un contrat de bail à ferme non agricole et sont par conséquent soumises aux dispositions du droit du bail à ferme (art. 275 et ss CO), ce qu'elles ne contestent au demeurant pas.
4.2 La procédure de protection dans les cas clairs prévue par l'art. 257 CPC, soumise à la procédure sommaire, permet à la partie demanderesse d'obtenir rapidement une décision ayant l'autorité de la chose jugée et la force exécutoire, lorsque la situation de fait et de droit n'est pas équivoque (Message du Conseil fédéral relatif au CPC, FF 2006 p. 6959; ATF 141 III 23 consid. 3.2; 138 III 620 consid. 5.1.1). Cette procédure n'est ainsi recevable que lorsque l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement prouvé (art. 257 al. 1 let. a CPC) et que la situation juridique est claire (art. 257 al. 1 let. b CPC).
Selon la jurisprudence, l'état de fait n'est pas litigieux lorsqu'il n'est pas contesté par le défendeur; il est susceptible d'être immédiatement prouvé lorsque les faits peuvent être établis sans retard et sans trop de frais. En règle générale, la preuve est rapportée par la production de titres, conformément à l'art. 254 al. 1 CPC (ATF 141 III 23 consid. 3.2).
La situation juridique est claire lorsque l'application de la norme au cas concret s'impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvées (ATF 141 III 23 consid. 3.2; 138 III 123 consid. 2.1.2; 138 III 620 consid. 5.1.2). En règle générale, la situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite l'exercice d'un certain pouvoir d'appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant compte des circonstances concrètes de l'espèce (ATF 141 III 23 consid. 3.2; 138 III 123 consid. 2.1.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 consid. 5.1.2 non publié in ATF 138 III 620).
Une requête en expulsion d'un locataire selon la procédure de protection dans les cas clairs est admissible même lorsque le locataire a attaqué en justice le congé donné par le bailleur et que cette procédure est pendante (ATF 141 III 262 consid. 3).
La procédure de cas clair est exclue lorsque l'affaire est soumise à la maxime d'office (art. 257 al. 2 CPC).
Ainsi, en procédure sommaire, la maxime des débats s’applique, alors que la maxime inquisitoire sociale régit la procédure simplifiée de protection contre les congés en droit du bail (art. 243 al. 2 lit. c en relation avec art. 247 al. 2 lit. a CPC). Afin que le but ainsi poursuivi par le législateur ne puisse être contourné par la protection des cas clairs, celle-ci ne doit être accordée que lorsque le caractère complet des faits allégués n’est pas douteux et que sur cette base, la résiliation apparaît clairement fondée (ATF 142 III 515 consid. 2.2.4; arrêts du Tribunal fédéral 4A_440/2016 du 24 octobre 2016 consid. 5.2.2; 4A_184/2015 du 11 août 2015 consid. 4.2.2 n.p. in ATF 141 III 262; 4A_265/2013 du 8 juillet 2013 consid. 6).
4.3 Lorsque, après la réception de la chose, le fermier a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de soixante jours au moins et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux à ferme portant sur des habitations ou des locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois (art. 282 al. 1 et 2 CO).
La réglementation de l'art. 282 CO sur la demeure du fermier dans le paiement du fermage ou des frais accessoires est analogue à celle de l'art. 257d CO, à cette seule différence que le délai de paiement doit être de «60 au moins» dans le bail à ferme, alors qu'il doit être de «30 au moins» dans le bail à loyer. La mise en demeure doit, sous peine de nullité, contenir une menace expresse de résiliation (arrêt du Tribunal fédéral 4A_551/2009 du 10 février 2010 consid. 2.4; Roncoroni, Commentaire romand, Bâle, 2012, n. 1 ad art. 282 CO). Si le bailleur impartit un délai de paiement inférieur à soixante jours, l'avis comminatoire ne produit aucun effet (Roncoroni, op. cit., n. 2 ad art. 282 CO; Lachat, Commentaire romand, n. 5 ad art. 257d CO).
La validité du congé suppose notamment que le locataire se soit effectivement trouvé en retard dans le paiement du loyer ou de frais accessoires lorsque la sommation lui a été adressée, d'une part, et qu'il ne se soit pas acquitté de cet arriéré dans le délai fixé, d'autre part (arrêt du Tribunal fédéral 4A_299/2011 du 7 juin 2011 consid. 5). Si ces conditions ne sont pas réalisées, le locataire peut faire valoir l'invalidité du congé à l'encontre de l'action en évacuation des locaux qui lui est plus tard intentée par le bailleur (ATF 121 III 156 consid. 1c/aa; 122 III 92 consid. 2d).
4.4 En vertu de l'art. 298 al. 2 CO, le bailleur doit donner le congé en utilisant une formule agréée par le canton et qui indique au fermier la manière dont il doit procéder s'il entend contester le congé ou demander la prolongation du bail.
A défaut, le congé est nul (art. 298 al. 3 CO).
La nullité peut être invoquée en tout temps, sauf abus de droit, et doit être soulevée d'office par le juge, à n'importe quel stade de la procédure, y compris lors de la procédure d'expulsion (Lachat, Le bail à loyer, 2008, p. 727).
L'art. 9 OBLF, qui vise tant l'art. 298 CO que son pendant dans le droit du bail à loyer (266l CO), précise que la formule susmentionnée doit indiquer (a) la chose louée sur laquelle porte le congé, (b) la date à laquelle le congé sera effectif, (c) le fait que le bailleur doit motiver le congé si le locataire le demande, (d) les conditions légales dans lesquelles le locataire peut contester le congé et demander la prolongation du bail (art. 271 à 273 CO) et (e) la liste des autorités de conciliation et leur compétence à raison du lieu.
Le contrat de bail commun est un rapport juridique uniforme. Le droit de résiliation, qui est un droit formateur indissociable, doit donc être exercé par tous les locataires ou par tous les bailleurs ensemble, à l’encontre de tous les bailleurs ou de tous les locataires, sous peine de nullité de la résiliation (ATF 140 III 491 consid. 4.2.1 = SJ 2015 I 126).
A la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat (art. 267 CO).
4.5 Jurisprudence et doctrine admettent que l'expulsion du locataire peut être requise et prononcée par voie de procédure sommaire lorsque les deux conditions cumulatives posées à l'art. 257 al. 1 CPC sont réalisées. L'expulsion serait même l'un des exemples d'application de la procédure du cas clair les plus fréquemment cités par la doctrine (arrêts du Tribunal fédéral 4A_252/2014 du 28 mai 2014 consid. 3.2.14; 4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 3.1.1 et les références citées).
En matière d'expulsion, la situation juridique est claire lorsqu'un congé est donné pour cause de demeure avérée du locataire et que les règles formelles de résiliation ont été respectées (Bohnet, in CPC, Code de procédure civile commenté, 2011, n. 13 ad art. 257 CPC; Lachat, Procédure civile en matière de baux et loyers, 2011, p. 167). Toutefois, chaque fois que le locataire excipera dans un cas, a priori clair, de la nullité ou de l'inefficacité d'un congé, le juge devra estimer la solidité des arguments. S'ils ont une chance de succès, le juge refusera d'admettre le cas clair. En cas de doute, l'art. 257 CPC ne saurait s'appliquer (Lachat, op. cit., p. 168).
Une requête en expulsion d'un locataire selon la procédure de protection dans les cas clairs est admissible même lorsque le locataire attaque en justice le congé donné par le bailleur et que cette procédure est pendante (ATF 141 III 262 consid. 3).
Le cas n'est pas clair lorsque le défendeur fait valoir des objections motivées et concluantes que les faits ne permettent pas de réfuter de manière immédiate et qui sont de nature à ébranler la conviction du juge. En revanche, le cas est clair lorsque, sur la base du dossier, le juge parvient à la conclusion que la prétention du demandeur est fondée et qu'un examen plus détaillé des objections avancées par le défendeur n'y changerait rien (ATF 138 III 620 consid. 5.1.1).
4.6 Les faits notoires, qu'il n'est pas nécessaire d'alléguer ni de prouver, sont ceux dont l'existence est certaine au point d'emporter la conviction du juge, qu'il s'agisse de faits connus de manière générale du public ou seulement du juge. Pour être notoire, un renseignement ne doit pas être constamment présent à l'esprit, il suffit qu'il puisse être contrôlé par des publications accessibles à chacun (ATF 135 III 88 consid. 4.1; 134 III 224 consid. 5.2; arrêts du Tribunal fédéral 5A_423/2013 du 17 septembre 2013 consid. 3.2.2; 4A_560/2012 du 1er mars 2013 consid. 2.2; 5A_62/2009 du 2 juillet 2009 consid. 2.1, publié in Pra 2010 (17)).
4.7 En l'espèce, et contrairement à ce que soutient l'appelant, la maxime inquisitoire sociale n'est pas applicable à la présente procédure. Il n'appartenait par conséquent pas au Tribunal de l'interpeler sur le caractère complet de ses allégations et des titres versés à la procédure, avant qu'il ne statue.
Comme rappelé ci-avant, la protection de cas clair ne peut être accordée que pour autant que tant l'état de fait que la situation juridique soient clairs. Il revenait ainsi à l'appelant de prouver, titres à l'appui, que la résiliation était clairement fondée, ce qu'il n'a pas fait. Il n'a en effet pas versé à la procédure les formules officielles de résiliation de bail qu'il dit avoir annexées aux courriers de congé. Or, de tels documents sont indispensables pour juger la validité, respectivement la nullité des résiliations signifiées aux intimés.
Par ailleurs, les éventuelles pièces produites et les faits allégués dans une procédure parallèle qui opposerait les parties ne peuvent être considérés comme des faits notoires, comme le prétend l'appelant. Les allégués et les titres de ladite procédure ne sont accessibles ni au public, ni au Tribunal.
Ainsi, la situation de fait et juridique n'est pas claire, de sorte que les conditions fixées par l'art. 257 CPC ne sont pas réalisées.
4.8 Par conséquent, c'est à bon droit que les premiers juges ont déclaré la requête formée par l'appelant irrecevable, de sorte que le jugement entrepris sera confirmé.
PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevable l'appel interjeté le 26 décembre 2016 par A______ contre le jugement JTBL/1171/2016 rendu le 7 décembre 2016 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/20066/2016-8-SE.
Au fond :
Confirme ce jugement.
Dit que la procédure est gratuite.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN, Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Madame Maïté VALENTE, greffière.
La présidente :
Nathalie LANDRY-BARTHE
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours :
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr. cf. consid. 1.2