POUVOIR JUDICIAIRE
C/14897/2015 ACJC/244/2017
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
du LUNDI 6 MARS 2017
Entre
Madame A______, domiciliée ______, recourante contre un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 20 juillet 2016, comparant par Me Fateh BOUDIAF, avocat, rue de l'Arquebuse 14, case postale 5006, 1211 Genève 11, en l'étude duquel elle fait élection de domicile,
et
B______, intimée, représentée par la régie C______, route de Chancy 85, 1213 Onex, en les bureaux de laquelle elle fait élection de domicile.
EN FAIT
A. Par jugement JTBL/675/2016 du 20 juillet 2016, notifié aux parties le 25 juillet 2016, le Tribunal des baux et loyers a débouté A______ de ses conclusions en paiement prises à l'encontre de B______ (ch. 1 du dispositif), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 2) et dit que la procédure était gratuite (ch. 3).
B. a. Par acte expédié le 23 août 2016 au greffe de la Cour de justice, A______ forme un recours contre ce jugement et sollicite son annulation. Reprenant l'essentiel de ses conclusions de première instance, elle conclut à ce que B______ soit condamnée à lui verser 4'246 fr. 88 au titre de réduction de loyer, 1'132 fr. 50 au titre de loyer non dû du 1er au 15 juin 2015 et 3'000 fr. au titre de frais d'avocat avant procès, le tout avec intérêts à 5% dès le 15 juin 2015 et sous suite de frais et dépens. Subsidiairement, elle sollicite le renvoi de la cause au Tribunal pour nouvelle décision.
b. Dans sa réponse, B______ conclut à la confirmation du jugement entrepris.
c. Par réplique du 18 octobre 2016, A______ a persisté dans ses conclusions.
d. La cause a été gardée à juger le 11 novembre 2016, B______ n'ayant pas déposé de duplique.
C. Les faits pertinents suivants résultent de la procédure :
a. B______ est une société immobilière, propriétaire de l'immeuble sis 1______ à Genève, dont la gérance est assurée par la régie C______.
b. Par contrat du 14 octobre 2014, B______ a remis à bail à A______ un appartement de 3.5 pièces au 1er étage de l'immeuble précité, pour un loyer mensuel de 2'265 fr., charges comprises.
Le contrat a été conclu pour une durée d'un an et quinze jours, soit du 16 octobre 2014 au 31 octobre 2015.
Pour le surplus, le contrat se référait aux Conditions générales et Règles et usages locatifs appliqués dans le canton de Genève (Edition 2010), qui faisaient partie intégrante au bail.
c. L'état des lieux d'entrée, dressé le 15 octobre 2014 et signé par les parties, mentionnait que la ventilation de la cuisine, l'interrupteur situé à la salle de bain, de même que le réservoir d'eau des WC et l'écoulement de ceux-ci étaient "en ordre". Il était en revanche signalé que l'éclairage dans la pharmacie de la salle de bain était à faire réparer.
Sous la rubrique "Observations", il était ainsi prévu de délivrer un bon pour l'intervention d'un électricien afin de contrôler le luminaire de l'espace "wc/sdb", ainsi qu'un bon pour le nettoyage de l'appartement.
d. Le même jour, la régie a fait parvenir à la locataire deux bons de travail en ce sens, soit un pour le contrôle et la remise en état de la lumière de la salle de bain, et un pour le nettoyage complet de l'appartement.
Par courriers des 15 octobre 2014 et 11 novembre 2014, l'entreprise D______, mandatée par la régie pour le contrôle des luminaires, a indiqué à la locataire se trouver dans l'attente d'une prise de contact afin de fixer un rendez-vous pour effectuer lesdits travaux.
e. Sur demande de la locataire, la régie lui a délivré, les 11 et 13 novembre 2014, un bon de travail pour le contrôle général des stores du salon et de la cuisine et un pour la remise en état de la chasse d'eau des WC.
La société E______ est intervenue le 12 novembre 2014 pour effectuer le contrôle des stores et a rapporté qu'ils étaient en bon état de fonctionnement, réglés et graissés. Lors de son passage, le technicien a expliqué à A______ que le rail du store de la cuisine était fixé sur la main-courante de la fenêtre, si bien qu'il n'était pas possible que le store descende jusque tout en bas, laissant ainsi un espace de 15 à 30 cm. Elle a joint à sa facture adressée à la régie des photographies, lesquelles ont été versées au dossier.
Des photographies produites résulte que le store litigieux est celui situé à la cuisine donnant, en partie, sur le salon, les autres stores de l'appartement n'étant pas concernés.
f. Par courrier daté du 15 mai 2015 et "envoyé par fax et déposé dans les bureaux de la régie le 18 mai 2015", A______ a résilié le contrat de bail de manière anticipée pour le 31 mai 2015, en présentant un dossier de locataires de remplacement solvables et prêts à reprendre l'appartement en l'état dès le 1er juin 2015.
g. Le 18 mai 2015, la régie a accusé réception de la résiliation de bail. Elle a indiqué à A______ qu'elle pourrait la libérer de ses obligations contractuelles moyennant un préavis d'un mois pour le 15 ou la fin d'un mois à partir de la présentation du dossier d'un candidat acceptable.
h. Par courrier du 21 mai 2015, la régie a accepté la résiliation de bail pour le 30 juin 2015, étant donné que le candidat présenté par la locataire était solvable et disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions.
i. Par l'intermédiaire de son conseil, A______ a fait valoir que la bailleresse était tenue d'accepter son congé pour le 31 mai 2015 - et non pas au 30 juin 2015 - dans la mesure où les locataires de remplacement présentés remplissaient toutes les conditions requises pour la reprise de l'appartement au 1er juin 2015.
j. S'en est suivi un échange de correspondances, dans le cadre duquel la locataire et la régie ont persisté dans leurs positions quant à la date de restitution de l'appartement, alléguée au 31 mai 2015 par la locataire et au 30 juin 2015 par la régie qui invoquait un préavis minimum d'un mois pour le 15 ou la fin d'un mois.
Par ailleurs, la locataire a demandé à la régie les motifs de refus concernant les candidats qu'elle avait proposés, ce à quoi la régie a répondu que le bailleur n'avait aucune obligation d'accepter le candidat présenté et n'avait pas à justifier ses motifs, sa seule obligation étant de libérer la locataire sortant dans les délais prévus par la loi, ce qui avait été fait pour le 30 juin 2015.
k. Le 28 mai 2015, la régie a encore fait parvenir à la locataire deux bons de travail pour le remplacement de l'interrupteur de la salle de bain ainsi que pour la remise en état de la fissure au plafond et diverses retouches de peinture.
l. Par courrier du 11 juin 2015, la régie a informé A______ que l'appartement avait été reloué à compter du 16 juin 2015 et qu'elle était dès lors libérée de ses obligations contractuelles au 15 juin 2015. L'état des lieux de sortie a été fixé au 16 juin 2015.
m. A______ a contesté devoir le loyer au-delà du 31 mai 2015, date à laquelle elle avait restitué les clés de l'appartement au service de l'immeuble. Afin d'éviter de faire l'objet d'une poursuite, elle a versé le loyer réclamé pour la première partie du mois de juin 2015 sans reconnaître en être débitrice. D'autre part, elle a sollicité une réduction de loyer en raison du défaut relatif au store et des menus défauts présents depuis le début du bail.
n. Par requête déposée le 17 juillet 2015 par-devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, déclarée non conciliée le 28 septembre 2015 et portée devant le Tribunal des baux et loyers le lendemain, A______ a conclu à ce que B______ soit condamnée à lui payer 4'246 fr. 88 au titre de réduction de loyer, 1'132 fr. 50 au titre de loyer non dû du 1er au 15 juin 2015, 3'000 fr. couvrant ses frais d'avocat avant procès et 450 fr. au titre de menus travaux assumés par ses soins, ce dernier poste n'étant plus réclamé en appel.
A______ a allégué avoir constaté de menus défauts lors de son entrée dans l'appartement (bouche d'aération de la cuisine défectueuse, interrupteur de la salle de bain cassé, chasse d'eau des toilettes défectueuse et état sale de l'appartement) et avoir pris à sa charge certains travaux pour un montant de 450 fr.
Elle a également fait valoir que les défauts affectant l'appartement, en particulier le store qui laissait une ouverture de 30 cm depuis le bord inférieur de la fenêtre, entravaient considérablement l'usage de l'appartement, justifiant dès lors une réduction de loyer de l'ordre de 25%.
o. B______ s'est opposée à cette requête, concluant au déboutement de sa partie adverse de toutes ses conclusions.
Elle a relevé que la régie avait fait parvenir à la locataire des bons de travail pour l'ensemble des défauts allégués, sous réserve de la ventilation de la cuisine, laquelle était toutefois en ordre lors de la prise de possession des lieux. Concernant le store litigieux, celui-ci fonctionnait parfaitement, comme le confirmait l'entreprise spécialisée intervenue sur place. Le fait qu'il ne descendait pas jusque tout en bas ne pouvait être considéré comme un défaut.
p. Lors des audiences de débats principaux tenues devant le Tribunal, A______, représentée par son avocat, a renoncé à être entendue en raison de problèmes de santé.
Les parties n'ayant pas sollicité d'actes d'instruction, la cause a été gardée à juger à l'issue de l'audience du 4 mai 2016.
q. Dans son jugement du 20 juillet 2016, le Tribunal a considéré que la locataire devait respecter le préavis de résiliation d'un mois pour le 15 ou la fin d'un mois, tel que prévu par l'art. 9 al. 2 du Contrat cadre romand, applicable pour les logements en Suisse romande. En conséquence, ayant notifié sa déclaration de résiliation anticipée le 18 mai 2015, la libération de ses obligations contractuelles ne pouvait intervenir avant le 30 juin 2015, finalement accordée au 15 juin 2015 par la bailleresse, vu la relocation de l'appartement à cette date. Concernant les prétentions en remboursement des menus travaux, les premiers juges ont relevé qu'un bon de travail avait été délivré à la locataire pour l'éclairage de la salle de bain, sans que celle-ci ne prenne contact avec la société mandatée, et que les autres défauts allégués n'avaient pas été signalés à la régie. Au demeurant, les prétentions de la locataire à cet égard n'étaient pas établies, faute d'être documentées. Enfin, s'agissant du store de la cuisine, le Tribunal a estimé qu'il ne s'agissait pas d'une entrave à l'usage de l'appartement, dans la mesure où l'obscurcissement total du logement ne constituait pas une qualité systématiquement exigible ni, en l'espèce, d'une qualité promise.
EN DROIT
La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première instance (art. 91 al. 1 CPC; Jeandin, Code de procédure civile commenté, Bâle, 2011, n. 13 ad art. 308 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 5A_261/2013 du 19 septembre 2013 consid. 3.3).
En l'espèce, les conclusions prises par la locataire devant le Tribunal s'élevaient à 8'829 fr. 38 (4'246 fr. 88 + 1'132 fr. 50 + 450 fr. + 3'000 fr.). La valeur litigieuse étant inférieure à 10'000 fr., seule la voie du recours est ouverte.
1.2 Le recours a été interjeté en temps utile et suivant la forme prescrite par la loi (art. 130, 131, 321 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable.
1.3 Dans le cadre d'un recours, le pouvoir d'examen de la Cour est limité à la violation du droit et à la constatation manifestement inexacte des faits (art. 320 CPC).
1.4 Au vu de la nature du litige ainsi que de la valeur litigieuse inférieure à 30'000 fr., la cause est soumise à la procédure simplifiée (art. 243 al. 1 CPC) et la maxime inquisitoire sociale est applicable (art. 247 al. 2 let. b ch. 1 CPC).
2.1 En application de l'art. 264 al. 1 CO, lorsque le locataire restitue la chose sans observer les délai et terme de congé, il n'est libéré de ses obligations envers le bailleur que s'il lui présente un nouveau locataire qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser; le nouveau locataire doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. A défaut, le locataire doit s'acquitter du loyer jusqu'à l'expiration de la durée du bail, ou jusqu'au prochain terme de congé contractuel ou légal (art. 264 al. 2 CO).
Il appartient au locataire qui restitue la chose de manière anticipée de rechercher et de présenter un locataire de remplacement qui soit objectivement acceptable. Le bailleur doit recevoir tous les renseignements utiles sur le candidat et disposer ensuite d'un délai de réflexion suffisant (arrêts du Tribunal fédéral 4A_332/2016 du 20 septembre 2016 consid. 3.2.4; 4A_373/2008 du 11 novembre 2008 consid. 3.1 et les références citées).
En Suisse romande, le Contrat-cadre romand de baux à loyer (CCR), applicable à tous les baux à loyers d'habitation, prévoit des dispositions paritaires déclarées de force obligatoire générale par arrêté du Conseil fédéral du 20 juin 2014 pouvant ainsi déroger aux dispositions impératives du code des obligations (art. 1 à 3 de l'arrêté du Conseil fédéral 20 juin 2014 relatif à la déclaration de force obligatoire générale du contrat-cadre romand de baux à loyer et à la dérogation aux dispositions impératives du droit du bail).
Selon l'art. 9 al. 1 CCR, lorsque le locataire restitue la chose louée sans observer le délai ou terme de congé, il doit aviser le bailleur par écrit en indiquant la date de restitution de la chose et il doit présenter au moins un locataire solvable et disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions à la date de restitution indiquée par le locataire. Si le bailleur a des objections fondées contre le candidat, il doit sans délai indiquer au locataire les motifs de son refus.
Dans un tel cas, le locataire doit respecter au minimum un préavis d'un mois pour le 15 ou la fin du mois (art. 9 al. 2 CCR).
En aucun cas, le bailleur ne peut être tenu d'accepter de conclure avec la personne proposée par le locataire, étant précisé que ce dernier est alors libéré (art. 9 al. 3 CCR).
Certains auteurs de doctrine ont confirmé qu'en cas de restitution anticipée concernant un logement situé en Suisse romande, un préavis d'au minimum un mois pour le 15 ou la fin d'un mois devait être respecté en application du CCR, étant précisé que ce délai commence à courir le jour où le locataire informe le bailleur de son intention de restituer de manière anticipée la chose louée et présente un candidat de remplacement (Sulliger/Ansermet, in Cahier du bail n° 4/décembre 2002, p. 108; Bise/Planas, Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, 2010, Bohnet/Montini [éd.], n. 29 ad. art. 264 CO; Lachat, le bail à loyer, 2008, p. 612).
2.2 En l'espèce, le contrat de bail ne prévoit rien en cas de résiliation anticipée et les Conditions générales et Règles et usage locatifs auxquelles il renvoie ne sont pas produites à la procédure. Cela étant, l'application du Contrat-cadre romand n'est à juste titre pas remise en cause. A cet égard, la recourante se livre à sa propre interprétation en considérant que le préavis d'un mois prévu à l'art. 9 CCR ne s'appliquerait que dans l'hypothèse où le bailleur soulève des objections fondées contre le candidat présenté par le locataire à l'appui d'une résiliation anticipée. Ce raisonnement ne trouve aucun appui, ni dans la jurisprudence, ni dans la doctrine. De plus, il ne saurait être suivi au vu de la systématique de la loi. En effet, la dernière version du contrat-cadre romand, entré en vigueur en juin 2014, prévoit expressément à l'art. 9 CCR deux premiers alinéas distincts, le premier se rapportant à la résiliation anticipée, avec et sans acceptation du bailleur, et le second prévoyant le préavis y relatif. Ainsi, la formulation du second alinéa "Dans un tel cas, le locataire doit respecter au minimum un préavis d'un mois […]" se rapporte à l'alinéa précédent dans son entier, soit à la résiliation anticipée de manière générale et non pas seulement dans le cas où le bailleur s'oppose à la candidature du locataire de remplacement qui lui est présentée. Cette application est d'ailleurs confirmée par les auteurs de doctrine romands.
Contrairement à l'avis de la recourante, l'application du préavis d'un mois ne vide pas pour autant de sa substance l'obligation du bailleur d'indiquer sans délai au locataire les motifs en cas de refus du candidat de remplacement, puisque le délai de résiliation commence à courir dès le moment où le locataire informe le bailleur de son intention de résilier et lui présente un candidat de remplacement objectivement acceptable. Ainsi, les motifs de refus du bailleur permettent au locataire de trouver, cas échéant, rapidement un autre candidat si le précédent ne remplit pas les exigences requises.
La recourante ayant annoncé sa résiliation et présenté les locataires de remplacement le 18 mai 2015, ce point n'étant pas contesté, les délai et terme de résiliation sont arrivés à échéance fin juin 2015.
Au vu de ce qui précède, c'est à bon droit que le Tribunal a considéré que la recourante était libérée de ses obligations contractuelles au 30 juin 2015, respectivement au 15 juin 2015 compte tenu de la relocation intervenue à compter de cette date.
Le recours, infondé, sera donc rejeté.
3.1 L'art. 256 al. 1 CO dispose que le bailleur est tenu de délivrer la chose à la date convenue, dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée.
Conformément aux art. 259a et 259d CO, lorsqu'apparaissent des défauts qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il ne doit pas remédier à ses frais, ou lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il peut exiger du bailleur, notamment, la remise en état de la chose et une réduction proportionnelle du loyer, pour autant que le bailleur ait eu connaissance du défaut.
Ainsi, parmi les défauts qui surviennent pendant la durée du bail, la loi distingue, d'une part, les menus défauts à la charge du locataire (art. 259 CO) et, d'autre part, les défauts de moyenne importance et les défauts graves, qui ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO, en particulier la remise en état de la chose et la réduction de loyer.
Selon la jurisprudence, il y a défaut quand la chose louée ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu. A défaut d'usage convenu, l'usage habituel est déterminant (ATF 135 III 345 consid. 3.2; arrêts du Tribunal fédéral 4D_54/2015 du 23 février 2016 consid. 3.1; 4A_582/2012 du 28 juin 2013 consid. 3.2).
Le défaut de la chose louée est une notion relative; son existence dépend des circonstances du cas concret; il convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, l'âge et le type de la construction, ainsi que le montant du loyer (arrêt du Tribunal fédéral 4A_582/2012 du 28 juin 2013 consid. 3.2 et les références citées).
D'autres facteurs tels que le lieu de situation de l'immeuble, l'âge du bâtiment, les normes usuelles de qualité, les règles de droit public ainsi que les usages courants doivent être pris en considération, de même que le critère du mode d'utilisation habituel des choses du même genre, à l'époque de la conclusion du contrat (Lachat, op. cit., p. 217-218).
Le locataire doit compter, selon le cours ordinaire des choses, avec la possibilité de certaines entraves mineures inhérentes à l'usage de la chose qui ne constituent pas un défaut. En revanche, si l'entrave est plus importante et sort du cadre raisonnable des prévisions, elle devient un défaut (SJ 1985 p. 575). Pour justifier une réduction de loyer, l'usage de la chose doit être restreint d'au moins 5%, voire 2% s'il s'agit d'une atteinte permanente (ATF 135 III 345 consid. 3.2).
3.2 En l'espèce, sous réserve de la problématique du store de la cuisine, les défauts allégués par la recourante constituent des menus défauts, qu'elle a d'ailleurs qualifiés comme tels dans ses écritures, impropres à fonder une réduction de loyer. La recourante ayant renoncé à ses prétentions en paiement pour les travaux qu'elle allègue avoir effectués à ce titre, il n'y a pas lieu de revenir sur ce point. Reste dès lors à examiner si le fait que le store de la cuisine ne descende pas complètement constitue un défaut justifiant une réduction de loyer.
Il ressort des photographies figurant au dossier que le store litigieux est celui situé à la cuisine donnant, en partie, sur le salon, les autres stores de l'appartement n'étant pas concernés. Il est vrai que le mécanisme mis en place ne permet pas de le fermer complètement, laissant ainsi un espace de 15 à 30 cm à partir du bord inférieur de la fenêtre, ce qui a pour conséquence de laisser passer la lumière du jour à travers cet espace. Cette situation est cependant relativement courante, dans la mesure où les cuisines ne sont pas systématiquement équipées de stores ou de volets. Contrairement à ce que prétend la recourante, l'absence de store à la cuisine n'entrave pas l'usage habituel d'un logement, qui plus est lorsqu'il n'est pas situé au rez de chaussée. La cuisine et le salon n'étant en principe pas destinés à y dormir, il ne peut être exigé de la part du bailleur une installation permettant d'obscurcir complètement ces espaces. La recourante ne démontre pas qu'il s'agissait pour elle d'un point essentiel ou d'une qualité qui lui avait été promise. Comme l'ont relevé les premiers juges, le contrat de bail ne prévoit rien à cet effet. Ses allégations, selon lesquelles elle souffre de migraine nécessitant une obscurité complète ne sont étayées par aucune pièce probante, malgré l'indication d'un certificat médical à produire. Ce n'est d'ailleurs qu'un mois après son entrée dans l'appartement, que la recourante s'est plainte pour la première fois de cette problématique.
Ainsi, compte tenu du fait que seul le store de la cuisine ne se ferme pas complètement, de la destination des pièces concernées, de la situation de l'appartement et, partant, des conséquences peu importantes de la situation, la Cour considère qu'il ne s'agit pas d'un défaut entravant un usage conforme à la destination convenue ou habituelle.
Le jugement entrepris sera donc confirmé sur ce point également.
Dans la mesure où la recourante succombe dans l'entier de ses prétentions dirigées contre l'intimée, elle ne saurait solliciter des dommages et intérêts couvrant ses frais d'avocat avant procès.
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6).
PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevable le recours interjeté le 23 août 2016 par A______ contre le jugement JTBL/675/2016 rendu le 20 juillet 2016 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/14897/2015-6-OSD.
Au fond :
Confirme le jugement entrepris.
Dit que la procédure est gratuite.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN, Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Pierre STASTNY, Monsieur Serge PATEK, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.
La présidente :
Nathalie LANDRY-BARTHE
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours :
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le Tribunal fédéral connaît des recours en matière civile; la qualité et les autres conditions sont déterminées par les art. 72 à 77 et 90 ss LTF. Il connaît également des recours constitutionnels subsidiaires; la qualité et les autres conditions sont déterminées par les art. 113 à 119 et 90 ss LTF. Dans les deux cas, le recours motivé doit être formé dans les trente jours qui suivent la notification de l'expédition complète de l'arrêt attaqué. L'art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF inférieure à 15'000 fr.