POUVOIR JUDICIAIRE
C/9369/2015 ACJC/121/2017
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
du LUNDI 6 FEVRIER 2017
Entre
A______, domiciliée ______ (GE), appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 21 avril 2016, comparant en personne,
et
B______, domiciliée ______ (GE), intimée, comparant par Me Pierre DAUDIN, avocat, place Claparède 7, case postale 360, 1200 Genève 12, en l'étude duquel elle fait élection de domicile.
EN FAIT
A. a. Par jugement JTBL/367/2016, rendu le 21 avril 2016 et reçu le 25 avril 2016 par les parties, le Tribunal des baux et loyers a déclaré valable le congé notifié à A______ le 14 avril 2015 pour l’arcade au rez-de-chaussée de l’immeuble sis ______, à Genève (ch. 1), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 2) et dit que la procédure était gratuite (ch. 3).
En substance, les premiers juges ont considéré que la mise en demeure notifiée le 4 mars 2015 pour les arriérés de loyer des mois d’octobre et novembre 2014, et de février et mars 2015, était valable, que le fait que la bailleresse se soit déplacée volontairement dans les locaux loués depuis le début du bail pour encaisser le loyer en liquide n’avait pas modifié la nature, portable, de la dette de loyer. Le fait qu’un bulletin de versement n’ait pas été joint à la mise en demeure, laquelle comportait par ailleurs les coordonnées du compte de paiement de l’expéditeur, ne changeait rien à cela. En outre, les termes clairs de l’article 257d CO avaient été respectés en l’espèce, de sorte que le congé notifié le 14 avril 2015 était valable.
b. Par écriture expédiée le 24 mai 2016 à la Cour de justice, A______ a formé appel contre ce jugement et conclu à ce qu’il soit annulé et à ce que, cela fait, la Cour déclare inefficace le congé notifié le 14 avril 2015. Dans le corps de texte relatif au développement de ses griefs, elle reprend ses conclusions en annulation du jugement et sollicite également l’annulation de la résiliation.
L’appelante fait valoir que le caractère portable de la dette de loyer a été modifié d’entente entre les parties. Cette modalité d’exécution du contrat ne pouvait pas être par la suite modifiée sans son consentement.
Le fait que le pli ayant contenu la mise en demeure du 4 mars 2015 ne contenait pas de bulletin de versement (fait négatif) ne pouvait être prouvé par ses soins. Il appartenait à l’intimée de démontrer que ce bulletin lui avait bien été adressé à cette occasion.
Dans le délai comminatoire, à compter à partir du 14 mars 2015 en raison de la transmission tardive d’un bulletin de versement, elle s’était acquittée d’un montant total de 6'838 fr. sur les 7'784 fr. réclamés. La différence de 946 fr. encore due après ce délai ne pouvait justifier la résiliation du bail.
Enfin, elle soutient avoir payé indument des intérêts à la bailleresse depuis 2009 sur le prix de vente, alors qu’aucun prêt n’avait été conclu, de sorte qu’elle ne pouvait être mise en demeure de payer un loyer. C’était au contraire à l’intimée de lui rembourser ces intérêts.
c. Par mémoire-réponse du 18 juin 2016, B______ a conclu à ce que l’appelante soit déboutée de toutes ses conclusions et condamnée en tous les frais.
A l’appui de ses conclusions, elle fait valoir que le fait que la dette soit portable ou quérable ne modifie en rien l’application de l’article 257d CO et que l’envoi d’un bulletin de versement n’en est pas une condition légale. Par ailleurs, les paiements effectués jusqu’au 8 avril 2015 ne couvraient pas l’intégralité du montant requis, de sorte que le congé notifié le 14 avril 2015 ne saurait être valablement remis en question. Enfin, si l’appelante désirait exciper valablement de compensation pour contrer la mise en demeure, elle devait le faire durant le délai comminatoire, ce qui n’avait pas été fait, de sorte que cette question était irrelevante.
d. Par avis du 9 août 2016, les parties ont été informées de ce que la cause était gardée à juger, l’appelante n’ayant pas fait usage de son droit de répliquer.
B. Les faits pertinents suivants ressortent du dossier :
a. Par convention de vente du 1er août 2008, les parties ont convenu de l’achat du fonds de commerce du café-restaurant « C______ », sis ______ à Genève, par A______ à B______, pour le prix de 130'000 fr., payable par un acompte de 20'000 fr. versé à la signature, le solde devant être versé par mensualités, selon un plan de remboursement annexé au contrat.
b. Il ressort de la convention précitée que B______, locataire de l’arcade dans laquelle était exploité le café-restaurant, sous-louerait ces locaux à A______ jusqu’au paiement intégral du prix de vente du fonds de commerce, le montant du loyer devant être versé en sus des mensualités prévues pour l’achat de celui-ci.
Après paiement intégral du prix de vente, intérêts compris, des démarches devaient être entreprises en vue du transfert du bail en faveur de A______.
c. La reprise de l’exploitation du café-restaurant s’est faite au 1er août 2008.
d. Le sous-loyer a été fixé en dernier lieu à 1'946 fr. par mois, charges comprises.
e. A partir du mois de novembre 2009, la sous-locataire a pris du retard dans le paiement des loyers. Elle n’a parfois payé aucun loyer durant plusieurs mois d’affilée.
f. En date du 4 mars 2015, la sous-bailleresse a fait notifier à la sous-locataire un courrier recommandé de mise en demeure, sollicitant le paiement des loyers des mois d’octobre et novembre 2014, ainsi que de février et mars 2015, soit 7'784 fr., dans un délai de 30 jours, faute de quoi le bail serait résilié en application de l’article 257d CO, ceci sans préjudice de l’arriéré dû au 30 septembre 2014 qui s’élevait à 46'254 fr.
Le texte du courrier, qui comporte dans son en-tête les coordonnées du compte de chèque postal du mandataire, mentionne qu’un bulletin de versement y est joint.
g. Le suivi de la Poste consultable sur internet indique que le pli a été distribué le 5 mars 2015.
h. Le 13 mars 2015, le mandataire de la sous-locataire a accusé réception de l’avis comminatoire et indiqué que sa mandante était disposée à payer la somme requise à titre de loyers. Il sollicitait toutefois que les coordonnées bancaires ou postales de la sous-bailleresse lui soient transmises.
i. Le même jour, le conseil de la sous-bailleresse a envoyé à celui de la sous-locataire un bulletin tout en indiquant qu’un autre bulletin de versement avait d’ores et déjà été adressé à la sous-locataire le 11 mars 2015.
j. Le 17 mars 2015, A______ a payé deux fois 1'946 fr. par bulletins de versement.
Le 8 avril 2015, elle a versé 1'946 fr. et 1'000 fr.
Le 4 mai 2015, elle a payé par le même moyen une somme de 946 fr.
k Le 14 avril 2015, considérant que la somme requise n’avait pas été versée dans le délai comminatoire, la sous-bailleresse a fait notifier un avis de résiliation de bail en cas de demeure du locataire à A______, avec effet au 31 mai 2015.
l. Le 8 mai 2015, la sous-locataire a contesté le congé auprès de la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, concluant à son annulation et subsidiairement à l’octroi d’une prolongation de bail.
L’audience de conciliation du 18 juin 2015 n’ayant pas abouti, la sous-locataire s’est vue délivrer l’autorisation de procéder, ce qu’elle a fait en introduisant sa demande, complétée en matière d’argumentation mais reprenant ses précédentes conclusions, auprès du Tribunal, le 19 août 2015, soit dans le délai de 30 jours comprenant la suspension du 15 juillet au 15 août.
La sous-bailleresse a répondu à la demande par mémoire du 27 novembre 2015. Elle a conclu au rejet de la demande.
m. Lors de l’audience du 28 janvier 2016, le Tribunal a procédé à l’interrogatoire des parties. Elles ont toutes deux admis que le 17 mars 2015, deux mensualités de retard avaient été versées par la sous-locataire.
La sous-locataire a soutenu que les deux versements du 8 avril 2015 avaient été faits durant le délai comminatoire, celui-ci ayant été prolongé du fait qu’un bulletin de versement ne lui avait été adressé que le 16 mars. La sous-bailleresse a contesté ce fait.
Lors de l’audience de plaidoiries finales du 17 mars 2016, la sous-locataire a conclu à la constatation de la nullité de la résiliation. Les parties ont plaidé, faisant valoir des arguments divergents sur les conséquences de la modification du caractère portable de la dette de loyer, sur la validité de la mise en demeure et sur la prolongation du délai comminatoire du fait de l’envoi ultérieur d’un bulletin de versement par rapport à la notification de la mise en demeure.
Sur quoi, le Tribunal a gardé la cause à juger.
EN DROIT
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêts du Tribunal fédéral 4A_72/2007 du 22 août 2007 consid. 2; 4C.310/1996 du 16 avril 1997 = SJ 1997 p. 493 consid. 1).
S’agissant d’une procédure portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur litigieuse se détermine selon le loyer dû pour la période durant laquelle le contrat subsiste nécessairement, en supposant que l'on admette l'action en constatation de droit et qui s'étend jusqu'au moment pour lequel un nouveau congé aurait pu être donné (cf. arrêt du Tribunal fédéral arrêt 4C_441/2004 du 27 avril 2005 consid. 1). Il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 136 III 196 consid. 1.1.; cf. également arrêts du Tribunal fédéral 4A_189/2011 du 4.7.2011 = ATF 137 III 389; 4A_367/2010 du 4.10.2010 consid. 1.1; 4A_127/2008 du 2.6.2008 consid. 1.1;4A_516/2007 du 6.3.2008 consid. 1.1).
1.2 En l'espèce, vu le loyer annuel de 23’352 fr., et en tenant compte du délai de protection de trois ans de l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 111 II 384; 119 II 147), la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr.
La voie de l'appel est ainsi ouverte.
1.3 Selon l’art. 311 CPC, l’appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l’instance d’appel dans les trente jours à compter de la notification de la décision, laquelle doit être jointe au dossier d’appel.
En l’espèce, l’appel interjeté le 24 mai 2016 répond à ces conditions. Il est donc recevable.
1.4 Saisie d'un appel, la Cour de justice revoit la cause avec un pouvoir de cognition complet, c'est-à-dire tant en fait qu'en droit (art. 310 CPC). Elle n'est nullement liée par l'appréciation des faits à laquelle s'est livré le juge de première instance (JEANDIN, in Code de procédure civile commenté, Bâle, 2011, n. 6 ad art. 310).
Que la cause soit soumise à la maxime des débats (art. 55 al. 1 CPC) ou à la maxime inquisitoire, il incombe au recourant de motiver son appel (art. 311 al. 1 CPC), c'est-à-dire de démontrer le caractère erroné de la décision attaquée. La Cour applique certes le droit d'office (art. 57 CPC); cependant, elle ne traite en principe que les griefs soulevés, à moins que les vices juridiques soient tout simplement évidents (arrêts du Tribunal fédéral 4A_258/2015 du 21 octobre 2015 consid. 2.4.3; 4A_290/2014 du 1er septembre 2014 consid. 3.1).
L’appelante ne tire cependant aucune conclusion de cet argument, dont la Cour ne peut que constater qu’il est irrelevant à ce stade.
En effet, lorsque le mandataire de l’appelante a accusé réception de la mise en demeure du 4 mars 2015, reconnaissant les loyers dus et sollicitant la transmission des coordonnées de paiement, il a admis que l’arriéré de loyer devait être réglé sur le compte postal ou bancaire du mandataire de la sous-bailleresse.
Le premier grief de l’appelante est infondé.
3.1 A teneur de l'art. 257d al. 1 CO, lorsque, après réception de l'objet loué, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux, de trente jours au moins. L'art. 257d al. 2 CO spécifie que, faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitation et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé de trente jours pour la fin d'un mois. Le congé des baux d'habitations et de locaux commerciaux doit être donné en utilisant la formule officielle (art. 266l al. 2 CO).
Le congé est inefficace notamment si le congé a été notifié avant l'expiration du délai comminatoire, si le locataire a payé l'arriéré de loyer dans le délai comminatoire, si le loyer n'est pas échu, et si le loyer initial est nul faute d'avoir été communiqué au moyen du formulaire officiel et ce jusqu'à ce que le loyer soit fixé judiciairement (LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne, 2008, p. 670-671).
3.2 Le débiteur peut opposer la compensation même si sa créance est contestée (art. 120 al. 2 CO).
La possibilité d'opposer en compensation une contre-créance contestée existe aussi pour le locataire mis en demeure de payer un arriéré de loyer (art. 257d CO); la déclaration de compensation doit toutefois intervenir avant l'échéance du délai de grâce (ATF 119 II 241 consid. 6b/bb p. 248; arrêt 4C.212/2006 du 28 septembre 2006 consid. 3.1.1, in CdB 2007 22).
3.3 Selon les circonstances, un congé donné en application de l'art. 257d al. 2 CO peut être annulable. La jurisprudence admet, mais seulement à titre très exceptionnel, que le congé prononcé conformément à l'art. 257d CO peut contrevenir aux règles de la bonne foi; la notion doit être interprétée très restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit du bailleur à recevoir le loyer à l'échéance. La résiliation peut être contestable lorsque le montant impayé est insignifiant, notamment lorsqu'il ne porte que sur les intérêts moratoires, que le paiement intervient très peu de temps après l'écoulement du délai, à savoir au plus un jour ou deux, ou lorsque le bailleur ne résilie le contrat que longtemps après l'expiration du délai. Un montant correspondant à un loyer mensuel, fût-il modeste, ou à des frais accessoires de 165 fr. ne saurait être qualifié d'insignifiant à ce titre; il en va de même d'un retard de huit jours dans le paiement du montant dû. Le fardeau de la preuve d'une résiliation contraire à la bonne foi incombe au locataire (ATF 140 III 591 consid. 1 et 2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_306/2015 du 14 octobre 2015 consid. 2).
Le locataire qui entend faire valoir l'annulabilité du congé pour ce motif doit toutefois avoir agi dans le délai péremptoire prescrit par l'art. 273 al. 1 CO, soit trente jours dès la réception du congé, sous peine d'être déchu de ses droits (arrêt du Tribunal fédéral 4C.40/2004 du 8 février 2005 consid. 3.2.1, in SJ 2005 I 310; LACHAT, op. cit., p. 673.
3.4 En l’espèce, le retard pris dans le paiement du loyer et le fait qu’une mise en demeure ait été notifiée avec menace de résiliation du bail pour défaut de paiement le 4 mars 2015 sont établis par pièces et ne sont d’ailleurs pas contestés.
L’appelante fait valoir qu’elle a fait quatre versements totalisant la somme de 6'838 fr. dans le délai comminatoire, devant être compté depuis le 14 mars 2015 du fait de la réception d’un bulletin de versement à cette date seulement. Elle ne conteste pas cependant qu’après le 8 avril 2015, elle restait devoir à la bailleresse une somme de 946 fr., réglée seulement le 4 mai 2015, soit bien après l’échéance du délai comminatoire de 30 jours qui, si l’on tient compte de son calcul, devait arriver à échéance le 13 avril.
Au vu de ce qui précède, la prolongation du délai au 14 mars 2015 ne modifie en rien le fait que les conditions de l'art. 257d CO étaient réalisées lors de la notification de l’avis de résiliation du 14 avril 2015.
Par ailleurs, la prétendue créance contre la sous-bailleresse, en restitution des intérêts indûment payés sur le prix de vente, que fait valoir pour la première fois en appel l’appelante pour exciper de compensation avec sa dette de loyer, est tardive. Pour être prise en considération dans le cadre de la mise en demeure et mettre en échec la résiliation qui a suivi, elle aurait dû être présentée durant le délai comminatoire.
Il n’est pas nécessaire d’examiner la recevabilité de l’exception de compensation à la lumière de l’article 317 CPC.
Par conséquent, la résiliation du 14 avril 2015, notifiée en raison du défaut de paiement du loyer, est efficace.
3.5 En ce qui concerne l’annulation du congé en raison d’une violation invoquée des règles de la bonne foi, le solde restant dû après l’échéance du délai comminatoire, soit 3'842 fr. selon l’intimée, ou 946 fr. selon l’appelante, n’est pas insignifiant.
Les circonstances de la notification du congé ne permettent pas de considérer celui-ci comme abusif, au regard de la jurisprudence rappelée ci-dessus.
Dès lors, le congé notifié le 14 avril 2015 est également valable sous l’angle de la bonne foi.
En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé.
PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevable l’appel interjeté le 24 mai 2016 par A______ contre le jugement JTBL/367/2016, rendu le 21 avril 2016 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/9369/2015.
Au fond :
Confirme ce jugement.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Dit que la procédure est gratuite.
Siégeant :
Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Pauline ERARD et Madame Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Madame Laurence CRUCHON, Monsieur Mark MULLER, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.
Le président :
Ivo BUETTI
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours :
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr. cf. consid. 1.2.