POUVOIR JUDICIAIRE
C/13228/2016 ACJC/1557/2016
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
du LUNDI 28 NOVEMBRE 2016
Entre
A______, domicilié ______ appelant d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 19 septembre 2016, comparant par Me Julien LIECHTI, avocat, rue de la Coulouvrenière 29, case postale 5710, 1211 Genève 11, en l'étude duquel il fait élection de domicile aux fins des présentes,
et
B______ et C______, domiciliés 1______, intimés, tous deux représentés par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle ils font élection de domicile.
EN FAIT
A. Par jugement JTBL/861/2016 du 19 septembre 2016, expédié pour notification aux parties le 23 septembre suivant, le Tribunal des baux et loyers, statuant par voie de procédure sommaire, a déclaré irrecevable la requête en évacuation et en exécution directe intentée le 1er juillet 2016 par A______ à l'encontre de C______ et B______, s'agissant de l'appartement n° ______ de ______ pièces situé à l'entresol de l'immeuble sis 1______ à Genève (ch. 1 du dispositif), a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 2) et a dit que la procédure était gratuite (ch. 3).
En substance, le Tribunal a retenu que C______ et A______ avaient été en relations d'affaires. Selon C______, A______ lui était redevable de divers montants à titre de commission de courtage, montants qu'il avait déclaré compenser avec les loyers dus. A______ contestait devoir des commissions à C______. L'état de fait n'étant pas clair, une instruction plus complète était nécessaire. Ainsi, tant la situation factuelle que juridique n'étaient pas clairs, de sorte que la requête devait être déclarée irrecevable.
B. a. Par acte du 5 octobre 2016, réceptionné au greffe de la Cour de justice le 6 octobre 2016, A______ a formé appel de ce jugement, sollicitant son annulation. Il a conclu à ce que la Cour condamne B______ et C______, ainsi que tout autre occupant éventuel, à évacuer de leur personne et de leurs biens, en le laissant en bon état de réparation locative, l'appartement en cause et à ce qu'il soit autorisé à faire appel aux forces de police ou à un huissier judiciaire afin qu'il soit procédé à l'évacuation des locataires.
A l'appui de ses conclusions, il a fait valoir que le Tribunal avait procédé à une mauvaise appréciation des faits et à une violation du droit, en retenant que l'exception de compensation soulevée par C______, eu égard aux relations d'affaires qui s'étaient nouées entre les parties, ne pouvait pas être immédiatement écartée. A______ a soutenu que la situation était claire, de sorte que l'évacuation des locataires devait être prononcée.
b. Dans leur réponse du 17 octobre 2016, B______ et C______ ont conclu à la confirmation du jugement entrepris, et, subsidiairement, au renvoi de la cause en première instance afin que celle-ci se prononce sur les mesures d'exécution forcée requises par A______.
Ils ont fait valoir que C______ avait produit les pièces en sa possession, afin de rendre vraisemblable la relation d'affaires, et partant les commissions dues par A______. Le Tribunal avait considéré à bon droit que les conditions du cas clair n'étaient pas réalisées, l'état de fait n'étant pas clair. La déclaration de compensation était intervenue avant l'envoi de l'avis comminatoire.
c. Par réplique du 19 octobre 2016, A______ a persisté dans ses conclusions. Il a précisé que C______ n'avait pas pu rendre vraisemblable la compensation qu'il alléguait.
d. Dans leur duplique du 31 octobre 2016, B______ et C______ ont également persisté dans leurs conclusions. Ils ont souligné avoir saisi le jour même le Tribunal des baux et loyers de leur requête en fixation judiciaire du loyer, à la suite de l'échec de la tentative de conciliation, et avaient expliqué, dans ce cadre, la compensation à laquelle ils avaient procédé.
Ils ont produit ladite demande, ainsi que les pièces déposées à l'appui de celle-ci au Tribunal.
e. Les parties ont été avisées par pli du greffe du 1er novembre 2016 de ce que la cause était gardée à juger.
C. Les faits pertinents suivants résultent de la procédure :
a. Le 10 juillet 2015, A______, bailleur, a remis à bail à C______, locataire, un appartement n° ______ de ______ pièces situé à l'entresol de l'immeuble sis 1______, à Genève.
Le montant du loyer et des charges a été fixé en dernier lieu à 4'500 fr. par mois.
B______ est l'épouse de C______.
b. Par avis comminatoires du 26 février 2016 adressés tant à C______ qu'à B______, A______ les a mis en demeure de lui régler dans les trente jours le montant de 27'000 fr. à titre d'arriérés de loyers et de charges pour les mois de septembre 2015 à février 2016, et les a informés de son intention, à défaut du paiement intégral de la somme réclamée dans le délai imparti, de résilier le bail conformément à l'art. 257d CO.
c. Considérant que la somme susmentionnée n'avait pas été intégralement réglée dans le délai imparti, A______ a, par avis officiels du 2 mai 2016, résilié le bail pour le 30 juin 2016.
d. Par requête en protection de cas clair déposée le 1er juillet 2016 au Tribunal des baux et loyers, A______ a requis l'évacuation des locataires, avec mesures d'exécution directe du jugement.
e. Lors de l'audience de débats du Tribunal du 19 septembre 2016, les parties ont toutes deux produit des pièces.
A______ a persisté dans ses conclusions, expliquant que les locataires avaient, depuis le début du bail, payé uniquement trois loyers. Plusieurs procédures étaient actuellement en cours, notamment une procédure en contestation du congé ordinaire, ainsi qu'une procédure en fixation judiciaire du loyer. A son sens, dans le cadre de ces procédures, C______ avait expressément reconnu la somme de 45'000 fr. qui lui était réclamée à titre de loyers.
Le conseil des locataires a, pour sa part, contesté que C______ ait fait un quelconque aveu judiciaire concernant les arriérés de loyer. A ce sujet, il a produit un certificat médical du 30 juin 2016, attestant de ______ de C______. Tel avait été le cas lors de l'audience du 9 juin 2016 dans le cadre de la procédure en paiement intentée par le bailleur.
Le conseil des locataires a précisé que ceux-ci n'étaient pas redevables des loyers. Il a précisé que C______ était en relations d'affaires depuis plusieurs années avec A______, lequel n'avait pas honoré certaines commissions de courtage.
Il a conclu à l'irrecevabilité de la requête en évacuation et, à titre subsidiaire, à l'octroi d'un sursis à l'exécution de l'évacuation de dix mois, compte tenu de l'état de santé de C______, âgé de ______ ans et souffrant ______, qui vivait avec son épouse, femme au foyer, et leur fille ______.
A______ a contesté les prétendues commissions alléguées par C______. Il a cependant reconnu avoir accordé à C______ un mandat non exclusif de vendre , précisant qu'aucun de ceux-ci n'avait été vendu. Il a réaffirmé que C avait expressément reconnu devoir les arriérés de loyer, de sorte que l'évacuation, ainsi que son exécution, devaient être ordonnées.
La cause a été gardée à juger à l'issue de l'audience.
EN DROIT
Selon l'art. 121 al. 2 LOJ, dans les causes fondées sur les art. 257d et 282 CO, la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice siège sans assesseurs.
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêts du Tribunal fédéral 4A_447/2013 du 20 novembre 2013 consid. 1; 4A_72/2007 du 22 août 2007 consid. 2).
A teneur de la jurisprudence, s'agissant d'une procédure relative à une évacuation dans laquelle la question de l'annulation, respectivement de la prolongation du bail, ne se pose pas, l'intérêt économique du bailleur peut être assimilé à la valeur que représente l'usage des locaux pendant la période où le déguerpissement du locataire ne peut pas être exécuté par la force publique (arrêts du Tribunal fédéral 4A_178/2012 du 11 avril 2012 consid. 2; 4A_574/2011 du 24 novembre 2011 consid. 1.1; 4A_72/2007 du 22 août 2007 consid. 2.2). La Chambre des baux et loyers de la Cour de justice a, de manière constante, estimé la durée de cette période à neuf mois (trois mois de procédure devant la Cour de justice, trente jours pour recourir au Tribunal fédéral, quatre mois de procédure devant le Tribunal fédéral et trente jours pour la force publique pour procéder à l'évacuation).
Le Tribunal fédéral s'est rallié à cette appréciation (arrêt du Tribunal fédéral 4A_207/2014 du 19 mai 2014 consid. 1).
2.2 En l'espèce, la présente procédure a trait à une demande d'évacuation avec mesures d'exécution directe, dans le cadre de laquelle la question de la validité du congé ne se pose pas. Le montant du loyer étant de 4'500 fr. par mois, la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr. (4'500 fr. x 9 = 40'500 fr.).
2.3 Interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC), l'appel est recevable.
2.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ, in : procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, 2010, p. 349 et suivantes, n. 121).
Cela étant, dans le cadre d'une procédure de cas clair, les exigences posées par l'art. 257 al. 1 CPC doivent être satisfaites en première instance déjà. Si le premier juge éconduit la partie demanderesse en application de l'art. 257 al. 3 CPC et au motif que les pièces soumises à son examen sont inaptes à prouver immédiatement l'état de fait, le juge d'appel ne saurait contrôler cette appréciation sur la base de pièces différentes, fussent-elles recevables au regard de l'art. 317 al. 1 CPC (arrêts du Tribunal fédéral 4A_312/2013 du 17 octobre 2013 consid. 3.1; 4A_420/2012 du 7 novembre 2012 consid. 5, in SJ 2013 I 129).
3.2 En l'espèce, les intimés, défendeurs en première instance, ont produit des pièces nouvelles à l'appui de leur duplique du 31 octobre 2016, établies postérieurement au dépôt de leur réponse. Ces pièces, ainsi que les allégués de fait s'y rapportant, sont recevables, étant précisé qu'elles ne sont pas déterminantes pour l'issue du litige.
4.1 La procédure de protection dans les cas clairs prévue par l'art. 257 CPC permet à la partie demanderesse d'obtenir rapidement une décision ayant l'autorité de la chose jugée et la force exécutoire, lorsque la situation de fait et de droit n'est pas équivoque (Message du Conseil fédéral relatif au CPC, FF 2006 p. 6959; ATF 141 II 23 consid. 3.2; 138 III 620 consid. 5.1.1). Cette procédure n'est ainsi recevable que lorsque l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement prouvé (art. 257 al. 1 let. a CPC) et que la situation juridique est claire (art. 257 al. 1 let. b CPC).
Selon la jurisprudence, l'état de fait n'est pas litigieux lorsqu'il n'est pas contesté par le défendeur; il est susceptible d'être immédiatement prouvé lorsque les faits peuvent être établis sans retard et sans trop de frais. En règle générale, la preuve est rapportée par la production de titres, conformément à l'art. 254 al. 1 CPC (ATF 141 II 23 consid. 3.2).
La situation juridique est claire lorsque l'application de la norme au cas concret s'impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvées (ATF 141 II 23 consid. 3.2; 138 III 123 consid. 2.1.2; 138 III 620 consid. 5.1.2). En règle générale, la situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite l'exercice d'un certain pouvoir d'appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant compte des circonstances concrètes de l'espèce (ATF 141 II 23 consid. 3.2; 138 III 123 consid. 2.1.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 consid. 5.1.2 non publié in ATF 138 III 620).
Une requête en expulsion d'un locataire selon la procédure de protection dans les cas clairs est admissible même lorsque le locataire a attaqué en justice le congé donné par le bailleur et que cette procédure est pendante (ATF 141 II 262 consid. 3.).
4.2 A teneur de l'art. 257d al. 1 CO, lorsque le locataire, après réception de la chose, a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Le délai doit être d'au moins trente jours pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux. L'art. 257d al. 2 CO dispose qu'à défaut de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat.
La validité du congé suppose notamment que le locataire se soit effectivement trouvé en retard dans le paiement du loyer ou de frais accessoires lorsque la sommation lui a été adressée, d'une part, et qu'il ne se soit pas acquitté de cet arriéré dans le délai fixé, d'autre part (arrêt du Tribunal fédéral 4A_299/2011 du 7 juin 2011 consid. 5). Si ces conditions ne sont pas réalisées, le locataire peut faire valoir l'invalidité du congé à l'encontre de l'action en évacuation des locaux qui lui est plus tard intentée par le bailleur (ATF 121 III 156 consid. 1c/aa; 122 III 92 consid. 2d).
Le congé des baux d'habitation et de locaux commerciaux doit être donné par écrit (art. 266l al. 1 CO). Le bailleur doit donner le congé en utilisant une formule agréée par le canton et qui indique au locataire la manière dont il doit procéder s'il entend contester le congé ou demander la prolongation du bail (art. 266l al. 2 CO).
Le congé qui ne satisfait pas aux conditions prévues aux art. 266l à 266n est nul (art. 266o CO).
La formule destinée à notifier au locataire le congé au sens de l'art. 266l al. 2 CO doit indiquer la chose louée sur laquelle porte le congé, la date à laquelle le congé sera effectif, le fait que le bailleur doit motiver le congé si le locataire le demande, les conditions légales dans lesquelles le locataire peut contester le congé et demander la prolongation du bail et la liste des autorités de conciliation et leur compétence à raison du lieu (art. 9 al. 1 OBLF).
A la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat (art. 267 CO).
4.3 Jurisprudence et doctrine admettent que l'expulsion du locataire peut être requise et prononcée par voie de procédure sommaire lorsque les deux conditions cumulatives posées à l'art. 257 al. 1 CPC sont réalisées. L'expulsion serait même l'un des exemples d'application de la procédure du cas clair les plus fréquemment cités par la doctrine (arrêts du Tribunal fédéral 4A_252/2014 du 28 mai 2014 consid. 3.2.14; 4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 3.1.1 et les références citées).
En matière d'expulsion, la situation juridique est claire lorsqu'un congé est donné pour cause de demeure avérée du locataire et que les règles formelles de résiliation ont été respectées (Bohnet, in CPC, Code de procédure civile commenté, 2011, n. 13 ad art. 257 CPC; Lachat, Procédure civile en matière de baux et loyers, 2011, p. 167). Toutefois, chaque fois que le locataire excipera dans un cas, a priori clair, de la nullité ou de l'inefficacité d'un congé, le juge devra estimer la solidité des arguments. S'ils ont une chance de succès, le juge refusera d'admettre le cas clair. En cas de doute, l'art. 257 CPC ne saurait s'appliquer (Lachat, op. cit., p. 168).
Une requête en expulsion d'un locataire selon la procédure de protection dans les cas clairs est admissible même lorsque le locataire attaque en justice le congé donné par le bailleur et que cette procédure est pendante (ATF 141 III 262 consid. 3).
Le cas n'est pas clair lorsque le défendeur fait valoir des objections motivées et concluantes que les faits ne permettent pas de réfuter de manière immédiate et qui sont de nature à ébranler la conviction du juge. En revanche, le cas est clair lorsque, sur la base du dossier, le juge parvient à la conclusion que la prétention du demandeur est fondée et qu'un examen plus détaillé des objections avancées par le défendeur n'y changerait rien (ATF 138 III 620 consid. 5.1.1).
4.4 Le débiteur peut opposer la compensation même si sa créance est contestée (art. 120 al. 2 CO). Il n'est pas nécessaire que la contre-créance soit déterminée avec certitude dans son principe et son montant pour que le débiteur puisse invoquer la compensation. Toutefois, l'effet compensatoire n'intervient que dans la mesure où l'incertitude est ultérieurement levée par le juge (ATF 136 III 624 consid. 4.2.3 p. 626), à savoir s'il est judiciairement constaté que la contre-créance existe réellement. En d'autres termes, le droit du débiteur d'invoquer la compensation avec une contre-prestation contestée est de nature purement formelle et demeure sans incidence sur la question matérielle de l'extinction de la dette. Le créancier auquel on oppose la compensation avec une contre-créance peut contester l'existence ou la quotité de celle-ci. Il appartient alors au juge de trancher ces questions. Le débiteur compensant supporte le fardeau de la preuve (cf. JEANDIN, in Commentaire romand, 2ème éd. 2012, n. 18 s. ad art. 120 CO; AEPLI, Commentaire zurichois, 3ème éd. 1991, n. 148 ad art. 120 CO; ZELLWEGER-GUTKNECHT, Commentaire bernois, 2012, n. 329 ss ad art. 120 CO; TERCIER et ALII, Les contrats spéciaux, 4ème éd. 2009, n. 2399).
La possibilité d'opposer en compensation une contre-créance contestée existe aussi pour le locataire mis en demeure de payer un arriéré de loyer (art. 257d CO); la déclaration de compensation doit toutefois intervenir avant l'échéance du délai de grâce (ATF 119 II 241 consid. 6b/bb p. 248; arrêt 4C.212/2006 du 28 septembre 2006 consid. 3.1.1, in CdB 2007 22; cf. toutefois arrêt 4A_472/2008 du 26 janvier 2009 consid. 4.2.3, in RtiD 2009 II 681, qui exclut une telle possibilité dans une situation où la loi permet de consigner le loyer). Si le bailleur donne néanmoins le congé et si le locataire en conteste la validité en soutenant avoir payé son dû par compensation, le juge devra à titre préjudiciel se prononcer sur l'existence et le montant de la contre-créance, et partant instruire sur ce point. Cela étant, il y a lieu de tenir compte des spécificités de la cause.
La loi prévoit que si le paiement du loyer n'intervient pas durant le délai de grâce, le congé peut être donné avec un délai de trente jours pour la fin d'un mois (art. 257d al. 2 CO); une prolongation de bail est exclue (art. 272a al. 1 let. a CO). Cette réglementation légale signifie que le locataire mis en demeure doit évacuer l'objet loué dans les plus brefs délais s'il ne paie pas le loyer en retard.
L'obligation du juge de se prononcer sur la contre-créance invoquée en compensation ne saurait prolonger la procédure en contestation du congé de façon à contrecarrer la volonté du législateur de permettre au bailleur de mettre fin au bail et d'obtenir l'évacuation du locataire dans les plus brefs délais; cette volonté découle des règles de droit matériel évoquées ci-dessus, sans qu'il soit nécessaire de trancher la question de savoir si la contestation de l'efficacité du congé relève de la procédure ordinaire ou simplifiée (cf. ATF 139 III 457 consid. 5.3 in fine p. 466, qui laisse la question indécise). Invoquer la compensation avec une contre-créance contestée ne doit pas être un moyen susceptible de conduire à une prolongation du séjour indu du locataire dans l'objet loué. La contre-créance invoquée en compensation doit dès lors pouvoir être prouvée sans délai; si une procédure relative à la contre-créance est pendante devant une autre instance, il ne saurait être question de suspendre la procédure en contestation du congé jusqu'à droit connu dans l'autre procédure, sauf si une décision définitive est imminente (arrêts du Tribunal fédéral 4A_140/2014, 4A_250/2014 du 06 août 2014 consid. 5.1 et 5.2).
4.5 Dans le présent cas, il n'est pas contesté que les intimés n'ont pas procédé au paiement de l'intégralité des loyers requis par l'appelant. Toutefois, l'intimé C______ a allégué avoir déclaré, dans les semaines suivant la conclusion du contrat de bail, compenser les loyers avec les commissions qui lui étaient dues par l'appelant, dans le cadre de leurs relations d'affaires (courtage). Cette compensation aurait été faite oralement, ce que l'appelant conteste. A l'instar du Tribunal, la Cour retient que l'appelant a admis avoir été en relations d'affaires avec l'intimé C______. Ce dernier a fourni un certain nombre d'indications sur des contrats de courtage qui auraient été conclus avec l'appelant et les montants en relation avec lesdites commissions de courtage.
Ainsi, il ne s'agit pas d'une compensation invoquée dans le cadre du délai comminatoire, mais d'une compensation opérée avant même celle-ci. La situation est dès lors différente de celle ayant donné lieu à l'arrêt rendu par le Tribunal fédéral susmentionné le 6 août 2014.
Par conséquent, le Tribunal a à bon droit retenu que l'état de fait n'était pas clair sur ce point et nécessitait une instruction complète des preuves, notamment en procédant à l'audition de témoins, et que cette exception de compensation ne pouvait être écartée de manière immédiate. Il a ainsi à bon droit retenu que les moyens de défense des intimés étaient de nature à ébranler sa conviction, dès lors qu'il n'était pas dépourvu de toute crédibilité que les parties aient convenu de compenser une partie des loyers avec les commissions alléguées par les intimés, notamment au vu des faibles revenus de C______ et de l'importance du montant du loyer.
Les conditions du cas clair n'étant pas remplies, la requête devait être déclarée irrecevable, ce que les premiers juges ont constaté à bon droit.
L'appelant sera en conséquence débouté de ses conclusions et le jugement entrepris confirmé.
PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevable l'appel interjeté le 5 octobre 2016 par A______ contre le jugement JTBL/861/2016 rendu le 19 septembre 2016 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/13228/2016-7-SE.
Au fond :
Confirme ce jugement.
Dit que la procédure est gratuite.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN, Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Madame Maïté VALENTE, greffière.
La présidente :
Nathalie LANDRY-BARTHE
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours :
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.