POUVOIR JUDICIAIRE
C/6950/2016 ACJC/1130/2016
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
du LUNDI 29 AOÛT 2016
Entre
SI______SA, sise ______, Genève, appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 11 mai 2016, comparant par Me Viviane J. MARTIN, avocate, rue de l'Hôtel-de-Ville 12, 1204 Genève, en l'étude de laquelle elle fait élection de domicile,
et
Madame B______, domiciliée ______, Genève,
Monsieur C______, domicilié ______, (GE), intimés, comparant tous deux par Me Bénédict FONTANET, avocat, Grand-Rue 25, case postale 3200, 1211 Genève 3, en l'étude duquel ils font élection de domicile.
EN FAIT
A. Par jugement JTBL/470/2016 du 11 mai 2016, reçu par les parties le 26 mai 2016, le Tribunal des baux et loyers a déclaré irrecevable la requête en protection du cas clair formée le 7 avril 2016 par SI______SA à l'encontre de B______ et C______ (ch. 1 du dispositif), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 2) et dit que la procédure était gratuite (ch. 3).
Le Tribunal a considéré que la situation juridique n'était pas claire, dans la mesure où le congé ordinaire notifié pour le 30 avril 2016 avait été contesté par les locataires et où la procédure était toujours pendante. Ce congé ne déployait ainsi pas d'effets.
B. a. Par acte déposé au greffe de la Cour de justice le 30 mai 2016, SI______SA a formé appel contre ledit jugement, dont elle requiert l'annulation. Elle conclut à la condamnation de B______ et C______ à "évacuer de tous biens, ainsi que de toutes personnes qui auraient pu s'installer post-décès de Mme D______, l'appartement de 6,5 pièces au 6ème étage de l'immeuble sis ______, avec effet au 1er mai 2016". Elle demande également à la Cour "d'ordonner l'exécution forcée de cette mesure" et de "dire et prononcer que le jugement sera immédiatement exécutable nonobstant recours".
b. Par courrier du 2 juin 2016, SI______SA a informé la Cour qu'une audience avait été fixée au 17 juin 2016 dans le cadre de la procédure en contestation du congé et en prolongation du bail engagée par B______ et C______. Elle a invité la Cour, "par économie de procédure", à "statuer au plus tôt sur le cas clair aux fins d'éviter une double procédure relative au même objet".
c. Le 8 juin 2016, SI______SA a écrit à la Cour que l'appartement litigieux était vide de meubles et que B______ et C______ étaient "en train de faire procéder à des travaux dans cet appartement, sans autorisation de la bailleresse, probablement pour y emménager au plus tôt". Elle a déposé un message électronique du 8 juin 2016 par lequel la régie en charge de la gérance de l'immeuble indiquait à son conseil qu'elle avait constaté ce qui précède, ainsi qu'un courrier du même jour de son conseil à B______ et C______.
Elle a invité à nouveau la Cour à "statuer au plus tôt sur ce cas clair en évacuation".
d. Par réponse du 13 juin 2016, B______ et C______ ont conclu à la confirmation du jugement attaqué.
Ils ont produit une pièce nouvelle, à savoir une citation du 23 mai 2016 à comparaître à une audience de la Commission de conciliation en matière de baux et loyers fixée au 17 juin 2016 dans la cause C/4228/2016 concernant la contestation du congé ordinaire.
e. Par réplique déposée le 20 juin 2016, SI______SA a persisté dans ses conclusions et a requis au surplus la condamnation de B______, de C______ et de leur conseil à une amende disciplinaire pour plaideurs téméraires.
Elle a déposé des pièces nouvelles, à savoir une photocopie de la première et de la dernière pages de la requête en conciliation déposée par B______ et C______ le 26 février 2016 (contestation de la résiliation du bail et prolongation du bail), un extrait du site internet local.ch imprimé le 16 juin 2016, deux courriers du 10 mai 2016 adressés par sa régie à B______ et à C______, ainsi qu'un échange de correspondance entre les parties intervenu les 14 et 17 juin 2016. Elle a produit à nouveau la lettre du 8 juin 2016 de son conseil à B______ et C______ (cf. ci-dessus let. B.c).
f. Par duplique du 4 juillet 2016, B______ et C______ ont persisté dans leurs conclusions. Ils ont par ailleurs conclu au rejet de la conclusion nouvelle prise par leur partie adverse.
g. Le 5 juillet 2016, les parties ont été informées de ce que la cause était gardée à juger.
C. Les faits pertinents suivants résultent de la procédure :
a. Par contrat du 30 mars 1983, SI______SA, bailleresse, a remis à bail à E______ et D______, locataires, un appartement de quatre pièces plus deux chambrettes au 6ème étage de l'immeuble sis ______ à Genève, pour une durée de trois ans et deux mois, du 1er mai 1983 au 30 juin 1986, renouvelable tacitement d'année en année, sauf résiliation donnée trois mois au moins à l'avance.
Les conditions générales et règles et usages locatifs appliqués dans le canton de Genève (édition 1978) faisaient partie intégrante du bail. L'art. 5 de celles-ci prévoyait qu'en cas de décès du locataire, ses héritiers ou le bailleur pouvaient, en vertu de l'art. 270 aCO, résilier le bail moyennant un avertissement donné par écrit trois mois à l'avance pour la fin d'un mois et dans un délai maximum de 90 jours à compter du jour où le décès était parvenu à la connaissance de la partie qui résiliait.
Le loyer a été fixé en dernier lieu judiciairement à 9'725 fr. par an, 2'400 fr. de charges non compris, à compter du 1er janvier 2010.
b. E______ est décédé le 30 avril 1998.
c. Le 9 novembre 2015, D______ a porté devant le Tribunal des baux et loyers une requête en réduction de loyer et exécution de travaux (cause C/17012/2015).
d. D______ est décédée le 31 décembre 2015, en laissant comme héritiers sa fille B______ et son fils C______ (ci-après : les héritiers).
e. Par deux avis séparés datés du 26 janvier 2016 adressés aux héritiers, la bailleresse a résilié le bail avec effet au 30 avril 2016, en faisant référence à l'art. 5 des conditions générales et règles et usages locatifs (édition 1978).
f. Par deux avis officiels datés du 27 janvier 2016 adressés à "Madame" C______ et à "Monsieur" B______, la bailleresse a à nouveau résilié le bail en question avec effet au 30 avril 2016, en se référant à l'art. 5 des conditions générales et règles et usages locatifs (édition 1978).
g. Le 26 février 2016, B______ et C______ ont déposé devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers une requête en contestation de la résiliation et en prolongation du bail. Ils ont conclu, principalement, à l'annulation des résiliations du bail datées des 26 et 27 janvier 2016 et, subsidiairement, à la prolongation du bail pour une durée de quatre ans à compter du 30 avril 2016 (cause C/4228/2016). Une audience de conciliation a été fixée au 17 juin 2016.
h. Dans le cadre du litige portant sur l'exécution des travaux et la réduction du loyer, les parties ont conclu en mars 2016 une transaction extra-judiciaire. La bailleresse a versé aux héritiers une indemnité de 2'917 fr. 50, correspondant à une réduction de loyer de 15% durant 24 mois, et les héritiers ont retiré leur requête, de sorte que la cause C/17012/2015 a été rayée du rôle le 1er avril 2016.
D. a. Par requête en protection des cas clairs du 7 avril 2016, la bailleresse a requis du Tribunal des baux et loyers l'évacuation de C______ et B______ et l'exécution directe du jugement.
b. Lors de l'audience du 11 mai 2016, la bailleresse a persisté dans sa requête.
Les héritiers ont conclu à l'irrecevabilité de celle-ci, compte tenu de la procédure en contestation du congé pendante devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers. Ils ont fait valoir par ailleurs que le bail avait été résilié alors qu'une action en exécution de travaux et en réduction du loyer était pendante entre les parties. Ladite action avait été retirée au motif que la bailleresse avait fait droit à leurs prétentions. Enfin, ils ont fait valoir que le motif du congé n'était pas valable, puisqu'il s'appuyait sur une disposition du Code des obligations qui avait été abrogée.
Les parties ont plaidé, puis répliqué, respectivement dupliqué.
Le Tribunal a gardé la cause à juger à l'issue de l'audience.
E. L'argumentation juridique des parties sera examinée dans la mesure utile à la solution du litige.
EN DROIT
Les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêts du Tribunal fédéral 4A_72/2007 du 22 août 2007 consid. 2; 4C.310/1996 du 16 avril 1997 = SJ 1997 p. 493 consid. 1).
Lorsque, dans le cadre de la procédure d'expulsion, le juge doit statuer sur la validité de la résiliation du bail, la valeur litigieuse est déterminée comme lorsque le locataire demande l'annulation du congé.
Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a effectivement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1; 136 III 196 consid. 1.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 1.1; 4A_127/2008 du 2 juin 2008 consid. 1.1; 4A_516/2007 du 6 mars 2008 consid. 1.1; ATF 136 III 196 consid. 1.1).
1.2 En l'espèce, la bailleresse requiert l'évacuation des locataires, qui contestent la validité de la résiliation du bail. La valeur litigieuse s'élève donc à 36'375 fr. (12'125 fr. x 3 ans).
La voie de l'appel est ainsi ouverte contre le rejet de la requête en évacuation.
En revanche, contre le rejet des mesures d'exécution, seule la voie du recours est ouverte (art. 309 let. a CPC).
1.3 L'appel et le recours, écrits et motivés, doivent être introduits auprès de la deuxième instance dans les trente jours à compter de la notification de la décision motivée (art. 311 al. 1 et 321 al. 1 CPC). Le délai est de dix jours pour les décisions prises en procédure sommaire (art. 314 al. 1 et 321 al. 2 CPC), ce qui est le cas des procédures en protection des cas clairs (art. 248 let. b et 257 CPC).
1.4 L'acte du 30 mai 2016 comporte des conclusions portant tant sur le prononcé de l'évacuation que sur l'exécution de celle-ci; il s'agit dès lors d'un appel et d'un recours, en dépit de son intitulé.
Ceux-ci ont été formés dans le délai et la forme prescrits par la loi. Ils sont donc recevables.
Par souci de simplification, la bailleresse sera désignée ci-après comme l'appelante.
2.2 En l'espèce, la pièce nouvelle produite par les intimés est recevable, dans la mesure où elle a été émise après que la cause ait été gardée à juger par le Tribunal. Les trois courriers de juin 2016 produits par l'appelante avec sa réplique sont postérieurs à l'appel et donc recevables. Il en va de même du message électronique de sa régie à son conseil, annexé à son courrier spontané du 8 juin 2016 à la Cour. En revanche, les deux courriers du 10 mai 2016 déposés par l'appelante avec sa réplique ne sont pas recevables, dans la mesure où ils auraient pu être produits lors de l'audience du Tribunal du 11 mai 2016 et en tout cas avec l'appel. L'extrait du site internet local.ch produit par l'appelante est également irrecevable, dans la mesure où celle-ci n'explique pas pour quels motifs elle n'aurait pas pu le produire devant le Tribunal. Enfin, les extraits de la requête en contestation de la résiliation du bail et en prolongation du bail produits par l'intimé ne constituent pas une pièce nouvelle.
3.1 Aux termes de l'art. 257 al. 1 CPC relatif aux cas clairs, le tribunal admet l'application de la procédure sommaire lorsque l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement prouvé (let. a) et que la situation juridique est claire (let. b). L'état de fait exigé par l'art. 257 al. 1 let. a CPC est celui qui peut être établi sans délai ni moyens particuliers, en général par pièces (ATF 138 III 123 consid. 2.1.1; 138 III 620 consid. 5.1.1). Cela étant, le demandeur n'est pas dispensé d'apporter la preuve stricte des faits fondant sa prétention. Si la partie adverse conteste les faits de manière vraisemblable, la procédure touchant les cas clairs ne peut pas être suivie, faute de caractère liquide de l'état de fait. Le cas clair est déjà nié lorsque la partie adverse avance des objections ou des exceptions qui n'apparaissent pas vouées à l'échec. En revanche, les objections manifestement mal fondées ou dénuées de pertinence sur lesquelles il peut être statué immédiatement ne suffisent pas à exclure le cas clair (ATF 138 III 620 consid. 5.1.1 et consid. 6.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_252/2014 du 28 mai 2014 consid. 3.2.1).
La situation juridique est claire lorsque l'application de la norme au cas concret s'impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvées (ATF 138 III 123 consid. 2.1.2, ATF 138 III 620 consid. 5.1.2, 728 consid. 3.3). En règle générale, la situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite l'exercice d'un certain pouvoir d'appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant compte des circonstances concrètes de l'espèce (ATF 141 III 23 consid. 3.2).
Le Tribunal fédéral a admis à plusieurs reprises, au moins implicitement, qu'une requête d'évacuation formée, selon l'art. 257 CPC, en procédure sommaire dans un cas clair pouvait être jugée alors que le locataire avait contesté la résiliation extraordinaire antérieure de son bail pour non-paiement du loyer (art. 257d CO) et que la procédure judiciaire relative à cette contestation n'avait pas encore abouti à une décision passée en force de chose jugée. La validité du congé est ainsi une question préalable à trancher dans la procédure d'évacuation (ATF 141 III 262 consid. 3.2, traduit in SJ 2016 I 8).
Il ne faut cependant pas perdre de vue, en faveur du locataire qui a contesté le congé, que la maxime des débats s'applique normalement en procédure sommaire. En procédure simplifiée, applicable à la procédure de protection contre les congés selon l'art. 243 al. 2 let. c CPC, les faits doivent être établis d'office en vertu de la maxime inquisitoire sociale, prévue par l'art. 247 al. 2 let. a CPC. Afin de ne pas contourner le but poursuivi par le législateur par cette règle, au moyen de la protection dans les cas clairs, cette protection ne doit être accordée que si il n'y a pas de doutes s'agissant du caractère complet des faits allégués et que le congé paraît clairement bien fondé, sur la base de ces faits (ATF 141 III 262 consid. 4.2.2, traduit in SJ 2016 I 8; arrêt du Tribunal fédéral 4A_265/2013 du 8 juillet 2013 consid. 6).
3.2 Le décès du locataire ne met pas fin au contrat de bail, sauf clause contraire des parties. Le contrat se poursuit avec les héritiers du locataire, qui reprennent les droits et obligations du défunt (art. 560 CC). Le bailleur doit donc respecter les conditions légales et contractuelles de résiliation, et notamment satisfaire aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). Le décès du locataire n'est toutefois pas dépourvu d'incidences. Les héritiers n'auront pas nécessairement le même rapport que le défunt avec la chose louée, le même intérêt à maintenir le contrat. Pour ces motifs, la loi leur accorde un droit de résiliation anticipée pour le prochain terme légal (art. 266i CO; arrêt du Tribunal fédéral 4A_397/2013 du 11 février 2014 consid. 3.3 et les références citées).
Le bailleur n'est en principe pas habilité à mettre fin au bail de manière anticipée en raison du décès du locataire. La clause de l'ancien art. 270 CO, qui donnait également au bailleur un droit de résiliation anticipée en cas de décès du locataire, n'a pas été reprise (LACHAT, Le bail à loyer, 2008, p. 716 et note 29).
3.3 A teneur de l'art. 271 al. 1 CO, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. Selon la jurisprudence, la protection accordée par l'art. 271 al. 1 CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art 2 al. 2 CC). Le congé est abusif s'il ne répond à aucun intérêt digne de protection, s'il est purement chicanier ou s'il conduit à une disproportion manifeste des intérêts en présence (ATF 136 III 190 consid. 2; 132 III 737 consid. 3; 120 II 31 consid. 4a; arrêt du Tribunal fédéral 4A_46/2010 du 27 avril 2010 consid. 5.1).
Le congé est annulable notamment lorsqu'il est donné par le bailleur pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail, à moins que le locataire ne procède au mépris des règles de la bonne foi (art. 271a al. 1 let. d CO).
3.4 Les héritiers peuvent se prévaloir de tous les moyens qui appartenaient au locataire décédé, à l'exception de ceux qui lui étaient attachés personnellement; ainsi, ils ne peuvent demander une prolongation de bail (art. 272 CO) que s'ils établissent que la fin du contrat aurait des conséquences pénibles à leur égard (CPra Bail - Montini/Wahlen, art. 266i CP N 11).
Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but d'une prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement. Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas particulier, tels que la durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, de même que la situation sur le marché locatif local (art. 272 al. 2 CO; ATF 136 III 190 consid. 6; 135 III 121 consid. 2; 125 III 226 consid. 4b; arrêt du Tribunal fédéral 4A_31/2013 du 2 avril 2013 consid. 3.1).
3.5 En l'espèce, la bailleresse requiert l'expulsion des héritiers, alors que ces derniers ont valablement contesté les congés, dans le délai de péremption de l'art. 273 al. 1 CO, et que la procédure relative à cette contestation est pendante devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers.
Dans les avis de résiliation des 26 et 27 janvier 2016, la bailleresse a motivé les congés en se référant à l'art. 5 de l'édition de 1978 des conditions générales et règles et usages locatifs, lequel visait une disposition du CO qui a été abrogée en 1990 et qui permettait également au bailleur de résilier le bail de manière anticipée en cas de décès du locataire. Cette possibilité n'est plus prévue par l'art. 266i CO et ne figure d'ailleurs plus dans les conditions générales et règles et usages locatifs depuis 1991. Dans sa requête du 7 avril 2016 au Tribunal, la bailleresse a allégué que les congés ont été notifiés à la suite du décès de la locataire et en raison de celui-ci (requête, p. 3, ch. 7). En appel, elle soutient que le bail aurait été conclu pour une durée déterminée, ce qui est contesté par les intimés. Le juge du cas clair devrait ainsi examiner, à titre préjudiciel, si le bail litigieux est de durée indéterminée et, dans l'affirmative, si la bailleresse était légitimée à le résilier sur la base de l'art. 5 de l'édition de 1978 des conditions générales et règles et usages locatifs, en se prévalant du décès de la locataire. Par ailleurs, les intimés font valoir que les congés ont été donnés alors qu'une procédure judiciaire en exécution de travaux et en réduction du loyer était pendante, ce qui entraînerait leur annulation. Selon la bailleresse les intimés ne pourraient pas se prévaloir de la protection de l'art. 271a al. 1 let. d CO. De plus, en tout état, le juge du cas clair devrait déterminer, préjudiciellement, si les congés contestés contreviennent aux règles de la bonne foi au sens de la disposition générale de l'art. 271 CO, ce qui implique l'exercice d'un certain pouvoir d'appréciation. Enfin, les intimés ont pris, devant le juge de la contestation des congés, des conclusions subsidiaires en prolongation du bail, ce qui nécessite une décision en équité.
En définitive, il apparaît que la situation juridique n'est pas claire. Il ne peut être statué immédiatement sur les arguments soulevés par les intimés, lesquels n'apparaissent pas manifestement mal fondés ou dénués de pertinence et nécessitent un examen approfondi, incompatible avec la procédure sommaire de la protection des cas clairs. Il ne se justifie ainsi pas de priver les intimés de la protection qui leur est conférée par la maxime inquisitoire sociale, applicable dans la procédure en contestation des congés. C'est ainsi à juste titre que le Tribunal a déclaré la requête irrecevable.
Le jugement sera dès lors confirmé. Il n'est ainsi pas nécessaire de statuer sur le recours.
Il n'apparaît pas que les intimés, qui obtiennent gain de cause, auraient usé de mauvaise foi ou de procédés téméraires, de sorte que l'application de l'art. 128 al. 3 CPC, invoquée par l'appelante dans sa réplique, n'entre pas en ligne de compte.
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6).
PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevables l'appel et le recours interjetés le 30 mai 2016 par SI______SA contre le jugement JTBL/470/2016 rendu le 11 mai 2016 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/6950/2016-7 SD.
Au fond :
Confirme le jugement attaqué.
Dit que la procédure est gratuite.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Pauline ERARD et Monsieur Ivo BUETTI, juges; Monsieur Alain MAUNOIR et Monsieur Serge PATEK, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.
La présidente :
Nathalie LANDRY-BARTHE
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours :
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.