POUVOIR JUDICIAIRE
C/18569/2014 ACJC/906/2016
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
du VENDREDI 24 JUIN 2016
Entre
A______, domiciliée ______ (GE), appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 2 novembre 2015, représentée par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle elle fait élection de domicile,
et
B______, sise ______ (GE), intimée, comparant par Me Mourad SEKKIOU, avocat, rue de Rive 6, case postale 3658, 1211 Genève 3, en l'étude duquel elle fait élection de domicile,
C______, domicilié ______ (GE), intimé, représenté par J______, sise ______ (GE),
D______, domicilié ______ (GE), intimé, représenté par J______, sise ______ (GE),
E______, sise c/o D______, ______ (GE), intimée, représentée par J______, sise ______ (GE),
F______, sise ______ (GE), intimée, représentée par J______, sise ______ (GE),
G______, sise c/o D______, ______ (GE), représentée par J______, sise ______ (GE),
H______, sise ______ (GE), intimée, représentée par J______, sise ______ (GE),
I______, sise ______ (VS), intimée, représentée par J______, sise ______ (GE).
Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 30.06.2016.
EN FAIT
A. Par jugement du 2 novembre 2015, reçu par A______ le 6 novembre 2015, le Tribunal des baux et loyers a débouté A______ de ses conclusions en réduction de loyer et en paiement de dommages-intérêts (ch. 1 du dispositif), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 2) et dit que la procédure était gratuite pour le surplus (ch. 3).
B. a. Par acte expédié le 7 décembre 2015 au greffe de la Cour de justice, A______ appelle de ce jugement dont elle sollicite l'annulation en demandant le renvoi de la cause au Tribunal pour instruction complémentaire et, subsidiairement, en reprenant ses conclusions formulées en première instance, tendant à la condamnation de ses parties adverses à lui payer les sommes de 1'487 fr. 50 à titre de réduction de loyer et de 12'056 fr. 70 à titre de dommages-intérêts supplémentaires.
b. B______ conclut au rejet de l'appel et à la confirmation du jugement entrepris, avec suite de frais et dépens.
c. Les autres parties à la procédure n'ont pas répondu à l'appel.
d. Aux termes de sa réplique, A______ a persisté dans ses conclusions.
e. Toutes les parties intimées ont renoncé à dupliquer.
f. Les parties ont été avisées le 14 mars 2016 par le greffe de la Cour de ce que la cause était gardée à juger.
C. Les éléments suivants résultent de la procédure.
a. Le 8 juillet 1991, A______, locataire, et K______, bailleresse, ont conclu un contrat de bail portant sur la location d'un appartement de trois pièces situé au 3ème étage de l'immeuble sis 11, rue Verte à Genève.
Le bail a été conclu pour une durée d'une année, du 1er juillet 1991 au 30 juin 1992, renouvelable tacitement de six mois en six mois sauf résiliation trois mois avant la fin du bail.
Le loyer a été fixé à 310 fr. par mois, charges non comprises.
b. Des travaux ont été effectués dans l'immeuble aux alentours de 2010-2011. Il s'agissait de travaux de rénovation de l'immeuble, de réfection des façades, de la création d'un ascenseur, de l'aménagement d'un appartement dans les combles, de la modification intérieure de l'appartement et du remplacement des jours en toiture.
c. Par avis de majoration de loyer du 30 juin 2011, C______, E______, B______, D______ et F______, désignés comme bailleurs, ont notifié à A______ une majoration de loyer, faisant passer ce dernier à 758 fr. par mois dès le 1er juillet 2012.
A______ a contesté cet avis de majoration par-devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers.
Les parties ont trouvé une solution à l'amiable en vertu de laquelle le loyer a été fixé à 6'300 fr. par année, soit 525 fr. par mois, charges non comprises, dès le 1er juillet 2012, et le contrat prolongé de cinq ans jusqu'au 30 juin 2017.
d. Le 2 novembre 2011, A______ a déposé une requête en exécution de travaux et en réduction de loyer à l'encontre de B______, C______, D______, E______, F______, G______, H______ et I______.
Par jugement du 18 avril 2012, le Tribunal des baux et loyers a donné acte à tous les bailleurs visés par la requête de ce qu'ils s'engageaient à réparer le sol de la cuisine, à fixer un linoléum sur la surface de ladite cuisine et à repeindre le hall d'entrée de l'appartement, moyennant quoi A______ renonçait définitivement à toute réduction de loyer en relation avec les défauts invoqués.
e. Hors procédure et postérieurement à celle-ci, A______ et L______, unique associé gérant de B______, ont par ailleurs convenu de l'exécution, par l'entreprise de L______ mais aux frais de A______, de travaux de peinture dans la cuisine de l'appartement occupé par cette dernière, postérieurement à l'exécution de quelques nouvelles installations dans ladite cuisine, par des tiers choisis et payés par A______ elle-même.
f. Tant les travaux visés par le jugement du Tribunal du 18 avril 2012 que ceux convenus hors procédure ont été exécutés entre le 5 février et le 19 mars 2013, par l'entreprise de L______.
g. Le 21 mars 2013, l'ASLOCA, agissant au nom de A______, a averti l'avocat de B______, C______, D______, E______, F______, G______, H______ et I______ de ce que les travaux de peinture dans la cuisine avaient été mal exécutés, entrainant des dommages importants dans la pièce attenante, soit celle située au milieu de l'appartement. Les travaux avaient été entrepris le week-end et s'étaient ainsi prolongés sur quatre semaines. De plus, les ouvriers avaient laissé l'appartement dans un état déplorable. L'appartement avait été inutilisable tout au long des travaux. A______ a exigé qu'une entreprise tierce soit mandatée pour réparer les dommages causés par l'entreprise de L______.
D. a. Par requête déposée le 10 septembre 2014 par-devant la Commission de conciliation, déclarée non conciliée lors de l'audience du 21 novembre 2014 et portée devant le Tribunal le 27 novembre 2014, A______ a conclu à la condamnation de B______, C______, D______, E______, F______, G______, H______ et I______ à lui payer la somme de 1'478 fr. 50, à titre de réduction de loyer de 100% pour privation totale de l'usage de son appartement du 5 février au 30 avril 2013, et de la somme de 12'236 fr. 70 à titre de dommages-intérêts supplémentaires.
A______ a allégué une mauvaise exécution des travaux de peinture dans le hall et dans la cuisine. Cette mauvaise exécution l'aurait empêchée d'utiliser son appartement, du 5 février au 30 avril 2013, et contrainte de faire procéder à la correction des défauts, à ses frais. Toutefois, elle n'a ni détaillé, ni chiffré les frais en question dans sa demande, se contentant de produire "diverses factures", en vrac, en lien avec un dommage apparemment multiple et englobant également des frais d'une autre nature (location de locaux de remplacement, gains professionnels manqués, etc.).
Elle a aussi produit des photos de son appartement. En revanche, elle n'a offert aucune preuve par témoins.
b. Les bailleurs ont tous renoncé à une réponse écrite.
c. Lors de la première audience devant le Tribunal, seules A______ et B______ ont comparu.
Les autres bailleurs, dûment cités, ont tous fait défaut, alors même que leur comparution personnelle avait été exigée.
B______, qui a affirmé être l'unique propriétaire actuelle de l'appartement occupé par A______, a contesté l'intégralité des prétentions de celle-ci. Elle a relevé que A______ n'alléguait pas l'avoir avisée des défauts. Selon B______, les travaux avaient été entrepris dans les règles de l'art et l'appartement était en parfait état.
B______ a contesté les photos produites par A______, dans la mesure où ces clichés n'étaient pas datés.
A______ a déclaré que le premier jour des travaux, elle avait appris que le plafond dans le hall devait être démoli et non pas seulement doublé. Quand le plafond avait été abattu, il y avait eu de la poussière dans tout l'appartement. Le maçon avait quitté le chantier vers le 15 février 2013 et les peintres à la fin février, sans avoir terminé leur travail. A la mi-mars, elle avait sollicité un état des lieux de fin de chantier qui s'était déroulé le 19 mars 2013. L______ lui avait alors proposé de refaire les murs endommagés dans la pièce du milieu. Pour cela, elle aurait dû vider cette pièce elle-même, ce qui n'était pas envisageable pour elle. L______ avait dit que les murs avaient été endommagés par le cuisiniste, ce qu'elle démentait car les mêmes trous étaient apparus également sur le mur du hall.
Au nom de B______, L______ a déclaré qu'il avait demandé à A______ de déplacer des cartons afin qu'il puisse doubler le mur dans la pièce du milieu. A______ lui avait répondu que ce n'était pas à elle de le faire, si bien qu'il n'avait rien fait. Ce type de travaux provoquait de la poussière, ce qui était normal. Il avait d'ailleurs conseillé à A______ de quitter l'appartement pendant les travaux. Il n'avait rien constaté d'anormal concernant la peinture le jour du constat de fin de chantier le 19 mars 2013.
A la fin de la première audience devant le Tribunal, A______, assistée par une avocate, a indiqué ne pas avoir de témoins à citer à ce stade, mais souhaité citer comme témoins deux voisins déterminés (à savoir M______ et N______) "dans la mesure où la validité des photos serait contestée".
B______ a sollicité l'audition de trois ouvriers déterminés comme témoins.
d. Par ordonnance du 15 mai 2015, le Tribunal a ordonné l'audition des témoins cités par B______ et réservé l'admission d'autres moyens de preuve, à un stade ultérieur de la procédure.
e. Les trois témoins cités par B______ ont été entendus lors de l'audience d'enquêtes du 9 septembre 2015.
Le témoin O______, livreur, a déclaré avoir livré des carrelages, du placo-plâtre et des peintures dans l'appartement en question. Il avait effectué plusieurs livraisons au fur et à mesure du chantier dont il avait pu voir l'évolution. Il n'était pas retourné dans l'appartement après la fin des travaux.
P______ a déclaré avoir effectué des travaux de peinture, de carrelage et de placo-plâtre, dans la cuisine et dans le couloir de l'appartement en question. Il y avait passé peut-être trois semaines ou un mois. Les travaux étaient terminés quand il avait quitté l'appartement. Ils étaient deux pour effectuer les travaux et avaient nettoyé l'appartement à la fin des travaux. La locataire était passée durant les travaux mais ne leur avait fait aucune remarque. Il travaillait aussi sur d'autres chantiers et n'était donc pas présent tous les jours car parfois, il manquait de matériel. Il lui était arrivé de travailler le week-end. Il n'avait pas de formation spécifique. Il se souvenait qu'il y avait eu des trous dans une pièce, qu'il voulait y effectuer des travaux mais la pièce était encombrée de cartons si bien qu'il n'avait pas pu y accéder. Il ne savait pas comment ces trous avaient été créés. Ils avaient posé des protections avant d'entreprendre les travaux de peinture.
Q______, maçon, a déclaré avoir refait le mur dans la cuisine, en face de l'évier. Pour poser le placo-plâtre, il fallait d'abord faire une construction métallique qui devait être vissée au mur avant de poser les plaques et l'isolation et de procéder au lissage. Ils n'avaient pas pu accéder à la pièce située derrière le mur car elle était encombrée de cartons et le patron leur avait dit de ne pas y aller et de ne rien toucher. Il avait également cassé le plafond du hall. Il avait mis des protections dans le corridor avant de casser le plafond mais pas dans la cuisine. Ils étaient presque tous les jours sur le chantier et parfois le week-end. Il ne travaillait que sur ce chantier à l'époque. Pour le surplus, Q______ a confirmé les propos de P______.
f. A l'issue de l'audience d'enquêtes du 9 septembre 2015, le Tribunal a clôturé l'administration des preuves, ordonné des plaidoiries finales écrites et imparti un délai pour le dépôt de celles-ci. Assistée lors de cette audience par une avocate, A______ ne s'y est pas opposée.
g. Aux termes de ses plaidoiries écrites, A______, représentée par la même avocate, a modifié ses conclusions en ce sens qu'elle a corrigé le montant réclamé à titre de réduction de loyer de 1'478 fr. 50 à 1'487 fr. 50 suite à une erreur de plume, et le montant réclamé à titre de dommages supplémentaires de 12'236 fr. 70 à 12'056 fr. 70. En revanche, elle n'a pas sollicité la réouverture des enquêtes pour faire entendre les témoins M______ et N______ dont elle avait réservé l'audition au début de la procédure, "dans la mesure où la validité des photos serait contestée".
B______ a persisté dans ses conclusions.
Les autres bailleurs ont renoncé à déposer des plaidoiries écrites.
h. Dans le jugement querellé, le Tribunal a considéré en substance que l'existence de défauts, soit notamment la mauvaise exécution de la peinture, n'avait pas été établie pour la période postérieure au départ des ouvriers, à l'exception du mur mitoyen entre la pièce du milieu et la cuisine. Or, la locataire avait refusé de désencombrer cette pièce pour permettre aux ouvriers d'y travailler.
Quant à la période des travaux, les photos ne permettaient pas de conclure que l'appartement était inhabitable.
EN DROIT
La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première instance (art. 91 al. 1 CPC; JEANDIN, in CPC, Code de procédure civile commenté, BOHNET/HALDY/JEANDIN/SCHWEIZER/TAPPY [éd.], 2011, n° 13 ad art. 308 CPC).
1.2 En l'espèce, la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr.
1.3 L'appel respecte la forme et le délai prescrits par la loi (art. 311 al. 1, art. 130, 131, 145 al. 1 let. b CPC). Il est ainsi recevable.
1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC).
Elle a notamment la possibilité d'administrer elle-même des preuves (art. 316 al. 3 CPC) ou de renvoyer la cause en première instance pour complément d'instruction (art. 318 al. 1 let. c CPC).
1.5 La valeur litigieuse étant inférieure à 30'000 fr., la procédure simplifiée s'applique (art. 243 al. 1 CPC) et, plus particulièrement, la maxime inquisitoire sociale selon l'art. 247 al. 2 let. b ch. 1 CPC.
En vertu de cette maxime, le juge n'est pas lié par les offres de preuve des parties (art. 151 al. 1 CPC). Lorsque les offres de preuve d'une partie sont incomplètes, le juge doit l'amener à les compléter, au moins lorsque la partie n'est pas assistée par un avocat (TAPPY, in CPC, Code de procédure civile commenté, BOHNET/HALDY/JEANDIN/SCHWEIZER/TAPPY [éd.], 2011, n° 23 et 25 ad art. 247 CPC; Laurent Killias, in Berner Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, tome II, Berne 2012, n° 31 et 33 ad art. 247 CPC).
2.1 Toute partie a droit à ce que le tribunal administre les moyens de preuve adéquats proposés régulièrement et en temps utile (art. 152 al. 1 CPC). Conséquence essentielle du droit d'être entendu (art. 29 al. 2 Cst.; art. 53 CPC), le droit à la preuve consiste à pouvoir démontrer la véracité des faits pertinents qui ont été allégués, par l'administration des moyens adéquats de preuve, requis en temps utile et en la forme prescrite (Message du Conseil fédéral relatif au code de procédure civile suisse du 28 juin 2006, in FF 2006 p. 6922).
En vertu du principe de la bonne foi applicable en procédure (art. 52 CPC), un justiciable ne saurait toutefois reprocher à une autorité d'avoir omis d'administrer une mesure probatoire à laquelle il a lui-même renoncé, le cas échéant de manière implicite en ne s'opposant pas à la clôture des enquêtes. Ces principes valent également lorsque la maxime inquisitoire est applicable (ATF 138 III 374 consid. 4.3.2; arrêt du Tribunal fédéral 5A_339/2015 du 18 novembre 2015 consid. 5.2 et les références).
2.2 En l'espèce, l'appelante a produit des photos à l'appui de sa demande, sans solliciter des enquêtes d'entrée de cause.
Puis, lors de la première audience en première instance, ses photos ont été contestées par une intimée, dans la mesure où ces clichés n'étaient pas datés. L'appelante a alors indiqué qu'elle n'avait pas de témoins à faire entendre à ce stade, mais qu'elle souhaitait citer comme témoins deux voisins déterminés, "dans la mesure où la validité des photos serait contestée".
Une ordonnance d'instruction s'en est suivie, ordonnant l'audition de témoins cités par l'une des intimées et réservant l'admission d'autres moyens de preuve, à un stade ultérieur de la procédure.
Après l'audition des témoins de sa partie adverse, l'appelante ne s'est pas opposée à la clôture des enquêtes et n'a pas sollicité l'audition de ses deux témoins, réservée préalablement aux termes de l'ordonnance d'instruction. Or, ses photos avaient déjà été contestées d'entrée de cause, faute d'être datées, et lors des enquêtes, les témoins cités par l'une de ses parties adverses avaient déclaré, en substance, avoir mis des protections dans le corridor avant d'y casser le plafond, avoir terminé les travaux au moment de quitter le chantier, sans avoir reçu des remarques de l'appelante, et avoir nettoyé l'appartement à la fin des travaux.
Il incombait donc à l'appelante de s'opposer à la clôture des enquêtes et de requérir l'administration de ses propres témoins si elle l'estimait utile, pour établir les faits qu'elle avait allégués, soit le caractère inhabitable de son logement durant les travaux et l'existence de défauts au moment de l'état des lieux de fin de chantier.
En clôturant les enquêtes et en rendant le jugement querellé sur le fond après les plaidoiries finales, le Tribunal n'a donc pas violé le droit à la preuve de l'appelante.
3.1 Le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée (art. 256 al. 1 CO).
Il s'agit là d'une prestation indivisible (art. 70 CO), de sorte qu'en cas de pluralité de bailleurs, ceux-ci sont tenus de façon solidaire (Lachat, Le bail à loyer, 2008, p. 70), le locataire pouvant exiger de chacun d'eux l'exécution intégrale de la prestation (art. 144 CO).
Lorsqu'apparaissent des défauts de la chose qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais ou lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il peut exiger du bailleur, notamment, une réduction proportionnelle du loyer (art. 259a al. 1 CO), à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier (art. 259d CO).
3.2 Le locataire doit tolérer les travaux destinés à remédier aux défauts de la chose ainsi qu'à réparer ou prévenir des dommages (art. 257h al. 1 CO).
Le bailleur doit annoncer à temps au locataire les travaux et tenir compte, lors de leur accomplissement, des intérêts de celui-ci; les prétentions éventuelles du locataire en réduction du loyer sont réservées (art. 257h al. 3 CO).
3.3 Dans le cas d'espèce, l'appelante a produit plusieurs photos de son appartement, non datées. Ces photos montrent les lieux encombrés de matériel, notamment dans la salle de bain et la pièce centrale. Toutefois, les enquêtes n'ont pas permis d'établir que cet encombrement aurait persisté pendant toute la durée des travaux, soit pendant plus de quatre semaines, et aurait ainsi dépassé ce que l'on pouvait attendre de l'appelante en cas de travaux entrepris dans son logement.
De plus, l'appelante, qui a attendu environ un an et six mois après la fin des travaux avant d'introduire la présente procédure, n'a pas démontré qu'elle se serait plainte de l'état de son appartement avant le constat de fin de chantier, en date du 19 mars 2013. La retranscription des messages sms qu'elle a échangés avec l'associé gérant de l'une de ses bailleresses ne démontre pas qu'elle se serait plainte de problèmes particuliers liés au chantier. Les témoins ayant travaillé sur ce chantier ont déclaré que l'appelante ne leur avait jamais fait de remarque particulière. Rien n'indique non plus qu'après le constat de fin de chantier, le 19 mars 2013, l'appartement ait été dans un mauvais état, au niveau de la saleté et des encombrements. Les témoins ont confirmé avoir terminé les travaux et avoir nettoyé l'appartement, et l'appelante n'a pas démontré que tel n'avait pas été le cas.
La Cour en conclut, comme le Tribunal, que l'appartement de l'appelante n'était pas inhabitable du 5 février au 30 avril 2013 et que l'usage des locaux n'était pas amoindri, pendant cette période, d'une manière à justifier une réduction du loyer.
4.1 Aux termes de l’article 259e CO, si, en raison du défaut de la chose louée, le locataire a subi un préjudice, le bailleur lui doit des dommages-intérêts, à moins qu’il ne prouve qu’aucune faute ne lui soit imputable.
4.2 Les photos produites par l'appelante ne permettent pas de conclure que, même après le constat de fin de chantier, la peinture aurait encore été défectueuse dans le hall et/ou dans la cuisine de son appartement, puisque ces photos ne sont pas datées.
Concernant la pièce centrale, il résulte par ailleurs de la procédure que l'appelante refusait de débarrasser cette pièce suffisamment pour permettre l'accès au mur attenant à la cuisine, en vue de l'exécution de travaux de peinture.
Ainsi, les défauts sont non établis pour le hall et la cuisine, et ceux qui subsistaient dans la pièce centrale ne sont pas imputables aux bailleurs, au vu du refus de l'appelante de débarrasser ses cartons qui obstruaient l'accès au mur à repeindre.
Qui plus est, l'appelante n'a jamais allégué avec précision, et de manière chiffrée, le coût des retouches de peinture qu'elle aurait confiées à un tiers, ni d'ailleurs celui d'éventuels travaux de nettoyage de son appartement ou de ses affaires personnelles.
Dans ces conditions, c'est à bon droit que le Tribunal n'a pas condamné les parties adverses de l'appelante à lui payer un montant quelconque, à titre de dommages-intérêts.
Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé.
PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevable l'appel interjeté le 7 décembre 2015 par A______ contre le jugement JTBL/1191/2015 rendu le 2 novembre 2015 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/18569/2014-TB.
Au fond :
Confirme ce jugement.
Dit que la procédure est gratuite.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN, Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Alain MAUNOIR, Monsieur Nicolas DAUDIN, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.
La présidente :
Nathalie LANDRY-BARTHE
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours :
Conformément aux art. 113 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), la présente décision peut être portée dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours constitutionnel subsidiaire.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral - 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF inférieure à 15'000 fr.