POUVOIR JUDICIAIRE
C/20393/2012 ACJC/485/2016
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
du LUNDI 11 avril 2016
Entre
A_____, ayant son siège _____, Genève,
Madame B_____, domiciliée _____, Genève,
appelantes d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 29 avril 2015, comparant toutes deux par Me Jean-Jacques MARTIN, avocat, rue du Mont-Blanc 16, 1201 Genève, en l'étude duquel elles font élection de domicile,
et
C_____, ayant son siège _____, Zurich, intimée, comparant par Me Emmanuelle GUIGUET-BERTHOUZOZ, avocate, rue Versonnex 7, 1207 Genève, en l'étude de laquelle elle fait élection de domicile.
EN FAIT
A. Par jugement du 29 avril 2015, expédié pour notification aux parties le 12 mai 2015, le Tribunal des baux et loyers a débouté A_____ et B_____ de toutes leurs conclusions (ch. 1 du dispositif), a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 2) et a dit que la procédure était gratuite (ch. 3).
En substance, les premiers juges ont retenu que le congé n'avait été contesté que par l'une des deux colocataires, de sorte que celle-ci ne possédait pas, à elle seule, la légitimation active, l'intervention de sa colocataire, dans le cadre du dépôt de la requête devant le Tribunal, ne permettant pas de réparer le vice.
B. a. Par acte déposé le 3 juin 2015 au greffe de la Cour de justice, A_____ et B_____ (ci-après : les locataires) forment appel contre ce jugement, dont elles sollicitent l'annulation. Elles concluent, principalement, à ce qu'il soit dit que A_____ disposait de la légitimation active pour contester le congé dans le délai de trente jours devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, à ce que la cause soit renvoyée au Tribunal pour un nouveau jugement et instruction du fond de la cause, à ce que sa partie adverse soit condamnée en tous les frais et dépens de l'instance et à ce qu'elle soit déboutée de toutes autres conclusions.
Conjointement à leur appel, elles produisent le jugement entrepris, ainsi qu'un extrait du Registre du commerce relatif à la société locataire, dont il ressort que B_____ est gérante de ladite société, avec signature individuelle.
Les appelantes soutiennent dans leurs écritures, pour la première fois, que la seconde d'entre elles ne serait pas intervenue comme colocataire, mais uniquement comme garante.
b. Dans sa réponse du 3 juillet 2015, C_____ (ci-après : la bailleresse ou l'intimée) conclut au déboutement des appelantes de toutes leurs conclusions et à la confirmation du jugement entrepris.
c. Par réplique du 14 août 2015 et duplique du 8 septembre 2015, les parties ont persisté dans leurs conclusions.
d. Les parties ont été avisées le 14 septembre 2015 de ce que la cause était gardée à juger.
C. Les éléments suivants résultent du dossier :
a. En date du 20 avril 1999, A_____, B_____ et D_____ ont signé un contrat de bail à loyer pour locaux commerciaux, portant sur un local n° 1_____ d'environ 135 m2 situé au rez ______ à Genève, ayant pour dépendance un dépôt n° 2_____ d'environ 22 m2 au 5ème sous-sol de l'immeuble.
Les locaux étaient destinés à l'usage exclusif d'un café-restaurant de spécialités chinoises sous l'enseigne «A_____».
Le bail mentionne, sous la rubrique «locataire», les trois personnes précitées, avec pour seule indication complémentaire les termes «conjointement et solidaire-ment».
Le bail a débuté le 1er janvier 1999 et sa première échéance a été fixée au 31 décembre 2003, avec clause de renouvellement tacite de cinq ans en cinq ans.
b. Le loyer annuel, indexé à l'ISPC, charges non comprises, a été fixé à 10% du chiffre d'affaires, mais à 120'000 fr. au minimum.
c. Par avenant du 26 mars 2004, D_____ n'était plus locataire. L'avenant indique : «Le locataire est donc, conjointement et solidairement liés : A_____ et Madame B_____».
d. En date du 7 février 2008, la régie en charge de l'immeuble a adressé à A_____ une proposition concernant la conclusion d'un nouveau bail d'une durée fixe de cinq ans dès le 1er janvier 2009 (ou, si souhaité, à une date plus rapprochée), avec une option de prolongation de cinq ans supplémentaires, avec de nouvelles conditions s'agissant du loyer.
A_____ était invitée à confirmer son accord dans un délai échéant au 31 mars 2008, en suite de quoi un nouveau contrat de bail lui serait adressé.
Par jugement JTBL/1438/2014 du 5 décembre 2014, définitif et exécutoire, le Tribunal des baux et loyers a débouté A_____ de ses conclusions visant à faire constater que cette proposition de bail avait donné lieu à un nouveau contrat entre les parties.
e. Par avis officiels du 24 août 2012 adressés tant à A_____ qu'à B_____, la bailleresse a résilié le bail pour le 31 décembre 2013, en motivant le congé par d'importants travaux qu'elle souhaitait exécuter dans _____.
Le congé à l'attention de B_____ a été envoyé à l'adresse des locaux loués.
Les deux avis officiels ont été réceptionnés.
f. Seule A_____ a saisi la Commission de conciliation en matière de baux et loyers d'une contestation de congé dans le délai légal de trente jours.
g. Non conciliée le 4 juillet 2013, l'affaire a été portée devant le Tribunal le 30 août 2013 par A_____ en qualité de demanderesse et B_____ en qualité d'intervenante.
A l'appui de leurs conclusions, elles ont relevé que l'avis de résiliation adressé à B_____ ne lui avait pas été valablement notifié, dans la mesure où il avait été envoyé au siège de A_____, dont elle est la gérante, et non à son adresse personnelle. En outre, elles considéraient que la bailleresse ne disposait d'aucun motif valable et actuel de résiliation, faute d'avoir encore déposé la demande d'autorisation de démolir les locaux.
Elles ne soutenaient en revanche pas que B_____ n'était pas colocataire, mais uniquement garante.
h. Lors de l'audience du 24 avril 2015, le Tribunal a limité la procédure à la validité de la requête interjetée devant la Commission de conciliation par A_____ seule, et les parties ont plaidé oralement en reprenant et développant leurs écritures sur cette question et en persistant dans leurs conclusions. A l'issue de cette audience, le Tribunal a gardé la cause à juger.
EN DROIT
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêts du Tribunal fédéral 4A_447/2013 du 20 novembre 2013 consid. 1 et 4C.310/1996 du 16 avril 1997 = SJ 1997 p. 493 consid. 1).
Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent déterminée, le Tribunal détermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement erronée (art. 91 al. 2 CPC). La détermination de la valeur litigieuse suit les mêmes règles que pour la procédure devant le Tribunal fédéral (Rétornaz in : Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 363; Spühler, BSK ZPO, n. 9 ad art. 308 CPC).
Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a effectivement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 136 III 19 consid. 1.1; 137 III 389; arrêts du Tribunal fédéral 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 1.1; 4A_127/2008 du 2 juin 2008 consid. 1.1; 4A_516/2007 du 6 mars 2008 consid. 1.1).
1.2 En l'espèce, au vu du loyer annuel minimum de 120'000 fr., charges non comprises, la valeur litigieuse est largement supérieure à 10'000 fr.
1.3 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable.
1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; Hohl, Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; Rétornaz, op. cit., p. 349 ss, n. 121).
2.2 En l'espèce, la seule pièce nouvelle produite par l'appelante est un extrait du Registre du commerce, qui ne vise qu'à établir un fait notoire, puisque de tels extraits sont accessibles à chacun. Les faits notoires ne devant être ni allégués, ni prouvés, cette pièce nouvelle est recevable (arrêt du Tribunal fédéral 4A_645/2011 du 27 janvier 2012 consid. 3.4.2).
Les appelantes soutiennent dans un premier moyen que la légitimation active de la première d'entre elles serait donnée, dans la mesure où la seconde ne serait que garante.
Se pose dès lors la question de savoir à quel titre la seconde appelante est intervenue dans le contrat de bail.
3.2 Pour apprécier la forme et les clauses d'un contrat, il y a lieu de rechercher la réelle et commune intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de leur convention (art. 18 al. 1 CO).
La recherche de la volonté réelle des parties est qualifiée d'interprétation subjective (ATF 132 III 626 consid. 3.1; 131 III 606 consid. 4.1). Si la volonté réelle des parties ne peut pas être établie ou si leurs volontés intimes divergent, le juge doit interpréter les déclarations et les comportements selon la théorie de la confiance. Il doit donc rechercher comment une déclaration ou une attitude pouvait être comprise de bonne foi en fonction de l'ensemble des circonstances (interprétation dite objective; arrêt du Tribunal fédéral 4C.374/2006 du 15 mars 2007). Le principe de la confiance permet d'imputer à une partie le sens objectif de sa déclaration ou de son comportement, même si celui-ci ne correspond pas à sa volonté intime (ATF 130 III 417 consid. 3.2; 129 III 118 consid. 2.5; 128 III 419 consid. 2.2 et les références doctrinales).
Lorsqu'une personne physique promet explicitement un engagement solidaire, elle n'assume l'obligation correspondante que si une condition supplémentaire est réalisée. Il faut que par suite de sa formation ou de ses activités, cette personne soit rompue aux contrats de sûreté et connaisse le vocabulaire juridique suisse usité dans ce domaine. Sinon, l'accord des parties doit attester que le garant connaissait réellement la portée de son engagement et l'accord doit aussi révéler les motifs qui ont détourné les parties de conclure un cautionnement (ATF 129 III 702 consid. 2.4.2 et 2.4.3 p. 708). Outre ces hypothèses, l'engagement solidaire est encore admis, à l'exclusion du cautionnement, lorsque le garant a un intérêt direct et matériel dans l'affaire à conclure entre le débiteur et le créancier, et que ce dernier a connaissance de cet intérêt et qu'il peut donc apercevoir le motif pour lequel le garant se déclare prêt à assumer une obligation identique à celle du débiteur (arrêt du Tribunal fédéral 4C.24/2007 du 26 avril 2007 consid. 5). Il en va ainsi, notamment, lorsque le débiteur est lié au garant par un contrat de société et que l'affaire concourt à la réalisation de leur but commun (ATF 129 III 702 consid. 2.6 p. 710).
3.3 Tel est précisément le cas en l'espèce, puisque la seconde appelante est gérante de la première, avec signature individuelle. Elle a dès lors manifestement un intérêt direct et matériel dans l'affaire, lequel était reconnaissable par la bailleresse. L'interprétation subjective du contrat ne permet en outre pas de conclure que les parties souhaitaient, en réalité, opter pour un cautionnement, plutôt qu'un engagement solidaire. Il ressort d'ailleurs tant du contrat de bail du 20 avril 1999 que de l'avenant du 26 mars 2004 que les appelantes ont convenu d'être toutes deux locataires des locaux en cause, s'engageant pour le surplus conjointement et solidairement dans ledit contrat. Elles avaient au contraire pleinement conscience de cet engagement solidaire de la gérante, et ce n'est manifestement que pour les besoins de la cause et de surcroît très tardivement que les appelantes ont soutenu le contraire.
Ce premier moyen sera ainsi rejeté.
3.4 Dans un deuxième moyen, les appelantes prétendent que s'il devait être considéré qu'elles sont toutes deux colocataires, la clause de solidarité active prévue dans le contrat donnait la possibilité à l'une d'entre elles d'agir seule pour faire valoir ses droits, au sens de l'art. 150 CO.
Les appelantes se fondent à cet égard sur une jurisprudence ancienne du Tribunal fédéral (ATF 118 II 168 consid. 2), qui traitait d'un cas bien particulier, soit celui du logement de la famille dont les époux sont colocataires, qui ne saurait être comparé au présent cas d'espèce.
Or, dans un arrêt récent publié (ATF 140 III 598 consid. 3.2), notre Haute Cour a retenu qu'un congé pouvait être contesté par un seul des colocataires, pour autant seulement qu'il assigne alors les autres colocataires, sous peine de se voir dénier la qualité pour agir, dans la mesure où l'action, formatrice, implique que le bail soit en définitive maintenu ou résilié envers toutes les parties.
Dans la mesure où la première appelante n'a ni agi avec sa colocataire, ni assigné celle-ci, c'est à bon droit que les premiers juges lui ont dénié la légitimation active.
Le fait que, dans un second temps, la colocataire soit intervenue dans la procédure n'y change rien.
En effet, l'art. 70 al. 1 CPC prévoit que les consorts nécessaires doivent agir ou être actionnés conjointement, de sorte qu'une intervention ultérieure, soit en dehors du délai légal de trente jours pour contester le congé, comme c'est le cas en l'espèce, ne saurait guérir le vice.
La jurisprudence (arrêt du Tribunal fédéral 4C.236/2003 du 30 janvier 2004) sur laquelle se fondent les appelantes pour faire valoir ce dernier moyen n'est pas pertinente, puisqu'elle traite d'un cas dans lequel la contestation a été faite au nom de tous les colocataires, par un représentant, lequel n'a pas été en mesure de démontrer, dans un premier temps, les pouvoirs qui lui avaient été confiés. Ce cas est donc différent de celui d'espèce.
3.5 Au vu de ce qui précède, le jugement du Tribunal sera intégralement confirmé.
PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevable l'appel interjeté le 3 juin 2015 par A_____ et B_____ contre le jugement JTBL/578/2015 rendu le 29 avril 2015 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/20393/2012-1 OSB.
Au fond :
Confirme ce jugement.
Dit que la procédure est gratuite.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Pierre STASTNY et Monsieur Bertrand REICH, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.
La présidente :
Nathalie LANDRY-BARTHE
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours :
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.