POUVOIR JUDICIAIRE
C/12626/2014 ACJC/300/2016
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
du LUNDI 7 mars 2016
Entre
Monsieur A______, titulaire de l'entreprise individuelle B______, sise ______, Genève, appelant d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 18 juin 2015, comparant par Me Andrea RUSCA, avocat, rue de la Porcelaine 2, 1260 Nyon, en l'étude duquel il fait élection de domicile,
et
C______, ayant son siège ______, Genève, intimée, comparant par Me Olivier WEHRLI, avocat, rue de Hesse 8-10, case postale 5715, 1211 Genève 11, en l'étude duquel elle fait élection de domicile.
EN FAIT
A. Par jugement du 18 juin 2015, expédié pour notification aux parties le lendemain, le Tribunal des baux et loyers a déclaré valables les congés notifiés à A______, titulaire de l'entreprise individuelle « B______ » les 26 et 28 mai 2014 pour le 31 juillet 2014 concernant les locaux commerciaux sis 1______ à Genève (ch. 1 du dispositif), a condamné A______, titulaire de l'entreprise individuelle « B______ » à évacuer immédiatement de sa personne, de ses biens ainsi que de toute personne dont il est responsable, les locaux commerciaux sis 1______ à Genève (ch. 2), a autorisé C______ à requérir l'évacuation par la force publique de A______, titulaire de l'entreprise individuelle « B______ », dès l'entrée en force du jugement (ch. 3), a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 4) et a dit que la procédure était gratuite (ch. 5).
En substance, les premiers juges ont retenu que l'un des cinq paiements effectués par A______, dans le délai comminatoire, devait être affecté au paiement du loyer courant, plutôt qu'au rattrapage de l'arriéré de loyer visé par la mise en demeure, faute au sous-locataire d'avoir déclaré, lors du paiement, quelle dette il entendait acquitter, et compte tenu du fait que C______, pour sa part, a déclaré imputer ce versement au règlement du loyer courant, sans protestation. Le Tribunal a déclaré valable le congé donné pour défaut de paiement, l'intégralité de l'arriéré n'ayant pas été résorbé dans le délai comminatoire et, en conséquence, a condamné le sous-locataire à évacuer les locaux litigieux.
B. a. Par acte expédié le 21 août 2015 au greffe de la Cour de justice, A______, (titulaire de l'entreprise individuelle « B______ ») (ci-après : le sous-locataire) forme appel contre ce jugement, dont il sollicite l'annulation. Il conclut, principalement, à la constatation de la non validité et à la nullité des congés qui lui ont été notifiés les 26 et 28 mai 2014, ainsi qu'à l'annulation de ceux-ci et au rejet de la requête en évacuation, avec suite de dépens.
Conjointement à son appel, outre une procuration, le jugement litigieux et le détail d'acheminement de celui-ci, l'appelant produit, en pièce 4, l'équivalent de ce qu'il avait produit, en première instance, sous pièce 10, à l'exception de la deuxième page, qui ne figurait pas dans son bordereau de première instance. En effet, la pièce 10 produite par l'appelant en première instance, sous l'intitulé « relevés bancaires détaillés du paiement des loyers pour les mois de décembre 2013 à avril 2014 », contenait quatre pages, soit quatre confirmations de paiement portant respectivement sur les loyers de décembre 2013, février 2014, mars 2014 et avril 2014. La confirmation de paiement pour le loyer de janvier 2014 ne figurait pas dans le bordereau, malgré l'intitulé de la pièce 10 susmentionnée. La pièce 4 produite en appel reprend les mêmes confirmations de paiement, mais en incluant, en deuxième page, celle du mois de janvier 2014, dont le « message » accompagnant le paiement était le suivant :
« B______
1______
Loyer : Janvier 2014 + charges et TVA »
b. Dans sa réponse du 28 septembre 2015, C______ (ci-après : la locataire principale) conclut préalablement à ce que la pièce 4 déposée par l'appelant soit écartée des débats et, principalement, au déboutement de sa partie adverse de toutes ses conclusions, avec suite de dépens.
c. Par réplique du 19 octobre 2015, l'appelant soutient qu'il ignorait que la confirmation de paiement pour le mois de janvier 2014 ne figurait pas dans son bordereau de première instance et relève à cet égard qu'il pourrait s'agir d'un disfonctionnement de sa photocopieuse au moment de la reproduction dudit bordereau. Il a persisté dans ses conclusions.
d. Par duplique du 26 octobre 2015, l'intimée a persisté dans ses conclusions.
e. Les parties ont été avisées le 28 octobre 2015 de ce que la cause était gardée à juger.
C. Les éléments suivants résultent du dossier :
a. C______, locataire principale, et A______, titulaire de l'entreprise individuelle « B______ », sous-locataire, sont liés depuis le 1er octobre 2005 par un contrat de sous-location oral portant sur une surface commerciale de 80 m2, sis 1______ à Genève.
b. Le montant du sous-loyer, charges et TVA comprises, a été fixé à 1'734 fr. 90 par mois, puis à 1'677 fr. 45 par mois à partir du 1er janvier 2014.
Les termes de paiement du loyer, convenus entre les parties, ne ressortent pas du dossier soumis à la Cour.
c. Par avis comminatoire du 2 avril 2014, réceptionné le 9 avril 2014, la locataire principale a mis en demeure le sous-locataire de lui régler, dans les trente jours, le montant de 8'674 fr. 50 à titre d'arriéré de loyer et de charges pour les mois de décembre 2013 à avril 2014 et l'a informé de son intention, à défaut du paiement intégral de la somme réclamée dans le délai imparti, de résilier le bail, conformément à l'article 257d CO.
d. Par courrier du 2 mai 2014, le sous-locataire, a contesté le montant réclamé, l'arriéré s'élevant, selon lui, à 8'444 fr. 70, compte tenu de la modification du loyer à compter du 1er janvier 2014. Il indiquait en outre que, « afin de se prémunir d'une résiliation anticipée de bail », il verserait le montant de 8'444 fr. 70 à la locataire principale d'ici au 9 mai 2014, « soit dans le délai de trente jours imparti par avis comminatoire reçu le 9 avril 2014 ».
e. En date du 6 mai 2014, le sous-locataire a versé à la locataire principale la somme, en cinq virements séparés, soit l'un de 1'734 fr. 90 et quatre de 1'677 fr 45.
Selon les pièces versées au dossier de première instance, compte tenu de la page manquante susmentionnée, le « message » accompagnant le virement du montant de 1'734 fr. 90 était le suivant :
« B______
1______
Loyer : Decembre 2013 + charges et TVA »
Les confirmations de paiement de trois des quatre versements à hauteur de 1'677 fr. 45 contenaient des mentions identiques, sous réserve du mois acquitté, remplacé respectivement par « Février 2014 », « Mars 2014 » et « Avril 2014 ».
Le bordereau de première instance comprenait en outre des paiements effectués par le sous-locataire en faveur de la locataire principale, dont il ressortait notamment que le quatrième paiement à hauteur de 1'677 fr. 45 avait bien été effectué le 6 mai 2014, mais sans précision du « message » accompagnant celui-ci.
f. Par courrier du 13 mai 2014, le Conseil de la locataire principale a confirmé le montant de l'arriéré articulé par le sous-locataire et le fait que sa mandante avait bien reçu la somme totale de 8'444 fr. 70 le 9 mai 2014, montant qu'elle avait affecté à concurrence de 1'553 fr. 20 (TVA non comprise) au loyer de mai 2014, le solde venant en imputation de l'arriéré.
g. Considérant que ce dernier n'avait pas été intégralement résorbé dans le délai comminatoire, la locataire principale a, par avis du 26 mai 2014, résilié le bail pour le 31 juillet 2014, au moyen d'une ancienne formule officielle.
h. Par courrier du lendemain, le Conseil du sous-locataire prenait notamment bonne note du fait qu'un montant de 1'553 fr. 20 versé par son mandant en date du 9 mai 2014 avait été affecté au loyer dû pour le mois de mai 2014.
i. Un nouvel avis de résiliation du 28 mai 2014 a été adressé au sous-locataire pour la même échéance, cette fois-ci sur formulaire officiel plus récent.
j. Par courrier du 28 mai 2014, adressé au Conseil de la locataire principale, le représentant du sous-locataire a déclaré contester le congé extraordinaire, relevant que la totalité du montant versé le 6 mai 2014 devait être affecté au paiement des arriérés de loyer, le surplus pouvant éventuellement être affecté au règlement du loyer de mai 2014.
k. Les congés ont été contestés par le sous-locataire le 24 juin 2014 par-devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers.
l. Non conciliée le 21 novembre 2014, les contestations de congé ont été portées devant le Tribunal par requêtes du 22 décembre 2014.
m. Dans sa réponse du 19 février 2015, la locataire principale a conclu à la validité des congés, invoquant notamment le manque d'indications d'affectation des montants versés par le sous-locataire et, sur demande reconventionnelle, au prononcé de l'évacuation de celui-ci, avec exécution directe.
n. Lors de l'audience de débats principaux du 22 avril 2015 devant le Tribunal, le représentant de la locataire principale a déclaré qu'il vérifiait sur Internet les entrées du sous-loyer et ignorait s'il recevait également des avis de crédit sur papier, fait dont il devrait, le cas échéant, s'assurer auprès de sa secrétaire.
Il s'est référé à son relevé de compte auprès de d______, produit en pièce 18 de son chargé, dont il ressort que les communications accompagnant les paiements n'apparaissent pas. L'option « Afficher les détails de l'écriture » qui s'y trouve n'a pas été sélectionnée par l'intimée.
Lors de cette même audience, le Conseil du sous-locataire a sollicité la production, par la banque de la locataire principale, des avis de crédit adressés à celle-ci de décembre 2013 à juin 2014, affirmant à ce titre que les communications accompagnant les paiements apparaissaient sur lesdits relevés.
o. Par ordonnance du 23 avril 2015, le Tribunal a considéré que la cause était en état d'être jugée et qu'elle ne nécessitait pas d'autres mesures d'instruction.
p. Par plaidoiries écrites du 29 mai 2015, les parties ont persisté dans leurs conclusions respectives.
Dans le cadre de celles-ci, le sous-locataire a indiqué, tout comme dans sa requête, qu'il avait respecté le délai de paiement de trente jours fixé par avis comminatoire, se référant à ce titre à sa pièce 10, comprenant les « relevés bancaires détaillés du paiement des loyers pour les mois de décembre 2013 à avril 2014 ».
La cause a été gardée à juger.
EN DROIT
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêts du Tribunal fédéral 4A_447/2013 du 20 novembre 2013 consid. 1 et 4C.310/1996 du 16 avril 1997 = SJ 1997 p. 493 consid. 1).
Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent déterminée, le Tribunal détermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement erronée (art. 91 al. 2 CPC). La détermination de la valeur litigieuse suit les mêmes règles que pour la procédure devant le Tribunal fédéral (Rétornaz in : Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 363; Spühler, BSK ZPO, n. 9 ad art. 308 CPC).
Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a effectivement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 136 III 19 consid. 1.1; 137 III 389; arrêts du Tribunal fédéral 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 1.1; 4A_127/2008 du 2 juin 2008 consid. 1.1; 4A_516/2007 du 6 mars 2008 consid. 1.1).
1.2 En l'espèce, le loyer mensuel des locaux s'élève à 1'677 fr. 45, de sorte que la valeur litigieuse est largement supérieure à 10'000 fr.
1.3 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable.
1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC ; Hohl, Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; Rétornaz, op. cit., p. 349 ss, n. 121).
2.2 En l'espèce, la deuxième page de la pièce 4 produite par l'appelant est nouvelle. L'appelant soutient que cette omission est due à un problème de photocopie, lors de la reproduction du bordereau. L'attention de l'appelant n'ayant pas été attirée sur ce problème, ni par l'intimée dans le cadre de ses écritures ni par le Tribunal lors de l'audience du 22 avril 2015, alors même que l'intitulé de son bordereau de pièces mentionne que ladite page devrait y figurer, il ne saurait lui être reproché de ne pas avoir fait preuve de la diligence requise. Il appartenait en effet aux premiers juges de l'interpeller sur cette pièce manquante en vertu de l'art. 132 CPC, dans la mesure où il se référait expressément à ce document dans ses écritures et dans son bordereau, et ce même si, sous l'ancien droit comme sous le CPC, la maxime inquisitoire sociale, qui impose au juge un devoir d'interpellation accru, s'applique avec retenue s'agissant d'une partie représentée par un avocat (art. 274d al. 3 aCO et art. 247 al. 2 let. a CPC; arrêts du Tribunal fédéral 4A_491/2014 du 30 mars 2015 consid. 2.6.1; 4A_519/2010 du 11 novembre 2010 consid. 2.2; 4A_211/2015 du 8 décembre 2015 consid. 3.3).
Au vu de ce qui précède, les conditions de l'art. 317 al. 1 CPC sont réunies et la pièce nouvelle produite par l'appelant est recevable.
Si les conditions prévues par l'art. 257d CO ne sont pas réunies, le congé donné en application de cette disposition est inefficace (ATF 121 III 156 consid. 3c).
L'art. 257c CO prévoit que le locataire doit payer le loyer et, le cas échéant, les frais accessoires, à la fin de chaque mois, mais au plus tard à l'expiration du bail, sauf convention ou usage local contraires.
S'agissant des locaux commerciaux, il n'existe aucun usage à Genève, de sorte qu'à défaut d'accord entre les parties, c'est la norme précitée qui s'applique (Bohnet/Montini, Droit du bail à loyer, Bâle, 2010, n. 25 ad art. 257c CO; Lachat, Le bail à loyer, 2008, p. 310-311).
Conformément à l'art. 86 al. 1 CO, le débiteur qui a plusieurs dettes à payer au même créancier a le droit de déclarer, lors du paiement, laquelle il entend acquitter. Le second alinéa du même article prévoit que faute de déclaration de sa part, le paiement est imputé sur la dette que le créancier désigne dans la quittance, si le débiteur ne s'y oppose immédiatement.
L'art. 87 CO règle au surplus les cas dans lesquels aucune déclaration n'est intervenue, en déterminant l'ordre d'imputation d'un paiement qui ne suffit pas à couvrir les diverses dettes qu'un débiteur doit payer à un même créancier. C'est ainsi que le paiement s'impute sur la dette exigible et, si plusieurs le sont, sur celle qui a donné lieu aux premières poursuites contre le débiteur, subsidiairement sur la dette échue la première (al. 1); si plusieurs dettes sont échues en même temps, l'imputation se fait proportionnellement (al. 2), tandis que si aucune des dettes n'est échue, l'imputation se fait sur celle qui présente le moins de garanties pour le créancier (al. 3).
La déclaration visée par l'art. 86 al. 1 CO interviendra normalement lors du paiement, mais peut aussi intervenir avant celui-ci (arrêt du Tribunal fédéral 4A_68/2014 du 16 juin 2014 consid. 4.3; ATF 37 II 393 consid. 2; Loertscher, Commentaire romand, n. 5 ad art. 86 CO). L'imputation faite par le débiteur peut aussi résulter des circonstances, par exemple de la concordance entre le montant du paiement et celui de l'une des dettes, mais doit cependant être reconnaissable par le créancier (ATF 26 II 412 consid. 4; Loertscher, op. cit., n. 5 ad art. 86 CO).
3.2 En l'espèce, les termes contractuels de paiement du sous-loyer ne résultant pas du dossier, se pose en premier lieu la question de savoir si le loyer du mois d'avril 2014 était exigible au moment de la mise en demeure reçue le 9 avril 2014 et si, au moment des cinq paiements effectués par l'appelant, soit le 6 mai 2014, le loyer du mois de mai était déjà échu. De prime abord, l'art. 257c CO devrait trouver application. Cependant, les parties n'ont manifestement pas été interpelées par les premiers juges sur cette question et on peut également se demander si le fait que le sous-locataire n'ait à aucun moment soutenu, notamment à réception de la mise en demeure, que le loyer d'avril 2014 n'était pas exigible, ne tend pas à démontrer qu'il existe un accord entre les parties prévoyant le paiement du loyer par mois d'avance.
Cette question peut toutefois demeurer ouverte, tant il est vrai que les congés doivent de toute manière être déclarés inefficaces, comme on le verra ci-après.
3.3 En application de l'art. 86 al. 1 CO, il y a lieu de considérer que les cinq paiements intervenus le 6 mai 2014, soit trois jours avant l'échéance de la mise en demeure, visaient à régler les loyers arriérés, quand bien même le débiteur n'aurait fait aucune déclaration à ce propos. En effet, en acquittant au centime près le montant réclamé dans la mise en demeure, juste avant l'échéance de cette dernière, l'imputation faite par le débiteur résulte des circonstances et était indéniablement reconnaissable pour le créancier.
Cela étant, le sous-locataire avait annoncé à l'avance, soit par courrier de son conseil envoyé quatre jours plus tôt, son intention de régler, d'ici au 9 mai 2014, la totalité du montant réclamé dans l'avis comminatoire, de sorte que le débiteur a quoi qu'il en soit procédé à la déclaration visée à l'art. 86 al. 1 CO. Une déclaration au sens de cette disposition peut en effet également intervenir en avance.
Enfin, il résulte du dossier que les cinq paiements étaient tous accompagnés d'un « message » (terme utilisé par la banque), indiquant quelle dette était acquittée. Se pose la question de savoir si ce « message » est effectivement parvenu dans la sphère d'influence du créancier, dans la mesure où il incombe au débiteur que sa déclaration soit effectivement reçue par le créancier, pour valoir déclaration au sens de l'art. 86 al. 1 CO.
Le fait que la banque intitule cette information « message » permet d'en déduire que l'information en question parvient effectivement dans la sphère d'influence du créancier. Dans la mesure où l'intimée s'est contentée de produire un récapitulatif de sa banque, sur lequel elle n'a précisément pas sélectionné l'option « Afficher les détails de l'écriture », il convient de retenir qu'elle a échoué à apporter la contre-preuve de ce fait, étant relevé qu'il n'appartenait pas au Tribunal d'interpeller la locataire principale pour la rendre attentive à l'insuffisance de sa contre-preuve. En effet, sous l'ancien droit comme sous le CPC, la maxime inquisitoire sociale, qui impose au juge un devoir d'interpellation accru, s'applique avec retenue s'agissant d'une partie représentée par un avocat (art. 274d al. 3 aCO et art. 247 al. 2 let. a CPC; arrêts du Tribunal fédéral 4A_491/2014 du 30 mars 2015 consid. 2.6.1; 4A_519/2010 du 11 novembre 2010 consid. 2.2; 4A_211/2015 du 8 décembre 2015 consid. 3.3). Or, la locataire principale était non seulement assistée d'un avocat, mais son attention avait en outre expressément été attirée par l'appelant sur l'insuffisance de sa contre-preuve, puisque l'appelant avait sollicité, lors de l'audience du 22 avril 2015, la production des avis de crédit de décembre 2013 à juin 2014, affirmant que les « messages » apparaissaient bien sur ceux-ci.
Au vu de ce qui précède, les cinq paiements effectués le 6 mai 2014 ont éteint les dettes de loyers de l'appelant pour les mois de décembre 2013 à avril 2014, soit ceux visés dans l'avis comminatoire.
Enfin, le courrier du conseil de l'appelant, daté du 27 mai 2014, ne saurait remettre en question ce constat, tant il est vrai qu'il ne faisait que prendre « bonne note » du fait que la locataire principale avait affecté une part du versement au loyer dû pour le mois courant, sans indiquer qu'elle acceptait cette attribution. Il ne saurait dès lors être considéré que les parties se sont entendues sur une modification de la déclaration d'imputation. Il apparaît d'ailleurs vraisemblable qu'il s'agit plutôt d'un malentendu, le conseil de l'appelant ayant vraisemblablement cru, lorsqu'il a adressé ce courrier, que la somme que sa partie adverse disait attribuer au loyer de mai 2014 consistait en un solde excédentaire par rapport au montant de la mise en demeure, comme il l'a ensuite laissé entendre dans son courrier du lendemain, dans lequel il contestait cette attribution.
Au vu de ce qui précède, l'entier de l'arriéré ayant été réglé dans le délai comminatoire, les congés sont inefficaces.
Le jugement entrepris sera ainsi annulé.
PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevable l'appel interjeté le 21 août 2015 par A______, titulaire de l'entreprise individuelle B______, contre le jugement JTBL/752/2015 rendu le 18 juin 2015 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/12626/2014-6 OSB.
Au fond :
Annule ce jugement.
Cela fait et statuant à nouveau :
Constate l'inefficacité des congés notifiés à A______ titulaire de l'entreprise individuelle B______, les 26 et 28 mai 2014 pour le 31 juillet 2014 concernant les locaux commerciaux sis 1______ à Genève.
Dit que la procédure est gratuite.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Pierre STASTNY et Monsieur Bertrand REICH, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.
La présidente :
Nathalie LANDRY-BARTHE
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours :
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.