POUVOIR JUDICIAIRE
C/16214/2014 ACJC/428/2016
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
du LUNDI 4 AVRIL 2016
Entre
Madame A______, domiciliée ______, Genève, appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 17 juin 2015, représentée par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle elle fait élection de domicile,
et
B______, intimée, représentée par C______, ______, (GE).
EN FAIT
A. Par jugement du 17 juin 2015, expédié pour notification aux parties le 19 juin 2015, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a déclaré irrecevable la requête en contestation du congé, subsidiairement en prolongation de bail, formée le 11 août 2014 par A______ s'agissant du congé notifié le 22 mai 2014 pour le 30 novembre 2014 portant sur l'appartement de six pièces situé au 1er étage de l'immeuble sis ______ à Genève (ch. 1 du dispositif), a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 2), et dit que la procédure était gratuite (ch. 3).
En substance, les premiers juges ont retenu que la résiliation était réputée avoir été notifiée le 24 mai 2014, de sorte que le délai pour saisir la Commission de conciliation en matière de baux et loyers avait expiré le 23 avril 2014. La requête en contestation du congé déposée le 11 août 2014 était tardive, et partant irrecevable.
B. a. Par acte déposé le 24 août 2015 au greffe de la Cour de justice, A______ (ci-après : la locataire ou l'appelante) forme appel contre ce jugement, dont elle sollicite l'annulation. Elle conclut, principalement, au renvoi de la cause au Tribunal pour nouvelle instruction et décision dans le sens des considérants, et, subsidiairement, à ce que la requête du 11 août 2014 soit déclarée recevable et la résiliation de bail du 22 mai 2014 pour le 30 novembre 2014 annulée. Plus subsidiairement encore, elle conclut à l'octroi d'une prolongation de bail échéant au 30 novembre 2018, autorisation devant lui être donnée de quitter les lieux en tout temps moyennant un préavis écrit de quinze jours pour le 15 ou la fin d'un mois.
b. Dans sa réponse du 30 septembre 2015, B______ (ci-après : la bailleresse ou l'intimée) conclut au déboutement de l'appelante de toutes ses conclusions, à la confirmation du jugement entrepris et à l'irrecevabilité de la requête en contestation de congé, subsidiairement en prolongation de bail, formée le 11 août 2014 par A______. Subsidiairement, elle conclut à ce qu'il soit dit que le congé est valable et que le bail a valablement pris fin avec effet au 30 novembre 2014, et au refus de toute prolongation à l'appelante.
Elle allègue des faits nouveaux survenus postérieurement à la date à laquelle le Tribunal a gardé la cause à juger et produit deux pièces nouvelles.
c. Par réplique du 26 octobre 2015, l'appelante a persisté dans ses conclusions.
d. L'intimée ayant renoncé à dupliquer, les parties ont été avisées le 10 novembre 2015 par le greffe de la Cour de ce que la cause était gardée à juger.
C. Les éléments pertinents suivants résultent de la procédure :
a. En date du 4 novembre 1995, B______, propriétaire représentée par C______ (ci-après : la Régie), et A______, locataire, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur la location d'un appartement de six pièces N° 12 situé au 1er étage de l'immeuble sis ______, à Genève.
Les locaux étaient destinés à l'usage d'habitation bourgeoise exclusivement.
Le contrat a été conclu pour une durée d'une année, du 1er décembre 1995 au 30 novembre 1996, renouvelable ensuite tacitement d'année en année. Le préavis de résiliation était de trois mois.
Le loyer mensuel, charges comprises, a été fixé en dernier lieu à 2'419 fr.
b. Le 8 décembre 2013, la locataire est partie en ______ pour un séjour qui devait initialement se terminer le 30 avril 2014, mais qui a été prolongé.
Durant son absence, sa fille, D______, munie d'une procuration, était en charge de relever son courrier.
Entendue comme témoin, celle-ci a exposé avoir relevé le courrier de sa mère une à deux fois par semaine durant son absence.
c. Par avis officiel du 22 mai 2014, envoyé par pli recommandé, la bailleresse a résilié le bail pour le 30 novembre 2014.
Ce pli recommandé n° 1_____ a fait l'objet d'un avis pour retrait dans la boîte aux lettres de la locataire le 23 mai 2014, suite à une tentative de distribution infructueuse, selon le "Track and Trace" de la Poste, complété par une attestation de celle-ci.
Le pli n'ayant pas été retiré dans le délai de garde de sept jours, venu à échéance le 30 mai 2014, il a été retourné à la Régie avec la mention "non réclamé".
La locataire a exposé devant le Tribunal que sa fille n'avait pas reçu l'avis pour le pli recommandé relatif à la résiliation.
Sa fille a déclaré sous serment devant le Tribunal qu'elle avait reçu des avis pour des recommandés qu'elle avait retirés, à l'exclusion d'un avis concernant la résiliation.
d. Le 1er juillet 2014, la locataire est revenue de son voyage en ______.
Du 7 au 11 juillet 2014, la locataire est repartie pour un court séjour à ______ et, selon ses déclarations, personne ne s'est occupé de son courrier pendant cette période. Sa fille a exposé sous serment qu'elle ne se souvenait pas si elle avait relevé le courrier de sa mère pendant que celle-ci était à ______.
e. Par pli simple du 7 juillet 2014, la Régie a informé la locataire lui avoir adressé un pli recommandé en date du 22 mai 2014, lequel avait été retourné à son expéditeur avec la mention "non réclamé". A toutes fins utiles, une copie dudit courrier était jointe en annexe.
La locataire allègue n'avoir eu connaissance de ce pli que le 11 juillet 2014, à son retour de ______.
f. Par courrier du 23 juillet 2014, elle a sollicité de la Régie la motivation du congé et la renotification du courrier recommandé du 22 mai 2014.
Par réponse du 7 août 2014, la Régie a informé la locataire que le congé avait été donné en raison de l'activité commerciale qu'elle développait dans le logement qu'elle n'occupait plus. Pour ce motif, la société propriétaire de l'immeuble entendait récupérer l'appartement pour le louer à un candidat de son choix.
g. Le 11 août 2014, la locataire a contesté la validité du congé du 22 mai 2014 par-devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, puis, après avoir obtenu l'autorisation de procéder le 28 octobre 2014, saisi le Tribunal des baux et loyers le 27 novembre 2014 d'une requête en annulation du congé, subsidiairement en prolongation de bail jusqu'au 30 novembre 2018.
Par mémoire réponse du 13 janvier 2015, la bailleresse a conclu à l'irrecevabilité de la requête en contestation de congé pour cause de tardiveté, subsidiairement à ce qu'il soit dit que le congé notifié à A______ le 22 mai 2014 est valable, que le bail a pris fin le 30 novembre 2014 et au refus de toute prolongation.
Selon ce qui figure dans le jugement querellé, les parties ont persisté dans leurs conclusions lors des plaidoiries finales du 10 juin 2015. Aucun procès-verbal de cette audience ne figure à la procédure.
D. L'argumentation juridique des parties sera examinée dans la mesure utile à la solution du litige.
EN DROIT
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêts du Tribunal fédéral 4A_72/2007 du 22 août 2007 consid. 2; 4C.310/1996 du 16 avril 1997 = SJ 1997 p. 493 consid. 1).
Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a effectivement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1; 136 III 196 consid. 1.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 1.1; 4A_127/2008 du 2 juin 2008 consid. 1.1; 4A_516/2007 du 6 mars 2008 consid. 1.1; ATF 136 III 196 consid. 1.1). Quant au dies a quo, il court dès la fin de la procédure judiciaire. Dès lors que la valeur litigieuse doit être déterminable lors du dépôt du recours, il convient de se référer à la date de la décision cantonale (arrêts du Tribunal fédéral 4A_187/2011 du 9 juin 2011 et 4A_189/2011 du 4 juillet 2011).
1.2 En l'espèce, le loyer annuel du logement, charges comprises, s'élève à 29'028 fr.
En prenant en compte une période de trois ans, s'agissant d'une contestation de résiliation, la valeur litigieuse est largement supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie de l'appel est ouverte.
1.3 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable.
1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; Hohl, Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; Rétornaz, op. cit., p. 349 ss, n. 121).
2.2 En l'espèce, les pièces nouvelles produites par l'intimée, de même que les faits qu'elles contiennent, sont recevables, bien que non pertinents pour l'issue du litige.
3.1 La résiliation du bail est une manifestation de volonté sujette à réception. Elle déploie ses effets lorsqu'elle entre dans la sphère de puissance du destinataire de telle sorte qu'en organisant normalement ses affaires, celui-ci soit à même d'en prendre connaissance; peu importe qu'une prise de connaissance effective ait lieu ou non. Lorsque l'agent postal ne peut pas remettre le pli recommandé à son destinataire ou à un tiers autorisé et qu'il laisse un avis de retrait dans la boîte aux lettres ou la case postale, la communication est reçue dès que le destinataire est en mesure d'en prendre connaissance au bureau de poste selon l'avis de retrait, soit en règle générale le lendemain du dépôt de l'avis (théorie de la réception absolue; arrêt du Tribunal fédéral 4A_120/2014 du 19 mai 2014 consid. 5.1, destiné à la publication; ATF 137 III 208 consid. 3.1.2; 107 II 189 consid. 2). La preuve de la réception du congé incombe à son auteur. En cas d'envoi sous pli recommandé, il doit à tout le moins prouver que son destinataire a reçu l'avis de retrait. Selon la jurisprudence, l'avis de retrait est censé avoir été déposé dans la boîte aux lettres tant qu'il n'y a pas de circonstances propres à retenir un comportement incorrect des agents postaux. Il appartient au destinataire de renverser cette présomption (arrêts du Tribunal fédéral 4A_250/2008 du 18 juin 2008 consid. 3.2.2; 1P.505/1998 du 28 octobre 1998 consid. 2c, in SJ 1999 I 145); une vraisemblance prépondérante suffit (arrêt du Tribunal fédéral 2C_780/2010 du 21 mars 2011 consid. 2.4, in RF 2011 518). La possibilité théorique d'une faute de la poste, toujours existante, ne suffit pas à renverser la présomption, tant qu'il n'y a pas des indices concrets d'une faute (arrêts du Tribunal fédéral 6B_940/2013 du 31 mars 2014 consid. 2.1.1 et 4A_350/2014 du 16 septembre 2014 consid. 2.2).
3.2 En l'espèce, selon les pièces produites par l'intimée, soit le "Track and Trace" de la Poste, et l'attestation de celle-ci, le courrier recommandé contenant l'avis de résiliation du 22 mai 2014 a été "avisé pour retrait" le 23 mai 2014 à l'Office de Poste des ______, après une tentative de distribution infructueuse le même jour. Comme justement retenu par les premiers juges, ces éléments sont suffisants pour présumer que l'agent postal a déposé l'avis de retrait dans la boîte aux lettres de l'appelante à cette dernière date.
Aucun élément ne permet de retenir un comportement incorrect de l'employé de la poste. Sont insuffisantes à cet égard les déclarations de la fille de l'appelante, sujettes à caution au vu de leurs liens et des circonstances. En effet, la fille a admis que d'autres avis de retrait avaient été déposés dans la boîte. Il paraît dès lors peu probable que seul l'avis concernant la résiliation ne l'ait pas été et cela laisse à penser que les déclarations dans ce sens par la fille de l'appelante ont été faites pour les seuls besoins de la cause. Enfin, l'appelante n'allègue pas qu'elle - ou par exemple d'autres personnes de l'immeuble - aurait, à d'autres occasions, connu des problèmes de courrier de quelque nature que ce soit.
Ainsi, comme l'ont retenu à juste titre les premiers juges, la notification de l'avis de résiliation est réputée être intervenue le 24 mai 2014, date à partir de laquelle l'appelante pouvait aller chercher le pli. Le délai de 30 jours pour saisir la Commission de conciliation en matière de baux et loyers a en conséquence expiré le 23 avril 2014, de sorte que la requête déposée le 11 août 2014 l'a été tardivement.
Le jugement sera confirmé.
Au vu de ce qui précède, il n'y a pas lieu d'examiner les autres griefs de l'appelante, qui ont essentiellement trait au fond.
PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevable l'appel interjeté le 24 août 2015 par A______ contre le jugement JTBL/753/2015 rendu le 17 juin 2015 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/16214/2014-6 OSB.
Au fond :
Confirme ce jugement.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Dit que la procédure est gratuite.
Siégeant :
Madame Fabienne GEISINGER-MARIÉTHOZ, présidente; Madame Pauline ERARD et Monsieur Ivo BUETTI, juges; Madame Laurence CRUCHON et Monsieur Serge PATEK, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.
La présidente :
Fabienne GEISINGER-MARIÉTHOZ
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours :
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.