POUVOIR JUDICIAIRE
C/25913/2010 ACJC/100/2016
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
du lundi 1er FÉVRIER 2016
Entre
A______ et B______, domiciliés ______, Genève, appelants d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 28 août 2014, comparant par Me Manuel BOLIVAR, avocat, 35, rue des Pâquis, 1201 Genève, en l'Etude duquel ils font élection de domicile,
et
C______, p.a. D______, ______, Genève, intimée, comparant par Me Christian BUONOMO, 26, quai Gustave-Ador, case postale 6253, 1211 Genève 6, en l'Etude duquel elle fait élection de domicile,
EN FAIT
A. Par jugement du 28 août 2014, expédié pour notification aux parties le lendemain, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a déclaré valable le congé notifié le 7 septembre 2010 pour le 31 octobre 2012 à A______ et B______ pour les locaux situés au rez-de-chaussée de l'immeuble sis ______ (ch. 1 du dispositif), a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 2) et dit que la procédure était gratuite (ch. 3).
En substance, les premiers juges ont retenu qu'un examen rétrospectif des faits permettait de conclure que la bailleresse disposait d'un motif valable, au sens de l'art. 262 al. 1 let. a CO, pour s'opposer à la sous-location, les locataires ayant refusé de lui communiquer les conditions de celle-ci. Le Tribunal a par ailleurs considéré que l'activité des locataires, consistant à utiliser la sous-location, en tous les cas depuis 2004, en vue d'obtenir un gain économique, n'était pas protégée par l'art. 262 CO, de sorte que la résiliation du bail par la propriétaire répondait à un intérêt légitime de celle-ci, digne de protection.
S'agissant de la question subsidiaire de la prolongation du bail, les premiers juges ont considéré que les locataires ne pouvaient faire valoir aucun besoin propre à la prolongation de leur contrat, dans la mesure où ils n'occupaient pas eux-mêmes les locaux, de sorte qu'ils les ont déboutés de leurs conclusions sur ce point en refusant toute prolongation.
B. a. Par acte expédié le 1er octobre 2014 au greffe de la Cour de justice, A______ et B______ (ci-après : les locataires ou les appelants) forment appel contre ce jugement, dont ils sollicitent l'annulation. Ils concluent, à titre préalable, à ce qu'il soit procédé à l'audition de D______, en la personne du collaborateur en charge de ce dossier à l'époque, en relation avec l'historique du contrat de bail à loyer litigieux et de la fixation du loyer en 2001, de même qu'en relation avec les pourparlers actuels entre la partie intimée et les sous-locataires. Principalement, les locataires concluent à l'annulation de la résiliation du bail, et, subsidiairement, à ce qu'une prolongation de six ans leur soit octroyée, échéant au 31 octobre 2018.
b. Dans sa réponse du 3 novembre 2014, C______ (ci-après : la bailleresse ou l'intimée) conclut au déboutement des appelants de toutes leurs conclusions et à la confirmation du jugement entrepris.
c. Les appelants ont répliqué le 25 novembre 2014, en persistant dans leurs conclusions.
d. L'intimée a renoncé à dupliquer.
e. Les parties ont été avisées le 17 décembre 2014 de ce que la cause était gardée à juger.
f. Par ordonnance du 20 juillet 2015, la Cour de justice a invité les parties à se déterminer sur la question de la suspension de la présente procédure jusqu'à droit jugé dans la cause C/______, relative à un congé extraordinaire notifié par la bailleresse aux locataires.
g. Dans leurs déterminations des 31 août et 9 septembre 2015, A______ et B______ se sont déclarés favorables à la suspension de la procédure, exposant que le résultat de la présente procédure dépendait de celui de la procédure relative au congé extraordinaire.
h. Dans ses déterminations des 31 août et 7 septembre 2015, C______ s'est opposée à la suspension de la procédure, au motif qu'il n'existait aucun risque de résultat contradictoire et se prévalant du principe de célérité de la procédure.
i. Les parties ont été avisées le 15 septembre 2015 de ce que la cause était gardée à juger sur la question de la suspension de la procédure.
C. Les éléments suivants résultent de la procédure :
a. L'intimée est propriétaire de l'immeuble sis ______.
b. En date du 1er mars 1993, A______ est devenu locataire d'une arcade de 20 m2 au rez-de-chaussée dudit immeuble. Un second bail a par la suite été signé entre l'intimée et les appelants, dès le 1er novembre 2002. Les locaux étaient destinés à la vente de snacks et sandwicherie. La première échéance du contrat a été fixée au 31 octobre 2012, avec clause de renouvellement de cinq ans en cinq ans et préavis de résiliation d'une année.
c. Le loyer mensuel, charges comprises, a été fixé en dernier lieu à 1'552 fr.
d. A compter du 1er janvier 2010, les appelants ont confié à E______, dont F______ est associé gérant, la gérance libre de leur établissement, pour un montant de 3'000 fr. par mois, correspondant à la mise à disposition « des locaux et de ses matériels ».
Le contrat a été conclu pour une période de deux ans, renouvelable.
e. En mai 2010, la raison sociale de la société E______ a été modifiée en G______, société pour laquelle F______ dispose d'une signature individuelle et H______, titulaire de la patente, d'une procuration collective à deux. Cette dernière n'est pas associée de la société (au contraire du premier).
f. Au cours de l'année 2010, à l'occasion de travaux de réfection du trottoir devant l'arcade, la régie en charge de l'immeuble a eu connaissance du fait que les locaux étaient sous-loués.
g. Par avis officiel du 7 septembre 2010, la bailleresse a résilié le contrat pour son échéance du 31 octobre 2012, sans indication de motifs.
h. Le congé a été contesté en temps utile devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers (présente cause, enregistrée sous numéro C/25913/2010).
i. A la demande des locataires, la bailleresse, par courrier du 11 avril 2011, a motivé le congé du 7 septembre 2010 par le fait que les locataires n'occupaient pas personnellement l'arcade, celle-ci étant exploitée par un dénommé F______.
j. Le 6 avril 2011, les appelants ont résilié le contrat de gérance libre pour sa première échéance, soit le 31 décembre 2011.
Cette résiliation a été contestée et la procédure est actuellement pendante devant le Tribunal, où elle a été suspendue (C/______).
k. Par courrier du 16 mai 2011, la bailleresse s'est enquise auprès des locataires des conditions de la sous-location.
l. Le 1er juin 2011, la bailleresse a mis en demeure les locataires de mettre un terme à la sous-location dans un délai de trente jours.
m. En date du 12 juillet 2011, la bailleresse a notifié aux locataires un congé extraordinaire pour le 31 août 2011, en se référant à la mise en demeure du 1er juin 2011.
Ce congé a fait l'objet d'une contestation par les locataires et la cause a été suspendue par le Tribunal des baux et loyers en accord avec les parties (C/______).
n. Lors de son audition par le Tribunal dans la présente cause, l'appelant a notamment exposé que son épouse, âgée de 62 ans au moment de la notification du congé, avait toujours exploité elle-même les locaux, jusqu'à leur mise en gérance, rendue nécessaire en raison de leur départ pour la Syrie, leur pays d'origine, où ils étaient restés environ deux ans, avec quelques retours à Genève durant cette période. L'appelant a admis qu'il aurait continué la sous-location, s'il n'avait pas reçu son congé, mais qu'en raison de celui-ci, il avait lui-même résilié le bail de sous-location.
o. Dans leurs écritures, les appelants ont exposé que le sous-loyer mensuel de 3'000 fr. comprenait, outre le montant du loyer principal, charges comprises, la location du matériel et les travaux effectués (à leur entrée dans les locaux et par la suite), de même que le risque financier occasionné par la sous-location.
Le montant perçu pour la mise en gérance de l'arcade litigieuse, une fois déduit le loyer principal, soit 1'448 fr. par mois, représentait près de 40% du revenu global des appelants, qui avaient pour seuls autres moyens d'existence, au moment de la notification du congé ordinaire, les rentes AVS et de 2ème pilier de l'appelant, d'un montant mensuel total de l'ordre de 2'200 fr.
EN DROIT
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 4C.310/1996 du 16 avril 1997 = SJ 1997 p. 493 consid. 1).
Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent déterminée, le Tribunal détermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement erronée (art. 91 al. 2 CPC). La détermination de la valeur litigieuse suit les mêmes règles que pour la procédure devant le Tribunal fédéral (Rétornaz in : Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 363; Spühler BSK ZPO, 2ème éd. 2013, n. 9 ad art. 308 CPC).
Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a effectivement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389 et 136 III 196 consid. 1.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 1.1, 4A_127/2008 du 2 juin 2008 consid. 1.1 et 4A_516/2007 du 6 mars 2008 consid. 1.1). Quant au dies a quo, il court dès la fin de la procédure judiciaire. Dès lors que la valeur litigieuse doit être déterminable lors du dépôt du recours, il convient de se référer à la date de la décision cantonale (arrêts du Tribunal fédéral 4A_187/2011 du 9 juin 2011 et 4A_189/2011 du 4 juillet 2011).
1.2 En l'espèce, le loyer mensuel de l'arcade, charges comprises, s'élève à 1'552 fr., de sorte que la valeur litigieuse est largement supérieure à 10'000 fr.
1.3 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable.
1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; Hohl, Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; Rétornaz, op. cit., p. 349 ss, n. 121).
2.1 En vertu de l'art. 316 al. 3 CPC, l'instance d'appel peut administrer les preuves.
La présentation de moyens de preuve et faits nouveaux doit être opérée conformément à l'art. 317 CPC (Jeandin, Code de procédure civile commenté, Bâle, 2011, n. 9 ad art. 316 CPC).
Selon l'article 317 alinéa 1 CPC, les faits et les moyens de preuves nouveaux ne sont pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b). Les deux conditions sont cumulatives (Jeandin, op. cit., n. 6 ad art. 317 CPC).
2.2 En l'espèce, les appelants n'exposent pas en quoi les conditions de cette dernière disposition seraient réunies et rien ne laisse penser qu'il n'aurait pu être procédé à l'audition de ce témoin en première instance.
Dès lors, il ne sera pas fait droit à cette conclusion préalable des appelants.
Le tribunal peut en particulier ordonner la suspension de la procédure s'il s'agit d'attendre une décision dans un autre procès, qui peut avoir une influence sur la procédure pendante (HALDY, in CPC, Code de procédure commenté, 2011, n. 5 ad art. 126 CPC).
En l'absence de précision du texte légal, il faut considérer que la suspension peut intervenir d'office ou sur requête (HALDY, op. cit., 2011, n. 8 ad art. 126 CPC).
L'art. 126 CPC confère un large pouvoir d'appréciation au juge (WEBER, KuKo-ZPO, 2010, n. 2 ad art. 126 CPC). La suspension est l'exception et doit céder le pas au principe de la célérité en cas de doute (arrêt du Tribunal fédéral 5A_429/2011 du 9 août 2011 consid. 3.4.2 paru in FamPra 2011 p. 967; STAEHELIN, Kommentar zur schweizerischen Zivilprozessordnung, 2010, n. 4 ad art. 126). Il appartient au juge de mettre en balance, d'une part, la nécessité de statuer dans un délai raisonnable et, d'autre part, le risque de décisions contradictoires (arrêt du Tribunal fédéral 4P.143/2003 du 16 septembre 2003 consid. 2.2).
3.2 En l'espèce, le congé extraordinaire est postérieur au congé ordinaire, objet de la présente procédure. Pour cette raison déjà, il serait inopportun de suspendre la présente procédure jusqu'à droit jugé dans le cadre de la procédure relative au congé extraordinaire. En effet, la validité du congé ordinaire doit s'analyser en fonction des circonstances existant au moment de la notification du congé en cause, et non de faits postérieurs tel qu'un nouveau congé, sinon pour tenter de reconstituer la volonté réelle du bailleur, ce qui n'est pas utile en l'occurrence (arrêt du Tribunal fédéral 4A_518/2010 du 16 décembre 2010 consid. 2.4.1).
Par ailleurs, le congé ordinaire a été notifié en septembre 2010, soit il y a plus de cinq ans, la procédure relative au congé extraordinaire ayant été suspendue par le Tribunal en 2012 déjà, d'accord entre toutes les parties. Ainsi, en l'occurrence, la nécessité de statuer dans un délai raisonnable doit l'emporter sur l'éventuel risque de décisions contradictoires.
Au vu de ce qui précède, il n'est pas opportun de suspendre la présente procédure jusqu'à droit connu dans le cadre de la procédure relative au congé extraordinaire.
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, la protection accordée par l'art. 271 al. 1 CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), tant il est vrai qu'une distinction rigoureuse ne se justifie pas en cette matière (ATF 120 II 31 consid. 4a et 120 II 105 consid. 3).
Les cas typiques d'abus de droit (absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, disproportion grossière des intérêts en présence, exercice d'un droit sans ménagement, attitude contradictoire) justifient l'annulation du congé; à cet égard, il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de l'auteur du congé puisse être qualifiée d'abus de droit « manifeste » au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 120 II 105 consid. 3).
Ainsi, le congé doit être considéré comme abusif s'il ne répond à aucun intérêt objectif sérieux, et digne de protection (arrêt du Tribunal fédéral 4C.65/2003 du 23 septembre 2003 consid. 4.4). Est abusif le congé purement chicanier dont le motif n'est manifestement qu'un prétexte (SJ 2006 I p. 34 consid. 4.1; ATF 120 II 31 consid. 4a). La résiliation du bail peut être annulée si le motif sur lequel elle repose se révèle incompatible avec les règles de la bonne foi qui régissent le rapport de confiance inhérent à la relation contractuelle existante (ATF 120 II 105 consid. 3a et 120 II 31 consid. 4a).
La partie qui demande l'annulation du congé doit rendre à tout le moins vraisemblable la mauvaise foi de sa partie adverse (arrêts du Tribunal fédéral 4A.472/2007 du 11 mars 2008 consid. 2.1, 4C.433/2006 du 5 avril 2007 consid. 4.1.2 et ATF 120 II 105 consid. 3c), alors que la partie qui a résilié le bail a le devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments en sa possession nécessaires à la vérification du motif invoqué par elle (arrêt du Tribunal fédéral 4A.472/2007 du 11 mars 2008 consid. 2.1). Il n'appartient pas au bailleur de démontrer sa bonne foi car cela reviendrait à renverser le fardeau de la preuve (ACJ n. 334 du 18 mars 2002; Barbey, Protection contre les congés concernant les baux d'habitation et de locaux commerciaux, thèse Genève 1991, n. 202). Il appartient au locataire qui conteste un congé estimé abusif de prouver l'abus à satisfaction de droit. Faute de preuve, le congé est valable (USPI, Commentaire du bail à loyer, n. 10 ad art. 271 CO).
Le but de la loi est uniquement de protéger le locataire contre des résiliations abusives; un congé n'est pas contraire aux règles de la bonne foi du simple fait que l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin (arrêt du Tribunal fédéral 4A_414/2009 du 9 décembre 2009 consid. 3.1), mais pour autant qu'il n'existe pas une disproportion manifeste des intérêts en présence (Lachat, Le bail à loyer, 2008, p. 735 s.).
L'art. 271 al. 1 CO vise singulièrement toute résiliation qui dénote une attitude déloyale résultant d'une disproportion évidente entre les intérêts réciproques du bailleur et du locataire (ATF 132 III 737 consid. 3.4.2; 120 II 31 consid. 4a p. 33; Higi, Commentaire zurichois, 4e éd. 1996, n. 78 ss ad art. 271 CO).
La motivation doit être donnée dans le respect des règles de la bonne foi. En particulier, les motifs doivent être vrais (Higi, Commentaire zurichois du Code des obligations, n. 114-121 ad art. 271 CO).
Si le bailleur donne des motifs mensongers et que le juge s'en aperçoit, le congé doit en règle générale être annulé (Lachat, op. cit., p. 732), sous réserve du fait que le véritable motif de résiliation, qui seul entre en considération, soit légitime (arrêt du Tribunal fédéral 4C.85/2006 du 29 juillet 2006 consid. 2.1.1). Encore faut-il naturellement que ce véritable motif, tu par le bailleur, ne demeure pas inconnu (Lachat, op. cit., p. 732).
Le congé peut notamment être annulé lorsqu'il est donné par le bailleur parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail (art. 271a al. 1 let. a CO).
Selon la jurisprudence, le droit de sous-louer, aux conditions de l'art. 262 CO, compte parmi les prétentions bénéficiant de la protection de l'art. 271a al. 1 let. a CO. Pour que le congé soit annulable, il faut qu'il existe un rapport de cause à effet entre l'exercice de la prétention et la résiliation (arrêt du Tribunal fédéral 4C.155/2000 du 30 août 2000 consid. 2a, in SJ 2001 I 17; HIGI, Commentaire zurichois, n. 24 ad art. 271a CO).
Selon l'art. 262 al. 1 CO, de droit semi-impératif, le locataire ne peut sous-louer qu'avec le consentement du bailleur. Ce dernier ne peut cependant refuser son consentement que dans les hypothèses prévues à l'art. 262 al. 2 CO, à savoir si le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location (let. a), si les conditions de la sous-location, comparées à celles du contrat de bail principal, sont abusives (let. b) et, enfin, si la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs (let. c). Il s'agit de limites qualifiées d'étroites par la jurisprudence (arrêt du Tribunal fédéral 4C.155/2000 du 30 août 2000 consid. 2b, in SJ 2001 I 17).
Cette disposition s'applique par analogie lorsque, comme en l'espèce, le locataire d'une surface commerciale abritant un restaurant confie l'exploitation de l'établissement à un tiers par un contrat de gérance libre, c'est-à-dire par un bail à ferme non agricole (arrêts du Tribunal fédéral 4A_127/2008 du 2 juin 2008 consid. 2.1 et 2.2, in SJ 2008 I 467; 4A_162/2014 du 26 août 2014 consid. 2.2.1).
L'omission de solliciter préalablement le consentement écrit du bailleur n'a pas d'incidence sur la validité de la sous-location. Elle n'empêche pas que le locataire désireux de sous-louer obtienne ultérieurement le consentement du bailleur, lequel ne peut être refusé que pour les motifs découlant de l'art. 262 CO (Lachat, op. cit., p. 573-574).
La loi ne soumet le consentement du bailleur à aucune forme. Il peut ainsi parfaitement intervenir par actes concluants (arrêt du Tribunal fédéral 5A_184/2008 du 12 juin 2008; BOHNET/MONTINI, Droit du bail à loyer, 2010, n. 26-27, ad art. 262 CO; LACHAT, op. cit., p. 571).
4.2 En l'espèce, aucun motif n'a été invoqué à l'appui du congé litigieux, notifié le 7 septembre 2010. Ce n'est qu'en date du 11 avril 2011, soit plus de sept mois après la résiliation, que la bailleresse a finalement fourni aux locataires, suite à leur demande, la motivation de la résiliation, soit que ceux-ci n'occupaient plus les locaux. En outre, ce n'est qu'après avoir transmis aux locataires la motivation du congé, et alors que ceux-ci avaient d'ores et déjà résilié le contrat de gérance, que la bailleresse s'est enquise des conditions de la sous-location.
En procédant de la sorte, la bailleresse, qui aurait pu s'enquérir des conditions de la sous-location avant l'envoi de la résiliation, a empêché les locataires de faire valoir leur droit. Partant, il y a lieu de considérer, vu le déroulement des faits, que la résiliation est contraire à la bonne foi. Le congé sera par conséquent annulé.
PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevable l'appel interjeté le 1er octobre 2014 par A______ et B______ contre le jugement JTBL/931/2014 rendu le 28 août 2014 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/25913/2010-6 B.
Au fond :
Annule ce jugement.
Cela fait et statuant à nouveau :
Annule le congé notifié le 7 septembre 2010 pour le 31 octobre 2012 à A______ et B______ pour les locaux situés au rez-de-chaussée de l'immeuble sis ______.
Dit que la procédure est gratuite.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Madame Pauline ERARD, présidente; Madame Sylvie DROIN et Monsieur Ivo BUETTI, juges; Madame Laurence MIZRAHI et Monsieur Grégoire CHAMBAZ, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.
La présidente :
Pauline ERARD
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours :
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure à 15'000 fr.