POUVOIR JUDICIAIRE
C/208/2015 ACJC/1510/2015
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
du LUNDI 7 DECEMBRE 2015
Entre
A______, domicilié ______, Genève, comparant par Me Jean-Marie Faivre, avocat, rue de la Rôtisserie 2, case postale 3809, 1211 Genève 3, en l'étude duquel il fait élection de domicile,
B______, en liquidation, représentée par l'Office des faillites, route de Chêne 54, case postale 115, 1211 Genève 17, tous deux appelants d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 23 juillet 2015,
et
C______, intimée, comparant par Me Stéphane Penet, avocat, quai Gustave-Ador 26, case postale 6253, 1211 Genève 6, en l'étude duquel elle fait élection de domicile.
EN FAIT
A. Par jugement du 23 juillet 2015, expédié pour notification aux parties le 30 juillet 2015, le Tribunal des baux et loyers a condamné A______ et B______ à évacuer immédiatement de leur personne et de leurs biens ainsi que toute autre personne faisant ménage commun avec eux les locaux commerciaux de 93 m2 au rez-de-chaussée, 41 m2 au 1er étage et 61 m2 au sous-sol de l'immeuble sis 1______ à Genève (ch. 1 du dispositif), a autorisé C______ à requérir l'évacuation par la force publique de A______ et de B______ dès le 30ème jour après l'entrée en force du jugement (ch. 2), a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 3) et dit que la procédure était gratuite (ch. 4).
En substance, le Tribunal a retenu que les conditions d'une résiliation selon l'art. 257d al. 1 CO étaient manifestement réunies et que les locataires n'avaient nullement rendu vraisemblable que l'une ou l'autre d'entre elles feraient défaut. La bailleresse était donc fondée à donner congé, ce qu'elle avait fait en respectant les conditions de l'art. 257d al. 2 CO. Les locataires ne disposaient donc plus d'aucun titre juridique les autorisant à rester dans les locaux loués.
B. a. Par acte expédié le 10 août 2015 au greffe de la Cour de justice, A______ et B______ ont formé appel contre ce jugement. Ils ont sollicité son annulation et le déboutement de C______ de toutes ses conclusions.
Ils ont fait valoir que A______ n'avait pas reçu l'avis comminatoire impartissant un délai de trente jours pour solder l'arriéré de loyer, lequel résultait du fait qu'ils avaient dû rembourser l'arriéré de loyer accumulé par l'exploitant précédent.
b. Dans sa réponse du 24 août 2015, C______ a conclu au déboutement de A______ et de B______ de toutes leurs conclusions et à la confirmation du jugement entrepris.
Elle a relevé que les locataires n'avaient jamais invoqué ne pas avoir reçu les avis comminatoires, ni prétendu que les conditions de la résiliation ou celles de la procédure en cas clair ne seraient pas réalisées.
c. Par réplique du 7 septembre 2015, A______ a expliqué que B______ avait été déclarée en faillite par jugement du Tribunal du 27 mai 2015, confirmé par arrêt de la Cour du 5 août 2015. Il a dès lors conclu, préalablement, à ce qu'un délai soit accordé à la masse en faillite de B______ pour se déterminer sur l'appel et persisté dans ses conclusions pour le surplus.
d. Dans sa duplique du 16 septembre 2015, C______ a persisté dans ses conclusions et a déposé un courrier de l'Office des faillites du 14 août 2015 qui indique que l'administration de la faillite ne souhaite pas entrer dans le contrat de bail et qu'il a pris les premières mesures conservatoires afin de permettre la relocation des locaux au plus vite.
Les parties ont été avisées le 5 octobre 2015 par le greffe de la Cour de ce que la cause était gardée à juger.
e. Les parties ont produit de nouvelles pièces.
C. Les éléments suivants résultent de la procédure :
a. Par contrat du 31 mai 2013, C______ a remis à bail à B______ et à A______, agissant conjointement et solidairement, des locaux commerciaux de 93 m2 au rez-de-chaussée, 41 m2 au 1er étage et 61 m2 au sous-sol de l'immeuble sis 1______ à Genève.
Le montant mensuel du loyer a été fixé, en dernier lieu, à 10'960 fr., charges comprises.
b. Par des avis comminatoires séparés du 12 mai 2014, adressés à chacun des locataires, la bailleresse a mis en demeure ces derniers de lui régler dans les trente jours le montant de 21'970 fr. à titre d'arriéré de loyer pour les mois d'avril et mai 2014. Il les a informés de son intention, à défaut de paiement intégral de la somme réclamée dans le délai imparti, de résilier le bail conformément à l'art. 257d CO.
Les plis recommandés contenant lesdits avis, envoyés à l'adresse de locaux loués, n'ont pas été retirés à l'issue du délai de garde.
c. Considérant que la somme réclamée n'avait pas été intégralement réglée dans le délai imparti, la bailleresse a, par avis officiel du 3 juillet 2014, résilié le bail pour le 31 août 2014.
Les plis recommandés contenant lesdits avis, envoyés à l'adresse des locaux loués, n'ont pas été retirés à l'issue du délai de garde.
d. Par requête en protection de cas clair formée devant le Tribunal le 9 janvier 2015, C______ a requis l'évacuation immédiate de A______ et de B______ des locaux qu'ils occupent et à ce qu'elle soit autorisée à requérir l'intervention de la force publique s'ils n'avaient pas quitté les lieux dans les dix jours à compter de l'entrée en force du jugement.
e. Lors de l'audience devant le Tribunal du 26 février 2015, la bailleresse a déclaré que l'arriéré de loyer s'élevait à 32'880 fr. à fin février 2015.
Les locataires, soit pour eux leur conseil, ont déclaré que les recettes de leur restaurant avait été mauvaises en raison de la température qui avait été froide durant l'été, limitant l'utilisation de la terrasse, et de travaux dans la rue, ce qui avait entraîné des problèmes de liquidités et donc des arriérés de loyers. Ils souhaitaient toutefois trouver un arrangement de paiement et s'engageaient à payer l'arriéré dans un délai de quinze jours.
Compte tenu de ces explications, la bailleresse a accepté qu'une nouvelle audience soit convoquée.
f. Lors de l'audience devant le Tribunal du 30 avril 2015, les locataires ont déclaré que l'arriéré avait été soldé avec environ trente jours de retard en raison d'un problème de transfert de fonds. Le solde de l'arriéré serait payé dans les huit jours.
La bailleresse a déclaré que le solde s'élevait à 22'321 fr. et qu'elle acceptait une nouvelle convocation.
g. Lors de l'audience du 23 juillet 2015, la bailleresse a déclaré que l'arriéré s'élevait désormais à 55'201 fr. et qu'elle persistait dans sa demande.
La cause a été gardée à juger à l'issue de l'audience.
h. Le 5 août 2015, la Cour a confirmé le jugement du Tribunal de première instance prononçant la faillite de B______.
EN DROIT
Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).
S'agissant d'une procédure relative à une évacuation, dans laquelle la validité de la résiliation du bail est contestée, la valeur litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné; il faut prendre en considération, s'il y a lieu, la période de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1; 136 III 196 consid. 1.1).
En l'espèce, compte tenu d'un loyer mensuel de 10'960 fr. par mois, la valeur minimale de 10'000 fr. est atteinte. La voie de l'appel est donc ouverte.
1.2 Interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC), l'appel est recevable.
1.3 Les exigences posées par l'art. 257 al. 1 CPC doivent être satisfaites en première instance déjà. Le juge d'appel ne saurait contrôler cette appréciation sur la base de pièces différentes, fussent-elles recevables au regard de l'art. 317 al. 1 CPC (arrêt du Tribunal fédéral 4A_420/2012 du 7 novembre 2012 consid. 5, in SJ 2013 I 129).
En l'espèce, les pièces nouvelles produites par les parties sont recevables en tant qu'elles portent sur des faits notoires (extraits du Registre du commerce, conditions générales pour les locaux commerciaux, facilement accessibles sur internet). Elles sont irrecevables pour le surplus, sous réserve de celles liées à la faillite de B______, qui ne sont pas destinées à démontrer la réalisation des conditions de l'art. 257 al. 1 CPC et portent sur des faits intervenus postérieurement à la date à laquelle le Tribunal a gardé la cause à juger.
A______ n'avait par ailleurs pas allégué devant le Tribunal, devant lequel pas moins de trois audiences se sont tenues, qu'il n'avait pas reçu l'avis comminatoire. Il s'agit là d'un fait nouveau, irrecevable en tant que tel. Cela étant, la réalisation des conditions d'une résiliation du bail en application de l'art. 257d CO, dont fait partie la notification d'un avis comminatoire, doit être prouvée par le demandeur, en principe par titre, dans le cadre de sa demande en protection de cas clair.
1.4 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1).
1.5 Selon l'art. 121 al. 2 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 2010 (LOJ - E 2 05), dans les causes fondées sur l'art. 257d CO (comme en l'espèce) et 282 CO, la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice siège sans assesseurs.
Selon l'art. 207 al. 1 LP, sauf dans les cas d'urgence, les procès civils auxquels le failli est partie et qui influent sur l'état de la masse en faillite sont suspendus; ils ne peuvent être continués, en cas de liquidation ordinaire, qu'après les dix jours qui suivent la seconde assemblée des créanciers et, en cas de liquidation sommaire, qu'après les 20 jours qui suivent le dépôt de l'état de collocation.
Eu égard au caractère urgent de la procédure d'évacuation, celle-ci ne doit cependant pas être suspendue, indépendamment de la question de savoir si elle influe sur l'état de la masse en faillite (arrêt du Tribunal fédéral 4C.129/2005 du 5 août 2005 consid. 4.2 et les références citées), compte tenu notamment du fait que le loyer n'est plus payé et que, faute d'expulsion, le bailleur ne peut faire entrer un nouveau locataire dans l'immeuble et perd dès lors le revenu que pourrait lui assurer un nouveau bail (arrêt de la Cour de justice du 7 juillet 1931, publié in SJ 1931 p. 615, spéc. p. 617, rendu en application de l'art. 265 aCO).
Il ne se justifie dès lors pas de suspendre la présente procédure à la suite de la faillite de la recourante, ce que les parties ne sollicitent d’ailleurs pas.
Il ressort clairement de son courrier du 14 août 2015 que l'administration de la faillite ne veut pas entrer dans le contrat de bail et qu'elle souhaite que la bailleresse puisse relouer les locaux au plus vite, ce qui signifie qu'elle ne s'oppose pas à l'évacuation dans les plus brefs délais. On ne voit d'ailleurs pas quel pourrait être l'intérêt de la société à conserver la jouissance des locaux loués alors même qu'elle est en faillite. Pour le surplus, l'argumentation juridique ne pouvant être complétée, B______, en liquidation ne pourrait pas faire valoir de nouveaux moyens de droit à l'appui de l'appel formé avant qu'elle ne soit déclarée en faillite.
Il n'y a dès lors pas lieu d'accorder un délai à l'Office des poursuites pour lui permettre de se déterminer sur le sort de la cause.
4.1.1 La procédure de protection dans les cas clairs prévue par l'art. 257 CPC permet à la partie demanderesse d'obtenir rapidement une décision ayant l'autorité de la chose jugée et la force exécutoire lorsque la situation de fait et de droit n'est pas équivoque (Message du Conseil fédéral relatif au CPC, FF 2006 p. 6959; ATF 138 III 620 consid. 5.1.1). Cette procédure n'est ainsi recevable que lorsque l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement prouvé (art. 257 al. 1 let. a CPC) et que la situation juridique est claire (art. 257 al. 1 let. b CPC).
Selon la jurisprudence, l'état de fait n'est pas litigieux lorsqu'il n'est pas contesté par le défendeur; il est susceptible d'être immédiatement prouvé lorsque les faits peuvent être établis sans retard et sans trop de frais. En règle générale, la preuve est rapportée par la production de titres, conformément à l'art. 254 al. 1 CPC.
La situation juridique est claire lorsque l'application de la norme au cas concret s'impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvées (ATF 138 III 123 consid. 2.1.2, 620 consid. 5.1.2, 728 consid. 3.3). En règle générale, la situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite l'exercice d'un certain pouvoir d'appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant compte des circonstances concrètes de l'espèce (ATF 138 III 123 consid. 2.1.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 consid. 5.1.2 non publié in ATF 138 III 620).
Jurisprudence et doctrine admettent que l'expulsion du locataire puisse être requise et prononcée par voie de procédure sommaire lorsque les deux conditions cumulatives posées à l'art. 257 al. 1 CPC sont réalisées. L'expulsion serait même l'un des exemples d'application de la procédure du cas clair les plus fréquemment cités par la doctrine (arrêts du Tribunal fédéral 4A_252/2014 du 28 mai 2014 consid. 3.2.1; 4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 3.1.1 et les références).
4.1.2 A teneur de l'art. 257d al. 1 CO, lorsque le locataire, après réception de la chose, a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Le délai doit être d'au moins trente jours pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux. L'art. 257d al. 2 CO dispose qu'à défaut de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat.
La validité du congé suppose notamment que le locataire se soit effectivement trouvé en retard dans le paiement du loyer ou de frais accessoires lorsque la sommation lui a été adressée, d'une part, et qu'il ne se soit pas acquitté de cet arriéré dans le délai fixé, d'autre part (arrêt du Tribunal fédéral 4A_299/2011 du 7 juin 2011, consid. 5). Si ces conditions ne sont pas réalisées, le locataire peut faire valoir l'invalidité du congé à l'encontre de l'action en évacuation des locaux qui lui est plus tard intentée par le bailleur (ATF 121 III 156 consid. 1c/aa; 122 III 92 consid. 2d).
4.1.3 Lorsque l'agent postal n'a pas pu remettre le pli recommandé à son destinataire ou à un tiers autorisé et qu'un avis de retrait a été laissé dans sa boîte aux lettres ou sa case postale, la communication est reçue dès que le destinataire est en mesure d'en prendre connaissance au bureau de la poste selon l'avis de retrait, soit en règle générale le lendemain du dépôt de l'avis de retrait (théorie de la réception absolue). En matière de bail, il est dérogé à cette théorie dans deux cas, soit pour la communication de l'avis de majoration du loyer au sens de l'art. 269d CO et pour celle de la sommation de payer selon l'art. 257d CO (théorie de la réception relative). Dans ces deux cas, si le courrier recommandé ne peut pas être remis directement au destinataire (ou à une personne autorisée par celui-ci) et qu'un avis de retrait mentionnant le délai de garde postal a été mis dans sa boîte aux lettres ou sa case postale, l'acte est reçu au moment où le destinataire le retire effectivement au guichet de la poste ou, à supposer qu'il ne soit pas retiré dans le délai de garde de sept jours, le septième et dernier jour de ce délai (ATF 140 III 244 consid. 5.1; ATF 137 III 208 consid. 3.1.2 et 3.1.3).
4.2 En l'espèce, l'existence d'un arriéré de loyer à la date de la mise en demeure et son non-paiement dans le délai imparti ne sont pas contestés et sont établis par les pièces produites. Les causes de l'arriéré de loyer, à savoir l'obligation de rembourser l'arriéré de loyer du précédent exploitant selon les explications fournies devant la Cour, voire les mauvaises conditions climatiques et des travaux dans la rue selon les indications données devant le Tribunal, ne sont par ailleurs pas pertinentes.
Il doit en outre être admis que tant les avis comminatoires que les avis de résiliation ont été valablement notifiés aux locataires, quand bien même les recourants n'ont pas retiré les plis recommandés les contenant. Ceux-ci doivent en effet être considérés comme reçus à l'issue du délai de garde de sept jours, respectivement le lendemain du dépôt de l'avis de retrait du pli recommandé. Le fait que les avis n'ont pas été adressés à A______ à son domicile personnel n'est pas pertinent dans la mesure où, d'une part, les avis ont été adressés à l'adresse des locaux loués, ce qui est conforme à l'usage et d'ailleurs prévu par l'art. 30 ch. 1 des conditions générales pour locaux commerciaux, et d'autre part, l'intéressé, qui indique avoir changé de domicile depuis la conclusion du bail, n'a pas allégué avoir communiqué une quelconque adresse au bailleur à laquelle les communications concernant le bail devaient lui être envoyées.
Le cas doit donc être considéré comme clair et c'est à bon droit que le Tribunal a prononcé l'évacuation des locataires.
Ces derniers ne remettent par ailleurs pas en cause le délai de 30 jours après l'entrée en force du jugement avant que l'intimée puisse requérir leur évacuation par la force publique.
Le jugement attaqué sera donc confirmé.
PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevable l'appel interjeté le 10 août 2015 par A______ et B______, en liquidation contre le jugement JTBL/857/2015 rendu le 23 juillet 2015 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/208/2015-8 SE.
Au fond :
Confirme le jugement attaqué.
Dit que la procédure est gratuite.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Madame Maïté VALENTE, greffière.
La présidente :
Nathalie LANDRY-BARTHE
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours :
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr. (cf. consid. 1.1).