POUVOIR JUDICIAIRE
C/12589/2014 ACJC/1547/2015
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
du LUNDI 14 DECEMBRE 2015
Entre
Madame A______, domiciliée ______, (GE), appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 14 avril 2015, représentée par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle elle fait élection de domicile,
et
B______, intimée, p.a. et représentée par Régie C______, Genève, en les bureaux de laquelle elle fait élection de domicile aux fins des présentes.
EN FAIT
A. Statuant par jugement du 14 avril 2015 (JTBL/444/2015), communiqué aux parties par pli du 16 avril 2015, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a déclaré irrecevable la requête en contestation de l'avis de majoration de loyer du 16 août 2013 notifié par B______ (chiffre 1 du dispositif), a dit que cet avis de majoration de loyer qui fixe le loyer à 9'420 fr. par an, hors charges, déploie ses effets dès le 1er janvier 2014 (chiffre 2), a fixé le loyer annuel de l'appartement de trois pièces occupé par A______ au 2ème étage de l'immeuble sis ______, à 9'329 fr. 55, charges non comprises, dès le 1er juillet 2014 et à 9'248 fr. 40, charges non comprises, dès le 1er avril 2015 (chiffre 3), a débouté les parties de toutes autres conclusions (chiffre 4) et a dit que la procédure était gratuite (chiffre 5).
Les premiers juges ont relevé que l'avis de majoration de loyer du 16 août 2013 répondait aux exigences formelles de l'art. 269d CO. A______ devait ainsi contester la hausse dans le délai légal de trente jours dès réception de l'avis. Elle n'avait toutefois pas retiré le recommandé dans le délai de garde postal, de telle sorte que la notification était réputée intervenue à la fin dudit délai, soit le 27 août 2013. Les premiers juges ont ainsi déclaré irrecevable la requête en contestation de l'avis de majoration du 16 août 2013, la Commission de conciliation en matière de baux et loyers n'ayant été saisie du litige que le 24 juin 2014, soit tardivement. B______ avait respecté le délai minimum de 10 jours et 3 mois de l'art. 266c CO, de sorte que la hausse de loyer avait déployé ses effets dès le 1er janvier 2014.
Par ailleurs, B______ n'avait pas contesté la demande de baisse de loyer fondée sur l'évolution de l'indice suisse des prix à la consommation (ISPC), ni dans son principe ni dans sa quotité, mais le loyer sur lequel cette baisse devait être appliquée.
Le Tribunal a dès lors fixé le loyer annuel à 9'329 fr. 55 dès le 1er juillet 2014, basé sur le nouveau loyer de 9'420 fr. par an applicable dès le 1er janvier 2014, compte tenu de la baisse de l'indice suisse des prix à la consommation de 104.6 points (octobre 2008) à 103.6 points (mai 2014), soit une différence de 0.96% ((103.6-104.6)/104.6).
Il a ensuite fixé le loyer annuel à 9'248 fr. 40 dès le 1er avril 2015, basé sur le nouveau loyer de 9'329.55 fr. dès le 1er juillet 2014, compte tenu de la baisse de l'indice suisse des prix à la consommation de 103.6 points (mai 2014) à 102.7 points (décembre 2014), soit une différence de 0.87% ((102.7-103.6)/103.6).
B. a. Par acte réceptionné par le greffe de la Cour de céans en date du 19 mai 2015, A______ a formé appel de ce jugement dont elle sollicite l'annulation des points 2 et 3. Cela fait, elle conclut à la constatation de la nullité de l'avis de majoration de loyer du 16 août 2013, à la fixation du loyer de l'appartement litigieux à 8'580 fr. par année, hors charges, dès le 1er juillet 2014 et à 8'496 fr. par année, hors charges, dès le 1er avril 2015, à la condamnation de la bailleresse à rembourser le trop-perçu de loyer en découlant, avec intérêts à 5% «dès la date moyenne».
Subsidiairement, elle conclut à la constatation que l'avis de majoration de loyer du 16 août 2013, qui fixe le loyer à 9'420 fr. par an, hors charges, ne déploie ses effets qu'à compter du 1er janvier 2024, à la fixation du loyer de l'appartement litigieux à 8'580 fr. par année, hors charges, dès le 1er juillet 2014 et 8'496 fr. par année, hors charges, dès le 1er avril 2015, à la condamnation de la bailleresse à rembourser le trop-perçu de loyer en découlant, avec intérêts à 5% «dès la date moyenne».
A______ conteste, dans un premier temps, la validité de l'avis de majoration de loyer du 16 août 2013. Elle relève que les premiers juges ont établi les faits de manière arbitraire et en violation de la maxime inquisitoire puisqu'ils ont validé l'application de la théorie relative de la réception sans toutefois l'avoir interrogée à ce sujet. Elle n'avait pas à s'attendre à la réception d'un avis de ce type, en premier lieu puisque B______ ne s'était pas réservée la possibilité de majorer le loyer au motif de prestations supplémentaires, mais surtout du fait que l'indice suisse des prix à la consommation n'avait pas varié dans une mesure permettant à B______ de se prévaloir d'une hausse de loyer.
En tout état de cause, l'avis de majoration de loyer du 16 août 2013 ne saurait déployer d'effet avant le 1er janvier 2024, première échéance du contrat à teneur de l'accord pris par-devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers en date du 29 février 2008.
Enfin, les différents facteurs de baisse de loyer devaient être appliqués à un loyer annuel de 8'700 fr., l'avis de majoration de loyer du 16 août 2013 ne pouvant déployer ses effets avant le 1er janvier 2024.
b. Dans son mémoire-réponse du 28 mai 2015, B______ conclut à la confirmation du jugement entrepris sous réserve de la rectification de l'erreur de plume figurant au point 2 du dispositif dudit jugement querellé en la mention du 16 août 2013 en lieu et place du 16 août 2014.
L'avis de majoration de loyer du 16 août 2013 avait été valablement notifié à A______. Elle pouvait notamment s'attendre à se voir notifier une hausse de loyer, compte tenu du fait que ses fenêtres venaient d'être changées. A______ faisait preuve de mauvaise foi en reprochant aux premiers juges, en toute fin de procédure seulement, de ne pas l'avoir questionnée sur sa présence à Genève lors de la notification du pli recommandé du 16 août 2013.
c. Dans sa réplique du 22 juin 2015, A______ a persisté dans les conclusions prises dans son écriture d'appel du 18 mai 2015.
d. B______ a persisté dans toutes ses conclusions dans son écriture de duplique du 29 juin 2015.
La cause a été gardée à juger le 11 août 2015.
C. Les faits pertinents de la cause sont les suivants :
a. B______ est propriétaire d'un lot de propriété par étage dans l'immeuble sis ______ correspondant à un appartement de trois pièces au 2ème étage de l'immeuble précité.
b. A______ et B______ sont liées par un contrat de bail à loyer depuis le 1er janvier 2009 conclu le 29 février 2008 par-devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers portant sur un appartement de trois pièces au 2ème étage de l'immeuble sis ______. Le bail est libellé comme suit :
Dès le 1er janvier 2009, le bail est conclu pour une durée de 15 ans. Il est lié à la personne de la locataire, il prend fin à son décès.
Dès le 1er janvier 2009, le loyer est porté à 725 fr. par mois (8'700 fr. par année), charges non comprises.
Dès le 1er janvier 2009, le bail est indexé à l'ISPC, mois de référence octobre 2008.
Le locataire peut résilier son bail en tout temps moyennant un préavis d'un mois pour la fin d'un mois.
En dernier lieu, les charges de l'appartement litigieux ont été fixées à 110 fr. par mois, dès le 1er janvier 2012.
c. Par avis de majoration de loyer du 16 août 2013, B______ a déclaré fixer le loyer de l'appartement de trois pièces au 2ème étage de l'immeuble sis ______ à 9'420 fr. par année, charges non comprises, à compter du 1er janvier 2014. La hausse était motivée comme suit : «CO 269a, lettre b : prestations supplémentaires du bailleur = + 60 fr., remplacement des fenêtres dans le logement selon la Loi sur l'énergie L 2.30. Hausse notifiée 60 fr./mois.»
d. L'envoi recommandé du 16 août 2013 contenant la hausse de loyer précitée n'a pas été retiré dans le délai de garde postal qui est arrivé à échéance le 27 août 2013. Le courrier a ainsi été retourné à son expéditeur, soit la régie C______, avec la mention «non réclamé».
e. Par courrier du 20 mai 2014, A______, sous la plume de l'ASLOCA, a sollicité une baisse de loyer. Elle a invoqué la baisse de l'indice suisse des prix à la consommation (ISPC) de 1,25%.
f. A______ a formé, en date du 24 juin 2014, une demande de baisse de loyer et une demande en constatation de la nullité d'une hausse par-devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers. Elle a conclu à la constatation de la nullité de l'avis de modification du contrat du 16 août 2013, à la constatation que les frais accessoires étaient fixés à 110 fr. par mois dès le 1er janvier 2012, et enfin à ce que le loyer soit fixé à 8'580 fr. par année, hors frais accessoires, dès le 1er juillet 2014.
g. Une audience de conciliation s'est tenue en date du 2 septembre 2014 par-devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers. Aucun accord n'ayant été trouvé à l'issue de l'audience, l'autorisation de procéder a été délivrée à A______.
h. La cause a été introduite par-devant le Tribunal des baux et loyers le 2 octobre 2014, A______ reprenant les conclusions formulées devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers.
i. Dans son mémoire-réponse du 30 octobre 2014, B______ a conclu principalement au déboutement de A______ de toutes ses conclusions en raison de la validité de l'avis de majoration de loyer notifié le 16 août 2013 à A______ concernant l'appartement litigieux et conséquemment à la confirmation que le loyer s'élève à 785 fr. par mois, soit 9'420 fr. par année, charges non comprises, depuis le 1er janvier 2014. Compte tenu de la baisse de l'indice suisse des prix à la consommation de 1.25%, B______ a conclu à ce que le loyer de l'appartement litigieux soit fixé à 775 fr. (arrondi) par mois, soit 9'302 fr. (arrondi) par année, charges non comprises, depuis le 1er juillet 2014. Finalement, B______ a conclu à la compensation des éventuels montants dus entre les parties.
Les parties ont persisté dans leurs conclusions par réplique du 12 novembre 2014 et duplique du 2 décembre 2014.
j. Lors de l'audience de débats du 6 février 2015, les parties n'ont pas sollicité de mesures d'instruction.
A______, a complété ses conclusions en ce sens que le loyer devait être fixé par le Tribunal à 8'532 fr. par année, hors charges, compte tenu de l'évolution de l'ISPC, dès le 1er avril 2015.
k. A l'issue de l'audience, les parties ont plaidé oralement et ont persisté dans toutes leurs conclusions.
La cause a été gardée à juger à l'issue de l'audience.
EN DROIT
Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent déterminée, le Tribunal détermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement erronée (art. 91 al. 2 CPC). La détermination de la valeur litigieuse suit les mêmes règles que pour la procédure devant le Tribunal fédéral (Retornaz, Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 363).
L'art. 51 al. 4 LTF dispose que les revenus et les prestations périodiques ont la valeur du capital qu'ils représentent. Si leur durée est indéterminée ou illimitée, le capital est formé par le montant annuel du revenu ou de la prestation, multiplié par vingt, ou, s'il s'agit de rentes viagères, par la valeur actuelle du capital correspondant à la rente. Plus particulièrement, en matière de contestation du loyer et en présence d'un contrat de bail à durée déterminée, la valeur litigieuse est égale au loyer contesté jusqu'à l'échéance du bail (Lachat, Procédure civile en matière de baux et loyers, Lausanne, 2011, p. 48).
1.2 En l'espèce, la présente procédure a trait à une demande de baisse de loyer et de constatation de la nullité d'une hausse de loyer. La valeur litigieuse correspond dès lors au montant du loyer contesté jusqu'à l'échéance du bail, soit 8'400 fr. (différence entre le loyer requis par le bailleur et celui demandé par le locataire : 9'420 fr. - 8'580 fr. x 10 ans).
La valeur litigieuse est ainsi inférieure à 10'000 fr., seuil prévu pour l'admissibilité de l'appel. Seul le recours est par conséquent ouvert in casu.
Le fait que l'acte de la recourante soit intitulé à tort «appel» ne fait pas obstacle à sa recevabilité (ATF 134 III 379 consid. 1.2; arrêt du Tribunal fédéral 2C_852/2011 du 10 janvier 2012 consid. 1. 2).
Par ailleurs, l'acte de recours a été déposé dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi de sorte qu'il est recevable (art. 130, 131 et 319 CPC).
1.3 Le recours peut être formé pour violation du droit ou constatation manifestement inexacte des faits (art. 320 CPC).
2.1 A teneur de l'art. 266 al. 1 CO, lorsque les parties sont convenues expressément ou tacitement d'une durée déterminée, le bail prend fin sans congé à l'expiration de la durée convenue. Il faut se référer à la volonté des parties, donc au contrat, pour savoir si l'on est en présence d'un contrat de durée déterminée ou indéterminée. Cependant selon l'art. 266 al. 2 CO si le bail est reconduit tacitement, il devient un contrat de durée indéterminée (ACJC/471/2015 du 27 avril 2015 consid. 2.1).
Le contrat peut être de durée déterminée ou à terme fixe : il prend fin sans congé à l'expiration de la durée ou de la date convenue (art. 266 al. 1 CO). Les baux de durée déterminée sont ceux qui prennent fin sans congé ordinaire. Dès que les parties ont convenu qu'elles ne pourraient mettre fin au contrat pour son échéance que moyennant un congé, le bail est de durée indéterminée. Le terme fixe et la durée déterminée sont en général expressément prévus par le contrat (ACJC/76/2015 du 26 janvier 2015 consid. 4.1; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne, 2008, p. 81, 602).
Un contrat convenu jusqu'à la survenance d'un évènement certain, mais dont la date ne peut pas être fixée à l'avance, est également un contrat de durée déterminée (exemple : contrat conclu jusqu'à la mort du locataire, Lachat, Le bail à loyer, Lausanne, 2008, p. 81, 602).
Les baux de durée déterminée ne peuvent pas être modifiés unilatéralement par le bailleur; celui-ci ne peut ni majorer le loyer, ni proposer une autre modification du contrat pour la date à laquelle il prendra fin. De même, le locataire ne peut pas requérir pour la même date une diminution de loyer. Les parties peuvent en revanche modifier le loyer en cours de bail, de manière consensuelle, ou prévoir une clause d'indexation ou d'échelonnement. Un bail de durée déterminée peut être résilié de manière anticipée par l'une ou l'autre des parties, lorsque les conditions légales d'une telle résiliation sont réunies (Lachat, op. cit., p. 604).
2.2 Dans le cas présent, les parties ont convenu de ce qui suit lors de l'audience de conciliation du 29 février 2008 :
Dès le 1er janvier 2009, le bail est conclu pour une durée de 15 ans. Il est lié à la personne de la locataire, il prend fin à son décès.
Dès le 1er janvier 2009, le loyer est porté à 725 fr. par mois (8'700 fr. par année), charges non comprises.
Dès le 1er janvier 2009, le bail est indexé à l'ISPC, mois de référence octobre 2008.
La locataire peut résilier son bail en tout temps moyennant un préavis d'un mois pour la fin d'un mois.
Par ce procès-verbal, la recourante et l'intimée ont clairement manifesté leur volonté concordante de se lier pour une durée déterminée de quinze ans, échéant le 31 décembre 2023. Par ailleurs, il sied de relever qu'aucune clause de renouvellement n'a été prévue dans le contrat.
Le contrat de bail pouvait prendre fin de deux manières avant l'échéance des quinze ans : soit suite au décès de la recourante, soit suite à une résiliation anticipée de la recourante, moyennant un préavis d'un mois pour la fin d'un mois.
Pour toutes les raisons qui précèdent, la recourante et l'intimée sont liées par un contrat de durée déterminée.
3.1 En vertu de l'art. 270b al. 1 CO, si le locataire estime qu'une majoration de loyer est abusive au sens des art. 269 et 269a, il peut la contester devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent l'avis de majoration.
C'est la date de délivrance du pli recommandé au locataire qui est déterminante. Le délai court dès le lendemain. Le locataire qui ne retire pas le pli recommandé à la poste est réputé avoir reçu cette notification à l'échéance du 7ème jour du délai de garde (Bohnet, Les termes et délais en droit du bail, 13ème séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel, 2004, p. 8; Lachat, op. cit., p. 407). Le délai de l'art. 270b al. 1 CO est un délai de péremption. Il ne peut pas être prolongé ou suspendu notamment pendant les féries judiciaires. Le juge doit examiner d'office s'il est observé (Lachat, op. cit., p. 407-408).
L'avis de notification doit être reçu dans les délais par le locataire selon le principe de la théorie relative (Bohnet, op. cit., p. 18).
3.2 En l'espèce, l'avis de majoration de loyer est daté du 16 août 2013. Il n'a pas été réclamé dans le délai de garde postal qui est arrivé à échéance le 27 août 2013. La hausse de loyer a ainsi été notifiée à la recourante en date du 27 août 2013, en application de la théorie de la réception relative.
La recourante se prévaut du fait que les premiers juges ne l'ont pas interrogée au sujet de la réception du pli recommandé du 16 août 2013. Elle n'a cependant pas requis de mesure d'instruction sur ce point et n'allègue aucun élément de fait qui permettrait de retenir que la théorie de la réception relative ne s'appliquerait pas en l'espèce.
C'est ainsi à bon droit que les premiers juges ont retenu que la notification du pli recommandé contenant la hausse de loyer était intervenue à la fin du délai de garde postal, soit le 27 août 2013.
4.1 Dispositions destinées à préserver la valeur de la chose louée, les clauses d'indexation sont des dispositions contractuelles prévoyant que le loyer net sera adapté aux variations d'un indice officiel. Elles ont pour but de garantir au bailleur que le loyer suivra l'évolution du coût de la vie. Pour le locataire, les baux indexés, d'un minimum de cinq ans, offrent la sécurité d'une longue durée (Dietschy, Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, Bâle, 2010, No 3 ad art. 269b CO; Lachat, op. cit., p. 506).
A une exception près, l'indexation est un mode exclusif de fixation du loyer (Dietschy, op. cit., Nos 3 et 27 ad art. 269b CO). Les parties présument que l'adaptation du loyer à l'augmentation de l'indice suffira à couvrir l'évolution des charges et des autres facteurs de fixation du loyer. Par conséquent, les parties renoncent à se prévaloir de ces facteurs pendant toute la durée du bail. Ce n'est qu'à l'échéance du bail indexé que les parties pourront à nouveau invoquer, à la hausse ou à la baisse, les critères légaux de fixation du loyer (Lachat, op. cit., p. 507).
Toute majoration de loyer notifiée en vertu d'une clause d'indexation doit être communiquée sur la formule officielle prévue par l'art. 269d al. 1 CO (art. 19 al. 2 OBLF). Le bailleur doit respecter le délai minimum de 30 jours pour la fin d'un mois (art. 17 al. 3 OBLF). Le bailleur ne peut pas anticiper l'évolution de l'indice. Il doit attendre sa publication officielle (art. 19 al. 2 OBLF) (Dietschy, op. cit., No 23 ad art. 269b CO; Lachat, op. cit., p. 511).
Il est licite de prévoir dans le contrat que la hausse pourra exceptionnellement être supérieure à l'évolution de l'indice suisse des prix à la consommation, lorsque le bailleur fournit une prestation supplémentaire. Il faut toutefois que le contrat prévoie expressément cette hypothèse (ATF 124 III 57, consid. 3a; SJ 1994 p. 487; Dietschy, op. cit., No 28 ad art. 269b CO; Lachat, op. cit., p. 510).
Le cumul de l'indice suisse des prix à la consommation et de la prestation supplémentaire du bailleur présuppose que le locataire puisse contester, en dehors des limites strictes de l'art. 270c CO, l'incidence de la prestation supplémentaire sur le loyer et qu'il puisse résilier le bail avant terme (Lachat, op. cit., p. 510).
Lorsque, en sus de l'indexation, le bailleur se prévaut de prestations supplémentaires (art. 269a let. b CO), le bailleur doit motiver et chiffrer sa prétention (art. 20 OBLF) (Dietschy, op. cit., No 31 ad art. 269b CO). Le locataire peut contester le principe même de la majoration liée à cette plus-value, si le contrat ne comporte aucune clause l'autorisant. Il peut aussi contester la quotité de la hausse liée à la plus-value. On doit également reconnaître au locataire le droit de se départir de manière anticipée du bail s'il n'entend pas accepter ou contester la hausse (Lachat, op. cit., p. 512-513).
Lorsque le bailleur entend augmenter le loyer en se fondant sur des prestations supplémentaires ou l'introduction de nouvelles charges, il doit respecter les formes et délai de l'art. 269d CO, notamment les termes et préavis légaux (art. 266c et 266d CO). Le préavis doit être précédé des dix jours de réflexion (art. 269d CO). Pour les locaux d'habitation, la hausse devrait parvenir au locataire dix jours et trois mois (art. 266c CO) avant son entrée en vigueur. Le locataire doit en effet avoir la possibilité de se départir du contrat de manière anticipée pour le prochain terme (art. 270c CO) (Dietschy, op. cit., No 31 ad art. 269b CO).
Sauf dans les cas des loyers indexés ou échelonnés, l'augmentation unilatérale de loyer ne peut être notifiée que pour l'échéance du contrat. Lorsqu'une hausse de loyer est notifiée pour une autre date que l'échéance contractuelle, ses effets doivent être reportés à la plus prochaine échéance utile (Lachat, op. cit., p. 403).
L'avis de délai qui est notifié tardivement au locataire au regard du délai de dix jours prévu à l'art. 269d CO n'est pas nul. L'entrée en vigueur de la modification annoncée est cependant reportée à la prochaine échéance du bail. Ce report de délai a lieu même si le locataire n'a pas contesté la hausse (Dietschy, op. cit., No 39 ad art. 269d CO).
4.1.1 Dans le cas présent, l'intimée a notifié un avis de majoration de loyer à la recourante en date du 16 août 2013. L'avis était motivé comme suit : «CO 269a, lettre b : Prestations supplémentaires du bailleur = Fr. 60.00, remplacement des fenêtres dans le logement selon la Loi sur l'énergie L 2 30. Hausse notifiée Fr. 60.-/mois.».
Cet avis de majoration de loyer est ainsi fondé uniquement sur des prestations supplémentaires du bailleur et non sur la hausse de l'indice suisse des prix à la consommation, alors même que le bail conclu par-devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers était un bail indexé pour une durée déterminée de 15 ans.
Dès lors, cet avis de majoration de loyer ne pouvait être notifié que pour une échéance de bail.
Or, il a été établi précédemment que ledit bail prendrait fin à l'échéance de la durée déterminée de quinze ans, soit en date du 31 décembre 2023. Pour cette raison déjà, l'avis de majoration de loyer ne pouvait pas être notifié pour une date antérieure au 1er janvier 2024.
Par ailleurs, il n'était pas possible pour l'intimée de notifier une hausse de loyer fondée sur les prestations supplémentaires du bailleur compte tenu du fait qu'aucune réserve spéciale dans le bail ne prévoyait cette possibilité. En effet, lors de la conclusion du contrat de bail par-devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, les parties avaient convenu que la seule manière d'augmenter ou de diminuer le loyer pendant la durée du bail, serait l'évolution, à la hausse ou à la baisse, de l'indice suisse des prix à la consommation.
Dès lors, la hausse de loyer n'est pas valable, faute de reposer sur une disposition contractuelle.
4.2 Reste à déterminer le montant du loyer de l'appartement litigieux compte tenu de la baisse de l'indice suisse des prix à la consommation.
Comme rappelé précédemment, l'indexation est un mode exclusif de fixation du loyer, à une exception près (Dietschy, op. cit., Nos 3 et 27 ad art. 269b CO). Les parties présument que l'adaptation du loyer à l'augmentation de l'indice suffira à couvrir l'évolution des charges et des autres facteurs de fixation du loyer. Par conséquent, les parties renoncent à se prévaloir de ces facteurs pendant toute la durée du bail. Ce n'est qu'à l'échéance du bail indexé que les parties pourront à nouveau invoquer, à la hausse ou à la baisse, les critères légaux de fixation du loyer (Lachat, op. cit., p. 507).
Les parties peuvent décider des termes pour lesquels les adaptations du loyer auront lieu, du nombre maximal d'adaptations par année ou encore du laps de temps minimum qui doit s'écouler entre deux adaptations. Les parties peuvent aussi librement déterminer quel sera le préavis de notification (Dietschy, op. cit., No 18 ad art. 269b CO).
Selon l'art. 270c CO, sous réserve de la contestation du loyer initial, une partie peut seulement faire valoir devant l'autorité de conciliation que l'augmentation ou la diminution du loyer demandée par l'autre partie n'est pas justifiée par une variation de l'indice ou qu'elle ne correspond pas à l'ampleur de celle-ci.
Le locataire qui entend réclamer la diminution du loyer indexé doit respecter les échéances et préavis prévus dans la clause d'indexation, même si ceux-ci ne respectent pas le minimum de 30 jours pour la fin d'un mois de l'art. 17 al. 3 OBLF. A défaut de régime contractuel spécial, la baisse devrait pouvoir être réclamée dès la publication officielle du nouvel indice (art. 19 al. 2 OBLF), en respectant un préavis de 30 jours pour la fin d'un mois (Dietschy, op. cit., No 24 ad art. 269b CO; Lachat, op. cit., p. 514).
4.2.1 En l'espèce, le contrat de bail du 29 février 2008 prévoit l'indexation du loyer à l'évolution de l'indice suisse des prix à la consommation.
Dès lors, la recourante est en droit de demander une baisse de loyer fondée sur la variation, à la baisse, de l'indice suisse des prix à la consommation.
La recourante a sollicité, par courrier du 20 mai 2014, adressé au conseil de l'intimée, une baisse de loyer à compter du 1er juillet 2014, se prévalant d'une baisse de l'indice suisse des prix à la consommation de 1.25% depuis la dernière fixation du loyer intervenue le 1er janvier 2009 avec pour indice de référence celui du mois d'octobre 2008.
Cette demande de baisse de loyer est recevable puisqu'elle respecte le préavis de 30 jours pour la fin d'un mois.
En octobre 2008, l'indice suisse des prix à la consommation s'élevait à 104.6 points. Lors du dépôt de la demande de baisse de loyer, l'indice suisse des prix à la consommation s'élevait à 103.6 points (indice mai 2014). La différence entre ces deux indices est de 0.96% à répercuter sur le loyer initial de 8'700 fr. dans la mesure où la hausse de loyer notifiée le 16 août 2013 n'est pas entrée en vigueur.
En conséquence, la Cour de céans fixera le loyer annuel de l'appartement litigieux, hors charges, à 8'616 fr. 50 dès le 1er juillet 2014.
4.2.2 Lors de l'audience du 6 février 2015, la recourante a sollicité une baisse additionnelle de loyer, à compter du 1er avril 2015, fondée sur une nouvelle baisse de l'indice suisse des prix à la consommation à 102.7 points dès le mois de décembre 2014. En mai 2014, l'indice suisse des prix à la consommation s'élevait à 103.6 points, soit une baisse de 0.87%.
Cette nouvelle demande de baisse de loyer est également recevable puisqu'elle respecte le préavis de 30 jours pour la fin d'un mois et qu'aucun régime contractuel limitant le nombre de baisse de loyer n'a été convenu entre les parties.
Le facteur de baisse de 0.87% doit être répercuté sur le loyer fixé en dernier lieu, soit 8'616 fr. 50. Le nouveau loyer annuel, hors charges, s'établira ainsi à 8'541 fr. 50, à compter du 1er avril 2015.
PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevable l'appel interjeté par A______ contre le jugement JTBL/444/2015 rendu par le Tribunal des baux et loyers le 14 avril 2015 dans la cause C/12589/2014-1 OSL.
Au fond :
Annule ce jugement.
Ceci fait et statuant à nouveau :
Dit que l'avis de majoration de loyer du 16 août 2013 n'est pas valable.
Fixe le loyer annuel de l'appartement de 3 pièces au 2ème étage de l'immeuble sis ______ à 8'616 fr.50, charges non comprises, dès le 1er janvier 2014.
Fixe le loyer annuel de l'appartement de 3 pièces au 2ème étage de l'immeuble sis ______ à 8'541 fr. 50, charges non comprises, dès le 1er avril 2015.
Condamne B______ à rembourser à A______ le trop-perçu de loyer à compter du 1er janvier 2014, avec intérêts à 5% dès le 15 août 2014 (date moyenne).
Dit que la procédure est gratuite.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Madame Fabienne GEISINGER-MARIÉTHOZ, présidente; Madame Pauline ERARD et Monsieur Ivo BUETTI, juges; Madame Laurence CRUCHON et Monsieur Serge PATEK, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.
La présidente :
Fabienne GEISINGER-MARIÉTHOZ
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours :
Le Tribunal fédéral connaît des recours constitutionnels subsidiaires; la qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 113 à 119 et 90 ss LTF. Le recours motivé doit être formé dans les trente jours qui suivent la notification de l'expédition complète de l'arrêt attaqué. L'art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF inférieure à 15'000 fr.