POUVOIR JUDICIAIRE
C/336/2015 ACJC/1154/2015
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
du LUNDI 28 SEPTEMBRE 2015
Entre
Monsieur A______, domicilié ______ (GE), appelant d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 26 février 2015, comparant par Me François Bellanger, avocat, rue de Hesse 8-10, case postale 5715, 1211 Genève 11, en l'étude duquel il fait élection de domicile,
et
B______, p.a. C______, agence immobilière, ______ (GE), intimée, comparant par Me Nathalie Thürler, avocate, rue de la Synagogue 41, case postale 5455, 1211 Genève 11, en l'étude de laquelle elle fait élection de domicile.
EN FAIT
A. Par jugement du 26 février 2015, expédié pour notification aux parties le 17 mars 2015, le Tribunal des baux et loyers a condamné A______ à évacuer immédiatement de toute personne et de tout bien les locaux commerciaux qu'il occupe dans l'immeuble sis ______ à Genève (ch. 1 du dispositif), a autorisé B______ à requérir l'évacuation par la force publique de A______ dès le 30ème jour suivant l'entrée en force du jugement (ch. 2), a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 3) et a dit que la procédure était gratuite (ch. 4).
En substance, les premiers juges ont retenu que la requête en évacuation et en exécution reposait sur un état de fait et une situation juridique clairs, le contrat entre les parties ayant été résilié valablement et la prolongation accordée à A______ étant arrivée à échéance.
B. a. Par acte expédié le 27 mars 2015 au greffe de la Cour de justice, A______ forme appel contre ce jugement. Il conclut, préalablement, à ce que l'appel soit déclaré recevable, principalement à ce que la décision du Tribunal des baux et loyers soit annulée, à ce que la requête en évacuation formée par B______ le 12 janvier 2015 soit déclarée irrecevable, que B______ soient déboutées de toutes leur conclusions et condamnées aux frais et dépens lesquels comprennent le défraiement de son conseil et subsidiairement, à ce que la décision du Tribunal soit annulée, à ce que l'évacuation soit ordonnée dans un délai nécessaire à la prise de possession des nouveaux locaux pour lesquels le bail sera signé prochainement, à ce qu'il soit fait interdiction à B______ de requérir l'exécution forcée des locaux, et à ce que celles-ci soient déboutées de toutes autres ou contraires conclusions et condamnées aux frais et dépens.
b. Par réponse du 10 avril 2015, B______ ont conclu au rejet de l'appel, à la confirmation du jugement entrepris et au déboutement de A______ de toutes autres ou contraires conclusions.
c. Le 27 avril 2015, A______ a répliqué, contestant en substance les allégués de B______.
d. Par duplique du 7 mai 2015, B______ se sont déterminées sur les allégués de la réplique, persistant pour le surplus dans leurs conclusions.
e. Par courrier du 12 mai 2015, les parties ont été avisées de ce que la cause était gardée à juger.
C. Les éléments suivants résultent de la procédure :
a. B______ sont propriétaires de l'immeuble sis ______ à Genève, dont une arcade vitrée située au rez-de-chaussée a été louée en 1958 à D______ qui y exploitait une boutique "E______", spécialisée dans la vente d'articles pour enfants. A la fin des années 1970, la boutique a été reprise par A______, fils de D______, sous la raison individuelle "F______".
b. Le 1er janvier 2001, A______ et B______ ont conclu un nouveau contrat de bail à loyer portant sur la location de la même arcade. Celle-ci, d'une surface d'environ 112,5m2, comprenant un magasin et des locaux de services, est destinée à l'exploitation d'un magasin de lainage, tricots, bonneterie, vêtements confectionnés et sur mesure pour enfants, hommes et dames et tout article se rapportant à l'habillement d'enfants exclusivement.
c. Le 19 octobre 2007, la raison individuelle "F______" a été radiée, à la suite du transfert de son actif (356'991 fr. 02) et de son passif (99'900 fr. 02) à la société anonyme E______, nouvellement constituée par le locataire, pour des questions d'ordre successoral.
L'actif précité de l'ancienne raison individuelle était composé de son stock de marchandise.
A cet effet, un contrat "d'apport-transfert de patrimoine" avait été signé devant le notaire le 28 juin 2007.
d. A la suite de ce transfert, le conseil de A______ a sollicité le consentement du bailleur pour le transfert du bail de l'arcade à la société E______, par courrier du 7 novembre 2008.
e. B______, sous la plume de leur avocat, ont expressément refusé le transfert de bail par courrier du 20 novembre 2008.
f. Par avis officiel et lettre d'accompagnement du 9 octobre 2008 adressés à A______, B______ ont résilié le bail de l'arcade pour le 31 décembre 2010, sans préciser les motifs du congé.
g. Ce congé a été contesté par A______. Trois décisions judiciaires consécutives ont confirmé la validité du congé.
h. Ainsi dans le jugement JTBL/______ du 24 mars 2011, le Tribunal des baux et loyers a déclaré valable le congé du 9 octobre 2008 pour le 31 décembre 2010 notifié à A______.
Le Tribunal a cependant accordé une prolongation de bail de quatre ans échéant au 31 décembre 2014.
Par arrêt ACJC/______ du 20 février 2012, la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice a intégralement confirmé le jugement précité.
Saisi par A______, le Tribunal fédéral a rejeté le recours par arrêt ______ du 2 août 2012.
i. Dans l'ensemble de ces procédures, A______ était représenté par Me G______, avocat à Genève.
A aucun moment A______ n'a fait état d'un quelconque transfert de bail entre lui-même et la société E______. Il n'a pas davantage fait valoir que le congé n'était pas valable faute d'avoir été adressé à E______.
j. Encore postérieurement à octobre 2007, notamment en 2013 et 2014, le loyer des locaux litigieux a été encaissé par la régie au crédit de A______, les bulletins de versement étant libellés à son nom.
k. A l'issue de la prolongation de bail, arrivée à échéance le 31 décembre 2014, les locaux n'ont pas été restitués.
l. Par requête déposée le 12 janvier 2015, B______ ont introduit une action en revendication par voie de procédure sommaire (cas clair) devant le Tribunal, sollicitant en outre l'exécution directe de l'évacuation des lieux.
m. Le 23 février 2015, A______, représenté par un nouveau conseil, a adressé une réponse au Tribunal.
Il a fait valoir qu’en réalité le bail avait été transféré à la société E______ lors du transfert de patrimoine du 28 juin 2007. Partant, la requête en évacuation par voie de protection de cas clairs devait être déclarée irrecevable ou, subsidiairement être rejetée pour défaut de légitimation passive de A______.
n. Lors de l'audience du 26 février 2015 du Tribunal, B______ ont persisté dans les conclusions de leur requête, affirmant que le cas était parfaitement clair et que la requête devait être admise.
Elles ont relevé qu'aux termes du contrat de transfert de patrimoine, le bail n'était aucunement concerné. Il n'existe pas de transfert ex lege du contrat de bail, seuls les actifs et passifs de la société étant transférés selon la loi sur les fusions. Le droit du bail, quant à lui, prévoit expressément (art. 263 CO) que tout transfert de bail nécessite l'accord écrit du bailleur.
Le conseil des B______ a estimé que Me G______, avocat de A______, n'aurait pas manqué de relever le problème de légitimation s'il était pertinent.
Par ailleurs, c'était à tort que la dualité juridique était invoquée puisque A______ détenait la quasi-totalité du capital de la société dont il est administrateur.
Le conseil de A______ a, pour sa part, rappelé les conditions de l'art. 257 CPC et fait valoir que la cause n'était claire ni en fait ni en droit, de sorte que la requête devait être déclarée irrecevable.
Il a indiqué que la question du transfert du bail n'était pas claire, la doctrine estimant que l'ensemble des contrats était transféré d'office lors du transfert du patrimoine. Dans la mesure où la question était discutée en doctrine, la situation juridique ne pouvait pas être considérée comme claire.
S'agissant de l'acceptation tacite par la bailleresse de la présence de E______ dans les locaux, ce point n'était pas clair non plus. B______ avaient accepté la présence de la société par exemple en lui écrivant directement.
Concernant, enfin, l'autorisation de construire dont se prévalaient B______, il était notoire qu'une telle autorisation pouvait être renouvelée à plusieurs reprises.
D. L'argumentation juridique des parties sera examinée dans la mesure utile à la solution du litige.
EN DROIT
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêts du Tribunal fédéral 4C.310/1996 du 16 avril 1997 = SJ 1997 p. 493 consid. 1; 4A.72/2007 du 22 août 2007 consid. 2).
Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent déterminée, le Tribunal détermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement erronée (art. 91 al. 2 CPC). La détermination de la valeur litigieuse suit les mêmes règles que pour la procédure devant le Tribunal fédéral (RETORNAZ, in Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 363; SPÜHLER in Basler Kommentar Schweizerische Zivilprozessordnung, 2ème éd., n. 9 ad art. 308 CPC).
S'agissant d'une procédure relative à une évacuation, dans laquelle la question de l'annulation, respectivement de la prolongation du bail ne se pose pas, l'intérêt économique des bailleurs peut être assimilé à la valeur que représente l'usage des locaux pendant la période où le déguerpissement du locataire ne peut être exécuté par la force publique (arrêts du Tribunal fédéral 4A.574/2011 du 24 novembre 2011 consid. 1.1; 4A.72/2007 du 22 août 2007 consid. 2.2).
1.2 En l'occurrence, la présente procédure a trait à une demande d'évacuation pour fin de bail. La valeur litigieuse correspond dès lors à la somme des loyers entre le moment du dépôt de l'appel et le moment où le déguerpissement de l'appelant pourra vraisemblablement être exécuté par la force publique, soit 67'851 fr. (loyer mensuel 7'539 fr. x 9 mois). La période de neuf mois correspond à l'estimation suivante : quatre mois de procédure devant la Cour de justice, trente jours pour recourir au Tribunal fédéral, quatre mois de procédure devant le Tribunal fédéral.
Partant, la valeur litigieuse excède le seuil de 10'000 fr. prévu pour l'admissibilité de l'appel (art. 308 al. 2 CPC). La voie de l'appel est donc ouverte contre la décision relative à l'évacuation.
1.3 En vertu de l'art. 311 al. 1 CPC, l'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance d'appel dans les trente jours à compter de la notification de la décision motivée ou de la notification postérieure de la motivation.
Le délai n'est cependant que de dix jours si la décision a été rendue en procédure sommaire (art. 313 al. 1 CPC), comme c'est le cas en matière de cas clairs (art. 248 al. 1 lit. b et 257 CPC).
Au vu de ce qui précède, l'appel déposé selon le délai et la forme prescrits par la loi est recevable.
1.4 L'appel peut être formé pour violation de la loi (art. 310 let. a CPC) ou constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC).
Saisie d'un appel, la Cour de justice revoit la cause avec un pouvoir de cognition complet, c'est-à-dire tant en fait qu'en droit. Elle n'est nullement liée par l'appréciation des faits à laquelle s'est livrée le juge de première instance (JEANDIN, in Code de procédure civile commenté, 2011, n. 6 ad art. 310 CPC).
1.5 En revanche, seule la voie du recours est ouverte contre l'exécution de l'évacuation prononcée par les premiers juges (art. 309 let. a et 319 let. a CPC).
2.1
2.1.1 A teneur de l'art. 257 al. 1 CPC, le tribunal admet l'application de la procédure sommaire lorsque l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement prouvé et que la situation juridique est claire.
Le Tribunal n'entre pas en matière sur la requête lorsque cette procédure ne peut être appliquée (art. 257 al. 3 CPC).
L'état de fait doit pouvoir être établi sans peine, c'est-à-dire que les faits doivent être incontestés ou susceptibles d'être immédiatement prouvés. Dans le doute, l'affaire doit être traitée dans une procédure complète (arrêt du Tribunal fédéral 4A_585/2011 du 7 novembre 2011 consid. 3.3.1). La situation juridique peut être considérée comme claire si, sur la base d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvée, la norme s'applique au cas concret et y déploie ses effets de manière évidente (BOHNET, in Code de procédure civile commenté, 2011, n. 13 ad art. 257 CPC). Si la partie adverse, qui doit être entendue (art. 253 CPC), conteste les faits ou oppose une exception à la prétention du demandeur, la protection des cas clairs ne peut être accordée. Il suffit de démontrer la vraisemblance des objections; par contre, des allégations dénuées de fondement ne sauraient faire obstacle à un procès rapide (Message du Conseil fédéral du 28 juin 2006 relatif au Code de procédure civile suisse, in FF 2006 p. 6841 ss, p. 6959). De son côté, le demandeur peut réfuter les objections qui lui sont opposées en démontrant qu'elles ne sont pas pertinentes ou qu’elles sont inexactes (SUTTER-SOMM/LOTSCHER, Kommentar zur Schweizerische Zivilprozessordnung, 2ème éd., 2013, n. 7 ad art. 257 CPC). Ce n'est dès lors que si la partie défenderesse fait valoir des moyens - objections ou exceptions - qui n'apparaissent pas d'emblée voués à l'échec et qui supposent une administration de preuves complexe, que la protection doit être refusée. Le juge doit être convaincu que l'état de fait est suffisamment établi avec les moyens de preuve à disposition et que d'autres moyens de preuve ne changeraient rien au résultat. En cas de doute, l'art. 257 CPC ne saurait s'appliquer (LACHAT, Procédure civile en matière de baux et loyers, Lausanne 2011, p. 168).
Comme le retiennent en substance le Tribunal fédéral (arrêt du Tribunal fédéral 5A_645/2011 du 17 novembre 2011), et la doctrine (BOHNET, in Newsletter bail.ch février 2012), seuls les moyens dénués de toute chance de succès, qui manquent leur cible ou qui ne visent qu’à assurer une demande de façade peuvent être écartés à l'occasion de la procédure sommaire du cas clair. Selon BOHNET, si les moyens du défendeur ébranlent la conviction du juge, celui-ci doit déclarer la demande irrecevable (BOHNET, op. cit., n. 12 ad art. 257 CPC).
2.1.2 Jurisprudence et doctrine admettent que l'expulsion du locataire peut être requise et prononcée par voie de procédure sommaire lorsque les deux conditions cumulatives posées à l'art. 257 al. 1 CPC sont réalisées (arrêt du Tribunal fédéral 4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 3; HOHL, Procédure civile, tome II, 2ème éd. 2010, n. 1429 et 1444 ss; BOHNET, in Newsletter bail.ch, février 2012, à propos de l'arrêt du Tribunal fédéral 5A_645/2011 du 17 novembre 2011).
La procédure pour les cas clairs s'applique notamment à la demande d'expulsion déposée contre un locataire qui a définitivement été débouté de sa demande d'annulation du congé ordinaire et/ou dont la prolongation de bail est arrivée à son échéance (LACHAT, op. cit. p. 167).
2.2 En l'occurrence, l'appelant affirme qu’un transfert de bail tacite a été opéré entre lui-même et la société E______, sur la base du contrat "d'apport-transfert de patrimoine" du 28 juin 2007. Il estime donc que les faits ne sont pas établis correctement puisqu'il n'est plus le locataire de l'arcade, le bail ayant été transféré à la société anonyme dont il est l'administrateur.
Cet argument se heurte au fait que l'appelant, sous la plume de son précédent conseil, a sollicité un transfert du bail, à la suite du transfert de patrimoine, que l'intimée a expressément refusé. L'appelant n'ignore pas que le transfert de patrimoine opéré n'emporte pas de cession du bail, celle-ci supposant nécessairement un accord écrit du bailleur (art. 263 CO), refusé en l'occurrence.
En outre, le loyer a toujours été payé par A______, et non pas par la société E______.
De surcroît, à aucun moment lors de la procédure concernant la contestation du congé, l'appelant n'a invoqué un transfert du bail et estimé ne pas être lié par le congé. Or, cette procédure a été portée jusqu'au Tribunal fédéral, de sorte que l'argument de nullité aurait pu et dû être soulevé dans cette procédure, qui s'est étendue sur plusieurs années.
La validité de ce congé a été constatée par toutes les instances, y compris le Tribunal fédéral. L'appelant n'a pas demandé la révision de l'arrêt du Tribunal fédéral en raison de faits nouveaux et aucun nouveau contrat de bail n'a été conclu avec l'intimée. Il n'est en outre pas contesté, ni contestable, que la prolongation de bail accordée à l'appelant est échue depuis le 1er janvier 2015.
A la fin du bail, qui a définitivement et valablement expiré au terme de la prolongation de bail, le locataire était tenu de restituer la chose au bailleur, l'obligation de restituer la chose louée découlant de l'extinction du contrat (art. 267 al. 1 CO; ENGEL, Contrat de droit suisse, 2000, 2ème éd., Berne, p. 175; HOHL, op. cit., n. 2525).
Depuis le 1er janvier 2015, l'appelant ne dispose donc plus d'aucun titre juridique l'autorisant à rester dans les locaux. En y demeurant il viole l'obligation de restituer la chose à la fin du bail.
La situation est donc claire, tant sur le plan factuel que sous l'angle juridique.
Le Tribunal a donc prononcé à bon droit l'expulsion de l'appelant par voie de procédure pour cas clairs.
3.1 Selon l'art. 236 al. 3 CPC, le Tribunal qui statue sur le fond ordonne des mesures d'exécution à la requête de la partie qui a eu gain de cause. Aux termes de l'art. 337 al. 1 CPC, la décision peut être exécutée directement si le Tribunal qui la rend ordonne les mesures d'exécution nécessaires.
Lorsque la décision prescrit une obligation de faire, de s'abstenir ou de tolérer, le tribunal de l'exécution peut, conformément à l'art. 343 CPC, assortir la décision de la menace de la peine prévue à l'art. 292 CP (let. a), prévoir une amende d'ordre de 5000 fr. au plus (let. b), prévoir une amende d'ordre de 1000 fr. au plus pour chaque jour d'inexécution (let. c), prescrire une mesure de contrainte telle que l'enlèvement d'une chose mobilière ou l'expulsion d'un immeuble (let. d) ou ordonner l'exécution de la décision par un tiers (let. e).
Dans le cadre de son pouvoir d'appréciation, le Tribunal de l'exécution peut choisir quelle modalité il ordonne afin de permettre l'exécution de la décision concernée. La partie requérante peut évidemment suggérer une méthode d'exécution. Le Tribunal de l'exécution doit, pour sa part, faire en sorte qu'une décision judiciaire déjà entrée en force soit exécutée dans les meilleurs délais (LUSCHER/ HOFMANN, Le Code de procédure civile, 2009, p. 211). Le Tribunal doit prendre les mesures d'exécution adéquates et proportionnées aux circonstances. Entre plusieurs solutions, l'autorité d'exécution choisira la moins dommageable et la moins onéreuse (LACHAT, op. cit., p. 216 et 217).
Lorsqu'elle procède à l'exécution forcée d'une décision judiciaire, l'autorité doit néanmoins tenir compte du principe général de proportionnalité (ATF 117 I a 336 consid. 2). Cette jurisprudence rendue sous l'empire de l'ancien droit de procédure, reste applicable sous le nouveau droit.
Selon l'art. 30 al. 4 LaCC, le Tribunal peut, pour des motifs humanitaires surseoir à l'exécution du jugement d'évacuation dans la mesure nécessaire pour permettre le relogement du locataire ou du fermier lorsqu'il est appelé à statuer sur l'exécution d'un jugement d'évacuation d'un logement, après audition des représentants du département chargé du logement et des représentants des services sociaux ainsi que des parties (ACJC/706/2014 du 16 juin 2014, consid. 3.2; ACJC/210/2013 du 18 février 2013).
Cette dernière disposition correspond à l'art. 474A aLPC, lequel a été considéré par le Tribunal fédéral comme conforme au droit fédéral et à la garantie de la propriété, pour autant que le droit du bailleur à la restitution de la chose louée (art. 267 al. 1 CO) ne soit pas entravé, notamment par l'octroi à l'ancien locataire de délais de départ équivalant à la prolongation de bail allant au-delà de ce que prévoient les art. 272 ss CO; l'ajournement ne saurait être que relativement bref et ne doit pas équivaloir en fait à une nouvelle prolongation de bail; il doit être limité dans le temps, un renvoi sine die n'étant pas admissible, le sursis à l'exécution devant permettre à l'ancien locataire de trouver à se reloger, au besoin avec l'aide des services sociaux (ATF 117 Ia 336 consid. 2 et 3 = SJ 1992 234; ACJC/1129/2011 du 19 septembre 2011 consid. 3).
L'art. 30 al. 4 LaCC ne s'applique toutefois pas aux locaux commerciaux (ACJC/239/2014 du 24 février 2014, consid. 6.1), de sorte que, faute de norme équivalente en matière de locaux commerciaux, l'évacuation doit intervenir sans délai.
3.2 L'appelant souhaite rester dans les locaux jusqu'à la signature potentielle d'un nouveau contrat de bail. Celle-ci n'est toutefois pas rendue vraisemblable et aucune date de prise de possession de nouveaux locaux n'est alléguée et rendue vraisemblable. L'appelant a par ailleurs d'ores et déjà bénéficié d'une prolongation de bail d'une durée de quatre ans, laquelle est échue depuis le 31 décembre 2014. L'appelant a, de plus, disposé de huit mois de prolongation de fait.
La décision des premiers juges est ainsi fondée.
L'appelant sera en conséquence débouté de ses conclusions.
PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevables l'appel et le recours interjetés le 27 mars 2015 par A______ contre le jugement JTBL/329/2015 rendu le 26 février 2015 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/336/2015-8 SD.
Au fond :
Confirme ce jugement.
Déboute les parties de toutes autres ou contraires conclusions.
Dit que la procédure est gratuite.
Siégeant :
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Monsieur Laurent RIEBEN et Madame Fabienne GEISINGER-MARIÉTHOZ, juges; Monsieur Pierre STASTNY et Monsieur Bertrand REICH, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.
La présidente :
Nathalie LANDRY-BARTHE
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours :
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.