POUVOIR JUDICIAIRE
C/27276/2013 ACJC/1152/2015
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
du LUNDI 28 SEPTEMBRE 2015
Entre
Monsieur AB_____ et Madame CB_____, domiciliés _____ (VD), appelants du jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 26 novembre 2014, comparant par Me Pierre Gasser, avocat, boulevard des Philosophes 17, 1205 Genève, en l'étude duquel ils font élection de domicile aux fins des présentes,
et
Madame D_____, domiciliée _____ (GE), intimée, comparant par Me Jérôme Picot, avocat, route de Suisse 100, 1290 Versoix (GE), en l'étude duquel elle fait élection de domicile aux fins des présentes.
EN FAIT
A. a. Par contrat de bail à loyer conclu le 2 février 1994 avec E_____, D_____ a pris en location un appartement de quatre pièces au rez-de-chaussée de l'immeuble sis _____ (GE).
Le contrat a été conclu pour une durée initiale d'un an et 16 jours, soit du 15 février 1994 au 28 février 1995, et, par la suite, a été reconduit tacitement d'année en année, le délai de résiliation étant fixé à trois mois avant l'échéance.
Le loyer mensuel, charges non comprises, s'élevait initialement à 1'371 fr. et a varié au cours des années. En 2013, il a été porté à 1'390 fr.
b. Par contrat de bail à loyer conclu le 15 décembre 1999 avec E_____, D_____ a pris en location une place de parc intérieure dans l'immeuble précité, soit la place n° 1_____.
Le contrat a été conclu pour une durée initiale d'un an et 16 jours, soit du 15 décembre 1999 au 31 décembre 2000, et, par la suite, a été reconduit tacitement d'année en année, le délai de résiliation étant fixé à trois mois avant l'échéance.
Le loyer mensuel s'élevait initialement à 150 fr. et a varié au cours des années. En 2013, il a été porté à 135 fr.
c. D_____ vit dans l'appartement concerné avec son compagnon, F_____.
d. Le 1er janvier 2008, CB_____ et AB_____ sont devenus propriétaires de l'immeuble concerné, lequel comporte sept appartements, soit deux au rez-de-chaussée disposant chacun d'un jardin, deux au premier étage, deux au deuxième et un à l'attique.
e. Dans les années qui ont précédé 2013, les coûts liés au chauffage ont augmenté et des désaccords sont survenus entre les locataires et la régie G_____ (ci-après : la régie), laquelle gérait alors l'immeuble. Dans ce contexte, la régie et D_____ ont échangé divers courriers au sujet des décomptes de chauffage.
f. Par courrier du 31 juillet 2012, la régie a informé D_____ de ce que les propriétaires avaient pris connaissance des courriers échangés entre eux, y compris un courrier daté du 31 janvier 2012 et de ses justificatifs. La régie a invité D_____ à payer avant le 31 août 2012 le solde du décompte de chauffage, lequel s'élevait à 1'251 fr. 05 et était dû, selon la régie, dans sa totalité. Par ailleurs, la régie a proposé d'augmenter les charges mensuelles de l'appartement de 120 fr. à 210 fr. avant le 1er septembre 2012 afin de tenir compte de la hausse des coûts de chauffage et d'eau chaude.
g. Par courrier recommandé du 29 octobre 2012, D_____ et deux autres locataires de l'immeuble se sont adressés à CB_____, en tant que représentante des propriétaires, afin de lui faire part des difficultés qu'ils rencontraient à obtenir des informations claires et cohérentes quant aux charges facturées par la régie notamment pour les saisons 2010-2011 et 2011-2012. Ils sollicitaient la tenue d'une rencontre dans le courant du mois de novembre 2012 afin de comprendre ce qui était dû aux propriétaires et de "repartir sur une base de confiance". Dans l'intervalle, ils déclaraient suspendre tout paiement lié aux décomptes de chauffage et ne pas répondre aux courriers adressés par la régie, notamment celui du 17 octobre 2012 adressé à D_____.
h. Dans sa réponse du 8 novembre 2012, CB_____ a indiqué qu'elle souhaitait régler la situation concernant les décomptes de chauffage 2010-2011 et 2011-2012 et qu'elle avait mandaté un expert afin de vérifier les décomptes.
i. Par courrier du 27 février 2013, CB_____ et AB_____, qui avaient repris la gérance de l'immeuble à partir du 1er janvier 2013, ont adressé à D_____ un rectificatif des décomptes de chauffage pour la période courant du 1er mai 2004 au 30 avril 2010. Celui-ci faisait apparaître un solde en faveur de la locataire de 647 fr. 50. Les bailleurs indiquaient en outre : "Nous estimons que ces corrections sont d'ordre à clôturer les différents litiges passés ce jusqu'au 30 avril 2012 et vous prions de valider cette conclusion comme étant partie d'un règlement de solde de tout compte. A cette fin nous vous prions de bien vouloir signer la copie de cette lettre et de nous la retourner au moyen de l'enveloppe ci-jointe […]".
D_____ a donné une suite favorable à l'offre faite par CB_____ et AB_____.
j. Il ressort encore de la procédure qu'un appartement de quatre pièces au deuxième étage de l'immeuble concerné a été libéré au début de l'année 2013, puis donné en location à un couple en avril 2013.
k. Par avis de résiliation adressés à D_____ le 15 novembre 2013, CB_____ et AB_____ ont résilié les baux portant sur l'appartement et la place de parc concernés pour le 28 février 2014, en invoquant leur besoin de loger leur fille, HB_____, laquelle devait terminer ses études en 2014.
l. D_____ (ci-après : la locataire) a contesté les congés en temps utile par-devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers le 18 décembre 2013. Non conciliée le 18 mars 2014, l'affaire a été portée devant le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) le 15 avril 2014.
La locataire a conclu, avec suite de frais et dépens, à l'annulation des congés du 15 novembre 2013 et, subsidiairement, à une prolongation de bail de quatre ans.
m. La contestation du congé concernant l'appartement a été enregistrée sous le numéro de cause C/27276/2013 et celle du congé concernant la place de parc sous le numéro de cause C/27277/2013. Ces deux causes ont été jointes sous le numéro de cause C/27276/2013 par ordonnance du 16 mai 2014.
n. Dans leur réponse du 16 juin 2014, CB_____ et AB_____ (ci-après : les bailleurs) ont conclu à la confirmation des résiliations et à ce que la locataire soit déboutée de toutes ses conclusions.
o. Lors de l'audience du 15 septembre 2014, les parties ont persisté dans leurs conclusions.
CB_____ et AB_____ ont indiqué qu'ils étaient propriétaires de leur maison à X_____ ainsi que d'un appartement de quatre pièces au 6ème étage d'un immeuble situé aux Y_____. D_____ bénéficiait d'une terrasse et d'un jardin de 400m2 qu'elle s'était adjugé, sans protestation des différents bailleurs, et qu'elle avait fait clôturer. Parmi les locataires de l'immeuble, seuls deux d'entre eux n'avaient pas d'enfant à charge, à savoir D_____ et un couple logeant au deuxième étage. Comme leur fille, HB_____, voulait s'installer dans un appartement disposant d'un jardin et qu'ils n'imaginaient pas déloger une famille, l'appartement dont D_____ était locataire représentait la seule possibilité. Aucun autre bail n'avait été résilié dans l'immeuble concerné en 2013. Il n'était pas envisageable d'attribuer à HB_____ l'appartement des Y_____, notamment parce que le loyer était de 2'950 fr. charges comprises, et qu'il était situé en ville sans jardin.
Le Tribunal a également procédé à l'audition de HB_____. Celle-ci a indiqué qu'elle avait commencé à discuter avec ses parents en janvier 2013 de son souhait d'avoir son propre logement à l'issue de son master. Dans l'immédiat, elle allait débuter un stage d'un an dans une banque à Londres et après ce stage, elle avait l'intention de revenir à Genève, espérant trouver du travail dans une banque.
p. Le 27 octobre 2014, les parties ont fait parvenir au Tribunal des plaidoiries finales écrites. La locataire a persisté dans ses précédentes conclusions et les bailleurs ont conclu à la validation des résiliations du 15 novembre 2013 et à ce qu'une unique prolongation de bail soit accordée à la locataire jusqu'au 31 août 2015.
B. Par jugement JTBL/1370/2014 du 26 novembre 2014, le Tribunal a annulé les congés notifiés par AB_____ et CB_____ à D_____ le 15 novembre 2013 pour le 28 février 2014 (ch. 1 du dispositif) et débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 2), la procédure étant gratuite (ch. 3).
En substance, il a retenu que les congés du 15 novembre 2013 étaient présumés abusifs, dans la mesure où les parties avaient liquidé à l'amiable un différend par le courrier du 27 février 2013, ce qui avait eu pour effet de faire naître un délai de protection légale de trois ans. Le Tribunal a également retenu que les bailleurs échouaient à renverser cette présomption, dans la mesure où ils n'avaient pas démontré l'existence d'un besoin urgent à utiliser les locaux pour eux ou leurs proches. Par surabondance de moyens, le Tribunal a considéré que les congés querellés pouvaient de toute façon être annulés au vu du déséquilibre manifeste des intérêts des parties.
C. a. Par acte déposé au greffe de la Cour de justice (ci-après : la Cour) le 19 janvier 2015, AB_____ et CB_____ (ci-après également : les appelants) appellent de ce jugement, qu'ils ont reçu le 2 décembre 2014. Ils concluent à l'annulation du jugement et, cela fait, à la confirmation des congés notifiés à D_____ le 15 novembre 2013 et à ce qu'une unique prolongation de bail soit accordée à cette dernière jusqu'au 31 août 2015.
b. Dans sa réponse expédiée au greffe de la Cour le 20 février 2015, D_____ (ci-après également : l'intimée) conclut, avec suite de frais et dépens, à la confirmation du jugement. Subsidiairement, elle conclut à ce qu'une unique prolongation des baux portant sur son logement d'habitation, ainsi que sur la place de parc intérieure n° 1_____ lui soit accordée pour une durée de quatre ans.
A l'appui de sa réponse, elle produit des pièces nouvelles.
c. Dans leurs réplique et duplique des 16 mars 2015 et 2 avril 2015, les parties ont persisté dans leurs conclusions. AB_____ et CB_____ s'en rapportent à justice quant à la recevabilité des pièces produites par D_____, relevant toutefois le caractère tardif de leur production.
d. Par courrier du 7 avril 2015, les parties ont été informées de ce que la cause était gardée à juger.
e. Par courrier du 4 mai 2015, D_____ a produit une note des frais et honoraires encourus dans le cadre de la procédure d'appel.
EN DROIT
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêts du Tribunal fédéral 4A_72/2007 du 22 août 2007 consid. 2; 4C.310/1996 du 16 avril 1997 = SJ 1997 p. 493 consid. 1).
Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent déterminée, le Tribunal détermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement erronée (art. 91 al. 2 CPC).
Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a effectivement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389; 136 III 196 consid. 1.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 1.1).
1.2 En l'espèce, le jugement querellé émane d'une autorité de première instance et le litige est de nature pécuniaire puisqu'il porte sur l'usage d'un appartement et d'une place de parc. Dans la mesure où les parties s'entendent sur la valeur litigieuse de la présente affaire, soit 54'950 fr., laquelle est conforme à la loi et à la jurisprudence, la voie de l'appel est ouverte (art. 308 ss CPC).
Pour le surplus, interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC), l'appel est recevable.
La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; Hohl, Procédure civile, tome II, Berne 2010, n. 2314 et 2416).
3.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuves nouveaux ne sont pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b).
En ce qui concerne les novas improprement dits, il appartient au plaideur qui entend les invoquer devant l'instance d'appel de démontrer qu'il a fait preuve de la diligence requise, ce qui implique notamment d'exposer précisément les raisons pour lesquelles le moyen de preuve n'a pas pu être produit en première instance. Tous les faits et moyens de preuve doivent en principe être apportés dans la procédure de première instance; la diligence requise suppose donc qu'à ce stade, chaque partie expose l'état de fait de manière soigneuse et complète et qu'elle amène tous les éléments propres à établir les faits jugés importants (arrêt du Tribunal fédéral 4A_334/2012 du 16 octobre 2012 consid. 3.1 et réf. cit.).
3.2 En l'espèce, les pièces produites par l'intimée à l'appui de sa réponse datent des années 2011 et 2012. En tant qu'elles existaient déjà lors de la fixation de l'objet du litige devant la première instance (cf. art. 229 CPC), les pièces dont il est question sont des novas improprement dits. L'intimée n'allègue pas qu'elle aurait été empêchée de produire en première instance ces pièces, dont la seule finalité est d'étayer et préciser les allégués contenus dans la requête en annulation de congé du 18 décembre 2013. Produites tardivement, ces pièces sont donc irrecevables.
Dans un deuxième moyen, les appelants, qui invoquent l'art. 271a al. 3 CO, estiment que le premier juge aurait dû retenir le besoin urgent de leur fille à utiliser les locaux litigieux.
Enfin, les appelants ont contesté que les congés aient consacré un abus de droit.
4.1 D'après l'art. 271a al. 1 let. e ch. 4 CO, le congé est notamment annulable lorsqu'il est donné par le bailleur dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire au sujet du bail et si le bailleur a conclu une transaction ou s'est entendu de toute autre manière avec le locataire. Selon l'art. 271a al. 2 CO, la règle de la lettre e est également applicable lorsque le locataire peut prouver par des écrits qu'il s'est entendu avec le bailleur, en dehors d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire, sur une prétention relevant du bail.
La prétention peut porter sur une opposition à hausse de loyer, une demande d'exécution de travaux ou une contestation relative aux frais de chauffage. Peu importe que le locataire soit demandeur ou défendeur (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 746, n. 5.5.2).
L'annulation du congé suppose que dans les trois années qui ont précédé le congé, les parties se soient trouvées en litige et qu'elles aient abouti à une solution amiable par suite de concessions du bailleur (arrêt du Tribunal fédéral 4A_383/2012 du 9 octobre 2012 consid. 4). L'entente au sens de l'art. 271a al. 2 CO est un arrangement amiable par lequel les parties règlent un différend de manière définitive (arrêt du Tribunal fédéral 4A_671/2012 du 6 mars 2013 consid. 3.1). Cela suppose que le bailleur et le locataire ont passé une transaction écrite concernant une prétention relevant du bail mettant fin à un différend (arrêt du Tribunal fédéral 4A_46/2010 du 27 avril 2010 consid. 4.2). L'annulation est donc exclue si l'une des parties a accepté aussitôt et sans discussion une prétention annoncée par l'autre partie (ATF 130 III 563 consid. 2.1 1 = SJ 2004 I 57). Il n'y a pas de transaction au sens de l'art. 271a al. 1 lit. e CO si le locataire acquiesce à la demande du bailleur et signe un procès-verbal en ce sens (Lachat, op. cit., p. 751, n. 5.6.4).
4.2 A teneur de l'art. 271a al. 3 let. a CO, le congé signifié durant la période de protection de trois ans est néanmoins valable s'il est motivé par le besoin urgent du bailleur ou de ses proches parents ou alliés d'utiliser eux-mêmes les locaux loués.
Selon la jurisprudence, le besoin urgent ne présuppose pas une situation de contrainte, voire un état de nécessité; il suffit que, pour des motifs économiques ou pour d'autres raisons, on ne puisse exiger du bailleur qu'il renonce à l'usage de l'objet loué. Il ressort des travaux parlementaires que le besoin légitime du propriétaire doit en principe primer l'intérêt du locataire. Ce besoin doit être sérieux, concret et actuel; un possible besoin futur ne suffit pas. Quant à l'urgence, elle doit être examinée non seulement dans le temps, mais encore en fonction de son degré; il faut qu'existent des motifs qui revêtent objectivement une certaine importance (ATF 132 III 737 consid. 3.4.3; 118 II 50 consid. 3c et d; arrêt 4A_189/2011 du Tribunal fédéral du 4 juillet 2011 consid. 3.1).
En revanche, le bailleur qui ne fait valoir que des motifs de confort ne peut pas prétendre à l'urgence de son besoin des locaux (ATF 118 II 50 consid. 3d; Lachat, op. cit., p. 778).
Le juge prend en compte toutes les circonstances du cas particulier et apprécie librement, au regard des principes du droit et de l'équité déterminants selon l'art. 4 CC, si le congé répond au besoin urgent du bailleur ou de ses proches parents ou alliés (ATF 118 II 50 consid. 4).
Le bailleur assume le fardeau de la preuve. C'est à lui qu'il appartient d'établir l'existence d'un besoin urgent (arrêt du Tribunal fédéral 4A_23/2009 du 24 mars 2009 consid. 3.1).
La validité d'un congé doit être appréciée en fonction des circonstances présentes au moment de cette manifestation de volonté (ATF 109 II 153 consid. 3b; arrêt 4A_383/2012 du Tribunal fédéral du 9 octobre 2012 consid. 3).
4.3 En l'espèce, l'intimée a contesté le montant que la régie lui réclamait pour les charges de chauffage et d'eau chaude afférentes, à tout le moins, aux saisons 2010-2011 et 2011-2012. Sa contestation portait donc sur une prétention découlant du droit du bail.
Contrairement à ce que soutiennent les appelants, le Tribunal n'a pas constaté les faits de manière inexacte en retenant que les appelants ont refusé d'entrer en matière sur la contestation de l'intimée. En effet, bien que les propriétaires aient pris connaissance de divers courriers échangés au début de l'année 2012 entre leur régie de l'époque et l'intimée et bien que cette dernière ait contesté le solde de 1'251 fr. 05 que lui réclamait la régie, les appelants ont, dans leur courrier du 31 juillet 2012, maintenu leur position initiale, refusant ainsi d'entrer en matière sur les réclamations de l'intimée. Après au moins un autre échange de courriers, les appelants ont finalement décidé le 8 novembre 2012 de mandater un expert externe pour vérifier le décompte de chauffage de l'intimée. Dans ce contexte, force est d'admettre que les parties se trouvaient en litige dans le courant de l'année 2012, ce que confirment d'ailleurs les termes employés dans les courriers des parties - l'intimée souhaitait "repartir sur une base de confiance" et les appelants "clôturer les différents litiges passés".
Le courrier que les appelants ont adressé à l'intimée le 27 février 2013 constitue une solution amiable et définitive du différend survenu entre les parties, puisqu'il était conçu comme un règlement pour solde de tout compte et que l'intimée, qui l'a accepté, était invitée à le contresigner pour marquer son accord.
Enfin, les appelants, qui réclamaient encore à l'intimée le paiement de 1'251 fr. 05 le 31 juillet 2012, ont finalement admis lui devoir un montant de 647 fr. 50 pour la période courant du 1er mai 2004 au 30 avril 2012. Ainsi, contrairement à ce que plaident les appelants, ces derniers ont bien fait des concessions envers l'intimée.
Partant, c'est à bon droit que le Tribunal a retenu que les congés du 15 novembre 2013 étaient présumés abusifs conformément à l'art. 271a al. 2 CO.
4.4 Il reste à vérifier si les appelants étaient légitimés à invoquer l'art. 271a al. 3 lit. a CO et à se prévaloir du besoin urgent de leur fille afin de lever l'interdiction de notifier les congés litigieux dans les trois ans suivant la conclusion du règlement à l'amiable du 27 février 2013.
En l'espèce, les premiers juges ont retenu que la fille des appelants avait certes la volonté d'emménager dans l'appartement litigieux, mais que son besoin n'était pas urgent. En effet, son intention de vivre, travailler à Genève et y fonder une famille n'était qu'un projet futur et son souhait de bénéficier d'un jardin relevait du pur confort. Le caractère urgent du besoin de la fille des appelants était d'autant moins avéré qu'entre le moment où elle avait exprimé son souhait de prendre un appartement seule - en janvier 2013 - et le moment où les congés avaient été notifiés à la locataire, un appartement de quatre pièces au deuxième étage de l'immeuble concerné s'était libéré et avait été reloué. Les appelants, qui contestent cette appréciation, ne démontrent pas en quoi le raisonnement du Tribunal serait erroné.
La Cour relève que l'époque pertinente pour déterminer si la fille des appelants avait un besoin urgent d'utiliser les locaux litigieux est le 15 novembre 2013, soit le jour où les congés ont été notifiés à l'intimée. A cette date, la fille des appelants séjournait en Espagne et y suivait un programme de master qui allait s'achever aux alentours du mois de juillet 2014. Elle avait alors la volonté de revenir s'établir à Genève et d'y travailler, mais le moment de son retour et son futur professionnel étaient incertains, puisqu'elle devait encore passer des examens et n'avait pas d'emploi à Genève. Le fait qu'elle ait par la suite été suivre un stage à l'étranger - stage qu'elle suit encore à l'heure actuelle - est un élément supplémentaire démontrant que ses perspectives d'emploi à Genève étaient hypothétiques à l'époque des résiliations litigieuses. D'ailleurs les preuves produites par les appelants, qui supportent le fardeau de la preuve, ne permettent pas de conclure qu'il en irait autrement.
Pour le surplus, la Cour fait siens les arguments développés par le Tribunal.
Compte tenu de ce qui précède, c'est à bon droit que le Tribunal a retenu que les bailleurs n'étaient pas fondés à se prévaloir du besoin urgent de leur fille et que les congés litigieux étaient abusifs.
Les considérants ci-dessus suffisent à sceller le sort de l'appel, de sorte qu'il n'est pas nécessaire d'examiner les griefs développés par les appelants à propos de l'art. 271 CO.
Partant, le jugement entrepris sera confirmé.
PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevable l'appel interjeté le 19 janvier 2015 par AB_____ et CB_____contre le jugement JTBL/1370/2014 rendu le 26 novembre 2014 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/27276/2013-5 OSB.
Au fond :
Confirme ce jugement.
Dit que la procédure est gratuite.
Siégeant :
Madame Pauline ERARD, présidente; Madame Sylvie DROIN et Monsieur Ivo BUETTI, juges; Monsieur Grégoire CHAMBAZ et Madame Laurence MIZRAHI, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.
La présidente :
Pauline ERARD
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours :
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.