POUVOIR JUDICIAIRE
C/628/2015 ACJC742/2015
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
du LUNDI 22 JUIN 2015
Entre
A______ SA, sise ______ Bâle, appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 23 février 2015, comparant par Me Serge Patek, avocat, boulevard Helvétique 6, 1205 Genève, en l'étude duquel elle fait élection de domicile aux fins des présentes,
et
Monsieur B______ et Madame C______, domiciliés ______ Genève, intimés, comparant en personne.
EN FAIT
A. Par jugement JTBL/237/2015 du 23 février 2015, expédié pour notification aux parties le 26 février suivant, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a, préalablement, ordonné la jonction des causes C/628/2015 et C/629/2015 sous la référence C/628/2015 (ch. 1 du dispositif), et, cela fait, déclaré irrecevable la requête en évacuation du 14 janvier 2015 formée par A______ SA (ci-après : A______) à l'encontre de B______ et C______ (ch. 2), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 3) et dit que la procédure était gratuite (ch. 4).
En substance, les premiers juges ont retenu que l'avis comminatoire portait non seulement sur le loyer de l'appartement et de la place de parc, mais également sur un montant requis à titre d'avance de frais de chauffage, lequel n'était justifié par aucune pièce à la procédure. La sommation concernait également le loyer du mois d'août; A______ n'avait pas versé à la procédure de titres permettant d'établir l'exigibilité de ce loyer. La situation juridique n'était ainsi pas claire.
B. a. Par acte déposé le 9 mars 2015 au greffe de la Cour de justice (ci-après : la Cour), A______ a formé appel de ce jugement, sollicitant son annulation. Elle a conclu à ce que la Cour condamne B______ et C______ à évacuer immédiatement de leur personne et de leurs biens l'appartement de quatre pièces au 6ème étage de l'immeuble sis rue D______ 25 à Genève, les dépendances y relatives, ainsi que la place de parc intérieure n° 25 située rue D______ 27 à Genève et ordonne à la force publique, ainsi qu'à tous huissiers judiciaires de procéder à l'expulsion de B______ et C______.
Elle a fait valoir que les avis comminatoires portaient exclusivement sur les loyers et les charges des mois de juillet et août 2014. Même à considérer que le loyer et les acomptes du mois d'août 2014 n'étaient pas exigibles lors de la mise en demeure, les locataires pouvaient clairement distinguer les montants qui leur étaient réclamés pour le mois de juillet 2014. Par ailleurs, si le montant de la provision pour charge avait initialement été fixé à 120 fr. par mois, il avait été par la suite augmenté; sur ce point, elle a produit une pièce nouvelle (n. 23).
b. B______ et C______ n'ont pas répondu dans le délai imparti, ni ultérieurement.
c. Les parties ont été avisées par la Cour le 14 avril 2015 de ce que la cause était gardée à juger.
C. Les éléments suivants résultent de la procédure de première instance :
a. Les parties sont liées par bail à loyer du 16 juin 1997, portant sur la location d'un appartement de quatre pièces au 6ème étage de l'immeuble sis rue D______ 25 à Genève.
Conclu pour une durée initiale d'une année et six mois, du 1er juillet 1997 au 31 décembre 1998, le bail s'est renouvelé tacitement d'année en année.
Le loyer mensuel a été fixé en dernier lieu à 1'619 fr. depuis le 1er juillet 2007. Selon le contrat, les acomptes de charges s'élèvent à 120 fr. par mois.
L'article 12 des conditions générales (éd. 1991), qui font partie intégrante du contrat de bail stipule, que le loyer et les frais accessoires sont payables par mois et d'avance au domicile du bailleur ou à son compte postal ou bancaire. Lorsque le locataire est en retard de plus de dix jours dans le paiement d'une mensualité et qu'il fait l'objet d'une vaine mise en demeure écrite, le bailleur peut exiger que le loyer et les frais accessoires soient acquittés trimestriellement à l'avance.
b. Les parties sont également liées par bail à loyer du 16 juin 1997, portant sur la location d'une place de parc intérieure n° 25 sise dans le même immeuble. Conclu pour la même durée que le bail du logement, ce contrat s'est également renouvelé tacitement d'année en année. Le loyer a été fixé en dernier lieu à 200 fr. par mois.
c. Par avis comminatoire du 5 août 2014, A______ a mis en demeure les locataires de lui régler dans les trente jours le montant de 3'998 fr., et les a informés de son intention, à défaut de paiement intégral de la somme réclamée dans le délai imparti, de résilier les baux, conformément à l'art. 257d CO.
La somme réclamée dans l'avis comminatoire se décompose comme suit :
loyer net 1'619 fr. échéance 1.7.2014
avance de frais chauffage 180 fr. échéance 1.7.2014
loyer net 1'619 fr. échéance 1.8.2014
avance de frais chauffage 180 fr. échéance 1.8.2014
loyer net 200 fr. échéance 1.7.2014
loyer net 200 fr. échéance 1.8.2014
"Frais rel." 20 fr.
Somme des postes échus : 4'018 fr.
d. Considérant que l'intégralité de la somme réclamée n'avait pas été versée dans le délai imparti, A______ a, par avis officiels adressés séparément à B______ et C______ le 18 septembre 2014, résilié les baux de l'appartement et de la place de parc pour le 31 octobre 2014.
e. Par requête de protection en cas clair déposée le 14 janvier 2015 au greffe du Tribunal, A______ a requis l'évacuation des locataires, assortie de mesures d'exécution directes du jugement à rendre.
f. Lors de l'audience du 23 février 2015 devant le Tribunal, les locataires, bien que valablement convoqués, ne se sont pas présentés ni fait représenter.
A______ a persisté dans ses conclusions. Elle a indiqué que l'arriéré de loyer et de charges s'élevait à 13'933 fr. Elle a versé à la procédure une nouvelle pièce, soit un relevé de compte portant sur la période du 1er juillet 2014 au 19 février 2015, duquel il ressort que les locataires n'ont effectué aucun versement durant ladite période. A______ avait toutefois reçu de l'Office des poursuites les 12, 13 et 26 janvier 2015, un montant total de 8'661 fr. 20. Les locataires avaient également versé, le 4 février 2015, un montant de 1'999 fr.
Dès lors, en tenant compte d'un solde de décompte de chauffage de 500 fr. 20 en faveur des locataires, de frais de poursuites de 283 fr. 20 et des paiements faits par ledit Office, le solde dû par les locataires était de 3'296 fr. 80.
Le Tribunal a gardé la cause à juger à l'issue de l'audience.
EN DROIT
Selon l'art. 121 al. 2 LOJ (RS/GE E 2 05), entré en vigueur le 1er janvier 2011, dans les causes fondées sur les art. 257d et 282 CO, la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice siège sans assesseurs.
2.1. L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêts du Tribunal fédéral 4A_474/2013 du 20 novembre 2013 consid. 1; 4C.310/1996 du 16 avril 1997 = SJ 1997 p. 493 consid. 1).
Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent déterminée, le Tribunal détermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement erronée (art. 91 al. 2 CPC). La détermination de la valeur litigieuse suit les mêmes règles que pour la procédure devant le Tribunal fédéral (Rétornaz in : Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 363; Spühler, Basler Kommentar, Schweizeriche Zivilprozessordnung, 2ème édition, 2013, n. 9 ad art. 308 CPC).
L'art. 51 al. 2 LTF dispose que si les conclusions ne tendent pas au paiement d'une somme d'argent déterminée, le Tribunal fédéral fixe la valeur litigieuse selon son appréciation.
Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a effectivement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389; 136 III 196 consid. 1.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 1.1; 4A_127/2008 du 2 juin 2008 consid. 1.1; 4A_516/2007 du 6 mars 2008 consid. 1.1).
2.2. En l'espèce, la présente procédure a trait à une demande d'évacuation avec mesures d'exécution directe, dans laquelle la validité du congé, respectivement de la mise en demeure se pose. Compte tenu de la période de protection de trois ans, la valeur litigieuse est largement supérieure au seuil de 10'000 fr., le loyer de l'appartement, charges comprises, étant de 1'739 fr. par mois, et celui du parking de 200 fr. mensuellement. La voie de l'appel est ainsi ouverte.
2.3. L'appel écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance de recours dans les trente jours à compter de la notification de la décision motivée (art. 311 al. 1 et 321 al. 1 CPC). Le délai est de dix jours pour les décisions prises en procédure sommaire (art. 314 al. 1 et 321 al. 2 CPC), ce qui est le cas des procédures pour cas clairs (art. 248 let. b et 257 CPC).
2.4. Déposé dans le délai et la forme prescrite, l'appel est recevable.
Il appartient au plaideur qui entend invoquer en appel un fait ou un moyen de preuve qui existait déjà lors de la procédure de première instance de démontrer qu'il a fait preuve de la diligence requise, ce qui implique notamment d'exposer précisément les raisons pour lesquelles le moyen de preuve n'a pas pu être produit devant l'autorité précédente (arrêts du Tribunal fédéral 5A_739/2012 du 17 mai 2013, consid. 9.2.2 et 4A_334/2012 du 16 octobre 2012, consid. 3.1; Jeandin, op. cit. n. 8 ad art. 317 CPC; Reetz/Hilber, in Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO), Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [éd.], 2ème éd., 2013, n. 61 ad art. 317 CPC).
Les moyens de preuve nouveaux présentés tardivement doivent être déclarés irrecevables (Jeandin, op. cit., n. 3 ad art. 317 CPC).
Dans la procédure de cas clair, il n'est pas possible de produire de nouvelles pièces en appel, les exigences posées par l'art. 257 al. 1 CPC devant être satisfaites en première instance déjà (arrêt du Tribunal fédéral 4A_420/2012 consid. 5 = SJ 2013 I 129).
3.2. La pièce nouvellement produite par l'appelante (n. 23) est par conséquent irrecevable, ainsi que les allégués de fait s'y rapportant.
Selon la jurisprudence, l'état de fait n'est pas litigieux lorsqu'il n'est pas contesté par le défendeur; il est susceptible d'être immédiatement prouvé lorsque les faits peuvent être établis sans retard et sans trop de frais (arrêt du Tribunal fédéral 4A_585/2011 du 7 novembre 2011 consid. 3.3.1). La situation juridique est claire lorsque l'application de la norme au cas concret s'impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvées (ATF 138 III 123 consid. 2.1.2, ATF 138 III 620 consid. 5.1.2, 728 consid. 3.3; Bohnet, op. cit., n. 13 ad art. 257 CPC; Hohl, Procédure civile, Tome II, 2ème éd., Berne 2010, p. 304; Message du Conseil fédéral du 28 juin 2006 relatif au Code de procédure civile suisse [CPC], in FF 2006, p. 6841 ss, p. 6959). Dans le doute, l'affaire doit être traitée dans une procédure complète. En règle générale, la situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite l'exercice d'un certain pouvoir d'appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant compte des circonstances concrètes de l'espèce (ATF 141 III 23 consid. 3.2; 138 III 123 consid. 2.1.2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 consid. 5.1.2, non publié in ATF 138 III 620; 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 consid. 5.1.2).
Il n'appartient pas au juge d'instruire et de faire un tri entre les faits allégués pour déterminer ce qui doit être admis ou rejeté, les conclusions devant en effet pouvoir être admises dans leur intégralité, sous peine d'irrecevabilité (ATF 141 III 23 consid. 3.3; arrêt du Tribunal fédéral 5A_768/2012 du 17 mai 2013 consid. 4.3, in SJ 2014 I p. 27).
En règle générale, la preuve est rapportée par la production de titres, conformément à l'art. 254 al. 1 CPC. La preuve n'est pas facilitée : le demandeur doit ainsi apporter la preuve certaine ("voller Beweis") des faits justifiant sa prétention; la simple vraisemblance ("Glaubhaftmachen") ne suffit pas (ATF 141 III 23 consid. 3.2; arrêt du Tribunal fédéral 5A_768/2012 du 17 mai 2013 consid. 4.2.1). Si le défendeur, qui doit être entendu (art. 253 CPC) fait valoir des objections et exceptions motivées et concluantes ("substanziiert und schlüssig"), qui ne peuvent être écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler la conviction du juge, la procédure du cas clair est par conséquent irrecevable (ATF 141 III 23 consid. 3.2; 138 III 620 consid. 5.1.1 et les arrêts cités). Il suffit de démontrer la vraisemblance des objections; par contre, des allégations dénuées de fondement ne sauraient faire obstacle à un procès rapide (Message du Conseil fédéral du 28 juin 2006 relatif au Code de procédure civile suisse, p. 6841 ss, p. 6959; ATF 138 III 620 consid. 5.1.1). De son côté, le demandeur peut réfuter les objections qui lui sont opposées en démontrant qu'elles ne sont pas pertinentes ou qu'elles sont inexactes (Sutter-Somm/Lötscher, Kommentar zur Schweizeriche Zivilprozessordnung, 2ème éd., 2013, n. 7 ad art. 257 CPC).
A teneur du Message du Conseil fédéral, la limitation des moyens de preuve est relativement stricte. L'inspection d'un objet apporté à l'audience est envisageable, mais les expertises et les interrogations des parties ne sauraient en principe entrer en ligne de compte (Message du Conseil fédéral du 28 juin 2006 relatif au Code de procédure civile suisse [CPC], op. cit., p. 6959).
Jurisprudence et doctrine admettent que la procédure d'évacuation postérieure à une résiliation de bail pour défaut de paiement du loyer appartient, en principe, à la procédure de cas clair (arrêts du Tribunal fédéral 4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 3 et 4A_585/2011 du 7 novembre 2011 consid. 3; Bohnet, op. cit., n. 9 ad art. 257 CPC; Hofmann/Luscher, Le Code de procédure civile, 2ème éd., 2015, p. 165; Lachat, Procédure civile en matière de baux et loyers, 2011, ch. 4.4.2.2, p. 167; Hohl, op. cit., n. 1429 et 1444).
En matière d'expulsion, on admettra que la situation juridique est claire lorsqu'un congé est donné pour cause de demeure avérée du locataire et que les règles formelles de résiliation ont été respectées (Bohnet, op. cit., n. 13 ad art. 257 CPC; Lachat, op. cit., p. 167). Toutefois, chaque fois que le locataire excipera dans un cas, à priori clair, de la nullité ou de l'inefficacité d'un congé, le juge devra estimer la solidité des arguments. S'ils ont une chance de succès, le juge refusera d'admettre le cas clair.
En cas de doute, l'art. 257 CPC ne saurait s'appliquer (Lachat, op. cit., p. 168; Hohl, op. cit., n. 1678 p. 306).
4.2. La maxime des débats s'applique à la procédure des cas clairs (arrêt du Tribunal fédéral 4A_447/2011 du 20 septembre 2011). Dans la mesure où l'instance d'appel assure la continuation du procès de première instance, elle doit user du même type de procédure et des mêmes maximes que celles applicables devant la juridiction précédente (ATF 138 III 252 consid. 2.1; Jeandin, op. cit., n. 6 ad art. 316 CPC). L'instance d'appel instruit dès lors également selon les règles de la procédure sommaire (ATF 138 III 252 consid. 2.1).
4.3. L'admission d'une action en évacuation, quelle que soit la procédure choisie, présuppose que le congé ait été valablement signifié au locataire.
A teneur de l'art. 257d al. 1 CO, lorsque, après réception de l'objet loué, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de règlement dans ce délai, il résiliera le bail. Le délai doit être d'au moins trente jours pour les locaux d'habitation. L'art. 257d al. 2 CO spécifie que, faute de paiement dans le délai fixé, les baux d'habitation peuvent être résiliés moyennant un délai de congé de trente jours pour la fin d'un mois.
En matière d'évacuation pour défaut de paiement, le juge doit examiner si la créance invoquée par le bailleur existe, si elle est exigible, si le délai imparti est conforme à l'art. 257d al. 1 CO, si l'avis comminatoire du bail était assorti d'une menace de résiliation du bail en cas de non-paiement dans le délai imparti, si le versement réclamé n'a pas été effectué, et si le congé satisfait aux exigences de forme prévues aux art. 266l et 266n CO et respecte le délai et le terme prescrits par l'art. 257d al. 2 CO.
Si les conditions légales sont remplies, le juge doit prononcer l'évacuation; sinon, il doit rejeter la requête.
4.4. Lorsque le congé est inefficace ou dépourvu d'effet, soit lorsque ses conditions matérielles font défaut (ATF 121 III 156 consid. 1c), le locataire n'a pas l'obligation de le contester dans le délai de l'art. 273 CO et peut le soulever lorsque le bailleur engage la procédure d'expulsion (ATF 122 III 92 consid. 2b = JdT 1996 I 595, 598).
Selon la jurisprudence et la doctrine, la mise en demeure doit expressément indiquer les loyers impayés et préciser qu'à défaut de paiement dans le délai imparti le bail sera résilié. Le montant impayé doit ressortir de cet avis de façon suffisamment claire et précise. Une indication chiffrée n'est pas indispensable; il suffit que l'objet de la mise en demeure soit déterminable sans discussion, par exemple avec une désignation précise des loyers restés en souffrance. Le locataire doit pouvoir reconnaître que le bailleur possède contre lui une créance exigible encore impayée (arrêts du Tribunal fédéral 4A_134/2011 du 23 mai 2011 consid. 3 et les références citées; 4C.123/2000 du 14 juin 2000, consid. 3b, CdB 2000 p. 109; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 666; Burkhalter/Martinez-Favre, Commentaire SVIT du droit du bail, Lausanne 2011, p. 123; Lachat, Commentaire romand CO I, 2ème éd., 2012, Helding, Bâle, n. 4 ad art. 257d CO; Wessner, in Droit du bail à loyer, 2010, n. 17 ad art. 257d CO). Au besoin, il précisera de manière détaillée les loyers en souffrance (Bohnet/Montini, Droit du bail à loyer, p. 229).
Si l'une des conditions d'application de l'art. 257d CO n'est pas réalisée, le congé est inefficace (nul) (Lachat, le bail à loyer, déjà cité, p. 670; Bohnet/Montini, op. cit., p. 230). Le juge doit constater d'office l'inefficacité du congé (Lachat, Le bail à loyer, p. 729).
La sommation de payer du bailleur, au sens de l'art. 257d al. 1 CO doit être claire et précise sans qu'il soit cependant nécessaire d'indiquer le montant impayé de manière chiffrée. Il suffit que l'objet de la mise en demeure soit déterminable sans discussion (arrêt du Tribunal fédéral 4A_134/2011 du 23 mai 2011 consid. 3; Landry-Barthe, Droit du bail, in JdT 2012 II 107 ss, spéc. 109). Si le bailleur a des créances qui ne permettent pas l'application de l'art. 257d CO et d'autres qui la permettent, son courrier doit les distinguer de manière précise, de sorte que le locataire puisse reconnaître sans difficulté les dettes à éteindre pour éviter la résiliation du bail (Lachat, Le bail à loyer, déjà cité, p. 666; Rajower, Prozessuale Aspekte der Ausweisung von Mietern unter besonderer Berücksichtigung der zürcherischen Praxis, in PJA 1998, p. 807).
4.5. Rien ne permet en l'état de retenir que les intimés, en recevant la mise en demeure, ne pouvaient déterminer quels montants devaient être payés pour éviter une résiliation anticipée de leur contrat de bail. En effet, bien que l'avis comminatoire porte, outre sur le paiement du loyer du logement et du parking, sur un montant de 180 fr. par mois au titre "d'avance de frais chauffage", les intimés n'ont pas contesté devoir un tel montant, que ce soit directement auprès de l'appelante ou durant la procédure d'évacuation. L'avis comminatoire et le décompte fourni par l'appelante font par ailleurs tous deux état d'un montant de 180 fr. à titre d'acompte de chauffage. De plus, les intimés n'ont procédé à aucun paiement, ne serait-ce que partiel, des sommes réclamées par l'appelante, ni dans le délai de grâce, ni postérieurement.
Au vu de ce qui précède, les conditions pour admettre la requête en protection des cas clairs formée par l'appelante sont réunies. Les intimés seront dès lors condamnés à évacuer immédiatement de leur personne, de leurs biens et de tout tiers faisant ménage commun avec eux, l'appartement de quatre pièces au 6ème étage de l'immeuble sis rue D______ 25 à Genève.
4.6. Selon l'art. 89 al. 2 LOJ, le Tribunal des baux et loyers exerce les compétences que le CPC attribue au tribunal de l'exécution, pour les jugements ordonnant l'évacuation d'un locataire rendus par le Tribunal des baux et loyers et par la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice. Cette dernière n'est dès lors pas compétente pour ordonner elle-même des mesures d'exécution.
La cause sera dès lors renvoyée au Tribunal afin qu'il statue sur les mesures d'exécution requises par l'appelante.
PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevable l'appel interjeté le 9 mars 2015 par A______ SA contre le jugement JTBL/237/2015 rendu le 23 février 2015 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/628/2015-7 SE.
Au fond :
Annule ce jugement.
Cela fait, et statuant à nouveau :
Condamne B______ et C______ à évacuer immédiatement de leur personne, de leurs biens et de toute personne faisant ménage commune avec eux, l'appartement de quatre pièces au 6ème étage de l'immeuble sis rue D______ 25 à Genève.
Renvoie pour le surplus la cause au Tribunal des baux et loyers pour décision dans le sens des considérants.
Dit que la procédure est gratuite.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Monsieur Laurent RIEBEN et Madame Fabienne GEISINGER-MARIÉTHOZ, juges; Madame Maïté VALENTE, greffière.
La présidente :
Nathalie LANDRY-BARTHE
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours :
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr. (cf. consid. 2.2).