POUVOIR JUDICIAIRE
C/7874/2013 ACJC/692/2015
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
du LUNDI 15 JUIN 2015
Entre
A______, domicilié ______ (GE), appelant d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 28 mai 2014, représenté par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle il fait élection de domicile,
et
B______, intimée, p.a. et représentée par la régie C______, ______ (GE), en les bureaux de laquelle elle fait élection de domicile.
EN FAIT
A. Par jugement du 28 mai 2014, expédié pour notification aux parties le 4 juin 2014, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a déclaré valable le congé notifié le 13 mars 2013 pour le 30 avril 2013 par B______ à A______ pour le studio qu'il occupe au 4ème étage de l'immeuble sis 1______ à Genève (ch. 1 du dispositif). Il a condamné A______ à évacuer immédiatement de sa personne, de ses biens, et de toute personne faisant ménage commun avec lui le logement précité (ch. 2), l'a condamné au paiement des débours en 450 fr. (ch. 3) et a dit que la procédure était gratuite (ch. 4).
En substance, le Tribunal a constaté que A______ avait été dûment mis en demeure de cesser de faire du bruit, surtout la nuit, de salir l'immeuble et de laisser vagabonder son chien. Ce comportement ayant été confirmé par divers témoins entendus par le Tribunal, ce dernier a considéré que les conditions d'application de l'art. 257f al. 3 CO étaient réunies.
B. a. Par acte expédié le 7 juillet 2014 et réceptionné au greffe de la Cour de justice le 8 juillet 2014, A______ (ci-après : le locataire ou l'appelant) forme appel de ce jugement, dont il sollicite l'annulation. Il conclut également à la constatation de l'inefficacité du congé qui lui a été notifié le 13 mars 2013. Il a contesté l'appréciation des preuves opérée par le Tribunal.
b. Invitée à se déterminer, B______ (ci-après : la bailleresse ou l'intimée), par une écriture du 5 août 2014 déposée au greffe de la Cour de justice le 7 août 2014, conclut à la confirmation du jugement entrepris, à ce que la résiliation du contrat de bail de l'appelant soit déclarée valable, à la condamnation de l'appelant à l'évacuation immédiate de sa personne, de tout tiers et de tout bien du studio qu'il occupe et à ce qu'elle soit autorisée, en cas d'inexécution, de recourir à la force publique pour faire évacuer l'appelant.
c. Les parties ont été avisées de ce que la cause était gardée à juger par courrier du greffe de la Cour du 15 septembre 2014, l'appelant n'ayant pas fait usage de son droit de réplique.
C. Les éléments suivants résultent de la procédure :
a. Par contrat de bail du 18 juillet 2007, l'appelant est devenu locataire d'un studio situé au 4ème étage de l'immeuble sis 1______. Jusqu'en avril 2013, il détenait un chien de race berger-allemand croisé husky. Agé de 32 ans et au bénéfice d'une rente AI, il passe beaucoup de temps dans son logement, dans lequel il vit seul.
b. Par avis de résiliation du 13 mars 2013, la régie lui a notifié son congé pour le 30 avril 2013, sur la base de sommations des 8 octobre 2012 et 30 novembre 2012 demeurées vaines. En substance, se fondant sur des pétitions de locataires des 19 septembre 2012 et 1er février 2013, elle lui a reproché un bruit excessif (musique, éclats de voix, etc.), surtout la nuit, des salissures et le vagabondage de son chien dans les parties communes de l'immeuble.
c. Le locataire a contesté le congé le 10 avril 2013, en concluant à la constatation de son inefficacité. A la suite de l'échec de tentative de conciliation, il a porté l'affaire devant le Tribunal en date du 16 août 2013.
d. La bailleresse a conclu au déboutement du locataire et, reconventionnellement, à son évacuation, ce à quoi ce dernier s'est opposé.
e. Interrogé par le Tribunal, le locataire a contesté l'intégralité des nuisances reprochées, y compris les interventions de police indiquées dans la main-courante les 31 août 2012 et 14 mai 2013. Il a expliqué qu'il n'avait jamais organisé de fêtes, hormis pour des occasions sporadiques, qu'il n'était pas un insomniaque, qu'il ne mettait jamais de musique à fort volume et qu'un seul voisin, D______, était venu se plaindre à lui, mais seulement une ou deux fois.
f. E______, qui habite sur le même étage que l'appelant, a confirmé avoir signé les pétitions des 19 juillet 2012 et 1er février 2013, de même que leur contenu. Il a indiqué avoir dû construire un mur isolant entre son appartement et celui de l'appelant afin de réduire le bruit provenant du logement de ce dernier, qui était provoqué par des fêtes nocturnes quasi quotidiennes et des coups sur les murs. Il a admis qu'il y avait moins de bruit depuis octobre ou novembre 2013, soit depuis une date postérieure à la résiliation du bail.
g. F______, locataire au 5ème étage de l'immeuble, mais pas directement au-dessus du studio de l'appelant, a confirmé avoir signé les pétitions des 19 juillet 2012 et 1er février 2013, de même que leur contenu. Elle a déclaré que l'appelant mettait de la musique "à fond" entre minuit et 5h du matin et qu'il organisait des fêtes improvisées avec de nombreuses personnes. De même que E______, elle a reconnu que l'immeuble était mal insonorisé. Elle a déclaré que la situation était devenue insupportable.
Elle était souvent descendue chez l'appelant afin qu'il se calme, mais il lui claquait la porte au nez, dans un état d'ébriété certain. Elle a admis que la situation s'était améliorée depuis la résiliation du bail de l'appelant.
h. G______, habitant deux étages au-dessus de celui de l'appelant, a indiqué que son épouse avait signé une pétition contre ce dernier, mais pas lui. Il a déclaré ne pas avoir à se plaindre particulièrement de l'appelant.
i. D______, locataire au 3ème étage, soit l'étage en-dessous de celui de l'appelant, mais dans un appartement décalé d'un appartement par rapport à celui-ci, a confirmé avoir signé l'une des pétitions ainsi que son contenu. Il a déclaré être monté des dizaines de fois chez l'appelant pour qu'il cesse de mettre de la musique à plein volume, le plus souvent du heavy metal allemand, entre 2h et 5h du matin. Il lui est également arrivé d'appeler la police, laquelle, chaque fois, repartait avec la promesse que cela cesserait. Lorsqu'il montait lui-même chez l'appelant, celui-ci soit ne lui ouvrait pas soit l'accueillait par des injures. Lorsqu'il espérait pouvoir dormir le matin, il ne le pouvait pas, dès lors que la musique reprenait dès 8h du matin.
Il a affirmé avoir dû déménager à cause de cette situation, qui était devenue insupportable.
j. H______, habitant au 3ème étage de l'immeuble, ne s'est jamais plainte de nuisances sonores. Elle a admis avoir parfois entendu du bruit, notamment de la musique très forte, mais sans pouvoir assurer qu'elle émanait de l'appartement de l'appelant.
k. I______, locataire de l'appartement situé directement en-dessous de celui de l'appelant, a déclaré n'avoir jamais eu à se plaindre de problèmes de bruit et n'avoir jamais été réveillé durant la nuit. Il a précisé s'endormir avec un casque pour écouter de la musique.
l. J______, qui habite au 6ème étage, a confirmé avoir signé l'une des pétitions ainsi qu'avoir eu à se plaindre à quelques reprises de la musique très forte qui résonnait le soir, voire la nuit, dans l'immeuble. Elle a toutefois indiqué ignorer de quel appartement de l'immeuble cela provenait.
m. Dans ses plaidoiries finales écrites du 15 janvier 2014, le locataire a persisté dans ses conclusions, mettant en exergue le fait que D______ avait quitté l'immeuble, que son successeur n'avait aucun reproche à formuler et qu'il ne restait donc que F______ ainsi que E______ pour se plaindre.
La régie n'a communiqué aucune écriture.
La cause a été gardée à juger par le Tribunal.
D. L'argumentation juridique des parties sera examinée dans la mesure utile à la solution du litige.
EN DROIT
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 4C.310/1996 du 16 avril 1997, in SJ 1997 p. 493 consid. 1).
Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent déterminée, le Tribunal détermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement erronée (art. 91 al. 2 CPC). La détermination de la valeur litigieuse suit les mêmes règles que pour la procédure devant le Tribunal fédéral (RETORNAZ, in Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 363; SPÜHLER, in Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, SPÜHLER/TENCHIO/ INFANGER [2ème éd.], 2013, n. 9 ad art. 308 CPC).
L'art. 51 al. 2 LTF dispose que si les conclusions ne tendent pas au paiement d'une somme d'argent déterminée, le Tribunal fédéral fixe la valeur litigieuse selon son appréciation.
Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a effectivement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389; 136 III 196 consid. 1.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_367/2010 du 4.10.2010 consid. 1.1; 4A_127/2008 du 2.6.2008 consid. 1.1; 4A_516/2007 du 6.3.2008 consid. 1.1).
En l'espèce, le loyer annuel, charges comprises, s'élève à 7'080 fr. La procédure cantonale s'achèvera avec l'arrêt que prononcera la Chambre de céans. En prenant en compte la période de trois ans après cet arrêt, la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr.
La voie de l'appel est ainsi ouverte.
1.2. Selon l'art. 311 CPC, l'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance d'appel dans les trente jours à compter de la notification de la décision, laquelle doit être jointe au dossier d'appel.
Le jugement du Tribunal du 28 mai 2014 a été communiqué aux parties le 4 juin 2014 et reçu par elles le 5 juin 2014.
Le délai de trente jours pour former appel a commencé à courir le lendemain (art. 142 al. 1 CPC), soit le 6 juin 2014. Le délai de 30 jours a pris fin le samedi 5 juillet 2014, mais a été reconduit au 1er jour ouvrable, soit le lundi 7 juillet 2014 (art. 142 al. 3 CPC).
L'appel ayant été remis à l'attention de la Cour de céans à un office de poste le 7 juillet 2014 (art. 143 al. 1 CPC), il a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrite par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est donc recevable.
1.3. La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ, op. cit., p. 349 ss, n. 121).
Cette dernière disposition prévoit que la demande peut être modifiée si la prétention nouvelle ou modifiée relève de la même procédure; il faut en outre qu'elle présente un lien de connexité avec la dernière prétention ou que la partie adverse consente à la modification de la demande.
2.2. En l'espèce, l'intimée conclut pour la première fois devant la Cour à ce qu'elle soit autorisée, en cas d'inexécution de la condamnation éventuelle à évacuer le studio, à recourir à la force publique pour ce faire.
Indépendamment des autres conditions, l'intimée n'expose pas en quoi ces conclusions nouvelles reposeraient sur des faits nouveaux.
Par conséquent, cette conclusion sera déclarée irrecevable.
3.2. Aux termes des art. 257f al. 1 et 2 CO, le locataire est tenu d'user de la chose louée avec le soin nécessaire et, s'il s'agit d'un bien immobilier, d'avoir pour les personnes habitant la maison et pour les voisins les égards qui leur sont dus.
L'art. 257f al. 3 CO prévoit que si le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou le voisinage et que le locataire persiste à enfreindre ses devoirs en dépit d'une protestation écrite, le bailleur peut, s'il s'agit d'un bail d'habitation ou de locaux commerciaux, résilier ce contrat en observant un délai de congé de trente jours pour la fin d'un mois.
La résiliation prévue à l'art. 257f CO suppose ainsi la réalisation de plusieurs conditions cumulatives : une violation du devoir de diligence incombant au locataire, un avertissement écrit du bailleur, la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et le respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un mois (arrêt du Tribunal fédéral 4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 4.1, in SJ 2012 I p. 443).
Pour être valable, le congé anticipé doit notamment être précédé d'un avertissement écrit du bailleur, lequel doit accorder au locataire un délai suffisant pour lui permettre de remédier au problème (LACHAT, Le bail à loyer, 2008, p. 677).
Le comportement que le locataire persiste à adopter doit être en rapport avec les griefs contenus dans la protestation; cette exigence ne saurait être appliquée trop rigoureusement (WESSNER, Le devoir de diligence du locataire dans les baux d'habitation et de locaux commerciaux, in 14ème Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel, 2006, p. 20). L'examen de la validité d'un congé doit être effectué au moment où celui-ci a été notifié et non ultérieurement (arrêt du Tribunal fédéral du 4 juin 1998 in SJ 1999 p. 26 consid. 2c). Rien n'interdit toutefois de prendre en compte des faits postérieurs en vue de reconstituer ce que devait être la volonté réelle de l'expédition du congé au moment où la résiliation a été donnée (arrêt du Tribunal fédéral 4A_155/2013 du 21 octobre 2013 consid. 2.3).
Les excès de bruit et l'irrespect des règles d'utilisation des parties communes constituent, en cas de persistance malgré un avertissement, des motifs typiques de congé pour manque d’égards envers les voisins (ATF 136 III 65 consid. 2.5 p. 72 et l'arrêt cité). Peu importe que les excès de bruit soient dus au locataire lui-même ou à des personnes qui occupent son appartement (arrêt du Tribunal fédéral 4A_87/2012 déjà cité, consid. 4.1). La résiliation, en application de l'art. 257f CO, exige que les perturbations se poursuivent malgré la mise en demeure et qu'elles atteignent un degré de gravité qui rend insupportable la continuation du contrat (arrêt du Tribunal fédéral 4C.331/2004 du 17 mars 2005 consid. 1.1.4).
Dans chaque cas, il convient d'apprécier la marge de tolérance qui peut être exigée du bailleur et des autres locataires de l'immeuble. Le degré de tolérance est fonction des circonstances objectives et subjectives, propres au locataire incriminé, au bailleur et aux autres habitants de l'immeuble. Il dépend aussi de la durée des perturbations reprochées au locataire, de la fréquence de leur répétition, de la destination des locaux loués, de leur localisation, de leur état d’entretien (par exemple la qualité de l'isolation phonique) et des efforts accomplis - ou non - par le perturbateur (ACJC/1152/2009 du 5 octobre 2009; LACHAT, op. cit., p. 679).
En cas de résiliation pour manque d'égards envers les voisins, s'agissant de la force probante des pétitions et des contre-pétitions, l'expérience de la vie enseigne que les protagonistes n’hésitent pas à amplifier leurs récriminations en sollicitant leurs autres voisins, qui sont beaucoup moins, voire pas du tout, concernés. Les pétitions signées, parfois hâtivement, sur le palier de la porte ne peuvent emporter un grand crédit par-devant une juridiction sans autres enquêtes approfondies. Quelquefois même, pour rester neutre et ne pas être impliqué malgré lui dans le conflit, le locataire signe la pétition puis la contre pétition (ACJC/500/2013 du 22 avril 2013).
Chaque partie doit, si la loi ne prescrit pas le contraire, prouver les faits qu'elle allègue pour en déduire son droit (art. 8 CC). Un fait n'est établi que si le juge en est convaincu (ATF 131 III 222; 118 II 235, JdT 1994 I 331; 104 II 216). Le tribunal établit sa conviction par une libre appréciation des preuves administrées (art. 157 CPC). Ce faisant, le tribunal décide d'après sa conviction subjective personnelle si les faits se sont produits ou non, c'est-à-dire s'ils sont prouvés ou non (HOHL, Procédure civile, Tome I, 2001, n. 1105). Le juge forge sa conviction sur la base de sa seule appréciation de toutes les preuves qui auront été réunies au cours de la phase probatoire (JEANDIN, L'administration des preuves, in Le Code de procédure civile, aspects choisis, 2011, p. 93).
3.3. L'appelant reproche au Tribunal d'avoir retenu que le maintien du bail était devenu insupportable pour le bailleur ou les habitants de l'immeuble. Il soutient que plusieurs témoins entendus ont déclaré que son comportement ne les dérangeait pas, alors même qu'ils sont de proches voisins. Il expose que sur les sept témoins entendus, tous proches voisins, quatre ont dit qu'ils n'avaient pas de plainte à formuler. Parmi les trois autres, il souligne que l'un deux a indiqué qu'il avait été dérangé à quelques reprises, mais de manière relativement peu importante, puisqu'il n'avait jamais été sonné chez lui pour se plaindre du bruit.
Il fait valoir que l'on se trouve en présence d'un conflit entre lui-même et deux voisins en particulier, qui sont d'évidence plus sensibles que les autres habitants de l'immeuble au bruit pouvant émaner des appartements alentours.
Il indique également que les enquêtes ont permis d'établir que l'insonorisation de l'immeuble n'est pas bonne, ce qui rend tout simplement inévitable le fait d'être entendu par ses voisins, et qu'il existe d'autres sources de nuisances sonores dans les environs, en particulier provenant du bar se trouvant au pied de l'immeuble, de sorte que les habitants devaient s'attendre, en aménageant à cette adresse, à ne pas pouvoir jouir d'un calme absolu, même au-delà de 22h.
3.4. Il découle des témoignages recueillis lors de l'instruction de la cause par le Tribunal que les reproches de la bailleresse à l'égard de l'appelant sont fondés. Le bruit provoqué par la musique mise par l'appelant pendant la nuit était insupportable, en raison de sa fréquence et de son intensité. La police est d'ailleurs intervenue à plusieurs occasions et deux pétitions, faisant état des nuisances causées par l'appelant, ont été adressées à la bailleresse. Ainsi, malgré les mises en demeure qui lui ont été adressées, l'appelant n'a pas modifié son comportement. Le maintien du bail est, de plus, devenu insupportable.
L'un des témoins est allé jusqu'à construire un mur isolant entre son appartement et celui de l'appelant. Un autre a déménagé en raison de son comportement, la situation étant devenue pour lui insupportable.
Si plusieurs témoins ont reconnu que la situation s'était améliorée, ce n'est qu'à partir d'une date postérieure à la résiliation du bail.
Quant au fait que l'immeuble était mal insonorisé ou que du bruit émanait d'un bar situé au rez-de-chaussée de l'immeuble, cela ne dispense pas les locataires d'éviter d'importuner leurs voisins. Au contraire, ces circonstances, en particulier la mauvaise insonorisation de l'immeuble, doivent les inciter à davantage d'égards.
Au vu du nombre de témoins ayant constaté de manière concordante l'existence de ces nuisances, d'une part, ainsi que leur persistance, d'autre part, l'absence d'incrimination directement de l'appelant ne suffit pas pour retenir que les nuisances de bruit ne peuvent pas lui être attribuées. En effet, plusieurs de ces témoins ont admis qu'il y avait bien, souvent, de la forte musique dans l'immeuble pendant la nuit, sans toutefois pouvoir indiquer avec précision de quel appartement elle provenait. Cela ne signifie toutefois pas que ce bruit ne provenait pas du studio de l'appelant.
Quant au témoignage du voisin situé directement en-dessous du studio de l'appelant, il paraît isolé et peu crédible.
3.5. Il résulte de ce qui précède que le congé est efficace, de sorte que le contrat de bail a pris fin valablement le 30 avril 2013, étant rappelé qu'en cas de résiliation de bail au sens de l'art. 257f al. 3 CO, l'octroi d'une prolongation est exclue (art. 272a al. 1 let. b CO).
En conséquence, l'appelant ne disposant plus d'aucun titre pour occuper le studio (art. 267 al. 1 CO), la requête en évacuation pour fin de bail est fondée. C'est donc à bon droit que les premiers juges ont déclaré valable le congé notifié à l'appelant et l'ont condamné à évacuer le studio en cause.
Par conséquent, les chiffres 1 et 2 du dispositif du jugement querellé seront confirmés.
Selon l'art. 95 al. 1 CPC, les frais comprennent les frais judiciaires et les dépens. Les dépens comprennent les débours nécessaires (art. 95 al. 3 CPC).
C'est dès lors à tort que les premiers juges ont condamné l'appelant aux débours.
Le chiffre 3 du jugement sera en conséquence annulé.
PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevable l'appel interjeté le 7 juillet 2014 par A______ contre le jugement JTBL/612/2014 rendu le 28 mai 2014 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/7874/2013-5-OSB.
Déclare irrecevable la conclusion nouvelle de B______ tendant à l'autoriser à recourir à la force publique en cas d'inexécution de la condamnation à évacuer immédiatement de sa personne, de tout tiers et de tous biens, le studio n°2______ situé au 4ème étage de l'immeuble sis 2______, en le laissant en bon état.
Au fond :
Confirme les chiffres 1, 2 et 4 de ce jugement.
Annule le chiffre 3 de ce jugement.
Dit que la procédure est gratuite.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Monsieur Laurent RIEBEN et Madame Fabienne GEISINGER-MARIÉTHOZ, juges; Monsieur Thierry STICHER et Monsieur Mark MULLER, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.
La présidente :
Nathalie LANDRY-BARTHE
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours :
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.