POUVOIR JUDICIAIRE
C/2096/2011 ACJC/466/2015
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
DU LUNDI 27 AVRIL 2015
Entre
A______, ayant son siège ______,
B______, ayant son siège c/o C______, ______, appelantes d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 21 mai 2014, comparant toutes les deux par Me Olivier Wasmer, avocat, 8, Grand-Rue, 1204 Genève, en l'étude duquel elles font élection de domicile,
et
D______, ayant son siège , intimée, comparant par Me K, avocat, 7, rue Ferdinand-Hodler, 1207 Genève, en l'étude duquel elle fait élection de domicile.
EN FAIT
A. Par jugement du 21 mai 2014, expédié pour notification aux parties le lendemain, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) s'est déclaré compétent ratione materiae (ch. 1 du dispositif), a constaté l'existence d'un contrat de bail entre D______ [recte : ], d'une part, et A et B______, d'autre part, portant sur la parcelle n° 1______ sise 2______ à ______ (ch. 2), a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 3), a condamné A______ et B______, conjointement et solidairement, au paiement des débours à hauteur de 150 fr. (ch. 4), a dit que la procédure était gratuite (ch. 5) et a indiqué les voies de droit.
En substance, les premiers juges ont retenu que D______ et feue E______ avaient bien signé un contrat de bail à loyer portant sur la parcelle susvisée, en dépit de ce que soutenaient A______ et B______, actuelles propriétaires de ladite parcelle, rien ne permettant de douter de l'authenticité du contrat. Le Tribunal a par ailleurs retenu que le bail était opposable aux nouvelles propriétaires et a refusé d'entrer en matière sur l'invalidation du bail par celles-ci. Enfin, le Tribunal a nié tout abus de droit de D______.
B. a. Par acte déposé le 23 juin 2014 au greffe de la Cour de justice, A______ et B______ forment appel contre ce jugement, dont elles sollicitent l'annulation. Elles concluent, principalement, à ce qu'il soit constaté qu'il n'existe aucun contrat de bail valable entre D______ et elles-mêmes, au déboutement de leur partie adverse de son action en constatation de droit, ainsi qu'à l'évacuation immédiate de celle-ci, sous la menace de l'art. 292 CPS.
b. Dans sa réponse du 21 août 2014, D______ conclut au rejet de l'appel et à la confirmation du jugement entrepris.
c. Les parties ont répliqué et dupliqué les 15 septembre et 5 octobre 2014 respectivement, en persistant dans leurs conclusions.
Elles ont été avisées le 10 octobre 2014 de ce que la cause était gardée à juger.
C. Les éléments suivants résultent de la procédure :
a. D______ (ci-après : l'intimée), société dont le but est 3______, occupe une parcelle adjacente à la parcelle n° 1______, sise 2______ à , dont A et B______ (ci-après : les appelantes) sont les actuelles propriétaires.
F______ et G______, ainsi que H______ sont inscrits en qualité d'associés gérant de D______ et I______ en qualité de gérant, chacun avec pouvoir de signature individuelle.
b. De longue date et jusqu'à son décès le ______ juillet 2007, feue E______ était propriétaire de cette dernière parcelle, dont elle a institué héritière J______.
c. Par contrat du 12 juin 2006, I______, G______ et F______ ont prêté à feue E______ la somme de 230'000 fr., payable comme suit : 150'000 fr. à la signature de la convention de prêt, 40'000 fr. le 1er janvier 2007 et 40'000 fr. le 1er janvier 2008, cette dernière somme n'ayant pas été versée, en raison du décès de l'emprunteuse. Le prêt a été contracté pour une durée de vingt ans, avec intérêts annuels de 2,75% payables à l'échéance dudit prêt.
Il était en outre prévu qu'en cas de décès de l'emprunteuse, le prêt serait remboursé en premier lieu à la vente de la parcelle sise 2______.
Le motif du prêt n'a pas pu être déterminé dans le cadre de l'instruction menée par les premiers juges.
d. Au cours de l'année 2009, des pourparlers ont eu lieu entre, d'une part, la J______, devenue propriétaire de la parcelle n° 1______ consécutivement au décès de E______, et, d'autre part, Me K______, conseil de D______ et I______, ces derniers ayant proposé de racheter ladite parcelle pour un montant de 400'000 fr.
Dans ce cadre, Me L______, notaire, pour le compte de la propriétaire, leur a fait parvenir une expertise réalisée par M______, dont il résultait une valeur vénale de la parcelle se situant entre 850'000 fr. et 950'000 fr., moyennant qu'elle soit libre de tout bail et de tout occupant.
Ladite expertise mentionnait cependant l'existence de deux baux, soit l'un en faveur de N______, pour ______, d'une durée de dix ans, avec pour échéance le 1er janvier 2017 et un loyer annuel de 2'400 fr., et l'autre en faveur de l'intimée, pour un loyer annuel de 12'000 fr.
Les pourparlers n'ont finalement pas abouti.
e. Le 14 avril 2010, une promesse de vente portant sur la parcelle susmentionnée a été signée entre la J______ et O______, représentant de A______ et B______, dont P______ et Q______ sont les administrateurs respectifs, avec pouvoirs de signature individuelle.
Le prix de vente a été arrêté à 750'000 fr.
Il sera relevé que O______ est également actionnaire de A______.
Dans le cadre de cette promesse de vente, le contrat de bail en faveur de l'intimée a été mentionné.
Il ressort des pièces produites et des témoignages recueillis par les premiers juges que ce contrat de bail n'est parvenu aux appelantes que par courrier du 16 novembre 2010, soit après la signature de l'acte de vente entre la J______, d'une part, et A______ et B______, d'autre part, le 6 octobre 2010.
O______, intervenant pour le compte des acheteuses, a sollicité que l'acte de vente ne mentionne pas l'existence du bail avec l'intimée, au contraire de celui en faveur de N______, considérant que l'existence de celui-ci était douteuse. Il s'est néanmoins dit prêt à signer l'acte de vente pour ses mandantes, "en tenant compte du 2ème bail à loyer qui, apparemment n'existe pas".
f. Le contrat de bail litigieux, pour locaux commerciaux, est daté du 14 juin 2007, soit moins d'un mois avant le décès de feue E______. A cette date, celle-ci était hospitalisée. I______ soutient qu'il était seul présent lorsque la propriétaire de l'époque a signé le contrat de bail.
Ledit contrat mentionnait E______ en qualité de bailleresse et l'intimée en qualité de locataire.
L'objet de la location était la parcelle n° 1______ de ______ et la destination des locaux prévue est : "aménagement d'un parking pour véhicules pour l'exploitation ______".
La durée du bail fixée par le contrat était de dix ans, renouvelable, la première échéance étant au 30 juin 2017.
Enfin, le bail prévoyait que le loyer serait compensé sur la créance que la partie locataire détenait à l'encontre de la partie bailleresse, d'un montant de 190'000 fr.
Le document produit par l'intimée dans son chargé de pièces déposé le 13 janvier 2011 auprès de la Commission de conciliation en matière de baux et loyers comporte quatre pages, numérotées nos 1, 2, 2 et 3, outre les conditions générales, elles-mêmes constituées de onze pages.
Les signatures des parties contractantes figurent en page n° 3 du contrat.
Pour la partie locataire, il a été signé tant par G______ que par I______.
Pour la partie bailleresse, il porte une signature qui peut être identifiée comme celle de feue E______, ce que les appelantes contestent.
Le contrat comporte deux pages n° 2.
La première de ces deux pages n° 2, paraphée par G______ et feue E______ (ce que les appelantes contestent), prévoit un loyer annuel de 12'000 fr., la rubrique en question ayant été remplie en caractères dactylographiés, comme les autres rubriques du bail.
La seconde de ces deux pages n° 2 comporte à son sommet l'inscription manuscrite suivante : "Selon le désir de E______, un loyer annuel de CHF 1'000.- est demandé tant que la dette est ouverte (parcelle 1______)". Par ailleurs, le chiffre dactylographié de 12'000 fr. a été effacé, pour être remplacé, à la main, par le chiffre "1000.-". Enfin, le paraphe de la partie bailleresse est différent de celui figurant sur la première page n° 2, au contraire de celui de G______, qui est rigoureusement identique.
Le bail original, produit ultérieurement par l'intimée à la demande du Tribunal, ne comporte qu'une seule page n° 2, soit celle qui prévoit un loyer de 12'000 fr.
g. Il ressort par ailleurs des pièces produites en première instance que tant Me L______ que la Justice de paix ont été informés en avril 2008, par le conseil de l'intimée et de I______, de l'existence du contrat de bail précité, Me K______ ayant notamment annoncé que ses mandants entendaient produire dans le cadre de la succession de feue E______ leur créance à hauteur de 190'000 fr. Dans le tableau annexé à ces courriers, Me K______ augmentait la somme de 190'000 fr. des intérêts contractuels, avant d'en déduire des mensualités de 1'000 fr. au titre des loyers compensés entre juillet 2007 et le mois en cours.
h. Par courrier du 6 août 2010 adressé à Me L______, R______, président de la J______, alors encore propriétaire de la parcelle litigieuse, a établi un décompte relatif au remboursement du prêt consenti par I______, G______ et F______ en faveur de feue E______. Dans ce décompte, la propriétaire de l'époque a déduit les loyers dus par D______ entre le 1er juillet 2007 et le 31 août 2010, soit trente-huit mensualités de 1'000 fr. De ce décompte, après prise en compte des intérêts contractuels de 2,75% (cf. contrat de prêt du 12 juin 2006) et des trente-huit mensualités susmentionnées, résultait un solde en faveur des mandants de Me K______ à hauteur de 171'731 fr. 60.
Ce courrier, sur demande de son auteur, a été adressé à Me K______, pour le compte des prêteurs.
Ledit courrier fait expressément référence au bail, sans réserve quant à son existence. La seule question qui apparaît litigieuse, aux yeux de l'auteur de ce courrier, a trait au calcul des intérêts sur la somme prêtée, eu égard aux compensations liées aux loyers.
La somme susmentionnée, sous réserves des 60 centimes, a été versée à l'intimée en date du 25 février 2011, par l'intermédiaire de l'étude de Me L______.
i. Les pièces versées au dossier ne permettent pas de déterminer si la mensualité de septembre 2010 a été acquittée par l'intimée, étant précisé qu'à ce moment-là, la J______ était encore propriétaire de la parcelle litigieuse.
Il apparaît en revanche que les mensualités d'octobre et novembre 2010, d'un montant total de 2'000 fr., ont été versées à la fiduciaire des appelantes, laquelle a voulu retourner ladite somme à D______, ce que cette dernière a refusé.
A partir de décembre 2010, les versements mensuels effectués par l'intimée en faveur des appelantes ont systématiquement été refusés.
j. S'agissant de la parcelle litigieuse, il n'est pas contesté par les parties que l'intimée l'occupe à tout le moins depuis le mois de juillet 2007.
k. Par requête du 13 janvier 2011 adressée à la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, D______ a conclu à ce qu'il soit constaté qu'elle était titulaire d'un contrat de bail à loyer portant sur la parcelle litigieuse.
l. Déclarée non conciliée le 5 avril 2011, la cause a été portée le surlendemain devant le Tribunal, lequel a rendu le jugement dont est appel.
D. L'argumentation juridique des parties sera examinée dans la mesure utile à la solution du litige.
EN DROIT
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 4C.310/1996 du 16 avril 1997 = SJ 1997 p. 493 consid. 1).
Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent déterminée, le Tribunal détermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement erronée (art. 91 al. 2 CPC). La détermination de la valeur litigieuse suit les mêmes règles que pour la procédure devant le Tribunal fédéral (Rétornaz in : Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 363; Spühler BSK ZPO, 2ème éd. n. 9 ad art. 308 CPC).
A l'instar de ce qui prévaut en matière de contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur litigieuse relative à une action en constatation de l'existence d'un bail est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste nécessairement si l'action est admise, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a effectivement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389 et 136 III 96 consid. 1.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 1.1; 4A_127/2008 du 2 juin 2008 consid. 1.1; 4A_516/2007 du 6 mars 2008 consid. 1.1).
1.2 En l'espèce, compte tenu du loyer mensuel brut de 1'000 fr., la valeur litigieuse est largement supérieure à 10'000 fr.
1.3 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable.
1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; Hohl, Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; Rétornaz, op. cit., p. 349 ss, n. 121).
Le contrat de bail peut être conclu par écrit, oralement ou par actes concluants (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 179; ATF 119 III 78 consid. 3c).
Les éléments caractéristiques du contrat de bail sont 1) la cession de l'usage d'une chose, 2) pendant une certaine durée et 3) moyennant le paiement d'un loyer (Lachat, op. cit., p. 70).
2.2 En l'espèce, la question de savoir si un bail a bien été conclu le 14 juin 2007 entre l'intimée et la propriétaire de l'époque peut demeurer ouverte. En effet, quoi qu'il en soit, un contrat de bail a manifestement été conclu (ou ratifié) par l'héritière de feue E______, qui a accepté l'encaissement d'au moins trente-huit mensualités de loyer, entre le mois de juillet 2007 et le mois d'août 2010 (inclus), sans émettre la moindre réserve quant à l'existence du bail. Ce n'est que par la suite, lorsque les appelantes ont acquis la parcelle litigieuse, que l'existence dudit bail a été remise en question par les nouvelles propriétaires, lesquelles ont par ailleurs refusé d'encaisser les mensualités versées au titre de loyer par l'intimée.
Dans la mesure où l'occupation de la parcelle litigieuse par l'intimée est également établie, à tout le moins dès le mois de juillet 2007, force est ainsi de constater que sur une période de trente-huit mois au moins, l'intimée a occupé la parcelle objet du litige, en versant (par compensation) un loyer de 1'000 fr. par mois, que la propriétaire de l'époque a accepté sans réserve.
Dès lors, même à considérer que l'intimée n'était pas au bénéfice d'un contrat de bail écrit portant sur la parcelle n° 1______ (question qui peut donc être laissée ouverte), il y a en tous cas lieu d'admettre qu'elle est au bénéfice d'un contrat de bail conclu par actes concluants.
L'art. 261 al. 1 CO stipulant que si, après la conclusion du contrat, le bailleur aliène la chose louée ou si elle lui est enlevée dans le cadre d'une poursuite pour dettes ou d'une faillite, le bail passe à l'acquéreur avec la propriété de la chose, il en résulte que le bail liant l'intimée à la précédente propriétaire a été transféré, ex lege, aux appelantes.
2.2.1 Les appelantes font valoir que le bail litigieux ne porterait pas sur un local commercial, mais uniquement sur des places de stationnement.
Il n'en demeure pas moins qu'il s'agit d'un bail, au sens de l'art. 253 CO. La question de savoir sur quel type de bien porte ce bail n'a en revanche pas été tranchée et n'est pas pertinente dans le cadre de la procédure d'appel.
2.2.2 Les appelantes relèvent également que l'objet du bail serait une chose impossible en raison du fait que la parcelle ne permettait pas l'aménagement des places de parking prévues par le contrat.
Les faits démontrent néanmoins le contraire, puisqu'il ressort du dossier que la parcelle litigieuse a bien été occupée et l'est encore par l'intimée, pour ______ ses véhicules.
2.2.3 Les appelantes soutiennent, dans un troisième moyen, que le contrat serait nul dans la mesure où il s'agirait d'une transaction couplée au sens de l'art. 254 CO, lequel prévoit qu'une transaction couplée avec le bail est nulle lorsque la conclusion du bail y est subordonnée et que, par cette transaction, le locataire contracte envers le bailleur ou un tiers des obligations qui ne sont pas en relation directe avec la chose louée.
Hormis le fait que les contrats de prêt et de bail ne sont pas liés, les appelantes perdent de vue le but de cette disposition, laquelle vise à protéger la partie locataire de l'existence d'une transaction couplée et non la partie bailleresse. Les conditions de cette disposition ne sont dès lors manifestement pas réunies.
2.2.4 Dans un quatrième moyen, les appelantes soutiennent que le bail litigieux, pour autant qu'il existe, serait un contrat mixte, dans la mesure où il serait lié au prêt consenti en faveur de la précédente propriétaire, le 12 juin 2006, lequel ne pourrait leur être opposé, puisqu'elles n'ont pas repris le prêt.
Leur raisonnement ne saurait être suivi.
Les deux contrats sont indépendants, sous réserve du fait que le paiement du loyer est intervenu, jusqu'au mois d'août 2010, soit avant la vente de la parcelle par l'héritière de la précédente propriétaire, par compensation, relativement au montant du prêt à rembourser. Il ne s'agit dès lors nullement d'un contrat mixte, comme elles le prétendent.
2.2.5 Les appelantes font valoir que leur partie adverse commet un abus de droit, dans la mesure où l'existence du contrat de bail constitue une entrave à la réalisation de leur but statutaire (mise en valeur et revente de biens immobiliers) et leur cause un préjudice financier très important.
Il ne saurait être considéré qu'un locataire qui fait valoir l'existence d'un bail pour s'opposer à son expulsion par le nouveau propriétaire commet de ce seul fait un abus de droit. C'est d'autant plus vrai que le nouveau propriétaire dispose, de par la loi, de la possibilité de résilier le bail de manière anticipée (art. 261 CO), ce que les appelantes ont manifestement omis de faire au moment opportun.
2.2.6 Enfin, les appelantes font valoir une erreur essentielle de feue E______, au moment de la conclusion du bail du 14 juin 2007, pour invalider celui-ci.
Leur raisonnement ne saurait là non plus être suivi, ce d'autant plus que, comme il a été vu précédemment, le bail liant les parties résulte de toute manière d'actes concluants de l'héritière de feue E______, qui a accepté le paiement d'au moins trente-huit loyers de la part de l'intimée, sans émettre la moindre réserve.
2.3 Il résulte de ce qui précède que le jugement entrepris doit être confirmé, par substitution de motifs.
PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevable l'appel interjeté le 23 juin 2014 par A______ et B______ contre le jugement JTBL/582/2014 rendu le 21 mai 2014 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/2096/2011-6-OOD.
Au fond :
Confirme ce jugement.
Dit que la procédure est gratuite.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Monsieur Laurent RIEBEN et Madame Fabienne GEISINGER-MARIÉTHOZ, juges; Monsieur Pierre STASTNY et Monsieur Bertrand REICH, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.
La présidente :
Nathalie LANDRY-BARTHE
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours :
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure à 15'000 fr.