POUVOIR JUDICIAIRE
C/17445/2011 ACJC/1553/2014
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
du MERCREDI 17 DECEMBRE 2014
Entre
Monsieur A______, domicilié chemin B______ 18, 1209 Genève, appelant d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 19 juin 2014, représenté par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle il fait élection de domicile,
et
Monsieur C______ et Madame D______, domiciliés _______ 18, 1291 Commugny, intimés, comparant par Me Christian Buonomo, avocat, quai Gustave-Ador 26, case postale 6253, 1211 Genève 6, en l'étude duquel ils font élection de domicile.
EN FAIT
A. Par jugement du 19 juin 2014, reçu par les parties le 24 juin 2014, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a déclaré valable le congé notifié le 26 juillet 2011 par l'hoirie de feu E______, soit pour elle D______ et C______ pour le 31 décembre 2011 relativement à l'appartement de quatre pièces au 1er étage de l'immeuble sis 18, chemin B______ à Genève (ch. 1 du dispositif), octroyé à A______ une prolongation du bail de trois ans, échéant le 31 décembre 2014 (ch. 2), autorisé A______ à restituer les locaux moyennant un préavis de quinze jours pour le 15 ou la fin d'un mois (ch. 3), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 4) et dit que la procédure est gratuite (ch. 5).
B. a. Par acte expédié le 25 août 2014 au greffe de la Cour de justice, A______ (ci-après : le locataire ou l'appelant) forme appel contre ce jugement, dont il sollicite l'annulation. Il conclut principalement à l'annulation du congé du 26 juillet 2011 et, subsidiairement, à l'octroi d'une prolongation de bail d'une durée de quatre ans, échéant au 31 décembre 2015.
Il a produit de nouvelles pièces.
b. Dans leur réponse expédiée le 29 septembre 2014, C______ et D______ (ci-après : les bailleurs ou les intimés) concluent au déboutement de l'appelant de toutes ses conclusions et à la confirmation du jugement entrepris.
c. Les parties ont été avisées le 27 octobre 2014 par le greffe de la Cour de ce que la cause était gardée à juger, A______ n'ayant pas fait usage de son droit à la réplique.
C. Les éléments suivants résultent de la procédure :
a. Les parties sont liées par un contrat de bail à loyer portant sur la location d'un appartement de quatre pièces au 1er étage de l'immeuble sis, chemin B______ à Genève. Le locataire occupe cet appartement depuis le décès de sa mère en juillet 2010, étant précisé qu'il a succédé à celle-ci dans les droits et obligations résultant du contrat de bail.
Le bail, conclu à l'origine pour une durée de trois ans et 2 mois, du 1er janvier 1984 au 31 décembre 1987, s'est renouvelé depuis lors tacitement d'année en année. Le loyer mensuel de l'appartement a été fixé en dernier lieu à 923 fr. et les charges à 145 fr. par mois.
b. Par avis de résiliation du 30 août 2010, D______, a déclaré résilier le bail de A______, pour le 31 décembre 2010.
Par courrier du 10 mai 2011, la bailleresse a motivé le congé par son souhait de mettre l'appartement à disposition d'un membre de la famille des propriétaires, par les plaintes suscitées par les aboiements des chiens appartenant à A______ et les souillures laissées par eux dans les parties communes, par le comportement du locataire ainsi que par la difficulté de ce dernier de payer avec régularité le loyer.
L'avis de résiliation a été retiré pour des motifs de forme le 27 juillet 2011, à la suite de l'introduction d'une procédure en contestation du congé par devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers.
c. Par courrier du 16 mai 2011, la société chargée de la gérance de l'immeuble, a mis A______ en demeure de régler des arriérés de loyers et de charges en 2'166 fr. pour la période du 1er janvier au 31 mai 2011.
d. Par avis et courrier du 26 juillet 2011, D______ et C______ ont notifié à A______, un nouveau congé pour le 31 décembre 2011. Les motifs étaient les mêmes que ceux invoqués lors du précédent congé.
e. Le congé a été contesté en temps utile devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers par A______.
Non conciliée le 6 octobre 2011, l'affaire a été portée devant le Tribunal le 1er novembre 2011. Le locataire a contesté les motifs du congé considérant qu'il s'agissait d'un prétexte pour récupérer l'appartement. Il a conclu, principalement, à l'annulation du congé et, subsidiairement, à une prolongation de bail de quatre ans ainsi qu'à la possibilité de résilier le cas échéant le bail moyennant un préavis de quinze jours pour le 15 ou la fin d'un mois.
Dans leur réponse du 21 décembre 2011, les bailleurs ont conclu au déboutement de A______ de toutes ses conclusions. Ils ont produit plusieurs courriers émanant de voisins se plaignant des nuisances provoquées par le locataire ainsi que des attestations de poursuites à son encontre. Ils ont indiqué que les loyers étaient payés fréquemment avec retard. La fille de C______, F______, à laquelle ils souhaitaient louer l'appartement litigieux, avait finalement dû se résoudre à louer depuis le 1er octobre 2011 un appartement dans le même immeuble pour un loyer mensuel de 2'500 fr.
f. A______ a déclaré lors de l'audience du 9 octobre 2012 par devant le Tribunal que des actes de défauts de biens avaient été délivrés à son encontre pour un montant global de 30'000 fr. qui concernaient des dettes d'impôts et de frais médicaux principalement. Il se trouvait à l'AI depuis 2007 et touchait une rente en 1'700 fr., des prestations complémentaires en 1'739 fr. et une aide de la Ville, soit 3'624 fr. par mois au total.
Il vivait avec ses deux bergers allemands. Ses chiens aboyaient si quelqu'un sonnait à la porte. Il ne les laissait jamais seuls, hormis le temps des courses, car il était toujours chez lui étant à l'AI et les sortait quatre fois par jour. Pour éviter de laisser ses chiens seuls à la maison il avait même quitté l'hôpital. C'est alors que la police était venue le chercher à la suite d'un avis de recherche. Il a indiqué ne pas avoir entamé de démarches pour trouver un nouvel appartement.
C______ a pour sa part indiqué lors de la même audience qu'au moment du congé litigieux, sa fille F______ était locataire d'un appartement à Vieusseux. Il fallait qu'elle puisse réintégrer l'immeuble de famille. Au moment du congé, il n'y avait pas d'appartement vacant dans l'immeuble. L'appartement de A______ était légèrement plus petit et moins cher que celui qu'elle avait obtenu. Si le locataire partait, sa fille prendrait son appartement.
Les plaintes de locataires avaient commencé lors de l'installation de A______ dans l'appartement et continuaient encore. Elles concernaient notamment en lien avec ses chiens, leurs salissures et leurs odeurs. Les locataires avaient également fait mention d'un fauteuil et de tapis entreposés sur le palier, ainsi que de problèmes d'hygiène.
g. Les éléments pertinents suivants ressortent des enquêtes diligentées par le Tribunal :
L'appartement de A______ était destiné à être occupé par F______, fille de C______ et petite fille de D______. Dans l'attente du départ du locataire, elle occupait, depuis octobre 2011, un autre appartement de l'immeuble, avec un loyer plus élevé, pour se rapprocher de sa grand-mère qui avait des problèmes de santé (témoins F______, G______ et H______).
Plusieurs témoins ont indiqué être dérangés par les nuisances provoquées par les chiens du locataire, lesquels aboyaient fréquemment. Il y avait également des problèmes d'hygiène, car des excréments de chien jonchaient le sol à l'entrée de l'immeuble sans être ramassés, et des problèmes de mauvaises odeurs (témoins G______, I______, J______, K______, F______).
Trois témoins, dont l'ancienne amie du locataire, laquelle n'a jamais habité l'immeuble, ont indiqué que les chiens de celui-ci étaient bien élevés et ne provoquaient pas de nuisances (témoin L______, M______ et N______).
Le fils du bailleur, domicilié dans l'immeuble s'était fait agresser verbalement par le locataire (témoin G______).
Selon son médecin traitant, le locataire souffrait de divers troubles physiques (hernies discales, problèmes d'intestin et de poumon) et psychiques, lesquels le limitaient dans sa vie quotidienne (témoin O______).
h. Dans le jugement querellé, les premiers juges ont retenu qu'il ressortait de la procédure que les motifs invoqués à l'appui du congé étaient réels et dignes de protection. En effet, le besoin de logement pour la fille de C______ était attesté par le fait que celle-ci avait saisi une occasion d'occuper un appartement dans le même immeuble dès octobre 2011, soit après la notification du congé; elle gardait l'intention d'emménager dans l'appartement litigieux, lequel était moins cher, dès que celui-ci se libèrerait. Les nuisances générées par les chiens de A______ avaient fait l'objet de plaintes écrites de plusieurs locataires et étaient attestées par plusieurs témoins. Enfin, le locataire s'était trouvé, avant le congé litigieux, en retard de paiement des loyers et faisait l'objet de poursuites.
Compte tenu des circonstances, notamment de la situation personnelle et financière ainsi que de l'état de santé fragile du locataire, une prolongation de bail de trois ans, soit jusqu'au 31 décembre 2014, se justifiait. Il était à cet égard relevé que, en dépit du fait qu'il était au courant depuis le 30 août 2010, soit un mois et demi après son emménagement, de l'intention des bailleurs de résilier le bail, le locataire n'avait fait aucune démarche pour rechercher un logement.
i. Les arguments des parties en appel seront examinés ci-après en tant que de besoin.
EN DROIT
Selon la jurisprudence, les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêts du Tribunal fédéral 4A_656/2010 du 14 février 2011 consid. 1.1, non publié aux ATF 137 III 208; 4A_447/2013 du 20 novembre 2013 consid. 1).
Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné; il faut prendre en considération, s'il y a lieu, la période de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1; ATF 136 III 196 consid. 1.1).
En l'espèce, compte tenu d'un loyer mensuel de 1'068 fr., la valeur minimale de 10'000 fr. est atteinte. La voie de l'appel est donc ouverte.
1.2 Interjeté dans le délai prescrit et selon la forme requise par la loi, l'appel est recevable (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC).
1.3 Les litiges portant sur des baux à loyer d'habitation ou de locaux commerciaux sont soumis, en ce qui concerne la protection contre les congés ou la prolongation du bail, aux règles de la procédure simplifiée (art. 243 al. 2 let. c CPC).
La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen en fait et en droit (art. 310 CPC).
2.2 L'appelant a produit plusieurs pièces nouvelles. Les pièces 2 (récépissés de paiement de loyers datés de février et juin 2011) et 7 (certificat d'incinération du chien "Rex" du 30 décembre 2011) sont irrecevables car l'appelant n'établit pas qu'il ne pouvait pas les produire devant le Tribunal. Il en va de même des pièces 3 à 5, qui sont des certificats médicaux établis à la demande de l'appelant postérieurement au jugement attaqué; en effet, le locataire aurait pu solliciter ces documents plus tôt, de manière à les produire dans le cadre de la procédure de première instance.
Les pièces 6 (accusé de réception du 24 juillet 2014 de l'Office du logement social) et 8 (attestation du 1er juillet 2014 du nouveau détenteur du chien "Diane") sont quant à elles recevables car elles concernent des faits nouveaux et ont été produites sans retard, à savoir avec l'appel.
3.1 Dans un bail à durée indéterminée, chaque partie est en principe libre de le résilier pour la prochaine échéance en respectant le délai de congé (cf. art. 266a CO). La résiliation ordinaire du bail n'exige pas de motif particulier, ce même si elle entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 138 III 59 consid. 2.1 p. 62).
Toutefois, la résiliation des baux d'habitation ou de locaux commerciaux est annulable lorsqu'elle contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO), respectivement lorsqu'elle est donnée dans les cas énoncés à l'art. 271a CO (arrêt du Tribunal fédéral 4A_726/2012 du 30 avril 2013 consid. 1.1).
La protection ainsi conférée procède à la fois du principe de la bonne foi et de l'interdiction de l'abus de droit, respectivement consacrés aux alinéas 1 et 2 de l'art. 2 CC (ATF 136 III 190 consid. 2 p. 192). L'attitude de l'auteur du congé ne doit cependant pas nécessairement procéder d'un abus de droit "manifeste" au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 120 II 105 consid. 3a p. 108). Le congé contrevient aux règles de la bonne foi lorsqu'il est fondé sur un motif qui n'est manifestement qu'un prétexte, qu'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, qu'il procède d'un pur esprit de chicane ou consacre une disproportion grossière des intérêts en présence (ATF 138 III 59 consid. 2.1 p. 62; 136 III 190 consid. 2 p. 192).
La résiliation motivée par le besoin du bailleur ou de ses proches parents d'occuper eux-mêmes l'appartement loué n'est en principe pas contraire aux règles de la bonne foi (arrêt du Tribunal fédéral 4A_431/2013 du 10 janvier 2014, consid. 3.2; 4C.411/2006 du 9 février 2007 consid. 2.1, in MRA 2007 p. 45).
Pour dire si le congé contrevient ou non aux règles de la bonne foi, il faut tout d'abord en déterminer le motif réel, ce qui relève des constatations de fait (ATF 136 III 190 consid. 2).
Le motif de congé invoqué doit exister au moment de la résiliation. Rien n'interdit toutefois de prendre en compte des faits postérieurs en vue de reconstituer ce que devait être la volonté réelle au moment où la résiliation a été donnée (arrêt du Tribunal fédéral 4A_623/2010 du 2 février 2011 consid. 2.4).
Il appartient au destinataire du congé de démontrer que celui-ci contrevient aux règles de la bonne foi (art. 8 CC); la partie qui résilie a seulement le devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments en sa possession nécessaires à la vérification du motif invoqué par elle (ATF 135 III 112 consid. 4.1 p. 119; 120 II 105 consid. 3c p. 111). Celui qui donne le congé doit ainsi au moins rendre vraisemblable les motifs du congé (arrêts du Tribunal fédéral 4A_518/2010 du 16 décembre 2010 consid. 2.4.1; 4A_575/2008 du 19 février 2009 consid. 3.1; 4A_345/2007 du 8 janvier 2008 consid. 2.4.3).
3.2 En l'espèce, contrairement à ce que soutient l'appelant, aucun élément du dossier ne permet de douter de la nécessité pour Jacques et D______ de loger leur fille, respectivement petite fille, dans l'immeuble déjà occupé par plusieurs membres de la famille. F______ et deux autres témoins ont à cet égard confirmé que l'intéressée souhaitait vivre près de sa grand-mère qui a des problèmes de santé. Comme l'a relevé avec pertinence le Tribunal, ces explications sont qui plus est corroborées par le fait que F______ a temporairement emménagé dans un autre appartement du même immeuble, postérieurement au congé, pour se rapprocher de sa grand-mère. Ce logement est cependant trop cher pour ses moyens d'étudiante, comme le reconnaît lui-même l'appelant (appel, p. 5). Cet intérêt des bailleurs est légitime et digne de protection. En estimant qu'il devait prévaloir sur celui du locataire, en dépit des problèmes de santé de celui-ci, le Tribunal n'a consacré aucune disproportion manifeste des intérêts en présence, ce d'autant plus que le locataire n'occupait que depuis peu les locaux au moment du congé.
A cela s'ajoute le fait que les nuisances provoquées par les chiens du locataire sont établies par les pièces versées au dossier ainsi que par les témoignages recueillis à l'occasion des enquêtes. Même à supposer que, comme l'allègue l'appelant, il n'ait maintenant plus de chien, cela ne modifierait pas la situation car la validité du congé doit être appréciée au regard de la situation telle qu'elle prévalait au moment où il a été donné. Les retards de paiement du loyer sont en outre établis par les pièces produites (pièces 18 à 20 intimés), de même que l'existence de multiples poursuites en cours à l'égard du locataire (pièce 17 intimés). Enfin, il n'est pas démontré que les bailleurs auraient indûment tardé à motiver le congé.
C'est par conséquent à juste titre que le Tribunal a déclaré valable le congé litigieux.
4.1 Aux termes des arts. 272 al. 1 et 272b al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail d'habitation pour une durée de quatre ans au maximum, lorsque la fin du contrat aurait pour lui des conséquences pénibles et que les intérêts du bailleur ne les justifient pas. Dans cette limite de temps, le juge peut accorder une ou deux prolongations.
Le juge apprécie également librement, selon les règles du droit et de l'équité, s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but d'une prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement. Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas particulier, tels que la durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, de même que la situation sur le marché locatif local (art. 272 al. 2 CO; ATF 136 III 190 consid. 6 p. 195; 135 III 121 consid. 2 p. 123; 125 III 226 consid. 4b p. 230). Il peut tenir compte du besoin plus ou moins urgent pour le bailleur de voir partir le locataire (ATF 136 III 190 consid. 6 p. 196). Peut aussi être pris en considération le délai entre la notification de la résiliation et l'échéance du bail, et les efforts déployés par le locataire pour trouver des locaux de remplacement dans cet intervalle. Les exigences doivent toutefois être relativisées dans la mesure où le congé est contesté (arrêt du Tribunal fédéral 4A_454/2012 du 10 octobre 2012 consid 3.3).
Lorsque la situation ne paraît pas de nature à évoluer, il n'y a pas de violation du droit fédéral à fixer d'emblée une unique prolongation, plutôt que d'envisager deux prolongations successives (arrêt du Tribunal fédéral 4A_735/2011 du 16 janvier 2012 consid. 2.5).
Pour déterminer la durée de la prolongation, le juge dispose d'un large pouvoir d'appréciation (ATF 135 III 121 consid. 2 p. 123 s.).
4.2 En l'espèce, pour fixer la durée de la prolongation, le Tribunal a tenu compte du fait que l'état de santé tant physique et psychologique de l'appelant était fragile et qu'une certaine stabilité était nécessaire pour son suivi médical. Il a également relevé que l'urgence du besoin du bailleur était moindre, puisque F______ avait pu reprendre un appartement dans l'immeuble. Cela étant, il y avait lieu de prendre en considération le fait que le locataire, qui avait succédé à sa mère dans les droits et obligations résultant du contrat, n'occupait l'appartement que depuis un mois et demi au moment du premier congé, donné le 30 août pour le 31 décembre 2010 et qu'il n'avait fait aucune recherche de logement depuis l'été 2010. Son comportement avait en outre provoqué des nuisances importantes, suscitant de nombreuses plaintes de la part des voisins.
Ce faisant, le Tribunal a correctement appliqué les critères fixés par la loi et la jurisprudence et équitablement tenu compte des intérêts en jeu. Le fait que le second chien de l'appelant semble, d'après une lettre produite en appel, avoir été recueilli par un ami de celui-ci, n'est pas de nature à modifier le résultat de la pesée des intérêts faite par le Tribunal, puisque les nuisances n'étaient pas le seul élément pris en compte par les premiers juges.
Le jugement entrepris doit par conséquent être confirmé également sur ce point.
PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevable l'appel interjeté le 25 août 2014 par A______ contre le jugement JTBL/702/2014 rendu le 19 juin 2014 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/17445/2011-9-B.
Au fond :
Confirme ce jugement.
Dit que la procédure est gratuite.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Monsieur Laurent RIEBEN et Madame Fabienne GEISINGER-MARIÉTHOZ, juges; Monsieur Pierre DAUDIN et Monsieur Alain MAUNOIR, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.
La présidente :
Nathalie LANDRY-BARTHE
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours :
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.