POUVOIR JUDICIAIRE
C/4698/2012 ACJC/1470/2014
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
DU LUNDI 8 DECEMBRE 2014
Entre
A______ et B______, domiciliés ______, appelants d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 24 mars 2014, représentés par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle ils font élection de domicile,
et
C______, domicilié à ______, comparant par Me Jean-Pierre Carera, avenue de Champel 24, case postale 123, 1211 Genève 12, en l'étude duquel il fait élection de domicile.
EN FAIT
A. a. Par jugement du 24 mars 2014, expédié pour notification aux parties le 10 avril 2014, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a déclaré valable le congé notifié par C______ le 1er février 2012 pour le 31 mai 2012, relatif à l'appartement de quatre pièces situé au 2ème étage de l'immeuble sis ______ à Genève (ch. 1 du dispositif), a octroyé à A______ et B______ une unique prolongation de bail de deux ans échéant au 31 mai 2014 avec possibilité, durant ce délai, de se départir du contrat pour le quinze ou la fin d'un mois, moyennant un préavis de quinze jours (ch. 2), a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 3), a dit que la procédure était gratuite (ch. 4), et a indiqué les voies de droit (ch. 5).
En substance, s'agissant de la validité du congé, les premiers juges ont retenu que celui-ci, même donné durant le délai de protection prévu par l'art. 271a lit. e ch. 1 CO, était valable, car il était motivé par un besoin propre et urgent du bailleur. S'agissant de la prolongation de bail, les premiers juges ont retenu la situation financière modeste des locataires, la longue durée des rapports de bail, et les recherches actives des locataires pour se reloger à un loyer toutefois inférieur au loyer actuel.
b. Ce jugement est consécutif à un premier jugement (JTBL/156/2013 du 22 février 2013) annulé par la Cour de justice (ACJC/1028/2013 du 30 août 2013). Au contraire du Tribunal, la Cour de justice avait considéré que le congé intervenait durant une période de protection au sens de l’art. 271a al. 1 lit. e CO, de sorte que la cause avait été renvoyée au Tribunal pour instruction complémentaire s'agissant de l'éventuel besoin propre et urgent du bailleur au sens de l'art. 271a al. 3 lit. a CO et nouvelle décision.
B. a. Par acte déposé le 26 mai 2014 au greffe de la Cour de justice, A______ et B______ (ci-après : les locataires ou les appelants) forment appel contre ce jugement, dont ils sollicitent l'annulation. Ils concluent, principalement, à l'annulation du congé et, subsidiairement, à l'octroi d'une prolongation de bail de quatre ans échéant le 31 mai 2016, ainsi qu'à l'autorisation de quitter les locaux en tout temps, moyennant un préavis de quinze jours pour le 15 ou la fin d'un mois.
Les locataires considèrent que le bailleur a échoué à démontrer l'existence d'un besoin propre et urgent à l'appui du congé querellé. S'agissant de la prolongation du bail, les locataires indiquent que si leurs recherches portent sur un loyer inférieur à celui qu'ils payent actuellement, c'est en raison de la baisse de leurs revenus intervenue depuis que A______ se trouve à la retraite.
b. Dans sa réponse du 25 juin 2014, C______ (ci-après : le bailleur ou l'intimé) conclut au rejet de l'appel et à la confirmation du jugement entrepris.
Pour sa part, il considère que le congé est motivé par un besoin propre et urgent. S'agissant de la prolongation du bail, il explique que la diminution de revenu des locataires ne les empêche pas de payer le loyer actuel et que les locataires savent depuis 2009 qu'il a l'intention d'occuper le logement litigieux.
Il produit à l'appui de sa réponse des pièces nouvelles, toutes antérieures à la date à laquelle le Tribunal a gardé la cause à juger, à l'exception d'un descriptif de poste de travail et d'un courriel de postulation audit poste.
c. Les locataires n'ont pas répliqué.
d. Les parties ont été avisées le 2 septembre 2014 de ce que la cause était gardée à juger.
C. Les éléments suivants résultent de la procédure :
a. Les locataires sont titulaires d'un bail à loyer daté du 13 août 1999 portant sur un logement de quatre pièces situé au 2ème étage de l'immeuble sis ______ à Genève, ceci depuis le 7 mai 1999. Ce bail, conclu pour une durée d'une année et 23 jours jusqu'au 31 mai 2000, s'est par la suite renouvelé tacitement d'année en année, conformément aux règles et usages locatifs faisant partie intégrante du contrat de bail. Les locataires occupaient déjà le même logement en qualité de propriétaires depuis 1985. Ils avaient dû vendre ce logement à la suite de la faillite de l'entreprise de A______.
b. Le loyer, charges comprises, s'élève à 23'040 fr. par année.
c. L'immeuble a été acquis le 6 juin 2007 par D______, lequel a procédé à la résiliation du bail des locataires par avis de résiliation du 25 février 2008 pour le 31 mai 2008.
Cette résiliation a toutefois été annulée par décision de la Commission de conciliation en matière de baux et loyers du 5 décembre 2008, notifiée le même jour aux parties par pli recommandé.
L'ancien bailleur a porté tardivement l'affaire auprès du Tribunal avant de retirer la procédure par courrier du 5 mars 2009. La cause a été rayée du rôle par courrier du Tribunal non daté, mais semble-t-il reçu par l'une des parties, à tout le moins, le 10 mars 2009.
d. Le logement objet de la présente procédure a été acquis le 18 juin 2009 par l'intimé, lequel est également propriétaire avec son ex-épouse depuis le 11 septembre 2006, puis seul depuis le 17 octobre 2008, d'un logement sis au ______.
e. Le bailleur travaille sur la base d’un contrat à durée indéterminée depuis le 11 octobre 2010 pour le CICR, en mission au Brésil en qualité de délégué médecin à Rio de Janeiro depuis le 12 décembre 2011. Sa mission devait initialement prendre fin au 13 octobre 2012.
f. Le bail liant les parties a été résilié par avis officiel du 3 février 2012 pour le 31 mai 2012, ceci par pli séparé à chacun des deux locataires.
g. Le conseil des locataires a sollicité la motivation du congé par courrier du 2 mars 2012 auquel il a été répondu le 6 mars 2012 que le bailleur effectuait un travail humanitaire pour le CICR au Brésil et que, sa mission arrivant à son terme courant 2012, il entendait revenir s'installer à Genève où il aurait ainsi besoin du logement occupé par les locataires.
h. Le 3 avril 2012, le délégué régional du CICR à Rio de Janeiro a confirmé aux ressources humaines du CICR que la mission du bailleur devait être prolongée jusqu'au 31 décembre 2013, prolongation qui a été confirmée le 12 avril 2012. Cette prolongation n'était pas prévue initialement, ni prévisible.
i. Le bailleur a déclaré, lors de l'audience du 5 novembre 2012 devant le Tribunal, qu'au moment de l'acquisition de l'appartement litigieux, il vivait au ______, dans un appartement de quatre pièces et demi lui appartenant, comportant une belle chambre, un salon et une petite chambre utilisée comme remise et donnant sur la cour. Il a déclaré avoir acheté le logement litigieux en sachant qu'il allait revenir travailler au CICR (où il avait déjà travaillé par le passé), pour partir en mission à l'étranger et pouvoir revenir par la suite à Genève. Il a déclaré l'avoir acquis dans l'optique de pouvoir en disposer à terme pour lui-même, afin de laisser celui du ______ à sa fille aînée qui y vit actuellement seule gratuitement, son compagnon vivant en Angleterre et chez elle, lorsqu'il se trouve en Suisse.
j. La fille du bailleur, née en 1991, a été entendue en qualité de témoin lors de la même audience. Elle a expliqué être étudiante en 2ème année de relations internationales à l'Université de Genève. Ses études devaient encore durer cinq ans après quoi elle comptait rester si possible dans le logement.
Ella a indiqué que lorsque l'intimé se trouve à Genève, il habite dans le salon.
k. Les locataires se sont inscrits dès le mois de février 2012 auprès de l'Office du logement, de la Gérance immobilière municipale et de la CIA, en vue d'obtenir un nouveau logement. Ils sont intervenus en juin 2012 auprès du Secrétariat des fondations immobilières de droit public, expliquant vouloir obtenir un logement dans le quartier des Pâquis, mais être prêts à accepter un logement dans un autre quartier si cela n'était pas possible. Ils expliquaient se trouver dans une situation de stress important en raison de la présente procédure. Ils ont par la suite écrit à différentes régies mais ont reçu des réponses négatives. Il ressort des pièces produites à la procédure et des dires des locataires en audience que ceux-ci recherchent un logement pour un loyer de 1'500 fr. par mois. Ils sont tous les deux retraités et bénéficiaires de prestations complémentaires ainsi que de prestations sociales.
l. Ils ont allégués, sans être contredits, que le congé les place dans une situation extrêmement difficile et qu’en tant que retraités, leurs revenus sont limités, ce qui rend difficile la recherche d'un logement de remplacement. Il ressort des pièces produites par eux que leurs revenus bruts se sont élevés, en 2011, au total à 57'262 fr., y compris des prestations complémentaires et l'aide du Service social de la Ville de Genève.
m. A la suite du renvoi du dossier par la Cour de justice, le Tribunal a tenu une audience le 13 janvier 2014.
Il a entendu l'ex-épouse du bailleur en qualité de témoin. Cette dernière a expliqué que le couple avait eu trois enfants et qu'une garde partagée avait été instaurée dans le cadre du divorce. Toutefois, dans les faits, la garde du bailleur s'exerçait principalement un week-end sur deux et la moitié des vacances scolaires, ainsi que certains soirs. L'une des filles du couple occupait le logement sis ______ 23 depuis le mois d'octobre 2010, date du début de ses études à Genève à la HEI. Le bailleur vivait seul dans le logement litigieux jusqu'à son départ au Brésil, tout en y accueillant ses enfants le week-end ou un soir par semaine. La date du retour du bailleur du Brésil n'était pas encore fixée, le CICR attendant de lui qu'il ferme la mission sur place avant de rentrer. Le projet du bailleur était de s'établir définitivement en Suisse pour être proche de ses enfants, en particulier le cadet, âgé de 15 ans, qu'il n'avait pas beaucoup vu ces quatre dernières années. Le bailleur entendait ainsi rechercher du travail en Suisse, si possible au CICR, où il y avait des options favorables. Il pourrait toutefois également postuler au HCR où il avait déjà travaillé, ou encore comme consultant auprès d'organisations humanitaires. Son intention était de se stabiliser, après avoir voyagé toute sa vie. S'agissant de la fille du couple occupant le logement litigieux, le témoin a expliqué que son ami suivait une formation de six mois au Canada. Elle a déclaré qu'à terme, il était prévu que sa fille et l'ami de celle-ci habitent ensemble. Une cohabitation avec son père était qualifiée de "pas très appropriée", ce à quoi s'ajoutait que le logement était trop petit en surface. Selon le témoin, le bailleur n'avait pas de nouvelle compagne.
n. Lors de l'audience du 13 janvier 2014 devant le Tribunal, les locataires ont indiqué continuer leurs recherches de logement, sans avoir de nouvelle pièce à produire. Une demande, appuyée par le bailleur, avait été faite, en vain, auprès d'une régie de la place ayant géré l'immeuble dont ils avaient été concierges pendant longtemps.
o. Les parties ont précisé n'avoir pas d'autre témoin à faire entendre.
D. L'argumentation juridique des parties sera examinée dans la mesure utile à la solution du litige.
EN DROIT
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 4C.310/1996 du 16 avril 1997 = SJ 1997 p. 493 consid. 1).
Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent déterminée, le Tribunal détermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement erronée (art. 91 al. 2 CPC). La détermination de la valeur litigieuse suit les mêmes règles que pour la procédure devant le Tribunal fédéral (Rétornaz in : Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 363; Spühler BSK ZPO, no 8 ad art. 308).
Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a effectivement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389, 136 III 196 consid. 1.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 1.1; 4A_127/2008 du 2 juin 2008 consid. 1.1; 4A_516/2007 du 6 mars 2008 consid. 1.1).
1.2 En l'espèce, le loyer annuel du logement, charges comprises, s'élève à 23'040 fr.
En prenant en compte le délai de protection de trois ans dès la fin prévisible de la procédure, il faut retenir, s'agissant de la valeur litigieuse, une période courant du 1er décembre 2014 au 31 mai 2018, soit une durée de quarante-deux mois. Ainsi, la valeur litigieuse est largement supérieure à 10'000 fr. (23'040 fr. /12 mois x 42 mois = 80'640 fr.).
1.3 L'appel a été interjeté dans le délai de trente jours prévu à cet effet (art. 311 al. 1 CPC compte tenu de la suspension des délais prévue par l'art. 145 al. 1 lit. a CPC) et suivant la forme prescrite par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable.
1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; Hohl, Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; Rétornaz, op. cit., p. 349 ss, n. 121).
Le Tribunal fédéral a précisé que l'art. 317 al. 1 CPC régit de manière complète et autonome la possibilité pour les parties d'invoquer des faits et moyens de preuve nouveaux en procédure d'appel (arrêts du Tribunal fédéral 4A_228/2012 du 28 août 2012 consid. 2.2, publié aux ATF 138 III 625; 4A_310/2012 du 1er octobre 2012 consid. 2.1). Il a en outre relevé que cette disposition ne contient aucune règle spéciale pour la procédure simplifiée ou pour les cas où le juge établit les faits d'office, de sorte qu'aucune violation de l'art. 317 al. 1 CPC ne résulte de la stricte application de ses conditions (arrêt du Tribunal fédéral 4A_228/2012 précité consid. 2.2).
2.2 En l'espèce, l'intimé produit en appel différentes pièces (pièces 11 à 13) antérieures à la mise en délibération de la cause devant les premiers juges. Il n'indique pas pour quel motif il aurait été empêché de les produire devant le Tribunal. Ces pièces seront par conséquent déclarées irrecevables, ainsi que les allégués de fait s'y rapportant.
Il produit également des pièces (pièces 14 à 16) établies postérieurement à la mise en délibération de la cause devant les premiers juges, à savoir un descriptif de poste au sein du CICR, un courriel de postulation et un curriculum vitae. Ces pièces seront admises, dès lors qu'elles sont produites à la première occasion utile.
La Cour de justice a déjà jugé dans son arrêt définitif du 30 août 2013 (ACJC/1028/2013) que le congé litigieux bénéficiait de cette protection.
Il n'y a ainsi pas lieu d'y revenir.
Un véritable état de contrainte ou de nécessité n'est pas requis, pourvu que le motif de récupérer le logement ait objectivement une certaine importance (arrêt du Tribunal fédéral 4C.388/2005 du 20 février 2006 consid. 2.3.2).
La notion du besoin urgent est la même aux art. 261 al. 2 let. a, 271a al. 3 let. a et 272 al. 2 let. d CO (ATF 118 II 50 consid. 3a).
Le juge apprécie librement, au regard des principes du droit et de l'équité déterminants selon l'art. 4 CC, si le congé répond au besoin urgent du bailleur ou de ses proches parents ou alliés (ATF 118 II 50 consid. 4).
Le bailleur assume le fardeau de la preuve. C'est à lui qu'il appartient d'établir l'existence d'un besoin urgent (arrêt du Tribunal fédéral 4A_23/2009 du 24 mars 2009 consid. 3.1).
4.2 Plus spécifiquement, il a été jugé que dès lors que selon la jurisprudence basée sur l'interprétation historique des art. 261 al. 2 let. a et 271a al. 3 let. a CO, le besoin légitime du propriétaire l'emporte en principe sur l'intérêt du locataire, il était clair que le motif allégué par le bailleur consistant à permettre à sa fille, qui venait de terminer ses études universitaires, de quitter le domicile de ses parents pour emménager dans un appartement avec son compagnon avait le pas, s'il était avéré, sur l'intérêt du locataire à continuer d'occuper le logement pris à bail, la question d'une éventuelle prolongation étant réservée (arrêt du Tribunal fédéral 4C.17/2006 du 27 mars 2006 consid. 3.4.1).
4.3 En l'espèce, il apparaît que le congé a été donné en raison de la volonté du bailleur de se loger de manière séparée de sa fille, de sorte que cette dernière, certes encore en études, mais majeure (23 ans), conserve l'autonomie dont elle bénéficie depuis le départ de son père en mission au Brésil.
Cette situation se rapproche de celle citée plus haut, selon laquelle la résiliation donnée pendant une période de protection du locataire au motif du besoin de loger la fille du bailleur qui vient de terminer ses études l'emporte.
En réalité, la Cour retient que le besoin est ici encore plus important que celui prévalant dans la cause citée ci-avant, puisqu'il ne s'agit pas, pour la fille du bailleur, d'acquérir une certaine indépendance mais de conserver celle déjà acquise.
Les locataires objectent qu'avant le départ du bailleur en mission au Brésil, il avait vécu pendant une année avec sa fille dans un logement de quatre pièces et demi, et que la reprise de ces modalités ne constituerait pas un cas d'urgence, puisque le bailleur ne se trouverait pas dans une situation moins confortable que celle qui était la sienne avant son départ au Brésil.
Toutefois, dans l'intervalle, la fille de l'intimé a acquis une certaine indépendance, à laquelle il lui sera, selon l'expérience générale de la vie, pénible de renoncer.
Par ailleurs, dans l'intervalle, la fille du bailleur a nourri le projet de s'installer avec son ami, actuellement en formation pour six mois au Canada, ce qui est de nature à rendre la cohabitation avec son père plus difficile.
Il s'en suit qu'il convient de retenir que le bailleur peut se prévaloir, à l'appui du congé, d'un besoin propre et urgent au sens précisé plus haut.
De la sorte, le congé est valable, même donné pendant une période de protection du locataire.
5.2 Aux termes des art. 272 al. 1 et 272b al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail d'habitation pour une durée de quatre ans au maximum, lorsque la fin du contrat aurait pour lui des conséquences pénibles et que les intérêts du bailleur ne les justifient pas.
Dans cette limite de temps, le juge peut accorder une ou deux prolongations. Le juge apprécie également librement, selon les règles du droit et de l'équité, s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but d'une prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement. Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas particulier, tels que la durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, de même que l'état du marché locatif local (art. 272 al. 2 CO; ATF 136 III 190 consid. 6; 135 III 121 consid. 2; 125 III 226 consid. 4b). Le juge doit notamment tenir compte d'un éventuel besoin personnel du bailleur ou de ses proches parents ou alliés (art. 272 al. 2 let. d CO).
5.3 Il convient, en premier lieu, de déterminer s'il convient d'octroyer aux locataires une première ou une unique prolongation.
Il sera retenu à cet égard, que depuis la notification du congé, le besoin du bailleur a quelque peu évolué puisqu'il était, en premier lieu, prévu que sa mission au Brésil prenne fin au 13 octobre 2012, ce qui avait conduit à la résiliation pour l'échéance du 31 mai 2012.
Depuis lors, la mission du bailleur au Brésil s'est prolongée, tout d'abord jusqu'au 31 décembre 2013 puis, selon l'ex-épouse du bailleur, entendue comme témoin en janvier 2014, jusqu'à une date inconnue à savoir le temps de fermer la mission du CICR au Brésil. A l'appui de son mémoire de réponse du 25 juin 2014, le bailleur n'a pas allégué être de retour à Genève.
Cette situation doit conduire à l'octroi d'une première prolongation de bail, puisque la date de la concrétisation du besoin du bailleur n'est pas connue (Lachat, Le bail à loyer, 2008, p. 783; Burkhalter/Martinez-Favre, Commentaire SVIT du droit du bail, 2011, p. 723).
5.4 S'agissant de la durée de cette prolongation, il convient de tenir compte du fait que les locataires occupent le logement litigieux depuis presque trente ans, et qu'ils ont effectué un certain nombre de recherches, toutefois rendues difficiles par la situation notoire de pénurie sur le marché du logement à Genève, ainsi que les revenus limités tirés de leur situation de retraités.
D'un autre côté, il n'apparaît guère raisonnable de rechercher un logement moyennant un loyer moins élevé que celui du logement actuel dans lequel ils souhaitent pourtant rester. Leurs conclusions visant à rester dans ce logement démontrent qu'ils disposent des ressources suffisantes permettant d’en acquitter le loyer, même difficilement.
5.5 En définitive, la Chambre des baux et loyers retient qu'il se justifie d'octroyer aux locataires une première prolongation de trois ans, soit au 31 mai 2015. En effet, il n'y aurait guère de sens à obliger les locataires à quitter le logement, si celui-ci doit rester vide dans l'attente du retour du bailleur, dont il sera rappelé que la date n'est pas déterminée.
Pour le surplus, les locataires seront autorisés à restituer les locaux, moyennant un préavis de quinze jours pour le 15 ou la fin d'un mois (art. 272b let. d CO).
PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevable l'appel interjeté le 26 mai 20124 par A______ et B______ contre le jugement JTBL/396/2014 rendu le 24 mars 2014 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/4698/2012-5-OSB.
Au fond :
Annule le chiffre 2 de ce jugement.
Cela fait et statuant à nouveau :
Octroie à A______ et B______ une première prolongation de bail de trois ans échéant au 31 mai 2015.
Dit que dans ce délai, A______ et B______ sont autorisés à restituer les locaux en tout temps, moyennant un préavis de quinze jours pour le quinze ou la fin d'un mois.
Confirme ce jugement pour le surplus.
Dit que la procédure est gratuite.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Monsieur Laurent RIEBEN et Madame Fabienne GEISINGER-MARIÉTHOZ, juges; Monsieur Mark MULLER et Monsieur Thierry STICHER, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.
La présidente :
Nathalie LANDRY-BARTHE
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours :
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr. (cf. consid. 1.2).