POUVOIR JUDICIAIRE
C/26960/2012 ACJC/1291/2014
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
DU LUNDI 27 OCTOBRE 2014
Entre
A______ et B______, représentées par H_______, ______ (GE), appelantes d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 10 juillet 2013, comparant par Me Jean-François Marti, avocat, quai Gustave Ador 26, case postale 6253, 1211 Genève 6, en l'étude duquel elles font élection de domicile,
et
C______, p.a. I______, ______ (GE), intimé, comparant par Me David Lachat, avocat, rue du Rhône 100, case postale 3403, 1211 Genève 3, en l’étude duquel il fait élection de domicile aux fins des présentes.
EN FAIT
A. Par jugement du mercredi 10 juillet 2013, expédié pour notification aux parties le même jour, le Tribunal des baux et loyers a préalablement prononcé la jonction des causes C/1______ et C/2______ sous le numéro de cause C/26960/2012 (ch. 1 du dispositif), a rejeté les demandes (ch. 2), a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 3), a dit que la procédure était gratuite (ch. 4 ) et a indiqué les voies de droit (ch. 5).
En substance, les premiers juges ont retenu que C______ n’avait pas été locataire des locaux loués par les bailleresses à la société D______ dont il n'était que l'administrateur.
En conséquence, les demandes en paiement déposées par les bailleresses contre C______ devaient être rejetées pour défaut de légitimation passive du défendeur.
B. a. Par acte déposé le 11 septembre 2013 au greffe de la Cour de justice, A______ et B______ (ci-après : les bailleresses ou les appelantes) forment appel de ce jugement, dont elles sollicitent l'annulation. Elles concluent principalement à ce qu'il soit constaté que C______ répond solidairement aux côtés de D______ des obligations découlant des baux conclus le 4 août 1993, portant sur une arcade d'environ 150 m2 située au rez-de-chaussée de l'immeuble sis 1______ et sur un local commercial d'environ 50 m2 dans l'immeuble sis 2______, qu'il dispose en conséquence de la légitimation passive dans le cadre des demandes en paiement formées à son encontre par elles le 4 mars 2013, cela fait que la cause soit renvoyée au Tribunal des baux et loyers pour qu'il statue sur le dommage subi par les appelantes, objet des demandes en paiement du 4 mars 2013.
b. Dans sa réponse du 9 octobre 2013, C______ conclut à la confirmation du jugement entrepris. Il produit deux pièces nouvelles, à savoir un courrier du 29 août 2003 par lequel E______, ancienne directrice de D______, indiquait que la société cesserait d'être locataire au 31 août 2014 et la réponse du 4 septembre 2013 de F______, l'ancienne gérance des locaux, adressée à D______, à l'attention de E______, indiquant que la société resterait responsable des contrats jusqu'à la prochaine échéance, à savoir jusqu'au 31 août 2008.
c. Les parties ont été avisées le 11 octobre 2013 de la mise en délibération de la cause.
C. Les éléments suivants résultent de la procédure :
a. A______ est propriétaire de l'immeuble situé 1______ à Genève.
b. B______ est propriétaire de l’immeuble situé 2______ à Genève.
c. Par contrats de bail du 4 août 1993, A______ a loué une arcade de 150 m2 au rez-de-chaussée de l'immeuble sis 1______ à Genève et B______ un local d'environ 50 m2 situé sur l'arrière de l'immeuble sis 2______ à Genève, à "D______, engagée solidairement avec C______, son administrateur".
Les baux ont été conclus pour une durée de quinze ans, du 1er septembre 1993 au 31 août 2008, renouvelables par la suite d'année en année, sauf congé reçu six mois avant la fin du bail.
Les baux portent la signature de C______, sous la mention suivante : "le locataire : D______ - C______", avec une seule signature manuscrite.
d. D______ a été déclarée en faillite par jugement du Tribunal de première instance du 27 janvier 2011 avec effet à partir du même jour à 14h15.
e. C______ a été administrateur de D______, avec signature individuelle, jusqu'au 9 août 2004, date à laquelle G______ a été nommée administratrice avec signature individuelle.
f. Par courrier du 7 février 2011, l’Office des faillites a écrit à H______, alors en charge de la gérance des locaux loués, pour l'informer du jugement de faillite visant D______. Cet Office informait H______ de ce que l'administration de la faillite n'entendait pas entrer dans le contrat de bail. L'Office informait également H______ qu'elle pouvait être désignée en qualité de gardien d'actifs et être autorisée à reprendre possession des locaux.
g. Par courrier du 14 février 2011, H______ a demandé à l'Office d'effectuer une prise d'inventaire des locaux afin que les sociétés propriétaires puissent se déterminer avant d'être désignées en qualité de gardien d'actifs.
h. Par jugement du 12 mai 2011, le Tribunal de première instance a prononcé la liquidation sommaire de la faillite de D______.
i. Les bailleresses ont récupéré les clés des locaux en date du 1er septembre 2011.
j. Par jugement du 14 décembre 2011, le Tribunal de première instance a prononcé la clôture de la liquidation de la faillite de D______.
k. Les créances de H______ en paiement des loyers de février à juin 2011 et des frais accessoires 2009/2010 ont été écartées de l'état de collocation dans la mesure où les loyers étaient à jour le 27 janvier 2011, lors de la faillite.
l. En date du 12 septembre 2011, H______ a écrit à C______ pour le mettre en demeure de verser la somme de 37'632 fr. 25, dans un délai de trente jours, correspondant aux loyers de l'arcade et du dépôt du 1er février au 31 août 2011, ainsi qu'un solde de frais accessoires de la période 2009/2010.
m. Par courrier du 14 septembre 2011, la fiduciaire I______ a écrit à H______ pour l'informer que C______ n'était plus administrateur de D______ depuis le 1er août 2004.
n. Par courrier du 16 septembre 2011, H______ a écrit à C______ en lui rappelant qu'il lui appartenait "à (sic) [se] désengager des baux à loyer susmentionnés du moment où [il n'était] plus administrateur de la société D______".
H______ maintenait les termes de son courrier du 12 septembre 2011.
o. Par courrier du 19 septembre 2011, C______ a répondu que les baux ne comportaient que sa seule signature, ce qui prouvait bien qu'il agissait en sa qualité d'administrateur unique de la société et non pas à titre individuel.
p. Par demande du 19 novembre 2012, A______ a réclamé à C______, la somme de 32'448 fr. 15 avec intérêts à 5% dès le 1er mai 2011 (date moyenne; C/1______).
q. Par demande du 19 novembre 2012 également, B______ a réclamé à C______ la somme de 5'399 fr. 80 avec intérêts à 5% dès le 1er mai 2011 (date moyenne; C/2______).
r. Les autorisations de procéder ayant été délivrées le 1er février 2013 par la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, les bailleresses ont introduit leurs demandes en paiement au Tribunal des baux et loyers en date du 4 mars 2013, soutenant que C______, en tant que personne physique, s'était engagé conjointement et solidairement aux côtés de la société D______ dans les contrats de bail.
s. Dans ses mémoires-réponses du 14 mai 2013, C______ a conclu préalablement à la jonction des causes C/1______ et C/2______ et principalement au rejet des demandes.
Il soutient qu'il n'a signé les contrats de bail qu'en sa qualité d'administrateur de D______, mais non pas comme personne physique engagée conjointement et solidairement avec la locataire.
Subsidiairement, dans l'hypothèse où le Tribunal retiendrait la thèse de la bailleresse, il a conclu à ce que celui-ci fixe les montants auxquels les bailleresses pourraient légitimement prétendre compte tenu de leur obligation de réduire le dommage subi.
Lors de son interrogatoire par le Tribunal, C______ a indiqué qu'il avait signé les baux en sa qualité d'administrateur de D______ et non pas à titre personnel, qu'il n'était jamais allé à la régie, ni n'avait été en contact avec elle, que c'était l'actionnaire majoritaire de D______, soit E______, qui était entrée en pourparlers avec la régie pour la conclusion des baux.
Il a ajouté que tout ce qui avait été indiqué dans les contrats l'avait été par la régie; pour lui, il était clair que la mention figurant sur la première page des baux signifiait que la société était engagée solidairement avec son administrateur, mais non pas avec lui à titre personnel et qu'il aurait réagi s'il avait été écrit "conjointement et solidairement avec C______".
t. A l'issue de l'audience de débats du 1er juillet 2013, le Tribunal des baux et loyers a gardé la cause à juger sur la question de la légitimation passive de C______.
u. Dans son jugement du 10 juillet 2013, le Tribunal a prononcé la jonction des causes et rejeté les demandes, au motif que la volonté des parties selon les contrats était de ne lier que la société D______ engagée par la signature de son administrateur. Le Tribunal a ainsi nié l'existence d'un bail commun entre C______ et D______.
EN DROIT
La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première instance (art. 91 al. 1 CPC; Jeandin, Code de procédure civile commenté, Bâle, 2011, n. 13 ad art. 308 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_594/2012 du 28 février 2013).
1.2 En l'espèce, les demandes en paiement portent respectivement sur 32'448 fr. 15 et 5'399 fr. 80, de sorte que la valeur litigieuse est largement supérieure à 10'000 fr.
1.3 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable.
1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; Hohl, Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; Rétornaz, Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 349 ss, n. 121).
2.2 En l'espèce, les pièces produites par l’intimé en appel datent des 29 août 2003 et 4 septembre 2003, soit d'il y a plus de dix ans.
L'intimé explique avoir dû faire des recherches dans ses archives et dans celles de la société D______ pour pouvoir les retrouver.
La Cour admettra donc la production de ces pièces considérant qu'elles ont été produites sans retard et avec la diligence requise, compte tenu de leur ancienneté.
Cela résulte d'ordinaire du contrat, des circonstances, ou des normes régissant les rapports internes entre les locataires (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 72).
Déterminer quelles sont les parties au contrat de bail litigieux relève de l'interprétation des contrats. Conformément à l'art. 18 CO, en présence d'un litige sur l'interprétation d'un contrat, le juge doit tout d'abord s'efforcer de déterminer la commune et réelle intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou déterminations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention. Déterminer ce que chaque contractant savait et voulait au moment de conclure relève des constatations de faits et constitue une interprétation subjective du contrat. Si la volonté réelle des parties ne peut pas être établie ou si les volontés intimes divergent, le juge doit interpréter les déclarations et les comportements selon la théorie de la confiance, en recherchant comment une déclaration ou une attitude pouvait être comprise de bonne foi en fonction de l'ensemble des circonstances, interprétation dite objective qui relève du droit (arrêt du Tribunal fédéral 5A_878/2012, consid. 5.1.1).
3.2 En l'occurrence, les appelantes considèrent qu'elles étaient liées à D______ ainsi qu'à l'intimé, lesquels étaient engagés conjointement et solidairement.
L'intimé soutient quant à lui qu'il n'a jamais été lié par les contrats de bail conclus par les appelantes et D______.
Certains éléments plaident en faveur de la thèse des appelantes. En particulier, la manière dont sont rédigés les deux contrats concernant l'identité du locataire, à savoir : "D______, engagée solidairement avec C______, son administrateur", et en particulier le terme "solidairement", permet de retenir que les parties ont souhaité être liées par contrat de bail. A cela s'ajoute que l'avis de majoration de loyer du 18 novembre 2008 était destiné à "Maison D______ / C______", et non à D______, à l’attention de C______.
D'autres éléments soutiennent la version de l'intimé.
A la rubrique des signatures des contrats, figure la mention suivante : "Le locataire : D______ - C______", sous laquelle une seule signature manuscrite a été apposée. Alors que D______ indiquait, par courrier du 29 août 2003 destiné à la gérante des locaux, qu'elle cesserait d'être locataire dès le 31 août 2004, ladite gérance n'a répondu qu'à D______, en la personne de son actionnaire majoritaire, E______. Le courrier de réponse, qui ne mentionne pas le nom de C______, expliquait que l'échéance des baux était fixée au 31 août 2008 et que D______ restait donc responsable de ses engagements jusqu'à cette date à moins de présenter un candidat solvable pour la reprise des objets. Il ressort par ailleurs du Registre du commerce que l'intimé n'était plus administrateur de D______ depuis le 9 août 2004. Or, les appelantes n'allèguent pas avoir depuis cette date adressé des correspondances à l'intimé à son domicile privé ou professionnel en tant que colocataire des locaux. Toutes les correspondances ont au contraire été expédiées au siège de D______, 2______ à Genève, y compris celles concernant les locaux situés 1______.
En l'état, la réelle et commune volonté des parties ne peut pas être établie. Les éléments recueillis lors de l'instruction ne sont pas suffisantes pour interpréter le contrat selon le principe de la confiance.
Aussi, il s'impose d'annuler la décision attaquée et renvoyer l'affaire au Tribunal pour compléter l'instruction et rendre une nouvelle décision.
En ce sens, les parties devront être invitées à produire cas échéant davantage de pièces permettant de fonder leur volonté au moment de la conclusion des contrats, par exemple d'éventuels échanges de correspondances précédant la conclusion des contrats ou des bulletins de versement mentionnant le nom du/des locataire(s). Il y aura également lieu d'entendre E______, laquelle pourra témoigner de la volonté des parties et des circonstances entourant la conclusion des baux, et à nouveau l'intimé, en particulier quant au fait que le terme "solidairement" apparaît dans les contrats, et sur sa formation et son expérience professionnelle.
PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevable l'appel interjeté le 11 septembre 2013 par A______ et B______ contre le jugement JTBL/763/2013 rendu le 10 juillet 2013 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/26960/2012-5-OSD.
Au fond :
Renvoie la présente cause au Tribunal des baux et loyers pour instruction complé-mentaire et nouvelle décision.
Dit que la procédure est gratuite.
Siégeant :
Madame Sylvie DROIN, présidente; Madame Nathalie LANDRY-BARTHE et Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Madame Laurence MIZRAHI et Monsieur Grégoire CHAMBAZ, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.
La présidente :
Sylvie DROIN
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours :
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.