POUVOIR JUDICIAIRE
C/442/2014 ACJC/1044/2014
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
du LUNDI 8 septembre 2014
Entre
A______SA, p.a. ______ à Genève, appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 2 juin 2014, comparant par Me Jean-Charles Sommer, avocat, place Longemalle 16, case postale 3407, 1211 Genève 3, en l'étude duquel elle fait élection de domicile aux fins des présentes,
et
Monsieur B______, Monsieur C______, Madame D______, domiciliés ______ à Genève, intimés, comparant par Me Judith Kuenzi, avocate, rue du Rhône 61, case postale 3558, 1211 Genève 3, en l'étude de laquelle il font élection de domicile aux fins des présentes.
EN FAIT
A. Par jugement du 2 juin 2014, expédié pour notification aux parties le 5 juin 2014, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a déclaré irrecevable la requête en évacuation formée le 9 janvier 2014 par A______SA à l'encontre de B______, C______ et D______ (ch. 1 du dispositif), a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 2) et a dit que la procédure était gratuite (ch. 3).
En substance, les premiers juges ont retenu que la situation juridique ne pouvait pas être qualifiée de claire, de sorte que l'évacuation ne pouvait être prononcée selon la procédure sommaire en protection du cas clair.
B. a. Par acte déposé le 16 juin 2014 au greffe de la Cour de justice, A______SA (ci-après : la bailleresse ou l'appelante) forme appel contre ce jugement, dont elle sollicite l'annulation. Elle conclut à l'évacuation de B______, C______ et D______ et à l'exécution directe avec effet immédiat de la décision dès son entrée en force.
b. Dans leur réponse du 30 juin 2014, B______ et D______ requièrent le déboutement de l'appelante de toutes ses conclusions et la confirmation du jugement entrepris. Ils indiquent que C______ a quitté l'appartement en question depuis plusieurs années et qu'il réside en Espagne.
c. Les parties ont été avisées le 7 juillet 2014 par le greffe de la Cour de ce que la cause était gardée à juger, l'appelante ayant renoncé à son droit de répliquer.
C. Les éléments suivants résultent de la procédure :
a. Par contrat du 28 janvier 1974, annulant et remplaçant un contrat du 24 février 1966, la SI ______ (actuellement A______SA) a remis à bail à B______ et à son frère C______ un appartement de 4.5 pièces au 6ème étage de l'immeuble sis ______ à Genève. Le contrat a été conclu pour une durée de trois ans, du 1er mars 1974 au 28 février 1977, renouvelable ensuite tacitement d'année en année.
Le loyer mensuel, charges comprises, a été fixé en dernier lieu à 1'540 fr. dès le 1er mai 2013.
b. Selon D______, qui s'est installée dans l'appartement après son mariage avec B______, C______ a quitté la Suisse pour l'Espagne en 1968.
c. Par plis recommandés séparés et par plis simples séparés du 13 juin 2013, la bailleresse a imparti à B______, C______ et D______ (ci-après : les locataires) un délai au 28 juin 2013 pour verser la somme de 1'590 fr. représentant le solde du loyer de mai 2013, le loyer de juin 2013 et des frais de rappel. Faute du versement de l'intégralité de cette somme dans le délai imparti, elle exigerait le paiement du loyer par trimestre d'avance.
Les plis recommandés n'ont pas été réclamés.
d. Par plis recommandés séparés et par plis simples séparés du 4 juillet 2013, la bailleresse, faisant référence aux courriers du 13 juin 2013, a informé les locataires du fait que les loyers étaient désormais exigibles par trimestre d'avance. Ainsi, les prochains versements devaient être effectués comme suit : 4'670 fr. avant le 22 juillet 2013 (loyers de juin à août 2013, solde du loyer de mai 2013 et frais de rappel) et 4'620 fr. avant le 31 août 2013 (loyers de septembre à novembre 2013).
Avisés par la poste le 5 juillet 2013, les locataires n'ont pas réclamé les plis recommandés.
e. Par avis comminatoires du 19 septembre 2013, envoyés par plis recommandés séparés et par plis simples séparés, la bailleresse a mis les locataires en demeure de lui régler, dans les trente jours, la somme de 4'620 fr. à titre de loyers de septembre à novembre 2013. A défaut de paiement intégral dans le délai fixé, le bail serait résilié de manière anticipée.
Avisés par la poste le 20 septembre 2013, les locataires n'ont pas retiré les plis recommandés.
f. Par avis officiels séparés du 31 octobre 2013, envoyés par plis recommandés et par plis simples, faisant référence à la mise en demeure du 19 septembre 2013, la bailleresse a résilié le bail avec effet au 31 décembre 2013.
Avisés par la poste le 1er novembre 2013, les locataires n'ont pas retiré les plis recommandés contenant les avis de résiliation.
g. Par pli recommandé du 29 novembre 2013, B______ et D______ ont contesté le congé devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers. Non conciliée le 24 février 2014, la cause a été portée devant le Tribunal des baux et loyers le 26 mars 2014. Elle est pendante sous le n° C/25750/2013.
h. Par requête en protection du cas clair déposée le 9 janvier 2014, la bailleresse a sollicité l'évacuation des locataires, avec exécution directe du jugement d'évacuation.
Les locataires ont conclu à l'irrecevabilité de la requête, au vu de la procédure en contestation du congé qui était pendante.
Le Tribunal a gardé la cause à juger à l'issue de l'audience du 26 mai 2014.
D. L'argumentation juridique des parties sera examinée dans la mesure utile à la solution du litige.
EN DROIT
Selon l'art. 121 al. 2 LOJ (RS/GE E 2 05), entré en vigueur le 1er janvier 2011, dans les causes fondées sur les art. 257d et 282 CO, la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice siège sans assesseur.
2.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 4C.310/1996 du 16 avril 1997 = SJ 1997 p. 493 consid. 1).
Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent déterminée, le Tribunal détermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement erronée (art. 91 al. 2 CPC). La détermination de la valeur litigieuse suit les mêmes règles que pour la procédure devant le Tribunal fédéral (Rétornaz in : Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 363; Spühler, Basler Kommentar, Schweizeriche Zivilprozessordnung, 2ème édition, 2013, n. 9 ad art. 308 CPC).
L'art. 51 al. 2 LTF dispose que si les conclusions ne tendent pas au paiement d'une somme d'argent déterminée, le Tribunal fédéral fixe la valeur litigieuse selon son appréciation. La jurisprudence prévoit, s'agissant d'une procédure relative à une évacuation, dans laquelle la question de l'annulation, respectivement de la prolongation du bail ne se pose pas, que l'intérêt économique du bailleur peut être assimilé à la valeur que représente l'usage des locaux pendant la période où le déguerpissement du locataire ne peut pas être exécuté par la force publique (arrêt du Tribunal fédéral 4A_72/2007 du 22 août 2007 consid. 2.2). Dans un arrêt de 2009, le Tribunal fédéral a également précisé que la valeur correspond à l'usage de l'appartement pendant la période durant laquelle le locataire pourrait encore l'occuper s'il obtient gain de cause (arrêt 4A_549/2008 du 19 janvier 2009 consid. 1).
2.2 En l'espèce, la présente procédure a trait à une demande d'évacuation avec mesures d'exécution directe. La valeur litigieuse correspond dès lors à la somme des loyers entre le moment du dépôt de l'appel et le moment où le déguerpissement de l'appelant pourra vraisemblablement être exécuté par la force publique, soit 13'860 fr. (loyer mensuel charges comprises de 1'540 fr. x 9 mois). La période de neuf mois correspond à l'estimation suivante : trois mois de procédure devant la Cour de justice, trente jours pour recourir au Tribunal fédéral, quatre mois de procédure devant le Tribunal fédéral et trente jours pour la force publique pour procéder à l'évacuation.
La voie de l'appel est ainsi ouverte.
2.3 Selon l'art. 311 CPC, l'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance d'appel dans les trente jours à compter de la notification de la décision, laquelle doit être jointe au dossier d'appel.
Le délai d'appel est réduit à dix jours si la décision a été rendue en procédure sommaire (art. 314 al. 1 CPC). Cette procédure s'applique notamment aux cas clairs (art. 248 lit. b CPC).
L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrite par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable.
2.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; Hohl, Procédure civile, Tome II, 2ème édition, Berne 2010, n. 2314 et 2416; Rétornaz, op. cit., p. 349 ss, n. 121).
Jurisprudence et doctrine admettent que la procédure d'évacuation postérieure à une résiliation de bail pour défaut de paiement du loyer appartient, en principe, à cette catégorie (arrêts du Tribunal fédéral 4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 3 et 4A_585/2011 du 7 novembre 2011 consid. 3; Bohnet, Code de procédure civile commenté, Bohnet/Haldy/Jeandin/Schweizer/Tappy (éd.), Bâle, 2011, n. 9 ad art. 257 CPC; Hofmann/Luscher, Le code de procédure civile, 2009, p. 165; Lachat, Procédure civile en matière de baux et loyers, 2011, ch. 4.4.2.2, p. 167; Hohl, op. cit., n. 1429 et 1444).
L'état de fait doit pouvoir être établi sans peine, c'est-à-dire que les faits doivent être incontestés et susceptibles d'être immédiatement prouvés (arrêt du Tribunal fédéral 4A_585/2011 du 7 novembre 2011 consid. 3.3.1). Dans le doute, l'affaire doit être traitée dans une procédure complète. La situation juridique peut être considérée comme claire si, sur la base d’une doctrine et d’une jurisprudence éprouvées, la norme s’applique au cas concret et y déploie ses effets de manière évidente (ATF 138 III 123 consid. 2.1.2, 620 consid. 5.1.2, 728 consid. 3; Bohnet, op. cit., n. 13 ad art. 257 CPC; Hohl, op. cit., p. 304; Message du Conseil fédéral du 28 juin 2006 relatif au Code de procédure civile suisse [CPC], in FF 2006, p. 6959). En règle générale, la situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite l'exercice d'un certain pouvoir d'appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant compte de l'ensemble des circonstances concrètes de l'espèce (ATF 138 III 123 consid. 2.1.2; arrêts du Tribunal fédéral 5A_768/2012 du 17 mai 2013 consid. 4.2.1; 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 consid. 5.1.2).
Si la partie adverse, qui doit être entendue (art. 253 CPC), conteste les faits ou oppose une exception à la prétention du demandeur, la protection dans les cas clairs ne peut pas être accordée. Il suffit de démontrer la vraisemblance des objections; par contre, des allégations dénuées de fondement ne sauraient faire obstacle à un procès rapide (Message du Conseil fédéral du 28 juin 2006 relatif au Code de procédure civile suisse, p. 6841 ss, p. 6959; ACJC/60/2012 du 16.01.2012). De son côté, le demandeur peut réfuter les objections qui lui sont opposées en démontrant qu'elles ne sont pas pertinentes ou qu'elles sont inexactes (Sutter-Somm/ Lötscher, Kommentar zur Schweizeriche Zivilprozessordnung, 2ème édition, 2013, n. 7 ad art. 257 CPC).
Si le défendeur fait valoir des objections et exceptions motivées et concluantes ("substanziiert und schlüssig"), qui ne peuvent être écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler la conviction du juge, la procédure du cas clair est par conséquent irrecevable (ATF 138 III 620 consid. 5.1.1 et les arrêts cités; arrêt du Tribunal fédéral 5A_768/2012 du 17 mai 2013 consid. 4.2.1; Lachat, op. cit., p. 168).
Seuls les moyens dénués de toute chance de succès, qui manquent leur cible ou qui ne visent qu'à assurer une défense de façade peuvent être écartés à l'occasion de la procédure sommaire du cas clair (arrêt du Tribunal fédéral 5A_645/2011 du 17 novembre 2011 consid. 1.2; Bohnet, Expulsion par la voie du cas clair, commentaire de l'arrêt 5A_645/2011, in Newsletter bail.ch, février 2012).
Selon une partie de la doctrine, si le locataire a saisi, parallèlement à la demande d'expulsion, l'autorité paritaire de conciliation d'une demande d'annulation du congé anticipé, il y a lieu de considérer qu'il appartient à cette autorité d'examiner le cas. Dans une telle hypothèse, le "cas clair" devra être dénié (Lachat, op. cit., p. 168-169). L'auteur réserve cependant le cas des demandes d'annulation du congé anticipé qui n'ont manifestement aucune chance de succès et qui consacrent un abus manifeste de procédure (Lachat, op. cit., p. 169).
En matière d'expulsion, l'on admettra que la situation juridique est claire lorsqu'un congé est donné pour cause de demeure avérée du locataire et que les règles formelles de résiliation ont été respectées (Bohnet, op. cit., n. 13 ad art 257 CPC; Lachat, op. cit., p. 167). Toutefois, chaque fois que le locataire excipera dans un cas, a priori clair, de la nullité ou de l'inefficacité d'un congé, le juge devra estimer la solidité des arguments. S'ils ont une chance de succès, le juge refusera d'admettre le cas clair. En cas de doute, l'art. 257 CPC ne saurait s'appliquer (Lachat, op. cit., p. 168; Hohl, op. cit., n. 1678 p. 306).
Peu importe que les objections du défendeur puissent s’avérer en tout ou partie infondées, après un examen approfondi. Il faut examiner si elles peuvent être réfutées en procédure sommaire. En procédure sommaire la maxime des débats s'applique, alors que la maxime inquisitoire sociale régit la procédure simplifiée de protection contre les congés en droit du bail (art. 243 al. 2 lit. c en relation avec art. 247 al. 2 lit. a CPC). Afin que le but ainsi poursuivi par le législateur ne puisse être contourné par la protection des cas clairs, celle-ci ne doit être accordée que lorsque le caractère complet des faits allégués n'est pas douteux et que sur cette base, la résiliation apparaît clairement fondée (arrêts du Tribunal fédéral 4A_7/20121 du 3 avril 2012 consid 2.4.1 et 2.5, résumé in ZPO-CPC Online, art. 257 CPC, C.a.b; 4A_265/2013 du 8 juillet 2013 consid 6).
3.2 L'admission d'une action en évacuation, quelle que soit la procédure choisie, présuppose que le congé ait été valablement signifié au locataire.
A teneur de l'art. 257d al. 1 CO, lorsque, après réception de l'objet loué, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de règlement dans ce délai, il résiliera le bail. Le délai doit être d'au moins trente jours pour les locaux d'habitation. L'art. 257d al. 2 CO spécifie que, faute de paiement dans le délai fixé, les baux d'habitation peuvent être résiliés moyennant un délai de congé de trente jours pour la fin d'un mois.
En matière d'évacuation pour défaut de paiement, le juge doit examiner si la créance invoquée par le bailleur existe, si elle est exigible, si le délai imparti est conforme à l'art. 257d al. 1 CO, si l’avis comminatoire du bail était assorti d'une menace de résiliation du bail en cas de non-paiement dans le délai imparti, si le versement réclamé n'a pas été payé, et si le congé satisfait aux exigences de forme prévues aux art. 266l et 266n CO et respecte le délai et le terme prescrits par l'art. 257d al. 2 CO. Si les conditions légales sont remplies, le juge doit prononcer l'évacuation; sinon, il doit rejeter la requête. Lorsque le congé est inefficace ou dépourvu d'effet, soit lorsque ses conditions matérielles font défaut (ATF 121 III 156 consid. 1c), le locataire n'a pas l'obligation de le contester dans le délai de l'art. 273 CO et peut le soulever lorsque le bailleur engage la procédure d'expulsion (ATF 122 III 92 consid. 2b = JdT 1996 I 595, 598).
La sommation de payer du bailleur, au sens de l'art. 257d al. 1 CO doit être claire et précise sans qu'il soit cependant nécessaire d'indiquer le montant impayé de manière chiffrée. Il suffit que l'objet de la mise en demeure soit déterminable sans discussion (arrêt du Tribunal fédéral 4A_134/2011 du 23 mai 2011 consid. 3; Landry-Barthe, Droit du bail, in JdT 2012 II 107 ss, spéc. 109). Si le bailleur a des créances qui ne permettent pas l'application de l'art. 257d CO et d'autres qui la permettent, son courrier doit les distinguer de manière précise, de sorte que le locataire puisse reconnaître sans difficulté les dettes à éteindre pour éviter la résiliation du bail (Lachat, Le bail à loyer, 2008, p. 666; Rajower, PJA 1998, p. 807).
3.3 Selon l'art. 257c CO, le loyer est payable à la fin de chaque mois, mais au plus tard à l'expiration du bail.
L'article 1 du Contrat-cadre romand (ci-après : CCR) prévoit que le loyer, les acomptes de chauffage et de frais accessoires sont payables par mois d'avance au domicile du bailleur ou à son compte postal ou bancaire. Lorsque le locataire est en retard de plus de dix jours dans le paiement d'une mensualité et qu'il a fait l'objet d'une vaine mise en demeure écrite, le bailleur peut exiger que le loyer, acomptes de chauffage et de frais accessoires soient acquittés trimestriellement à l'avance, dès le mois suivant l'échéance du délai fixé dans la mise en demeure.
Les dispositions du CCR, déclarées de force obligatoire générale dans le canton de Genève par arrêté du Conseil fédéral du 25 juin 2008, prévalent sur les dispositions contractuelles éventuellement contraires. Pour qu’un paiement par trimestre puisse être exigé, le locataire doit être en retard de plus de dix jours dans le paiement d'une mensualité et avoir été vainement mis en demeure par écrit. Pour être valable, la mise en demeure doit mentionner expressément la sanction du paiement trimestriel. Celui-ci est alors dû dès le mois suivant l’échéance du délai fixé dans la mise en demeure (ACJC/597/2011 du 16 mai 2011).
Le délai de la mise en demeure, qui n'est pas précisé à l'article 1 al. 2 CCR, peut être plus court que le délai comminatoire de 30 jours de l'article 257d CO. Toutefois, il devrait être d'au moins dix jours (LACHAT, op. cit., p. 311 note 47).
3.4 Selon la théorie de la réception, une manifestation de volonté est considérée comme parvenue au destinataire, dès le moment où elle entre dans sa sphère de puissance, par exemple dans sa boîte aux lettres ou dans sa case postale; il est sans importance que le destinataire n'en ait pas connaissance effective (ENGEL, Traité des obligations en droit suisse, 1997, p. 132 et 133 et réf. citées ad. c., p. 133).
En matière d'avis comminatoire, le délai commence à courir le lendemain du jour où le locataire a reçu l'avis du bailleur ou, s'il ne retire pas l'envoi recommandé que celui-ci lui a expédié, le lendemain du 7ème jour de garde de cet envoi. Le premier jour du délai de garde est celui qui suit la présentation infructueuse du pli par le facteur (LACHAT, op. cit., p. 667 et réf. citées, notes 38 et 39).
3.5 En l'espèce, la bailleresse a mis en œuvre l'art. 1 CCR. Tenus de payer leur loyer par mois d'avance, les intimées se trouvaient, le 13 juin 2013, en retard de plus de dix jours dans le règlement du solde du loyer de mai 2013 et de celui de juin 2013. L'appelante les a mis en demeure de payer ce loyer dans un délai qu'elle a fixé au 28 juin 2013.
Toutefois, les plis recommandés du 13 juin 2013 n'ont pas été retirés, sans que l'on puisse déterminer avec certitude à quelle date a commencé à courir le délai de garde. En effet, les pièces produites par la bailleresse (pièce 19) ne correspondent pas au suivi des envois du 13 juin 2013. Par conséquent, il n'est pas possible d'examiner si les conditions permettant d'exiger le paiement par trimestre d'avance des loyers (en particulier le respect du délai de la mise en demeure) étaient réalisées. Si l'on admet que les locataires ont été avisés par la poste le 14 juin 2013, comme l'a fait le Tribunal, le délai de garde a commencé à courir le 15 juin 2013 et le délai de la mise en demeure de l'art. 1 CCR le 22 juin 2013, de sorte qu'il n'était que de six jours, soit inférieur au minimum admissible. Au vu de ce qui précède, il n'est pas possible de déterminer avec certitude si la créance invoquée par le bailleur, à savoir les loyers de septembre à novembre 2013, était exigible. Il est rappelé à cet égard que les créances qui ne permettent pas l'application de l'art. 257d CO et celles qui la permettent doivent être distinguées de manière précise dans la sommation de payer du bailleur.
Dans le cadre de l'examen des conditions de l'art. 257d al. 1 CO (ch. 3.1 ci-dessus) à la lumière des principes rappelés (ch. 3.3 et 3.4 ci-dessus), l'attitude des locataires entre le 14 juin et le 26 septembre 2013, dont fait état la bailleresse dans son appel, n'est pas pertinente.
En définitive, l'état de fait n'est pas suffisamment établi et la situation juridique est incertaine, de sorte que le cas clair ne peut être admis. Il n'est donc pas possible de retenir que la procédure en contestation du congé du 31 octobre 2013, pendante devant le Tribunal des baux et loyers est manifestement dénuée de toute chance de succès. Il faut laisser aux juges de la contestation du congé, qui statueront par voie de procédure simplifiée régie par la maxime inquisitoriale sociale, le soin de déterminer si les conditions de l'art. 257d al. 1 CO sont réunies ou non.
PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevable l'appel interjeté le 16 juin 2014 par A______SA contre le jugement JTBL/608/2014 rendu le 2 juin 2014 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/442/2014-7.
Au fond :
Confirme ce jugement.
Dit que la procédure est gratuite.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Madame Pauline ERARD, présidente; Madame Fabienne GEISINGER-MARIÉTHOZ et Monsieur Ivo BUETTI, juges; Madame Maïté VALENTE, greffière.
La présidente :
Pauline ERARD
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours :
Conformément aux art. 113 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours constitutionnel subsidiaire.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF inférieure à 15'000 fr.