POUVOIR JUDICIAIRE
C/11520/2012 ACJC/933/2014
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
DU MERCREDI 6 AOÛT 2014
Entre
A______, p.a. _______ (GE), appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 19 novembre 2013 et intimée sur appel joint, comparant par Me Roger Mock, avocat, rue des Eaux-Vives 15, 1211 Genève 6, en l'étude duquel elle fait élection de domicile,
et
B______, domiciliée ______ (GE), intimée et appelante sur appel joint, représentée par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle elle fait élection de domicile,
C______, p.a. ______ (GE),
D______, radiée après liquidation en 2006, comparant toutes les deux par Me Roger Mock, avocat, rue des Eaux-Vives 15, 1211 Genève 6, en l'étude duquel elles font élection de domicile.
EN FAIT
A. Par jugement du 19 novembre 2013, communiqué pour notification aux parties le 25 novembre 2013, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a fixé le loyer de l'appartement meublé de trois pièces situé au 5ème étage de l'immeuble sis 1______ à Genève, à 1'200 fr. par mois, charges non comprises, du 1er mai 2004 au 31 janvier 2006 (ch. 1 du dispositif), condamné A______ à rembourser à B______ le trop-perçu de loyer en découlant, soit la somme de 17'400 fr. (ch. 2), condamné A______ au paiement de 110 fr. à titre de taxe d'interprète (ch. 3), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 4), dit que la procédure était gratuite (ch. 5) et indiqué les voies de recours (ch. 6).
B. a. Par acte déposé au greffe de la Cour de justice le 23 décembre 2013, A______ appelle de ce jugement, dont elle sollicite l'annulation des chiffres 1 à 3 du dispositif.
Principalement, elle conclut au déboutement de B______ de toutes ses conclusions prises à l'encontre de A______.
b. Dans sa réponse à l'appel, B______ conclut principalement à l'irrecevabilité de l'appel et subsidiairement à son rejet.
c. Invitées à se déterminer, C______ et D______ n'ont pas donné suite à cette invitation.
d. Les parties ont été avisées que la cause était gardée à juger par courrier du greffe de la Cour de justice du 8 avril 2014, A______ n'ayant pas fait usage de son droit de réplique.
C. Les éléments suivants résultent de la procédure :
a. En date du 1er mai 2004, A______, bailleresse, et B______, locataire, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur la location d'un appartement meublé de trois pièces situé au 5ème étage de l'immeuble sis 1______ à Genève.
Le bail a été conclu du 1er mai 2004 au 30 avril 2005, avec clause de renouvellement tacite de six mois en six mois.
Le loyer était fixé à 1'800 fr. par mois, charges non comprises. Aucun avis de fixation de loyer initial n'a été remis à la locataire.
L'article 15 des clauses particulières du bail indiquait que la locataire était avisée de la construction d'un attique dans l'immeuble.
b. Un inventaire des meubles a été dressé le 20 mai 2005.
c. Le 21 septembre 2006, B______ a pris à bail un appartement de trois pièces situé au 8ème étage de l'immeuble sis 1______ à Genève, soit dans l'attique nouvellement construit.
La bailleresse était la société C______, dont l'actionnaire unique est le même que celui de A______.
d. Le 30 septembre 2006, B______ a libéré l'appartement situé au 5ème étage de l'immeuble sis 1______, pour emménager dans celui situé au 8ème étage du même immeuble.
e. Par requête du 8 juin 2012 adressée à la Commission de conciliation en matière de baux et loyers et dirigée contre A______, C______ et D______, B______ a conclu à ce que le loyer annuel de l'appartement situé au 5ème étage de l'immeuble sis 1______ soit fixé à 12'000 fr., toutes charges comprises, du 1er mai 2004 au 30 septembre 2006, et à ce que le trop perçu de loyer lui soit remboursé, avec intérêts à 5% l'an dès le 16 juillet 2005.
A l'appui de sa requête, B______ invoquait l'absence de remise d'avis de fixation du loyer initial; elle précisait qu'elle dirigeait sa demande contre les sociétés qu'elle pensait avoir été bailleresses, sans savoir à quelle période chacune avait pu l'être.
La cause a été enregistrée sous numéro C/11520/2012.
f. Simultanément, B______ a formé une requête en contestation du loyer initial de l'appartement situé au 8ème étage de l'immeuble sis 1______.
La cause a été enregistrée sous numéro C/2______.
g. La cause C/11520/2012 a été déclarée non conciliée le 11 mars 2013. B______ l'a portée devant le Tribunal des baux et loyers le 11 avril suivant.
Par ordonnance du 3 mai 2013, le Tribunal a imparti un délai aux parties défenderesses pour produire un calcul de rendement, en attirant leur attention sur les conséquences qui pouvaient être tirées de leur refus d'y déférer. Il leur a en outre ordonné de justifier qui avait été la bailleresse de l'appartement en question et pour quelle période.
h. Devant le Tribunal, les défenderesses ont conclu à ce qu'il soit dit que seule A______ disposait de la légitimation passive et au déboutement de la locataire de toutes ses conclusions.
Elles ont exposé que l'immeuble avait été propriété de D______ jusqu'en 2003, puis de l'actionnaire de A______ et de C______. D______ avait alors été liquidée et radiée du registre du commerce. Les défenderesses ont admis que le Tribunal devait fixer le loyer en s'appuyant sur les statistiques, pour autant que la contestation du loyer initial ne soit pas tardive.
i. Entendu en qualité de partie, l'actionnaire de C______ et de A______ a indiqué que l'immeuble avait été construit en 1955. Il a confirmé que A______ était la bailleresse de l'appartement du 5ème étage, tandis que C______ était la bailleresse de l'appartement situé au 8ème étage du même immeuble.
B______ a déclaré n'avoir appris le loyer du précédent locataire qu'en 2012, lorsqu'elle avait consulté l'ASLOCA.
j. Il est aujourd'hui admis que l'état d'entretien de l'immeuble est moyen-supérieur et celui des appartements est bon. L'immeuble est sis à proximité des commerces et des transports publics, mais pas d'une zone de verdure. Il dispose d'un ascenseur, d'une buanderie, d'un interphone et d'un téléréseau. L'appartement du 5ème étage disposait d'un WC à part, d'une salle de bains, d'installations électriques qui fonctionnaient, d'une cuisine équipée, d'un séchoir et d'une machine à laver, mais pas de terrasse, de cave ni de grenier. Le mobilier était ancien. Les parties divergent quant à savoir si les vitrages de l'appartement étaient doubles ou simples.
k. Le Tribunal a gardé la cause à juger à réception des plaidoiries écrites finales des parties, dans lesquelles celles-ci ont persisté dans leurs conclusions.
D. Dans le jugement entrepris, le Tribunal a tout d'abord considéré que la locataire n'avait pas contesté les explications données à propos de la légitimation passive exclusive de A______, de sorte que ses conclusions dirigées contre C______ et D______ devaient être rejetées. Le Tribunal a ensuite rappelé que l'usage de la formule officielle mentionnée à l'art. 269d CO était obligatoire à Genève lors de la conclusion des baux litigieux. La bailleresse admettant avoir failli à cette obligation, le contrat de bail était partiellement nul et la locataire était fondée à solliciter la fixation judiciaire du loyer. Au vu des statistiques genevoises, de la situation de l'immeuble et de l'équipement de l'objet loué, le loyer pouvait en l'espèce être fixé ex aequo et bono à 1'200 fr. par mois pour la période concernée, charges non comprises et mobilier inclus.
E. L'argumentation juridique des parties en appel sera examinée ci-dessous, dans la mesure utile à la solution du litige.
EN DROIT
En l'espèce, la quotité contestée du loyer litigieux s'élevait devant le Tribunal à 800 fr. par mois (1'800 fr. - 1'000 fr.), pour un bail ayant duré deux ans et cinq mois. La valeur litigieuse est ainsi supérieure à 10'000 fr. (800 fr. x 29 mois = 23'200 fr.), de sorte que la voie de l'appel est ouverte.
1.2 S'agissant d'une procédure relative à la protection contre les loyers abusifs (art. 269, 269a et 270 CO), la cause est soumise à la procédure simplifiée en vertu de l'art. 243 al. 2 let. c CPC et la maxime inquisitoire sociale est applicable (art. 247 al. 2 let. a CPC).
Saisie d'un appel, la Cour de justice revoit la cause avec un pouvoir de cognition complet, c'est-à-dire tant en fait qu'en droit (art. 310 CPC).
Cela signifie que l'appelant a le fardeau d'expliquer les motifs pour lesquels le jugement attaqué doit être annulé et modifié, par référence à l'un ou l'autre des motifs prévus à l'art. 310 CPC. D'une manière générale, l'obligation de motiver suppose une critique des points du jugement qu'il prétend entachés d'erreur. Un acte ne contenant aucune motivation permettant de discerner en quoi la juridiction inférieure aurait erré, et qui s'apparente à une simple protestation ne peut être considéré comme valant appel. Un simple renvoi aux écritures et pièces de première instance n'est ainsi pas admissible. La maxime inquisitoire et la maxime d'office ne dispensent pas l'appelant de motiver correctement son appel. La citation des dispositions légales violées n'est toutefois pas indispensable lorsque, à la lecture de l'acte, on comprend quelles règles de droit sont en cause (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1; Jeandin, in Code de procédure civile commenté, Bâle 2011, n. 3 ad art. 311 CPC; Chaix, Introduction au recours de la nouvelle procédure civile fédérale, in SJ 2009 II p. 264)
2.2 En l'espèce, l'intimée soutient que l'appel ne répondrait pas aux exigences de motivation posées par l'art. 311 al. 1 CPC, dès lors que l'appelante ne conteste pas l'obligation d'utiliser la formule officielle prévue à l'art. 269d CO pour fixer le loyer initial, ni la méthode employée par le Tribunal pour fixer ledit loyer.
A la lecture de l'appel, on constate toutefois que l'appelante soutient que l'intimée s'est prévalue tardivement de l'absence d'avis de fixation du loyer initial, de sorte qu'elle ne pourrait plus en déduire aucun droit. L'appelante soutient également qu'en fixant ex aequo et bono le montant du loyer, le Tribunal a injustement sanctionné le fait qu'elle n'avait pas été en mesure de fournir les éléments permettant de calculer le rendement de l'immeuble, alors que le loyer convenu était parfaitement compatible avec les qualités de l'objet loué.
Sans préjuger du bien-fondé de l'appel, une telle argumentation apparaît conforme aux exigences de motivation rappelées ci-dessus, étant précisé qu'au vu de la procédure simplifiée applicable (cf. consid. 1.2. ci-dessus), il convient de ne pas se montrer trop exigeant à cet égard. Une telle motivation permet notamment à l'intimée comme à la Cour de céans de mesurer la portée de l'appel et de se déterminer sur son bien-fondé. Le fait que cette motivation n'apparaisse pas pertinente ou concluante aux yeux de l'intimée ne saurait entraîner l'irrecevabilité de l'appel, mais cas échéant uniquement son rejet.
Par conséquent, l'intimée sera déboutée de ses conclusions tendant à l'irrecevabilité de l'appel, lesquelles confinent in casu à la témérité.
2.3 Interjeté dans le délai de trente jours et suivant la forme prescrite par la loi, l'appel est au surplus recevable (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC).
Les parties ne contestent pas que l'appelante fût la seule bailleresse de l'appartement litigieux. Elles ne remettent pas en cause le jugement entrepris en tant qu'il a débouté l'intimée de ses conclusions à l'encontre de C______ et de D______. Concernant cette dernière, il ressort des pièces versées à la procédure qu'elle a été liquidée et radiée du registre du commerce, de sorte qu'elle a cessé d'exister et ne peut valablement prendre part à la présente procédure (cf. ATF 132 III 731 consid. 3.1; 117 III 39 consid. 3b, JdT 1994 II 12).
L'appelante reproche aux premiers juges d'avoir admis la nullité partielle du bail pour cause d'absence d'avis de fixation initial du loyer, alors que l'intimée aurait tardé à s'en prévaloir.
4.1 Conformément à l'art. 270 al. 2 CO, les cantons peuvent, en cas de pénurie de logements, rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle mentionnée à l'art. 269d CO pour la conclusion de tout nouveau bail. Le canton de Genève a fait usage de cette faculté en adoptant l'art. 24 aLaCC (dans sa teneur à la date de la conclusion du bail).
L'absence de notification du nouveau loyer sur la formule officielle prévue par le canton entraîne la nullité partielle du bail, limitée à la seule fixation du loyer (ATF 120 II 341; 124 III 62; arrêt du Tribunal fédéral 4C.428/2004 du 1er avril 2005, in SJ 2006 I 19; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 396). La nullité partielle se constate d'office et intervient de plein droit (arrêt du Tribunal fédéral 4C.428/2004 du 1er avril 2005 consid. 3.1, publié in SJ 2006 I 19); le locataire peut la faire valoir en tout temps, sous la seule réserve de l'abus de droit (arrêt du Tribunal fédéral 4A_129/2011 du 28 avril 2011 consid. 2.2).
Eu égard à la finalité protectrice des règles de forme relatives à la fixation du loyer initial (ou à la majoration de loyer), le juge doit se montrer restrictif dans son appréciation et n'admettre qu'exceptionnellement l'abus de droit (arrêts du Tribunal fédéral 4A_647/2011 du 26 janvier 2012 consid. 4.1 et 4C.59/2003 du 26 mai 2003 consid. 7.1). Le cocontractant qui conteste le loyer après l'avoir accepté ne contrevient en principe pas aux règles de la bonne foi, puisque la loi prévoit précisément un tel droit (arrêt du Tribunal fédéral 4A_129/2011 cité consid. 2.4.2; Fetter, La contestation du loyer initial, thèse 2005, n. 324).
L'abus de droit peut entrer en considération lorsque la partie a eu conscience d'emblée du vice de forme et qu'elle s'est abstenue intentionnellement de le faire valoir sur-le-champ afin d'en tirer avantage par la suite (ATF 113 II 187 consid. 1a; arrêts du Tribunal fédéral 4A_129/2011 cité consid. 2.3; 4A_185/2008 du 24 septembre 2008 consid. 2.2). En revanche, le fait de payer sans discuter pendant cinq ans un loyer surévalué par rapport aux critères contenus aux art. 269 ss CO et de s'inquiéter de cette situation à l'occasion d'un litige ne saurait, à lui seul, faire admettre que le locataire commet un abus de droit en arguant de la nullité du loyer initial (arrêt du Tribunal fédéral 4A_129/2011 cité consid. 2.3).
4.2 En l'espèce, l'intimée s'est prévalue de l'absence d'avis de fixation du loyer initial pour la première fois au mois de juin 2012, soit huit ans après la conclusion du bail et près de six ans après avoir quitté le logement loué.
Conformément aux principes rappelés ci-dessus, l'intimée pouvait, nonobstant l'écoulement de ces années, invoquer le vice de forme en question, dont il n'est en l'espèce pas contesté qu'il soit réalisé, en tout temps. Contrairement à ce que soutient l'appelante, ces dispositions et principes ne prévoient notamment pas que l'intimée aurait dû se prévaloir de l'absence d'avis de fixation du loyer dans un délai de cinq ans, par application analogique de l'art. 128 ch. 1 CO.
Rien n'indique par ailleurs que l'intimée commettrait un abus de droit en se prévalant du défaut d'avis de fixation du loyer au moment où elle l'a fait. Il n'est notamment pas établi que l'intimée ait eu conscience de ce vice de forme avant de consulter le mandataire qui la représente dans la présente procédure, ni qu'elle se soit abstenue intentionnellement de le faire valoir afin notamment de pouvoir obtenir la jouissance de l'appartement qu'elle a ensuite occupé au 8ème étage du même immeuble. A ce propos, les allégations de l'appelante selon lesquelles l'intimée aurait eu d'emblée connaissance du loyer payé par les précédents locataires de l'appartement concerné, mais se serait abstenue de contester son propre loyer, ne sont nullement vérifiées.
Dans ces conditions, c'est à bon droit que les premiers juges ont constaté la nullité partielle du bail litigieux s'agissant de la fixation du loyer.
5.1 Lorsque la fixation du loyer initial est entachée d'un vice de forme, il incombe au juge de fixer le loyer admissible en se fondant sur toutes les circonstances du cas d'espèce, notamment sur le rendement admissible (art. 269 CO), les loyers non abusifs pratiqués dans le quartier (art. 269a let. a CO) et le loyer payé par le précédent locataire (ATF 124 III 62; 121 II 341; 120 II 341; Lachat, op. cit., p. 397), étant précisé que ce dernier critère n'entre en général en ligne de compte que lorsque le juge ne dispose pas des éléments lui permettant de procéder à un calcul de rendement (arrêts du Tribunal fédéral 4A_185/2008 du 24 septembre 2008 consid. 2.3; 4C.274/1997 du 27 avril 1998, reproduit in SJ 1998 p. 718).
Le juge exerce un pouvoir d'appréciation plus étendu que dans la procédure en contestation d'un loyer communiqué selon les formes prescrites; il n'a pas à limiter son intervention au cas où le loyer convenu par les parties est abusif, hypothèse dans laquelle il restreint son examen aux facteurs invoqués par les parties (ATF 121 III 364 consid. 4c; arrêt du Tribunal fédéral 4A_185/2008 cité, consid. 2.3).
Dès lors que le bailleur détient seul les documents permettant un calcul de rendement, on peut attendre de lui qu'il les produise, la maxime inquisitoriale sociale instaurée par l'ancien article 274d al. 3 aCO - et toujours applicable sous l'égide du CPC (Hohl, Procédure civile, tome II, 2010, n° 1397 ss) - impliquant un devoir de collaboration active des parties à l'établissement des faits (ATF 125 III 231 consid. 4a = JT 2000 I 194; arrêts du Tribunal fédéral 4A_3/2011 du 28 février 2011 et 4A_127/2008 du 2 juin 2008 consid. 3.2). La sanction du refus du bailleur de produire ces documents relève de l'appréciation des preuves (arrêt du Tribunal fédéral 4A_576/2008 du 19 février 2008 consid. 2.4). Ainsi, lorsqu'il est ordonné au bailleur de produire les pièces nécessaires au calcul de rendement, on peut inférer de son refus injustifié que la chose louée lui procure selon toute vraisemblance un rendement abusif, faute de quoi il aurait déféré à la demande de production des pièces (arrêts du Tribunal fédéral 4A_3/2011 du 28 février 2011 et 4A_576/2008 précité consid 2.4).
Selon une jurisprudence constante, lorsque le juge ne dispose ni d'informations relatives aux loyers comparatifs, ni d'éléments chiffrés permettant d'effectuer un calcul de rendement, il peut s'appuyer sur les statistiques cantonales publiées par l'Office cantonal de la statistique (ci-après : OCSTAT), même si elles ne sont pas aussi complètes qu'il le faudrait (arrêts du Tribunal fédéral 4A_576/2008 consid. 2.5 et 4A.472/2007 consid. 2.2), à condition de procéder aux réajustements nécessaires pour tenir compte de certaines particularités du logement loué (ACJC/812/2010 du 21 juin 2010 consid. 3.3).
5.2 En l'espèce, l'appelante n'a pas déféré à l'ordonnance du Tribunal lui enjoignant de produire les documents permettant d'effectuer un calcul de rendement de l'immeuble concerné. Elle n'a pas davantage fourni d'exemples de loyers usuels dans le quartier. Ses allégations selon lesquelles le loyer convenu avec l'intimée serait similaire à celui payé par de précédents locataires de l'appartement concerné ne sont étayées par aucune pièce.
Avec raison, les premiers juges se sont dans ces conditions référés notamment aux statistiques cantonales pour fixer le montant du loyer litigieux. En l'occurrence, celles-ci indiquent que le loyer moyen d'un appartement de trois pièces en loyer libre situé en Ville de Genève et construit entre 1951 et 1955 était en 2004 de 818 fr. 40 par mois (OCSTAT, Le niveau des loyers à Genève, Etudes et documents, Statistique des loyers de mai 2004, p. 19). Le loyer libre moyen d'un logement non neuf de trois pièces situé en Ville de Genève loué à de nouveaux locataires au cours des douze derniers mois était en 2004 de 1'156 fr. par mois (OCSTAT, Annuaire statistique du canton de Genève 2004, p. 164, tableau T 05.25).
Comme l'a relevé le Tribunal, la moyenne de ces chiffres représente un loyer de 987 fr. 20 par mois. En l'occurrence, l'appartement litigieux était cependant loué meublé, ce dont ne tiennent pas compte les montants indiqués dans les statistiques ci-dessus. L'appartement comprenait notamment une cuisine équipée, avec lave-linge et séchoir. L'immeuble était au surplus situé au centre-ville, certes sur une route à fort trafic, mais à proximité de commerces et des transports publics.
Au vu des circonstances du cas d'espèce, la Cour considère comme le Tribunal que le loyer de l'appartement litigieux peut être fixé à 1'200 fr. par mois, mobilier compris, soit un montant légèrement supérieur au loyer libre moyen d'un logement équivalent non meublé, loué à de nouveaux locataires au cours des douze derniers mois en 2004 (1'156 fr.). Le dispositif du jugement entrepris sera dès lors confirmé sur ce point (ch. 1).
5.3 Il est par ailleurs conforme à la loi et à la jurisprudence que le locataire puisse répéter le montant des loyers qu'il a payés en trop (art. 63 al. 1 CO; ATF 113 II 187 consid. 1a). En l'espèce, ces montants représentent un total de 17'400 fr. ([1'800 fr. - 1'200 fr.] x 29 mois). Comme indiqué ci-dessus, rien n'indique que l'intimée ait eu connaissance de l'irrégularité que constituait le défaut d'avis de fixation du loyer initial avant de consulter le mandataire qui la représente dans la présente procédure, ni qu'elle ait pris conscience de son droit de répétition plus d'une année avant d'agir en ce sens (art. 67 al. 1 CO; cf. arrêt du Tribunal fédéral 4A_627/2011 du 26 janvier 2012, consid. 4.1).
Par conséquent, le jugement entrepris sera également confirmé en tant qu'il a condamné l'appelante à rembourser à l'intimée la somme de 17'400 fr. à titre de loyer payé en trop (ch. 2 du dispositif).
Les frais d'interprète constituent des frais de traduction compris dans les frais judiciaires (art. 95 al. 2 let. d; Tappy, Code de procédure civile commenté, BOHNET et al. [éd.], n. 18 ad art. 95 CPC). En l'espèce, c'est à tort que le Tribunal a mis de tels frais d'interprète à la charge de l'appelante. Conformément aux conclusions de celle-ci, le chiffre 3 du dispositif du jugement entrepris sera dès lors annulé.
En application des dispositions susvisées, il n'est pas prélevé de frais judiciaires et il ne sera pas alloué de dépens.
PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevable l'appel interjeté le 23 décembre 2013 par A______ contre les chiffres 1 à 3 du dispositif du jugement JTBL/1303/2013 prononcé par le Tribunal des baux et loyers le 19 novembre 2013 dans la cause C/11520/2012-5-OSL.
Au fond :
Annule le chiffre 3 du dispositif de ce jugement.
Confirme le jugement entrepris pour le surplus.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Daniela CHIABUDINI et Madame Alix FRANCOTTE CONUS, juges; Monsieur Pierre DAUDIN et Monsieur Alain MAUNOIR, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.
La présidente :
Nathalie LANDRY-BARTHE
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours :
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.