POUVOIR JUDICIAIRE
C/7336/2013 ACJC/764/2014
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
DU VENDREDI 27 JUIN 2014
Entre
A______, domiciliée route ______ (GE), recourante contre un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 10 février 2014, comparant en personne,
et
B______, sise ______ (GE), intimée, représentée par Me Mark Barokas, avocat, rue de l'Athénée 15, case postale 368, 1211 Genève 12, en l'étude duquel elle fait élection de domicile.
EN FAIT
A. a. Par jugement JTBL/144/2014 rendu le 10 février 2014 et expédié pour notification aux parties le 11 février 2014, le Tribunal des baux et loyers a débouté A______ de ses conclusions en réduction de loyer à raison d'un défaut de la chose louée et débouté les parties de toutes autres conclusions.
En substance, le Tribunal a retenu que l'installation d'une table par le café LE FLORA et son occupation par des clients de l'établissement entravant l'entrée de l'immeuble et rendant son accès parfois difficile ne constituait pas un défaut de la chose louée; les inconvénients pour les locataires de l’immeuble étaient extrêmement minimes.
b. Par acte expédié le 18 février 2014 au greffe de la Cour de justice, A______ (ci-après : la recourante) a déclaré recourir contre le jugement du 10 février 2014.
Elle ne contestait pas les faits retenus par les premiers juges, mais estimait être en droit de réclamer la réduction de loyer de 5% demandée devant les premiers juges.
Dans un premier grief, elle contestait que les désagréments subis soient minimes; les clients du café C______ faisaient un bruit incessant et manquaient d'égard pour les habitants; la fumée s'incrustait dans le hall d'entrée de l'immeuble et provoquait des odeurs nauséabondes; des mégots de cigarettes jonchaient le sol; ces nuisances dépassaient le seuil de tolérance; l’accès à son logement était parfois difficile à certains moments de la journée en raison des attroupements créés par cette terrasse sauvage improvisée à l'entrée de l'immeuble. La jurisprudence reconnaissait des réductions de loyer de l'ordre de 10 à 20% dans des cas similaires.
Dans un second grief, elle reprochait au juge d'avoir retenu qu'aucun autre locataire de l'immeuble ne s'était plaint de la situation; le fait qu'un seul locataire se plaigne n'impliquait pas l'absence de défaut; de nombreux autres locataires se plaignaient de leur entrée d'immeuble sale et squattée, mais elle était la seule à avoir entrepris une démarche officielle.
c. Dans sa réponse du 20 février 2014, B______ (ci-après : l'intimée) s'en est rapportée à justice.
Elle a admis les faits retenus par les premiers juges; elle estimait les griefs invoqués par l'appelante légitimes et justes et relevait que des réductions de loyers étaient admises par la jurisprudence dans des cas similaires.
d. La recourante n'a pas fait usage de son droit de répliquer. Les parties ont été informées par le greffe de la Cour de justice le 27 mars 2014 de ce que la cause était gardée à juger.
B. Les faits pertinents de la cause peuvent être résumés comme suit :
a. Selon contrat de bail à loyer conclu le 23 juillet 2002, D______, en qualité de bailleresse, a remis à bail à A______, en tant que locataire, un appartement d’une pièce plus kitchenette, au 3ème étage de l'immeuble sis ______ à Genève.
Le bail était conclu pour une durée initiale de trois ans, débutant le 1er août 2002 et se terminant le 31 juillet 2005 et se renouvelait ensuite tacitement d'année en année, sauf en cas de congé donné par l'une des parties avec un préavis de six mois.
Le loyer a été fixé au montant annuel de 9'600 fr. plus 720 fr. de charges.
b. A une date indéterminée, B______ est devenue propriétaire de l'immeuble.
c. Par courrier du 12 février 2013 adressé à la gérance de l'immeuble, A______ s'est plainte de ce que depuis la réouverture du café-restaurant C______, au début du mois de décembre 2012, l'entrée de l'immeuble était entravée par des gens qui buvaient et fumaient, debout autour d'une table, à longueur de journées; le sol était jonché de mégots de cigarettes; des odeurs désagréables de cuisine se répandaient également dans l'immeuble, aux heures de repas.
Elle sollicitait que des mesures soient prises pour rétablir la paix des habitants.
d. B______ a déposé, le 18 février 2013, une requête de mesures provisionnelles dirigée contre E______, locataire des locaux abritant le café C______, visant à ce qu'il soit condamné à enlever la table haute entravant l'entrée de l'immeuble.
Par ordonnance du 7 mars 2013, le Tribunal des baux et loyers a débouté B______ de sa requête. L'ordonnance précisait que la table litigieuse avait précédemment été placée plus en retrait de l'entrée de l'immeuble, emplacement qui était rendu inaccessible par des grilles de chantier lesquelles ne pouvaient être déplacées.
Le Tribunal a retenu que la présence de cette table n'était toutefois pas de nature à exposer le bailleur à des prétentions en réduction de loyer des locataires et que la demande était tardive, eu égard à la procédure en contestation de congé opposant les parties et engagée en fin d'année 2011, susceptible de lui donner satisfaction; la table pouvait en outre aisément être déplacée et éloignée de l'entrée de l'immeuble, une décision d'enlèvement apparaissant disproportionnée.
e. Par courrier de son conseil adressé à A______ le 27 mars 2013, B______ a estimé que la situation n'était pas constitutive d'un défaut de la chose louée et n'a pas donné suite aux doléances d'A______.
f. Par requête déposée à la Commission de conciliation en matière de baux et loyers le 4 avril 2013 et introduite auprès du Tribunal des baux et loyers le lendemain de l'échec de la tentative de conciliation du 28 mai 2013, A______ a sollicité l'octroi d'une réduction de loyer de 5% pour les faits évoqués à l'appui de son courrier de plainte du 12 février 2013.
g. Lors de l'audience des débats principaux et de premières plaidoiries du 12 septembre 2013 devant le Tribunal, A______ a précisé que la table, objet du conflit, avait été installée à l'extérieur de l'immeuble et qu'elle la gênait pour accéder à l'immeuble; elle y entrait et en sortait dix à vingt fois par jour pour promener son chien. Tout le monde s'en plaignait, mais elle était la seule à avoir procédé à une démarche officielle. Elle a persisté dans ses conclusions.
B______ a déposé un chargé de trois pièces contenant une procuration autorisant son conseil à agir en son nom, l'ordonnance du Tribunal des baux et loyers du 7 mars 2013 et deux clichés de l'entrée de l'immeuble; l'un des clichés laisse apparaître des grilles de chantier tout le long des baies vitrées du café-restaurant. Se fondant sur cette ordonnance, elle a relevé que la seule présence d'une table n'était pas de nature à fonder une demande de réduction de loyer de la part des locataires; elle concluait au déboutement de A______.
h. Par ordonnance du 18 novembre 2013, le Tribunal a clôturé l'administration des preuves, les parties n'ayant sollicité aucune mesure probatoire, ordonné les plaidoiries finales et fixé une audience de plaidoiries orales le 12 décembre 2013.
Lors de cette audience, A______ a persisté dans ses précédents développements et ses conclusions; B______ ne s'est pas présentée.
La cause a été gardée à juger à l'issue de l'audience.
C. Les arguments des parties seront examinés en tant que de besoin ci-après.
EN DROIT
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 4C.310/1996 du 16 avril 1997 = SJ 1997 p. 493 consid. 1).
Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent déterminée, le Tribunal détermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement erronée (art. 91 al. 2 CPC). La détermination de la valeur litigieuse suit les mêmes règles que pour la procédure devant le Tribunal fédéral (RETORNAZ in : Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 363; SPÜHLER BSK ZPO, 2ème édition, 2013, n° 9 ad art. 308).
Selon l'art. 92 al. 1 CPC, les revenus et prestations périodiques ont la valeur du capital qu'ils représentent. Si la durée des revenus et prestations périodiques est indéterminée ou illimitée, le capital est constitué du montant annuel du revenu ou de la prestation multiplié par vingt (art. 92 al. 2 CPC).
Lorsque le litige porte sur une baisse de loyer relative à un contrat de bail conclu pour une durée indéterminée, la valeur litigieuse correspond à la différence de loyer contestée dans les dernières conclusions prises devant l'autorité précédente, multipliée par vingt (arrêt du Tribunal fédéral 4A_43/2009 du 1er avril 2009 consid. 1).
1.2. En l'espèce, la présente procédure a trait à une requête visant à faire constater l'existence d'un défaut de la chose louée et l'octroi d'une réduction de loyer de l'ordre de 5%. La réduction demandée représente un montant annuel de 480 fr. (9'600 fr. annuels, charges non comprises x 5%). Même multipliée par vingt et bien que l'on puisse considérer que le défaut - s'il devait être admis - serait réparé avant vingt ans (arrêt du Tribunal fédéral 4C_65/2002 du 31 mai 2002 consid. 1), la valeur litigieuse de cette affaire n’excède pas la somme de 10'000 fr. (20 x 480 fr. = 9'600 fr.).
Ainsi, seule la voie du recours, prévue aux art. 319 et ss CPC, est ouverte.
Déposé le 18 février 2014, le recours a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrite par la loi (art. 130, 131, 321 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable.
2.2. Selon l'art. 320 al. 1 CPC, le recours est recevable pour violation du droit (let. a) et constatation manifestement inexacte des faits (let. b).
Lorsqu'il est appelé à se prononcer sur la notion même de défaut de la chose louée, le juge tranche une question de droit (arrêt du Tribunal fédéral 4A_281/2009 du 31 juillet 2009 consid. 3.1).
La recourante ne conteste pas les faits tels que retenus par les premiers juges.
La Cour dispose donc d’un plein pouvoir de cognition pour déterminer si les premiers juges ont violé les art. 259a et ss CO en refusant toute réduction de loyer.
3.1. Faute de définition légale, la notion de défaut - qui relève du droit fédéral - doit être rapprochée de l'état approprié à l'usage pour lequel la chose a été louée (art. 256 al. 1 CO); elle suppose la comparaison entre l'état réel de la chose et l'état convenu; il y a ainsi défaut lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu. Il n'est pas nécessaire que le bailleur soit en faute ou que le défaut soit réparable. Le défaut de la chose louée est une notion relative; son existence dépendra des circonstances du cas particulier; il convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, l’âge et le type de la construction, ainsi que le montant du loyer (arrêt du Tribunal fédéral 4A_281/2009 du 31 juillet 2009 consid. 3.2.).
Un menu défaut n'affecte que dans une faible mesure l'usage des locaux, voire ne l'affecte pas du tout (LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 226 ch. 2.6).
Pour qu'une réduction du loyer soit justifiée, l'objet remis à bail doit être affecté d'un défaut de moyenne importance au moins. Un tel défaut restreint l'usage convenu, sans l'exclure ni l'entraver considérablement. Un défaut de moyenne importance, justifiant une réduction du loyer, peut résulter de deux cas de figure : soit l'usage de la chose louée est restreint dans une mesure de l'ordre de 5% au moins, soit un défaut mineur se prolonge sur une longue période sans que le bailleur, informé, ne prenne les mesures nécessaires, de sorte qu'une atteinte à la jouissance de la chose louée doit être admise (arrêt du Tribunal fédéral 4C_97/2003 du 28 octobre 2003 consid. 3.3).
Toute nuisance sonore ne constitue pas nécessairement un défaut de la chose louée. Encore faut-il que les désagréments excèdent les limites de la tolérance (arrêts du Tribunal fédéral 4C_164/1999 du 22 juillet 1999 consid. 2c, 4C_368/2004 du 21 février 2005 consid. 4.1). La jurisprudence précise encore que le locataire ne saurait s'attendre, sauf promesse spéciale, à un silence absolu. Il est plus ou moins inévitable que des bruits provenant de l'extérieur puissent être perçus à l'intérieur d’un logement. Que l'on entende du bruit dans un appartement ne suffit pas pour conclure à l'existence d'un défaut. On ne sort des limites de ce à quoi le locataire devait s'attendre que si le bruit, compte tenu de sa durée, de son intensité et du moment où il se manifeste, dépasse un certain seuil et entrave l'usage normal de la chose louée, par exemple en perturbant le sommeil (arrêt du Tribunal fédéral 4A.281/2009 du 31 juillet 2009, consid. 3.2).
Il incombe au locataire de prouver les faits dont on peut déduire l'existence du défaut qu'il invoque pour en déduire des droits (arrêt du Tribunal fédéral 4A_281/2009 du 31 juillet 2009 consid. 2.1).
3.2. En l'espèce, la recourante soutient que les clients du café C______ faisaient un bruit incessant et manquaient d'égards pour les habitants; la fumée s'incrustait dans le hall d’entrée et provoquait des odeurs nauséabondes; des mégots de cigarettes jonchaient le sol; ces nuisances dépassaient le seuil de tolérance; l'accès à son logement était parfois difficile à certains moments de la journée en raison des attroupements créés par cette terrasse sauvage improvisée à l'entrée de l'immeuble.
Il est établi qu'une table de bar a été installée par l'exploitant du café C______ à l'extérieur de l'immeuble, mais dans la partie couverte de l'entrée; les clients du café s'y attablent pour consommer des boissons ou fumer.
L'instruction n'a toutefois pas mis en évidence l'existence d'émanations de fumée incommodantes, de bruit dépassant le seuil de tolérance ou encore de propos discourtois ou d'un manque d'égards des clients du café envers les locataires de l'immeuble; la recourante n'a pas fait déposer le voisinage pour qu'il corrobore son appréciation de la situation. Les photographies produites ne permettent pas non plus de retenir que le hall d'entrée serait mal entretenu ou encore que le sol serait sale et jonché de mégots de cigarettes.
La présence de cette table et de quelques clients peut, certes, entraver l'accès au sas d'entrée de l'immeuble. Toutefois, il n'apparaît pas que la recourante ait été empêchée d'accéder à l'immeuble et à son logement; les désagréments liés à cette entrave, mineure et temporaire, ne sont pas d'une ampleur suffisante pour constituer un défaut de la chose louée. L'atteinte à la liberté de mouvement de la recourante doit être qualifiée de faible. De plus, la présence de cette table à l'extérieur du café s'explique par un chantier empêchant l'exploitant de jouir de la terrasse extérieure de son établissement pour y accueillir les fumeurs. L'emprise n'est donc que provisoire et la présence de cette table postée à l'entrée du café n'est pas destinée à se pérenniser.
Enfin, le présent cas n'a pas la gravité des cas tranchés par la jurisprudence. En ce qui concerne les défauts esthétiques, un loyer a été réduit de 5% en raison de mortier recouvrant des dalles du sol de la salle de bains; une réduction de 10% a été accordée parce que les plafonds de plusieurs pièces étaient tachés et que les papiers peints se décollaient; des taches d'eau et une tapisserie détachée ont donné lieu à une réduction de 8% (arrêt du Tribunal fédéral 4C_97/2003 du 28 octobre 2003 consid. 3.5 et auteurs cités). Dans un arrêt du 29 mai 1997 (arrêt du Tribunal fédéral 4C_527/1996 consid. 3a), il a été admis une réduction de loyer de 15% en raison d'un environnement et d'accès "dégoûtants"; la cour intérieure, le hall d'entrée de l'immeuble et le parking souterrain étaient excessivement sales, des immondices jonchant en particulier la cour intérieure (consid. 3b) et les murs étant également souillés (consid. 4c). Enfin, une réduction de loyer de 2% a été admise pour une moquette tachée, usée et déchirée se trouvant dans le hall d'entrée d'un immeuble sur une durée de cinq ans et demi, le défaut étant qualifié de moyenne importance (arrêt du Tribunal fédéral 4C_97/2003 du 28 octobre 2003 consid. 3.6).
La faible entrave d'accès libre à l'immeuble ne restreint pas l'usage de la chose louée puisqu'elle n'affecte qu'un lieu de passage, et non l'endroit où vit la recourante. Dût-on admettre que la situation constituât un défaut mineur qu'en toute hypothèse, l'accès plus difficile à l'immeuble - remontant selon la recourante, au mois de décembre 2012 - ne s'est pas étendu sur une période suffisamment longue pour ouvrir le droit à une réduction de loyer.
3.3. C'est à bon droit que les premiers juges ont retenu que les inconvénients dont se plaignait la recourante étaient extrêmement minimes et n'étaient pas constitutifs d'un défaut de la chose louée.
Mal fondé, le recours sera rejeté.
Comme déjà examiné ci-dessus (cf. consid. 1.2), la valeur litigieuse est manifestement inférieure à 15'000 fr. (art. 74 al. 1 let. d LTF); la voie du recours en matière civile n'est a priori pas ouverte. Demeure réservée la voie du recours constitutionnel subsidiaire (art. 113 et ss LTF).
La procédure est gratuite, de sorte qu'il n'est pas perçu de frais ni alloué de dépens (art. 22 al. 1 LaCC), étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux visés à l'art. 114 CPC.
PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevable le recours interjeté le 18 février 2014 par A______ contre le jugement JTBL/144/2014 rendu le 10 février 2014 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/7336/2013-2-OSD.
Au fond :
Rejette ce recours.
Dit que la procédure est gratuite.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Madame Sylvie DROIN, présidente; Madame Nathalie LANDRY-BARTHE et Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Madame Laurence CRUCHON et Monsieur Grégoire CHAMBAZ, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.
La présidente:
Sylvie DROIN
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours :
Le Tribunal fédéral connaît des recours constitutionnels subsidiaires; la qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 113 à 119 et 90 ss LTF. Le recours motivé doit être formé dans les trente jours qui suivent la notification de l'expédition complète de l'arrêt attaqué. L'art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF inférieure à 15'000 fr. cf. consid. 4