POUVOIR JUDICIAIRE
C/9302/2012 ACJC/704/2014
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
DU LUNDI 16 JUIN 2014
Entre
A______ et B______, domiciliés 1______ (GE), appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 12 juin 2013, comparant par Me Férida Bejaoui Hinnen, avocate, avenue de Frontenex 16, case postale 6549, 1211 Genève 6, en l'étude de laquelle ils font élection de domicile,
et
C______, p.a. D______, Genève, intimée, comparant par Me Christian Buonomo, avocat, quai Gustave-Ador 26, case postale 6253, 1211 Genève 6, en l'étude duquel elle fait élection de domicile.
EN FAIT
A. a. Par jugement du 12 juin 2013, expédié pour notification aux parties le 19 juin 2013, le Tribunal des baux et loyers a débouté A______ et B______ des fins de leur demande en paiement et les a condamnés à payer à C______ la somme de 41'280 fr. 60 avec intérêt à 5% dès le 1er septembre 2012. Il a débouté les parties de toutes autres conclusions et dit que la procédure était gratuite.
En substance, il a retenu que A______ et B______ (ci-après : les appelants ou les locataires) avaient failli à démontrer que le dommage qu'ils avaient subi à la suite de l'inondation de leur cave était supérieur au montant que leur assurance-ménage leur avait versé en guise d'indemnisation, soit 15'000 fr. Il a par ailleurs admis que les arriérés de loyers réclamés par C______ (ci-après : la bailleresse ou l'intimée) étaient dus et que, faute de créances compensante, ils ne pouvaient pas compenser cet arriéré de loyers avec une quelconque créance contre elle.
b. Par acte déposé au greffe de la Cour de justice le 16 août 2013, A______ et B______ forment appel dudit jugement, dont ils sollicitent l'annulation. Ils concluent au renvoi de la cause au Tribunal des baux et loyers "pour une nouvelle décision dans le sens des considérants."
c. Par une écriture déposée au greffe de la Cour de justice le 17 septembre 2013, l'intimée s'en est rapportée à justice en ce qui concerne la recevabilité de l'appel et a conclu au déboutement des appelants de toutes leurs conclusions et à la confirmation du jugement du Tribunal des baux loyers du 12 juin 2013.
d. Les parties ont été informées de la mise en délibération de la cause par la Cour de céans par une communication du 23 septembre 2013, A______ et B______ n'ayant pas fait usage de leur droit de réplique.
B. Les faits pertinents de la cause peuvent être résumés comme suit :
a. En date du 4 avril 2008, les parties ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur la location d'un appartement de quatre pièces au 2ème étage de l'immeuble sis 1______, dont dépend une cave n° ______.
Conclu initialement pour une durée déterminée d'une année et quinze jours, soit du 15 avril 2008 au 30 avril 2009, le bail a été reconduit par avenant du 18 novembre 2009 pour une année, soit du 1er mai 2009 au 30 avril 2010, renouvelable d'année en année par tacite reconduction.
Le loyer mensuel initial a été fixé à 2'200 fr. et les charges à 150 fr. Il n'a pas été modifié par la suite, alors que les provisions pour charges ont été portées à 213 fr. dès le 1er octobre 2008.
Les parties étaient également liées par un contrat de bail portant sur un parking n° ______ au rez-de-chaussée du même immeuble, dont le loyer mensuel se monte à 100 fr.
La gérance de l'immeuble est assurée par D______.
b. En date du ______ juillet 2010, une inondation est survenue dans le sous-sol de l'immeuble. Les affaires que les locataires entreposaient dans leur cave ont de ce fait été endommagées. Ceux-ci se sont prévalus auprès de la bailleresse d'avoir subi un dommage de 10'000 fr., par courrier du 27 juillet 2010, lui reprochant par ailleurs de n'avoir pas pu l'informer du sinistre avant le lundi.
c. Les locataires ont adressé une déclaration de sinistre à leur assureur-ménage en date du 25 septembre 2010, faisant état de ce que le tiers de la valeur assurée de leurs biens se trouvait à la cave, soit en particulier des meubles en attente d'un déménagement. Ils ont joint à cette déclaration une estimation de la valeur de chacun des objets se trouvant à la cave atteignant un montant de 32'891 fr.
d. Lors d'un entretien à leur domicile avec leur assureur le 25 octobre 2010, les locataires ont déclaré n'avoir pris aucune mesure aux fins de limiter les dégâts survenus à leurs biens.
e. L'assureur, qui avait dans un premier temps proposé une indemnisation à hauteur de 5'000 fr., a porté ce montant à 15'000 fr. pour solde de tous comptes par un courrier aux locataires du 4 octobre 2011.
Dans ce courrier, l'assureur a par ailleurs accusé réception d'un rapport d'estimation de E______ du 16 septembre 2011, faisant état de ce que la valeur à neuf des objets entreposés (pour l'essentiel des livres et des vêtements) se montait à 43'409 fr., commentant ainsi ce dernier : "force nous est de constater que si le matériel endommagé, stocké dans votre cave, représente un montant de 43'409 fr., il est fort probable que vous soyez sous-assuré."
Le rapport de E______ reprenait intégralement la liste que les locataires avaient envoyée à ce dernier en septembre 2010, complétée par une nouvelle liste d'objets atteignant une valeur estimée supérieure à 10'000 fr.
E______ affirmait, dans ce document, qu'il aurait été impossible de faire nettoyer les vêtements après le sinistre, dès lors qu'ils étaient tachés et pas seulement humides.
f. Antérieurement aux dernières prétentions soumises par les locataires à leur assureur et à la dernière détermination de celui-ci, par plis du 10 mars 2011 adressés à chacun des conjoints, la bailleresse les a mis en demeure de lui régler dans les trente jours le montant de 4'826 fr., à titre d’arriérés de loyer et de charges pour les mois de février et mars 2011, ainsi que des frais à 90 fr., et les a informés de son intention, à défaut du paiement intégral de la somme réclamée dans le délai imparti, de résilier le bail conformément à l'art. 257d CO.
Considérant que la somme susmentionnée n'avait pas été intégralement réglée dans le délai imparti, la bailleresse a, par avis officiels du 20 mai 2011, adressés par plis séparés recommandés à chacun des conjoints, résilié le bail pour le 30 juin 2011. Ces courriers ont été distribués à leurs destinataires en date du 23 mai 2011.
Entre l'envoi de l'avis comminatoire et celui de l'avis de résiliation, seuls les loyers dus pour le mois de février 2011 avaient été payés par les locataires.
g. Durant ce laps de temps, les locataires avaient en revanche adressé les deux courriers suivants à la régie :
"Par la présente, vous trouverez ci-joint la copie de ma lettre datée du 28 février dernier par laquelle je vous demandais de déclarer à votre assureur de la responsabilité civile "RC" de votre immeuble le sinistre "inondation" dont une copie du décompte d’indemnisation des objets détruits est ci-jointe (6 pages).
Nous constatons que depuis plus d'un mois rien n'a été fait pour la déclaration pour ce sinistre qui doit être pris en charge par l'assurance "responsabilité civile" de votre immeuble.
Vous recevrez ces prochains jours le virement des loyers en retard, en espérant que vous allez faire le nécessaire auprès de votre assurance pour déclarer ce sinistre, ce n'est pas une condition sine qua non, mais je remarque que vos réclamations et menaces de poursuites sont monnaie courante.
Nous souhaitons ardemment que vous examinerez avec attention au vu de ce qui précède afin de satisfaire notre demande, tout en vous présentant, Madame, Monsieur, nos meilleures salutations".
A ce courrier étaient joints un courrier des locataires du 28 février 2011 et le décompte en six pages des affaires sinistrées.
"Par la présente, je vous fais savoir que je suis étonné de votre silence pour le règlement du sinistre de la cave malgré mes demandes datées des 28 février et 28 mars dernier par lesquelles je vous demandais de régler le dossier avec votre assureur de la responsabilité civile "RC" de votre immeuble le sinistre "inondation" dont une copie du décompte d’indemnisation des objets détruits était jointe.
Nous souhaitons ardemment que vous réglez ce sinistre le plus vite possible, tout en vous présentant, Madame, Monsieur, nos meilleures salutations."
h. Par requête du 6 juin 2011 à la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, enregistrée sous la cause C/10936/2011-2-OSB et déposée devant le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) le 10 novembre 2011, les locataires ont contesté le congé du 20 mai 2011, faisant valoir avoir compensé les loyers réclamés avec des prétentions en dommages et intérêts résultant du sinistre survenu dans leur cave au cours de l'été 2010.
i. Saisi, lors de l'audience du 29 mai 2012, d’une requête de suspension de la cause en contestation de congé jusqu'à droit jugé dans la présente cause, introduite dix-huit jours avant l'audience précitée, le Tribunal a rejeté cette requête par ordonnance du 20 juin 2012, faute pour la première procédure de dépendre du sort de la seconde.
j. Par jugement du 14 novembre 2012, le Tribunal des baux et loyers a débouté les locataires des fins de leur demande et constaté la validité du congé litigieux, faute en tout état pour la déclaration de compensation d’avoir été établie et faute pour la bailleresse d'avoir méconnu de mauvaise foi la créance alléguée.
k. Les locataires ont fait appel de ce jugement.
l. Par un arrêt ACJC/789/2013 du 24 juin 2013, la Cour de céans a confirmé le jugement du Tribunal des baux et loyers du 14 novembre 2012.
m. La bailleresse ayant résilié le bail pour défaut de paiement une seconde fois en date du 27 mars 2012, pour le 31 mai 2012, les locataires ont contesté le congé par requête à la Commission de conciliation en matière de baux et loyers du 30 avril 2012, réitérant l'argumentation de leur première contestation de congé. Enregistrée sous référence C/8973/2012, la cause a été portée devant le Tribunal des baux et loyers le 2 août 2012.
Les parties ont persisté dans leurs conclusions lors de l'audience du 20 mars 2013, à l'issue de laquelle le Tribunal a ordonné la suspension de la cause jusqu'à droit jugé dans la cause C/10936/2011-2-OSB précitée.
n. Par requête à la Commission de conciliation du 11 mai 2012, déclarée non conciliée en date du 4 juillet 2012 et portée devant le Tribunal des baux et loyers le 2 août 2012, les locataires ont assigné la bailleresse en paiement de 29'009 fr., correspondant à la valeur alléguée des objets se trouvant dans leur cave lors de l'inondation du ______ juillet 2010, après déduction de 15'000 fr. versés par leur assurance-ménage à la suite du sinistre. Ils ont fait valoir que la responsabilité de la bailleresse était engagée pour la réparation de ce dommage, ce dernier étant en relation de causalité avec un défaut de la chose louée.
o. Dans sa réponse du 26 octobre 2012, la bailleresse a conclu au déboutement des locataires et, reconventionnellement, au paiement de 27'802 fr. 60, avec intérêts à 5% dès le 1er octobre 2011, date moyenne, correspondant au loyer dû depuis mars 2011.
p. Dans leur réponse à la demande reconventionnelle du 6 décembre 2012, les locataires n'ont pas contesté les montants réclamés, concluant toutefois au paiement de 1'206 fr. 60 après compensation des créances réciproques.
q. Par ordonnance de preuves du 3 janvier 2013, le Tribunal a imparti un délai aux locataires pour produire l'intégralité de la correspondance échangée avec leur assurance en relation avec le sinistre litigieux, ainsi que leur police d'assurance. Il a également ordonné l'apport des procédures en contestation de congé pendantes entre les parties et l'audition des locataires.
Les pièces requises ont été produites en date du 4 février 2013.
r. Les parties ont persisté dans leurs conclusions lors de l'audience du 20 mars 2013 devant le Tribunal. Les locataires ont confirmé leur courrier du 27 juillet 2010, soit que l'inondation avait eu lieu le ______ juillet 2010 et qu'ils avaient très rapidement vu qu'il y avait un dégât et, dans un premier temps, estimé le dommage à 10'000 fr. Ils ont déclaré qu'ils ne pouvaient rien faire pour sauver leurs affaires, car tout était mouillé. Ils ont ensuite indiqué que tout était moisi avant l'inondation, de sorte qu'il n'y avait plus rien à faire. B______ a confirmé puis nié cette dernière affirmation, déclarant en outre qu'un expert était immédiatement venu après l'inondation. Elle a été rendue attentive au fait que cette expertise n'avait jamais été évoquée auparavant et a déclaré que l'expert intervenu en 2011 avait confirmé que tout était irrécupérable en 2010.
B______ a enfin expliqué que les affaires se trouvant dans la cave avaient été acquises lorsqu'elle travaillait, soit dix ans auparavant (depuis elle ne travaille plus, le salaire de son époux se montant à 3'110 fr. par mois), mais qu'elles étaient neuves, parce qu'elle les entretenait bien. Son époux a ajouté qu'il ne payait plus le loyer du fait qu'il était supérieur à celui des voisins.
s. Le conseil de la bailleresse a produit un extrait du compte-locataire faisant état d'un arriéré de 38'767 fr. 60 pour l'appartement et le parking, ainsi qu'un chargé de pièces.
Les parties ont persisté dans leurs conclusions tendant à l'audition de témoins. Le Tribunal renonçant à ces mesures probatoires, a ordonné les plaidoiries finales et, d'entente entre les parties, leur a imparti un délai pour le dépôt de plaidoiries finales écrites.
t. Dans leurs écritures déposées en date du 24 avril 2013, les locataires ont persisté dans leurs conclusions en paiement, concluant en outre à ce que le Tribunal constate que la créance invoquée par la bailleresse dans sa demande reconventionnelle était intégralement compensée par la créance qu'ils déduisaient dans la présente procédure. Dans ses écritures du même jour, la bailleresse a persisté dans ses conclusions, portant à 41'280 fr. 60, avec intérêts à 5% dès le 1er octobre 2011, le montant réclamé à titre reconventionnel.
Les écritures de chacune des parties ont été transmises à l'autre par courrier du 25 avril 2013.
u. En date du 29 avril 2013, les locataires se sont déterminés par écrit sur les écritures de la bailleresse, et y ont annexé différents documents. Ils ont expliqué que les objets détruits étaient à disposition du Tribunal dans l'hypothèse où celui-ci ne se fonderait pas sur l'expertise ayant servi de base à la détermination de l'assurance-ménage, précisant en outre que cette dernière avait réduit l'indemnisation de l'assurance-ménage du fait qu’ils étaient sous-assurés. Ils ont en outre fait valoir l'injustice dont ils étaient victimes en raison du fait que leur loyer était supérieur à celui de leurs voisins.
v. Par courrier du 8 mai 2013, la bailleresse s'est opposée à la prise en considération de cette détermination des locataires et à la production de pièces nouvelles.
w. Le Tribunal a gardé la cause à juger après réception de ces écritures.
C. Les arguments des parties seront examinés ci-après dans la mesure utile.
EN DROIT
En l'espèce, les appelants concluent à l’annulation d’un jugement du Tribunal les ayant condamnés à payer la somme de 41'280 fr. 60, avec intérêts à 5% dès le 1er septembre 2012, à l'intimée, de sorte que la valeur litigieuse excède 10'000 fr.
La voie de l'appel est ainsi ouverte.
1.2. Selon l'art. 311 CPC, l'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance d'appel dans les trente jours à compter de la notification de la décision, laquelle doit être jointe au dossier d'appel.
Le jugement du Tribunal des baux et loyers ayant été reçu par les parties le 20 juin 2013, le délai de recours de trente jours est venu à échéance le 20 août 2013, celui-ci ayant été suspendu du 15 juillet au 15 août inclus (art. 145 CPC).
L'acte d'appel ayant été déposé le 16 août 2013 au greffe de la Cour de céans, il a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrite par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable.
1.3. La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, Procédure civile, tome II, Berne, 2010, nos 2314 et 2416; RETORNAZ, op. cit., p. 349 ss, n° 121).
Le Tribunal a écarté les conclusions des appelants tendant à l'audition d'un témoin, soit E______. Les appelants y voient une violation des dispositions sur l'administration des preuves.
2.1. Le droit d'être entendu, tel qu'il est garanti à l'art. 29 al. 2 Cst., comprend notamment le droit pour l'intéressé de produire des preuves pertinentes, d'obtenir qu'il soit donné suite à ses offres de preuves pertinentes, de participer à l'administration des preuves essentielles ou à tout le moins de s'exprimer sur son résultat, lorsque cela est de nature à influer sur la décision à rendre (arrêt du Tribunal fédéral 4P_201/2006 du 10 décembre 2006 consid. 3; ACJC/59/2012 du 16 janvier 2012 consid. 6).
L'autorité peut toutefois renoncer à procéder à des mesures d'instruction lorsque les preuves administrées lui ont permis de former sa conviction et que, procédant d'une manière non arbitraire à une appréciation anticipée des preuves qui lui sont proposées, elle a la certitude que ces dernières ne pourraient l'amener à modifier son opinion (SJ 2010 I 19; ACJC/966/2012).
A teneur des art. 150 al. 1 et 152 al. 1 CPC, toute partie a droit à ce que le Tribunal administre les moyens de preuve adéquats proposés régulièrement et en temps utile aux fins d'établir les faits pertinents et contestés.
Par moyens de preuve adéquats, il faut comprendre ceux qui sont aptes à forger la conviction du Tribunal sur la réalité d'un fait pertinent, autrement dit dont la démonstration peut avoir une incidence sur l'issue du litige.
A cette adéquation objective s'ajoute une adéquation subjective, qui consiste dans le fait qu'une preuve ne doit être administrée que si le juge n'est pas fondé à penser qu'elle est inutile, par exemple parce qu'il est convaincu de l'existence ou de l'inexistence du fait approuvé (…). Un tel refus repose sur une appréciation anticipée des preuves, qui est permise par la jurisprudence dans certaines limites (…) et se rattache au thème plus général de la libre appréciation (SCHWEIZER, Code de procédure civil commenté, n. 8 à 10 ad. art. 152 CPC).
2.2. En l'espèce, c'est à bon droit que le Tribunal a considéré que les offres de preuve formées par les appelants n'étaient pas adéquates, soit que les moyens de preuve proposés visaient soit à établir des faits non pertinents pour l'issue du litige, soit qu'ils n'étaient pas aptes à établir les faits pertinents.
En effet, les témoins inscrits sur la liste de l'intimée ne pouvaient que confirmer les pièces produites dans la procédure. Quant à l'audition de E______, sollicitée par les appelants, elle ne pouvait pas être à même d'éclairer le litige différemment en faveur des appelants. En effet, comme l'a constaté le Tribunal dans le jugement entrepris, cette personne n'a fait que constater le prétendu dommage une année après qu'à survenance de l'inondation. Dès lors, son témoignage était superflu et dénué de pertinence.
L'appréciation anticipée des preuves faite par le Tribunal ne constitue ainsi pas une violation du droit d'être entendu des appelants.
Ce premier grief sera ainsi rejeté.
2.3. Les appelants invoquent en second lieu la violation, par les premiers juges, de l'obligation de motivation du jugement.
Contrevenant au droit d'être entendu, une motivation insuffisante constitue une violation du droit, que la juridiction supérieure peut librement examiner aussi bien en appel que dans un recours stricto sensu selon les art. 319 et ss CPC ou dans le cadre d'un recours en matière civile devant le Tribunal fédéral. Sous couleur de se plaindre d'une motivation insuffisante, il n’est cependant pas possible de critiquer les faits retenus sur la base d'une appréciation des preuves, comme ont parfois tendance à le vouloir les appelants. Par ailleurs, toute violation du devoir de motivation ne justifie pas une annulation d'une décision inférieure. Lorsqu'elle applique librement et d'office le droit, la juridiction supérieure peut parfois simplement la corriger en substituant une autre motivation à celle, manquante ou déficiente, du premier juge (JT 2006 III 6; JT 2009 III 3; TAPPY, Code de procédure civile commenté, Bâle, 2011, n. 18 ad art. 239 CPC).
La motivation en droit doit par ailleurs aussi répondre à l'argumentation des parties. Elle peut cependant se concentrer sur l'essentiel et il n'est pas nécessaire d'entrer dans tous les détails (ATF 101 Ia 46; 112 Ia 107, JdT 1986 IV 149), le juge pouvant parfois se borner à discuter seulement les arguments qui lui paraissent pertinents (SJ 1995 84; TAPPY, op. cit., n. 17 ad art. 239 CPC).
2.4. En l'espèce, force est de constater que l'argumentation du Tribunal est complète et détaillée, la motivation s'étendant, en ce qui concerne l'examen des conditions de réalisation des art. 259a et 259e CO, sur plus de trois pages.
L'analyse du Tribunal expose très clairement en quoi les appelants n'ont pas été en mesure de démontrer qu'ils avaient subi un dommage supérieur au montant de l'indemnisation qui leur a été versée par leur assurance-ménage à l'occasion de l'inondation de leur cave.
Ce grief se révèle en conséquence infondé.
Ils leur reprochent de n'avoir pas exigé de l'intimée de prouver qu'aucune faute ne lui était imputable dans la survenance du dommage. Ils se fondent pour se faire sur la teneur de l'art. 259e CO selon lequel si, en raison du défaut, le locataire a subi un dommage, le bailleur lui doit des dommages et intérêts s'il ne prouve qu'aucune faute ne lui est imputable.
Les appelants perdent de vue le fait que cette disposition, qui aurait fondé l'obligation du Tribunal de requérir de l'intimée qu'elle prouve qu'aucune faute ne lui était imputable, implique qu'au préalable, l'existence d'un dommage ait été démontrée.
Or, le Tribunal a précisément considéré, à bon droit, que l'existence d'un dommage excédant le montant de l'indemnité que leur avait versée l'assurance-ménage n'était pas démontrée.
Le Tribunal n'avait ainsi pas à demander au bailleur d'apporter la preuve libératoire de l’absence de faute, l'une des conditions prévues à l'art. 259e CO faisant défaut.
Si cette question pouvait présenter un intérêt dans le cadre de la procédure, définitivement tranchée, qui a porté sur la validité du congé pour défaut de paiement du loyer, il en va différemment en l'espèce.
En effet, ce n'est pas tant la validité de la déclaration de compensation qui est ici en cause, mais bien l'existence même d'une créance compensante.
Or, il a été jugé que les appelants ne sont pas en droit de réclamer des dommages et intérêts au bailleur à la suite des dégâts occasionnés à leurs biens, lors de l'inondation de leur cave en juillet 2010, aucun dommage n'ayant été établi (cf. consid. 3 supra).
Dès lors, cet argument tombe à faux.
L'appel est ainsi intégralement infondé.
PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevable l'appel interjeté le 16 août 2013 par A______ et B______ contre le jugement JTBL/645/2013 rendu le 12 juin 2013 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/9302/2012-2-OSD.
Au fond :
Confirme ce jugement.
Dit que la procédure est gratuite.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Daniela CHIABUDINI et Madame Alix FRANCOTTE CONUS, juges; Monsieur Mark MULLER et Monsieur Thierry STICHER, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.
La présidente :
Nathalie LANDRY-BARTHE
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours :
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr. (cf. consid. 1.1).