POUVOIR JUDICIAIRE
C/6019/2011 ACJC/700/2014
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
DU LUNDI 16 JUIN 2014
Entre
A______, sise ______ (GE), appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 22 février 2013, comparant par Me Claudio Fedele, avocat, 7, avenue Krieg, case postale 209, 1211 Genève 17, en l'étude duquel elle fait élection de domicile,
et
B______, sise ______ Genève, intimée, comparant par Me Antoine Berthoud, avocat, 14, rue de la Corraterie, case postale 5209, 1211 Genève 11, en l'étude duquel elle fait élection de domicile.
EN FAIT
A. Par jugement du 22 février 2013, expédié pour notification aux parties le 1er mars 2013, le Tribunal des baux et loyers a ordonné la jonction des causes C/6019/2011 et C/6020/2011 sous C/6019/2011 (ch. 1 du dispositif), déclaré valable le congé notifié à A______ par avis officiel du 31 janvier 2011 pour le 31 décembre 2015, concernant les locaux commerciaux de ______ m2 sis 1______ (Genève), exploités à l’enseigne "2______" (ch. 2) et accordé à A______ une unique prolongation de bail d'un an, échéant le 31 décembre 2016, pour les locaux précités (ch. 3).
Il a également déclaré valable le congé notifié à A______ par avis officiel du 31 janvier 2011 pour le 31 décembre 2015, concernant les locaux commerciaux de ______ m2 sis 3______ (Genève) exploités à l'enseigne "4______" (ch. 4) et accordé à A______ une unique prolongation de bail d'un an, échéant le 31 décembre 2016, pour les locaux précités (ch. 5).
Il a enfin débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 6), condamné A______ au paiement des débours (ch. 7), dit que la procédure était gratuite (ch. 8) et indiqué les voies de droit (ch. 9).
En substance, les premiers juges ont retenu que les congés n'étaient pas contraires aux règles de la bonne foi et qu'ils étaient donc valables.
Il a accordé des prolongations de bail d'une année au motif que A______ n'avait pas démontré que les congés auraient des conséquences pénibles pour elle et ses actionnaires et que par ailleurs elle n'avait effectué aucune démarche particulière en vue de trouver des locaux de remplacement.
De plus, B______ avait établi la réalité du besoin invoqué, mais n'avait en revanche pas démontré l'urgence particulière à ce que la famille C______ puisse exploiter elle-même les deux établissements concernés.
B. a. Par acte déposé le 18 avril 2013 au greffe de la Cour de justice, A______ (ci-après : l'appelante ou la locataire) forme appel contre ce jugement, dont elle sollicite l'annulation.
Elle conclut, principalement, à l'octroi d'une unique prolongation de six ans, échéant le 31 décembre 2020, tant pour les locaux commerciaux situés 1______ que pour ceux situés 3______.
b. Dans sa réponse du 21 mai 2013, B______ (ci-après : l'intimée ou la bailleresse) conclut au déboutement de l’appelante de toutes ses conclusions et à la confirmation du jugement entrepris.
Elle produit deux pièces nouvelles, établies antérieurement à la mise en délibération de la cause en première instance.
c. Les parties ont été avisées le 4 juin 2013 de la mise en délibération de la cause, A______ n'ayant pas fait usage de son droit de réplique.
C. Les éléments suivants résultent de la procédure :
a. B______ est propriétaire de l'immeuble sis 3______, lequel abrite , exploitée à l'enseigne "4".
Elle est également propriétaire de plusieurs lots PPE de l'immeuble 1______ qui abrite ______ exploité à l'enseigne "2______".
b. Le 14 janvier 2005, les parties ont conclu deux contrats de bail à loyer distincts.
Le premier porte sur la location d'une surface commerciale de ______ m2 située 3______ et destinée à l'exploitation de 4______.
Le second porte sur la location d'une surface commerciale de ______ m2 située 1______ et destinée à l'exploitation de 2______.
Les deux baux ont été conclus pour une durée de "10 ans" (en réalité onze, du 1er janvier ______ au 31 décembre ______), renouvelables ensuite tacitement de cinq ans en cinq ans, sauf congé reçu un an à l'avance.
Les loyers s'élèvent respectivement à ______ fr., charges comprises, et ______ fr.
c. Depuis le 15 mars 2008, A______ a remis 4______ en gérance à D______, en accord avec l'intimée.
d. Par avis officiels séparés du 31 janvier 2011, B______ a résilié les deux baux pour le 31 décembre 2015.
e. Par requêtes séparées du 3 mars 2011 à la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, A______ a conclu à l'annulation des congés et subsidiairement à l'octroi d'une prolongation de bail de six ans pour les deux objets.
A la suite de l'échec de la conciliation à l'audience du 20 avril 2011, les autorisations de procéder ont été délivrées à la locataire dans les deux affaires.
f. Les procédures ont été introduites au Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) le 20 mai 2011.
Dans ses écritures responsives du 16 août 2011, l'intimée a conclu à la constatation de la validation des congés querellés en faisant valoir que son actionnaire majoritaire, E______, avait dès l'origine eu pour intention d'exploiter 2______ et 4______ par l'une ou plusieurs de ses enfants, F______, G______ et H______.
g. Lors de l'audience de débats du 16 décembre 2011 devant le Tribunal, I______ a déclaré que A______, dont il est l’administrateur, avait rénové à ses frais plusieurs ______ de 2______. Les travaux étaient nécessaires mais n'avaient pas fait l'objet d'une demande assortie d'une menace de consignation. A______ n'avait pas fait de démarches particulières en vue de trouver de nouveaux locaux, en raison des difficultés financières qui y seraient liées. J______, administrateur de B______, a expliqué que ni la société ni ses actionnaires n'étaient propriétaires d'autres locaux. En outre, les enfants de l'actionnaire principal, G______ et H______ C______, disposaient des formations et qualités requises pour gérer 2______ et 4______.
Lors de l'audience de débats du 15 juin 2012, L______, directeur de A______, a déclaré qu'au moment de l'acquisition de la société, G______ n'avait pas communiqué son intention de reprendre l'exploitation de 2______ et de 4______ avec sa famille. Le 7 décembre 2010, il avait écrit à B______ afin d'obtenir la confirmation du renouvellement des baux jusqu'en 2020, ayant investi 120'000 fr. dans la société. D______, exploitant de 4______, a indiqué, lors de la même audience, que la mise en gérance de l'établissement avait été autorisée par B______ lors d'une réunion, et qu'à l'occasion de cette réunion, G______ et J______ n'avaient pas évoqué le projet de la famille C______ d'exploiter 4______.
Lors de l'audience de débats du 31 août 2012, G______ a exposé au Tribunal que A______ avait été créée dans l'optique d'exploiter 2______ et 4______ pour le compte de B______. Elle a confirmé que les congés avaient été notifiés dans le but qu'elle puisse reprendre l'exploitation des locaux, aux côtés de H______. Les travaux effectués par A______ n'avaient pas été autorisés par B______. E______ a également confirmé que A______ avait été avertie de son intention d'exploiter les locaux en famille. G______ et H______, avaient par ailleurs l'intention et la capacité d'exploiter elles-mêmes 2______ et 4______. Enfin, selon K______ également, G______ et H______ avaient effectivement, ______, l'intention à terme d'exploiter les locaux, cela une fois qu'elles auraient fini leurs études.
D. L'argumentation juridique des parties sera examinée dans la mesure utile à la solution du litige.
EN DROIT
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 4C.310/1996 du 16 avril 1997 = SJ 1997 p. 493 consid. 1).
Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent déterminée, le Tribunal détermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement erronée (art. 91 al. 2 CPC). La détermination de la valeur litigieuse suit les mêmes règles que pour la procédure devant le Tribunal fédéral (Rétornaz in : Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 363; Spühler BSK ZPO, no 8 ad art. 308).
L'art. 92 al. 2 CPC dispose que si les conclusions ne tendent pas au paiement d'une somme d'argent déterminée, le Tribunal fixe la valeur litigieuse selon son appréciation. La jurisprudence prévoit, s'agissant d'une procédure ayant exclusivement trait à une prolongation de bail, que la valeur litigieuse correspond au loyer à acquitter, par le locataire, de la date de la décision attaquée jusqu'au terme de la prolongation contestée (arrêt du Tribunal fédéral 4A_280/2008 du 11 novembre 2008 consid. 1; ATF 113 II 606 consid. 1 p. 407).
1.2 En l'espèce, les loyers annuels des locaux, charges comprises, s'élèvent à ______ fr. pour les locaux sis 3______, et ______ fr. pour les locaux sis 1______.
La valeur litigieuse est dès lors largement supérieure à 10'000 fr.
1.3 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable.
1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; Hohl, Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; Rétornaz, op. cit., p. 349 ss, n. 121).
2.2 En l'occurrence, les pièces nos 25 et 26 produites par l'intimée en appel seront déclarées irrecevables, dans la mesure où cette dernière ne démontre pas pourquoi elle aurait été empêchée de les produire en première instance.
3.2 Aux termes de l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander une prolongation de bail lorsque la fin du bail aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles, sans que les intérêts du bailleur le justifient.
L'alinéa 2 de cette disposition prévoit que, dans la pesée des intérêts, l'autorité compétente se fondera notamment sur les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat (let. a), la durée du bail (let. b), la situation personnelle, familiale et financière des parties ainsi que leur comportement (let. c), le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l’urgence de ce besoin (let. d), la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux (let. e).
S'agissant des conséquences pénibles du congé, la jurisprudence fédérale précise que les suites de la résiliation d'un contrat de bail et du changement de locaux ne constituent pas à elles seules des conséquences pénibles au sens de l'art. 272 CO, car elles sont inhérentes à toutes les résiliations de bail et ne sont pas supprimées, mais seulement différées, en cas de prolongation du contrat; une telle prolongation fondée sur ce motif ne peut avoir de sens que si le report du congé permet d'espérer une atténuation des conséquences et laisse prévoir qu'un déménagement ultérieur présentera un inconvénient moindre pour le locataire (ATF 105 II 197 consid. 3a; 102 II 254).
A teneur de l'art. 272b al. 1 CO, le bail de locaux commerciaux peut être prolongé de six ans.
3.3 En l'espèce, l'appelante ne tente pas de démontrer que les premiers juges auraient violé le droit ou constaté les faits de manière inexacte.
Elle invoque de manière vague les conséquences désastreuses qu'aurait pour elle la fin des contrats, au motif qu'elle ne disposerait pas des fonds nécessaires pour la recherche de nouveaux locaux commerciaux, ainsi qu'en l'absence de locaux commerciaux similaires existants.
En l'occurrence, les congés ont été notifiés presque cinq ans avant l'échéance du bail, ce qui laissait suffisamment de temps à l'appelante pour effectuer les recherches visant à trouver de nouveaux locaux commerciaux.
Par ailleurs, la volonté de la famille C______ d'exploiter elle-même les établissements a été démontrée par l'intimée.
Enfin, l’appelante reconnaît elle-même n'avoir effectué aucune démarche pour trouver des locaux de remplacement.
Au vu de ce qui précède, la Cour retient que le Tribunal n'a pas mésusé de son pouvoir d'appréciation en accordant à l'appelante une prolongation de bail d'une année.
L'appel sera donc rejeté.
PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevable l'appel interjeté le 18 avril 2013 par A______ contre le jugement JTBL/105/2013 rendu le 22 février 2013 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/6019/2011-1-OSB.
Déclare irrecevables les pièces 25 et 26 produites par B______.
Au fond :
Confirme ce jugement.
Dit que la procédure est gratuite.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et Madame Daniela CHIABUDINI, juges; Madame Laurence MIZRAHI et Monsieur Grégoire CHAMBAZ, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.
La présidente :
Nathalie LANDRY-BARTHE
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours :
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr. cf consid. 1.2.