POUVOIR JUDICIAIRE
C/27315/2012 ACJC/641/2014
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
DU VENDREDI 30 MAI 2014
Entre
A______, c/o ______, appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 14 octobre 2013, comparant par Me Christian Buonomo, avocat, quai Gustave-Ador 26, case postale 6253, 1211 Genève 6, en l'étude duquel elle fait élection de domicile,
et
B______, domicilié ______ (GE), intimé, représenté par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle ils font élection de domicile.
EN FAIT
A. Par jugement du 14 octobre 2013, communiqué pour notification aux parties le 17 novembre 2013, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a annulé le congé notifié le 7 novembre 2012 à B______ pour le 31 mai 2013 relatif au studio situé au 1er étage de l’immeuble sis ______ (GE) (ch. 1 du dispositif), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 2) et dit que la procédure était gratuite (ch. 3).
Le Tribunal a considéré, en substance, que les explications fournies par A______ pour motiver le congé étaient contradictoires et que, partant, celui-ci était contraire à la bonne foi.
B. a. Par acte déposé au greffe de la Cour le 18 novembre 2013, A______ a formé appel contre ce jugement. Elle a conclu à son annulation et, cela fait, principalement, à ce qu'il soit dit que le congé notifié à B______ le 7 octobre [recte : novembre] 2012 était valable, subsidiairement, à ce qu'il soit dit qu'aucune prolongation de bail n'était accordée à B______ et, plus subsidiairement, à ce qu'elle soit acheminée à prouver, par toutes voies de droit utiles, les faits allégués dans son recours.
b. Aux termes de sa réponse à l'appel, B______ a conclu, principalement, à la confirmation du jugement attaqué et, subsidiairement, à ce qu'une pleine et entière prolongation de bail de quatre ans, échéant le 31 mai 2017, lui soit octroyée et à ce qu'il soit autorisé à résilier le contrat de bail moyennant un préavis de 30 jours pour le 15 ou la fin d'un mois.
c. Les parties ont été informées, par avis du greffe de la Cour du 12 février 2014, de ce que la cause était gardée à juger.
C. Les faits pertinents suivants résultent de la procédure :
a. Par contrat de bail du 3 mai 1989, B______ est devenu locataire d'un studio situé au 1er étage de l'immeuble sis ______ (GE).
Le bail a été conclu pour une durée initiale d'une année et quinze jours, renouvelable tacitement d'année en année, sauf résiliation au moins trois mois avant la fin du bail.
Le loyer a été fixé, en dernier lieu, à 790 fr. par mois, charges comprises.
b. Par avis officiel du 7 novembre 2012, A______ a résilié ce bail pour son échéance du 31 mai 2013.
Sur demande de B______, elle a précisé, le 13 décembre 2012, que la résiliation était motivée par le fait qu'elle souhaitait mettre le studio à disposition d'une personne de son choix.
Elle a refusé de répondre, le 8 janvier 2013, au locataire qui lui avait demandé davantage de précision sur l'identité de la personne qui reprendrait le studio et les conditions de cette reprise.
c. B______ a contesté le congé le 7 décembre 2012 devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers.
Non conciliée, l'affaire a été portée devant le Tribunal par requête du 4 mars 2013, aux termes de laquelle B______ a conclu à l'annulation du congé notifié le 7 novembre 2012 et, subsidiairement, à l'octroi d'une prolongation de son bail de quatre ans.
A______ a conclu, principalement, à la validité du congé et, subsidiairement, au refus de toute prolongation de bail.
d. Lors de l'audience de débats du 26 août 2013, C______, administrateur de quelque 200 sociétés en Suisse, dont A______, a expliqué que l'actionnaire et ayant-droit économique de cette société était une holding, la société D______, active dans l'immobilier, dont il était également l'administrateur unique. Cette société avait acheté le studio loué par B______, ainsi qu'un appartement sis dans le même immeuble, pour y loger ses actionnaires ultimes, à savoir des personnes physiques, dont il refusait de dévoiler les noms. Il a également expliqué que le studio était destiné à un dénommé E______, qui était un ami d'un des actionnaires ultimes de D______. C______ a dit ne pas disposer d'information concernant E______. Il s'était contenté de suivre les instructions de D______ pour lui louer le studio. Le montant du loyer et la durée du bail de E______ n'étaient, en l'état, pas encore fixés.
Entendu comme témoin par le Tribunal le 26 août 2013, E______ a expliqué qu'il connaissait C______ de par ses activités professionnelles. Grâce à son intervention, il avait pu provisoirement rester dans son appartement après la résiliation de son bail au début de l'année 2012. Il logeait dans un hôtel depuis le 15 juin 2013. Il ne connaissait personne d'autre au sein de A______ et il ignorait qui était l'actionnaire de cette société. C______ lui avait indiqué que suivant l'issue de la présente procédure, il pourrait occuper le studio litigieux. Les conditions de location n'avaient pas encore été discutées puisque cette offre était hypothétique. Il souhaitait, dans la mesure du possible, conserver un loyer inférieur à 2'000 fr. Il travaillait pour la société F______, active dans l'immobilier, laquelle n'avait toutefois aucun appartement à lui proposer car elle était uniquement active dans la vente de biens, d'un standing supérieur à celui auquel il pouvait prétendre.
e. B______, célibataire et sans enfant, a expliqué que son salaire de l'ordre de quelque 10'000 fr. par mois lui laissait une certaine souplesse dans ses recherches de relogement, l'essentiel étant d'habiter un logement qui lui plaise, ce qui était le cas du sien depuis 1989; il n'avait jamais sérieusement envisagé de le quitter, même s'il s'était intéressé à acheter un appartement avant la notification de son congé.
f. Les parties ont persisté dans leurs conclusions au terme de leurs plaidoiries finales écrites du 27 septembre 2013.
EN DROIT
Selon la jurisprudence, les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêts du Tribunal fédéral 4A_656/2010 du 14 février 2011 consid. 1.1, non publié aux ATF 137 III 208; 4A_412/2009 du 15 décembre 2009 consid. 1.1, non publié aux ATF 136 III 74; 4A_447/2013 du 20 novembre 2013 consid. 1).
Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné; il faut prendre en considération, s'il y a lieu, la période de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1; ATF 136 III 196 consid. 1.1).
En l'espèce, compte tenu d'un loyer mensuel de 790 fr. par mois, la valeur minimale de 10'000 fr. est atteinte. La voie de l'appel est donc ouverte.
1.2 Interjeté dans le délai prescrit et selon la forme requise par la loi, l'appel est recevable (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC).
1.3 Les litiges portant sur des baux à loyer d'habitation ou de locaux commerciaux sont soumis, en ce qui concerne la protection contre les congés ou la prolongation du bail, aux règles de la procédure simplifiée (art. 243 al. 2 let. c CPC).
La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen en fait et en droit (art. 310 CPC).
2.1 Dans un bail à durée indéterminée, chaque partie est en principe libre de le résilier pour la prochaine échéance en respectant le délai de congé (cf. art. 266a CO). La résiliation ordinaire du bail n'exige pas de motif particulier, ce même si elle entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 138 III 59 consid. 2.1 p. 62). Toutefois, la résiliation des baux d'habitation ou de locaux commerciaux est annulable lorsqu'elle contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO), respectivement lorsqu'elle est donnée dans les cas énoncés à l'art. 271a CO (arrêt du Tribunal fédéral 4A_726/2012 du 30 avril 2013 consid. 1.1).
2.1.1 La protection ainsi conférée procède à la fois du principe de la bonne foi et de l'interdiction de l'abus de droit, respectivement consacrés aux alinéas 1 et 2 de l'art. 2 CC (ATF 136 III 190 consid. 2 p. 192). L'attitude de l'auteur du congé ne doit cependant pas nécessairement procéder d'un abus de droit "manifeste" au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 120 II 105 consid. 3a p. 108). Le congé contrevient aux règles de la bonne foi lorsqu'il est fondé sur un motif qui n'est manifestement qu'un prétexte, qu'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, qu'il procède d'un pur esprit de chicane ou consacre une disproportion grossière des intérêts en présence (ATF 138 III 59 consid. 2.1 p. 62; 136 III 190 consid. 2 p. 192).
La résiliation motivée par le besoin du bailleur ou de ses proches parents d'occuper eux-mêmes l'appartement loué n'est en principe pas contraire aux règles de la bonne foi (arrêt du Tribunal fédéral 4C.411/2006 du 9 février 2007 consid. 2.1, in MRA 2007 p. 45). Dans un litige portant sur la prolongation d'un bail, qui implique de procéder à une pesée des intérêts en présence, le Tribunal fédéral a souligné, en obiter dictum, que l'intérêt d'une bailleresse, lorsqu'il s'agit d'une personne morale, se concentre dans la réalisation de son but social. Si elle invoque le désir de son actionnaire de loger lui-même dans les locaux, elle se heurte à l'objection que l'actionnaire est juridiquement une personne distincte de la société (arrêt du Tribunal fédéral 4A_431/2013 du 10 janvier 2014 consid. 3.2 et les références citées).
2.1.2 Pour dire si le congé contrevient ou non aux règles de la bonne foi, il faut tout d'abord en déterminer le motif réel, ce qui relève des constatations de fait (ATF 136 III 190 consid. 2).
Le motif de congé invoqué doit exister au moment de la résiliation. Rien n'interdit toutefois de prendre en compte des faits postérieurs en vue de reconstituer ce que devait être la volonté réelle au moment où la résiliation a été donnée (arrêt du Tribunal fédéral 4A_623/2010 du 2 février 2011 consid. 2.4).
L'absence de motivation ou une motivation mensongère n'affecte pas en soi la validité du congé. Toutefois, elle peut être un indice que le congé ne poursuit aucun intérêt digne de protection (ATF 138 III 59 consid. 2.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_726/2012 du 30 avril 2013 consid. 1.1). Si le bailleur fournit un faux motif à l'appui de la résiliation, alors qu'il n'est pas possible d'établir le motif réel, il faut en déduire que le congé ne repose sur aucun motif sérieux ou en tout cas aucun motif légitime et avouable, ce qui justifie son annulation (arrêt du Tribunal fédéral 4A_484/2013 du 26 février 2014 consid. 2.1;4A_623/2010 du 2 février 2011 consid. 2.4 et les références citées).
Il appartient au destinataire du congé de démontrer que celui-ci contrevient aux règles de la bonne foi (art. 8 CC); la partie qui résilie a seulement le devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments en sa possession nécessaires à la vérification du motif invoqué par elle (ATF 135 III 112 consid. 4.1 p. 119; 120 II 105 consid. 3c p. 111). Celui qui donne le congé doit ainsi au moins rendre vraisemblable les motifs du congé (arrêts du Tribunal fédéral 4A_518/2010 du 16 décembre 2010 consid. 2.4.1; 4A_575/2008 du 19 février 2009 consid. 3.1; 4A_345/2007 du 8 janvier 2008 consid. 2.4.3).
2.2 En l'espèce, l'appelante, soit pour elle C______, a expliqué devant le Tribunal, dans un premier temps, que le studio litigieux ainsi qu'un autre appartement avaient été achetés par D______ afin d'y loger ses actionnaires, avant d'indiquer que ledit studio était destiné à un tiers, dénommé E______.
Même s'il habite actuellement dans un hôtel, ce qui peut laisser penser que cette situation est provisoire, E______ n'a pas expliqué avoir entrepris des démarches pour trouver un logement, mais uniquement que C______ lui avait indiqué que, suivant l'issue de la procédure, il pourrait occuper le studio litigieux. E______ n'a pas fait mention de discussions qu'il aurait eues avec des connaissances qui pourraient être, sans qu'il le sache, propriétaires de celui-ci. Les conditions auxquelles le bail serait conclu avec E______ n'ont en outre pas été déterminées et il n'est ainsi nullement établi que celui-ci serait prêt à reprendre le bail aux conditions posées par l'appelante, notamment en ce qui concerne le montant du loyer. Enfin, dans la mesure où l'appelante n'a pas souhaité indiquer le nom des personnes qui avaient prétendument désiré mettre le studio litigieux à disposition de E______, ses explications apportées à l'appui de sa motivation du congé ne peuvent être vérifiées. Elle a donc violé son obligation de fournir tous les éléments en sa possession, nécessaires à la vérification du motif invoqué par elle.
Il doit dès lors être admis que l'appelante n'a même pas rendu vraisemblable le motif qu'elle invoque à l'appui de la résiliation du bail, qui doit être considéré comme un prétexte. Il n'est pas possible, pour le surplus, d'établir le véritable motif de cette résiliation.
L'appelante fait encore valoir que le jugement du Tribunal contreviendrait au principe de la liberté contractuelle, qui comporte notamment la liberté de mettre fin à une relation contractuelle après son échéance et celle de ne pas conclure un nouveau contrat. Ce jugement reviendrait à l'empêcher de résilier le contrat de bail de l'intimé jusqu'à son décès, ce qui serait contraire à l'interdiction des contrats à vie. Ce n'est toutefois pas la résiliation elle-même qui est prohibée en l'espèce, mais le fait qu'elle contrevienne aux règles de la bonne foi. L'annulabilité du congé pour un tel motif est prévue par l'art. 271 CO, de sorte qu'elle est conforme à la loi.
Au vu de ce qui précède, le Tribunal a considéré à bon droit que le congé devait être annulé. Le jugement entrepris sera dès lors confirmé.
PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevable l'appel formé par A______ le 18 novembre 2013 contre le jugement JTBL/1125/2013 rendu le 14 octobre 2013 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/27315/2012-5-OSB.
Au fond :
Confirme ce jugement.
Dit que la procédure est gratuite.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Madame Sylvie DROIN, présidente; Madame Elena SAMPEDRO et Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Madame Laurence CRUCHON et Monsieur Grégoire CHAMBAZ, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.
La présidente :
Sylvie DROIN
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours :
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.