POUVOIR JUDICIAIRE
C/26376/2011 ACJC/639/2014
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
du VENDREDI 30 MAI 2014
Entre
A______, 1______ Genève, appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 6 septembre 2013, comparant par Me Albert J. Graf, avocat, avenue Alfred Cortot 1, 1260 Nyon (VD), en l'étude duquel elle fait élection de domicile,
et
MASSE EN FAILLITE DE B______, EN LIQUIDATION, représentée par C______, ______Genève, intimée, comparant en personne,
D______ et E______, ______ Genève, intimés, comparant par Me Olivier Wehrli, avocat, rue de Hesse 8-11, case postale 5715, 1211 Genève 11, en l'étude duquel ils font élection de domicile.
EN FAIT
A. Par jugement JTBL/938/2013 prononcé le 6 septembre 2013 et communiqué aux parties le 12 du même mois, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a statué sur la requête formée par A______ à l'encontre des époux D______ et E______ et de la MASSE EN FAILLITE DE B______, en liquidation (ci-après : la masse en faillite) tendant à ce qu'il soit constaté qu'elle ne disposait plus de son attique et à une réduction du loyer de 100% et à la condamnation de ceux-ci à des dommages-intérêts à chiffrer. Les premiers juges ont réduit le loyer de l'appartement loué par A______ dans l'immeuble 1______, à Genève, de 159 fr. entre le 1er octobre 2008 et le 31 décembre 2010 (ch. 1 du dispositif), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 2) et dit que la procédure était gratuite (ch. 3).
En substance, le Tribunal a retenu qu'il n'était pas contesté que la locataire avait cédé la possession de l'attique de son appartement pour les besoins du chantier dès fin septembre 2008 et que la perte de la jouissance d'une pièce entière de la chose louée constituait un défaut. Il a en revanche retenu que tel n'était pas le cas du hall d'entrée du 8ème étage faute d'allégation claire et d'offre de preuve en ce sens. Les premiers juges ont par ailleurs estimé qu'il importait peu de savoir si l'attique avait été restitué en mars 2011, dès lors que la locataire ne demandait pas la restitution de cette pièce et qu'elle ne sollicitait la réduction du loyer que pour la période d'octobre 2008 à décembre 2010. Enfin, ils ont retenu que la réduction du loyer à laquelle la locataire pouvait prétendre pour ladite période s'élevait à 159 fr. par mois, correspondant à 1/13ème du loyer net de 2'070 fr. de l'appartement composé de 13 pièces (soit 5,5 pièces au 7ème étage, 6,5 pièces au 8ème étage et une pièce en attique).
B. a. Par acte du 14 octobre 2013, A______ forme appel de ce jugement, dont elle sollicite, principalement, l'annulation et le renvoi de la cause à l'autorité précédente pour instruction complémentaire et nouvelle décision dans le sens des considérants de l'arrêt à rendre. Subsidiairement, elle demande à ce qu'il soit constaté que, victime de graves nuisances liées aux travaux, elle ne dispose plus de son attique depuis fin septembre 2008, à ce qu'il soit dit que le loyer doit être réduit à 100% depuis le 1er octobre 2008 et ce jusqu'à la date de la rénovation finale des locaux et la restitution de l'intégralité de l'attique en état conforme, à ce que les parties intimées soient condamnées à tous dommages-intérêts à chiffrer et à ce qu'elles soient déboutées de toutes autres conclusions, avec suite de frais et dépens.
Elle produit à l'appui de son appel une pièce nouvelle, soit un constat d'huissier du 18 avril 2013, accompagné de photos, ainsi que différentes photos non datées (pièces 2 et 2 bis). Elle produit également copie d'un courrier du 26 septembre 2008 (partiellement produit en première instance, sans les photos jointes), un jugement du Tribunal des baux et loyers du 31 octobre 2012 et un courrier du 5 décembre 2008 (pièces 2ter à 4).
b. Les époux D______ et E______ proposent le rejet de l'appel. Ils concluent préalablement à ce que les pièces nouvelles 2 à 4 produites par A______ soient écartées de la procédure. Ils relèvent en particulier que la demande aurait dû être déclarée irrecevable dès lors qu'elle n'a pas été introduite devant un tribunal compétent ni dans le délai de l'art. 209 al. 4 CPC.
c. La masse en faillite conclut au déboutement de A______ de toutes ses conclusions, dans la mesure de la recevabilité de sa demande initiale et à la confirmation du jugement entrepris. Elle s'en rapporte à justice s'agissant de la recevabilité de la demande initiale, tout en soulevant qu'elle devrait être d'office déclarée irrecevable, puisqu'adressée à une autorité incompétente.
d. Par pli du 21 novembre 2013, les parties ont été informées de la mise en délibération de la cause.
C. Les faits pertinents suivants résultent de la procédure :
a. Le 10 octobre 1996, F______, actionnaire-locataire de B______, et A______ ont conclu un seul contrat de bail à loyer portant sur la location du lot 2______, comprenant un appartement de 5,5 pièces au 7ème étage, un appartement de 6,5 pièces au 8ème étage, une pièce en attique (9ème étage) et, comme dépendances, deux locaux au rez-de-chaussée de l'immeuble sis 1______ à Genève.
Le bail a été conclu pour une durée d'une année, du 1er novembre 1996 au 31 octobre 1997, renouvelable ensuite tacitement d'année en année, sauf congé donné trois mois à l'avance. L'échéance du bail a été modifiée au 30 juin de chaque année par procès-verbal de conciliation du 3 novembre 2004.
Le loyer initial a été fixé à 24'840 fr., par année, soit 2'070 fr. par mois, l'acompte de charges à 3'300 fr. par an et le téléréseau à 462 fr. l'an.
L'acompte de charges a été porté à 3'600 fr. par an dès le 1er juillet 2005, par avenant du 20 avril 2005.
Les locaux étaient destinés à l'usage d'habitation et d'atelier. Ils étaient loués dans leur état, que la locataire déclarait bien connaître. La totalité des travaux de rénovation et d'installation était à la charge de la locataire.
b. En 1997, le lot PPE précité a été saisi dans le cadre d'une poursuite en réalisation de gage. Une gérance légale a été instaurée et confiée à la régie C______.
c. La faillite de B______ a été prononcée par jugement du Tribunal de première instance du 22 mars 2004. Dès cette date, la gérance s'est poursuivie dans le cadre de la liquidation de la faillite.
d. Dès fin septembre 2008, la locataire a dû céder la possession de l'attique à la bailleresse pour les besoins des travaux de rénovation de l'immeuble, ce qui n'est pas contesté par les parties et a été confirmé par l'architecte G______, mandaté par la Communauté des copropriétaires de l'immeuble pour diriger lesdits travaux de rénovation.
Par courrier du 26 septembre 2008, A______ a répondu à une lettre de la régie H______lui demandant de libérer l'attique de tous ses équipements au 30 septembre 2008. Elle a expliqué avoir loué cet attique avec les installations existantes. Pour le surplus, elle a relevé que la régie, en tant que représentante du maître de l'ouvrage, était tenue de prendre soin de ces installations et qu'il lui appartenait de les réinstaller intégralement à ses frais à l'issue des travaux.
e. Par avis officiel du 7 septembre 2009, le bail de A______ a été résilié pour le 30 juin 2010, l'Office des faillites s'étant vu confier la mission de vendre les biens de B______, en liquidation.
f. Selon une attestation de l’OCP du 11 décembre 2009, A______ a quitté le canton de Genève à destination de Nice le 26 mai 1993. Il ne ressort pas de la procédure que A______ se soit dans l'intervalle à nouveau constitué un domicile à Genève.
g. Dans le cadre d'une procédure en contestation du congé (C/22603/2009) entre les parties, il a été porté à la connaissance de A______ que l'appartement de 5,5 pièces au 7ème étage avait été vendu le 8 novembre 2010 aux époux I______ et J______.
A______ a retiré sa contestation du congé relative à cet appartement, après avoir trouvé un accord avec les nouveaux propriétaires.
I______ a déclaré qu'avant l'acquisition de cet objet, il avait visité l'appartement à une occasion et avait fait, par la suite, plusieurs visites. Le plus souvent il allait chercher les clefs chez F______ qui habitait au-dessus et c'est ce dernier qui lui faisait visiter l'appartement. Il n'a pas exclu que la régie en charge de l'immeuble ait procédé à une visite. L'appartement acquis ressemblait à un atelier, avec des toiles entassées ou à un débarras plus qu'à un appartement habité. Il a en outre confirmé sa déclaration du 12 septembre 2011 devant le Tribunal des baux et loyers dans le cadre de la procédure C/22603/2009, aux termes de laquelle, le nom de F______ figurait sur la boîte aux lettres de l'appartement sis au 8ème étage.
h. Par six différents courriers du 20 mai 2010 au 10 janvier 2011, A______ a mis en demeure la régie C______ de lui restituer l'attique et a sollicité une réduction du loyer. Dans un courrier de novembre 2010, elle a relevé que la rénovation était terminée depuis huit mois.
i. Parallèlement, par lettre du 5 janvier 2011 adressée au conseil de I______, la régie C______ a exposé que la restitution de l'attique par la copropriété dépendrait "de savoir si A______ [était] disposée à accepter sa restitution en l'état (dégradé par rapport à son état lors de la remise des locaux à la copropriété), d'une part, et de savoir dans quelle mesure B______ [devait] prendre en charge, le cas échéant, les travaux de remise en état compte tenu de ce que l'état initial des locaux était vétuste et que lesdits travaux apporteraient une plus-value à ceux-ci, d'autre part".
Elle a également précisé que, lors de la vente de l'appartement aux époux I______ et J______, le loyer de cet appartement avait été fixé à 742 fr. 80 par mois, correspondant à 21/67èmes du loyer de 2'370 fr., plus 19 fr. 25 de téléréseau, correspondant à la moitié des frais de téléréseau de 38 fr. 50, soit au total 762 fr. 05 par mois. Elle a enfin indiqué qu'elle procéderait "rétroactivement au 8 novembre [2010] à la répartition correspondante".
Un montant de 1'646 fr. 45 par mois, correspondant à la différence entre le loyer mensuel de base et le loyer de l'appartement du 7ème étage, a été réclamé au titre de loyer pour l'appartement du 8ème étage et de l'attique.
j. Le 18 avril 2011, les époux D______ et E______ ont fait l'acquisition de l'appartement de 6,5 pièces de 116 m2 (plus balcons de 2 x 17 m2) au 8ème étage, ainsi que de la pièce en attique de 53 m2 (plus terrasse de 182 m2) au 9ème étage et du local au rez-de-chaussée de 17 m2 qui en dépend.
k. Par courrier du 9 juillet 2012, l'architecte G______, a confirmé à la régie C______que l'attique, dénommé "wagon", était réintégrable par F______ dès le 11 mars 2011, mais que ce dernier avait refusé de récupérer les clefs, car les locaux n'étaient pas exactement dans le même état que lorsqu'il les avait pris. Les clefs de l'attique se trouvaient encore en possession de son bureau d'architecte.
Il a en outre déclaré devant les premiers juges avoir restitué l'attique entièrement refait, mais dans un état brut (sans parquet ni plâtre). Lorsqu'il lui avait été remis par F______, c'était un "taudis" insalubre (toit et fenêtres non étanches), les éléments d'aménagement des locaux étaient très défraîchis, les fenêtres étaient "explosées" et les cadres rouillés; ceux-ci ont été remis à neuf et les finitions ont été effectuées. Il a précisé que les locaux se trouvaient toujours dans le même état que lorsqu'il avait voulu remettre la clef à F______. La salle de bains était dans son état d'origine et les mêmes appareils avaient été installés.
Il a également précisé que les travaux n'avaient jamais vraiment été interrompus; des travaux de garantie étaient encore en cours.
l. Par jugement du 7 novembre 2011 (JTBL/1296/2011- C/22603/2009) rendu entre A______, d'une part, les époux D______ et E______ et la masse en faillite, d'autre part, le Tribunal des baux et loyers a déclaré irrecevables les conclusions de A______ en constatation qu'elle ne disposait plus de l'attique depuis fin septembre 2008, en réduction du loyer, en restitution de l'attique et en constatation du fait que le loyer relatif à l'appartement du 7ème étage n'était plus dû à la masse en faillite, ces conclusions n'ayant pas été soumises à l'essai préalable de conciliation. Il a, pour le surplus, accordé à A______ une prolongation maximale de bail d'une année et demie, échéant au 31 décembre 2011 et débouté les parties de toutes autres conclusions.
Ce jugement a été confirmé par arrêt de la Cour de justice du 3 décembre 2012 (ACJC/1742/2012). Le recours interjeté par la locataire au Tribunal fédéral a été rejeté par arrêt du 2 avril 2013 (4A_31/2013).
m. Parallèlement, par avis comminatoire du 21 septembre 2011, dont l'intitulé concerne aussi bien l'appartement de 6,5 pièces au 8ème étage que la pièce en attique au 9ème étage, les époux D______ et E______ ont mis en demeure A______ de leur régler dans les trente jours le montant de 7'216 fr. 20 (sous déduction d'un acompte de 1'016 fr. 05), les loyers ayant été acquittés "jusqu'au 30 avril 2011". Ils l'ont informée de leur intention de résilier le bail à défaut de paiement intégral de la somme réclamée dans le délai imparti, conformément à l'art. 257d CO.
A______ a indiqué aux époux D______ et E______ le 28 septembre 2011 que les loyers étaient consignés depuis avril 2011. Elle avait versé 630 fr. 40 pour avril et 1'646 fr.45 par mois pour mai à août 2011, soit un total de 7'216 fr. 20.
Considérant que la somme n'avait pas été réglée dans le délai imparti, E______ et D______ont, par avis officiel du 28 octobre 2011, résilié le bail pour le 31 décembre 2011. Ils ont indiqué que l'arriéré de loyer s'élevait à 8'862 fr. 65, correspondant à six mensualités (de juin à octobre 2011).
La consignation de 1'646 fr. 45 par mois a été faite de mai à novembre 2011, de manière irrégulière. Le loyer du mois de juin 2011 a été versé directement à la régie. Ces montants ont été déconsignés sans condition le 12 décembre 2011.
n. Par jugement du 22 mai 2013 (JTBL/815/2013 - C/7783/2013), statuant sur requête des époux D______ et E______, le Tribunal des baux et loyers a condamné A______ à évacuer immédiatement de sa personne, de ses biens et de toute autre personne faisant ménage commun avec elle, l'appartement de 6,5 pièces au 8ème étage et la pièce en attique située au 9ème étage de l'immeuble sis 1_______à Genève ainsi que le local au rez-de-chaussée qui en dépend, se fondant sur le jugement du 7 novembre 2011 (cf. supra let. l), confirmé par arrêts de la Cour et du Tribunal fédéral, accordant une unique prolongation du bail au 31 décembre 2011.
Ce jugement d'évacuation a été confirmé par arrêt de la Cour de justice du 16 décembre 2013 (ACJC/1504/2013). Aucun recours n'a été formé contre cet arrêt.
D. a. Par requête du 25 novembre 2011 à la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, formée à l'encontre des époux D______ et E______ et de la masse en faillite, A______ a conclu à ce qu'il soit constaté qu'elle ne disposait plus de son attique, à une réduction de loyer de 100% jusqu'à la rénovation finale des locaux et la restitution de l'intégralité de l'attique en état conforme et à la condamnation des défendeurs à des dommages-intérêts à chiffrer.
Déclarée non conciliée à l'audience du 4 avril 2012, A______ a déposé sa requête au greffe du Tribunal de première instance le 3 mai 2012, qui l'a transmise au Tribunal des baux et loyers.
Elle offrait notamment de prouver par une inspection locale et le témoignage de F______ que les travaux de l'attique n'étaient pas terminés, qu'elle ne disposait pas du hall d'entrée du 8ème étage ainsi que l'existence d'autres nuisances subies.
b. Par ordonnance du 6 juin 2012, le Tribunal a invité la demanderesse à préciser la valeur litigieuse de sa demande et, le cas échéant, à se conformer aux exigences de la procédure ordinaire relatives à l'allégation des faits et aux offres de preuves.
c. Par courrier du 7 juin 2012, A______ a indiqué que la valeur litigieuse de sa demande se montait à 90'528 fr., correspondant à 27 mois de loyer, du 1er octobre 2008 au 31 décembre 2010. Puis, elle a exposé que "le loyer ayant été calculé arbitrairement dès cette date à 1'443 fr. 25, ensuite de la perte d'un tiers environ de la surface louée; la procédure introduite pouvant raisonnablement donner lieu à un jugement fin 2012, soit de 100% de ce montant sur 24 mois".
Elle a par ailleurs persisté dans ses précédentes conclusions dans son mémoire de complément du 27 juin 2012, accompagné "d'un chargé des pièces requises" énumérant différents documents à produire par les époux D______ et E______ et la masse en faillite.
d. Les époux D______ et E______ et la masse en faillite ont conclu à l'irrecevabilité de la demande et au déboutement de la demanderesse par mémoires des 12 et 13 juillet 2012.
e. En date du 7 janvier 2013, le Tribunal a ordonné un second échange d'écritures et imparti à A______ un délai pour répliquer au 6 février 2013. Le dernier jour dudit délai, le conseil de A______ a sollicité une prolongation de celui-ci, qui lui a été refusée au motif qu'il lui appartenait de prendre toute mesure pour rencontrer sa mandante et se faire communiquer les documents nécessaires à réception de l'ordonnance précitée et, le cas échéant, de solliciter une prolongation du délai avant l'échéance de ce dernier en démontrant l'impossibilité de le respecter.
f. Par ordonnance de preuve du 20 mars 2013, le Tribunal a imparti notamment aux époux D______ et E______ et à la masse en faillite un délai pour verser à la procédure les documents attestant de la fin des travaux dans l'immeuble et tous documents attestant de réductions de loyer accordées à d'autres locataires de l'immeuble, admettant ainsi les offres de preuves proposées par A______.
g. Les parties ont persisté dans leurs conclusions lors de l'audience de débats principaux et de premières plaidoiries du 24 avril 2013.
En outre, A______ s'est déclarée en mesure de verser à la procédure un constat des lieux établi par un huissier à sa demande. Elle a toutefois été rendue attentive à la tardiveté de son offre de preuve.
h. Par courrier du 24 avril 2013, A______ a sollicité, au vu des déclarations du témoin G______relatives à l'état de l'attique, alternativement une inspection locale ou l'apport du constat d'huissier précité, mesures auxquelles le conseil des époux D______ et E______ s'est opposé par courrier du lendemain.
Ces offres nouvelles de preuves ont été écartées par ordonnance motivée du 8 mai 2013. Les premiers juges ont estimé que l'offre de preuve était tardive et A______ était réputée avoir renoncé à compléter ses allégations et ses offres de preuves, ayant sollicité le dernier jour du délai imparti pour répliquer une prolongation de celui-ci. En outre, le Tribunal a considéré que la production du constat d'huissier relatif à l'état des locaux litigieux ne constituait pas un moyen de preuve nouveau, dès lors que l'état desdits locaux ne s'était pas modifié depuis le début de la procédure. Enfin, l'inspection locale destinée également à déterminer l'état de l'attique, qui n'était ni allégué ni contesté, n'était pas pertinente eu égard au contenu des déclarations du témoin G______et ne répondait pas aux conditions de l'art. 229 al. 1 CPC.
i. Par bordereau du 3 mai 2013, la masse en faillite a adressé au Tribunal différents documents relatifs aux réductions de loyer accordées à d'autres locataires de l'immeuble. Les réductions accordées aux locataires variaient en fonction des périodes ainsi que des logements et se sont élevés entre 10% et 45% des loyers.
j. D'entente entre elles, les parties ont déposé des plaidoiries finales écrites en date des 20 et 21 juin 2013, par lesquelles elles ont persisté dans leurs conclusions.
La cause a été gardée à juger après réception de ces écritures.
EN DROIT
En revanche, l'appelante ne formule aucun grief contre le jugement la déboutant de ses conclusions en constatation des graves nuisances subies et en dommages-intérêts, l'appel étant insuffisamment motivé sur ce point, ces conclusions seront déclarés irrecevables (art. 311 al. 1 CPC).
1.2.1 Aux termes de l'art. 317 al. 1 CPC, qui régit de manière complète et autonome l'admission d'allégations et d'offres de preuve nouvelles en appel (ATF 138 III 625 consid. 2.2). De tels faits et moyens probatoires ne sont pris en considération que s'ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) et s'ils ne pouvaient l'être devant la première instance, bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b).
Il appartient au plaideur qui entend invoquer des nova improprement dits en appel de démontrer la réalisation des conditions - strictes - posées par l’art. 317 CPC, en exposant les motifs pour lesquels il n'a pas été en mesure d'introduire l'allégation et/ou l'offre de preuve concernée devant le tribunal (arrêt du Tribunal fédéral 5A_739/2013 du 17 mai 2013 consid. 9.2.2).
1.2.2 En l'occurrence, l'appelante a produit un constat d'huissier établi le 18 avril 2013 accompagné de photos, alors que le premiers juges avaient refusé cette offre de preuve puisque tardive. La recevabilité de ce moyen de preuve nouveau ainsi que des allégués y relatifs, sera traitée dans le cadre des développements afférant au droit à la preuve ci-après (consid. 3.3 ci-dessous).
S'agissant des autres pièces produites par l'appelante, elles sont toutes antérieures à la date à laquelle la cause a été gardée à juger par les premiers juges et l'appelante n'expose pas les raisons pour lesquelles elle aurait été empêchée de les produire, en première instance. Elles ne sont donc pas recevables.
1.3 La Chambre de céans dispose d'un pouvoir de cognition complet (art. 310 CPC), dans les limites posées par les maximes de disposition (art. 58 al. 1 CPC) et des débats (art. 55 al. 1 cum art. 243 al. 1 et al. 2 a contrario CPC) applicables à la présente procédure.
2.1 Aux termes de l'art. 59 al. 1 CPC, le tribunal n'entre en matière que sur les demandes et les requêtes qui satisfont aux conditions de recevabilité de l'action.
L'incompétence matérielle du juge est relevée d'office (Bohnet, in Code de procédure civile commenté, Bohnet/Haldy/Jeandin/Schweizer/Tappy [éd.], 2011, 32 ad art. 59 CPC).
La non-réalisation d’une condition de recevabilité aboutit, le cas échéant, à un jugement d'irrecevabilité (Bohnet, op. cit., n. 153 ad art. 59 CPC).
2.2 Lorsque la tentative de conciliation n'aboutit pas, l'autorité de conciliation consigne l'échec au procès-verbal et délivre l'autorisation de procéder (art. 209 al. 1 CPC). A compter de la délivrance de l'autorisation de procéder, le demandeur est en droit de porter l'action devant le tribunal dans un délai de 30 jours dans les litiges relatifs aux baux à loyer ou à ferme d'habitations ou de locaux commerciaux et aux baux à ferme agricoles (art. 209 al. 3 et 4 CPC).
Le Tribunal des baux et loyers du lieu où est situé l'immeuble est compétent pour statuer sur les actions fondées sur un contrat de bail à loyer ou à ferme (art. 89 LOJ et 33 CPC).
2.3 Si l'acte introductif d'instance retiré ou déclaré irrecevable pour cause d'incompétence est réintroduit dans le mois qui suit le retrait ou la déclaration d'irrecevabilité devant le tribunal ou l'autorité de conciliation compétent, l'instance est réputée introduite à la date du premier dépôt de l'acte (art. 63 al. 1 CPC). Il en va de même lorsque la demande n'a pas été introduite selon la procédure prescrite (art. 63 al. 2 CPC).
2.4 Découlant directement de l'art. 9 Cst. et valant pour l'ensemble de l'activité étatique, le droit à la protection de la bonne foi préserve la confiance légitime que le citoyen met dans les assurances reçues des autorités, lorsqu'il a réglé sa conduite d'après des décisions, des déclarations ou un comportement déterminé de l'administration (ATF 131 II 627 consid. 6.1 et 128 II 112 consid. 10b/aa). En application de ce principe, on admet généralement qu'une partie ne doit pas être lésée par une indication erronée des voies de droit (ATF 115 Ia 12 consid. 4a p. 19 et 112 Ia 305 consid. 3; arrêt du Tribunal fédéral 8C_184/2010 du 27 avril 2010 consid. 3.4).
2.5 En l'espèce, l'incompétence du Tribunal de première instance devant lequel la demande avait été introduite, après l'essai préalable de conciliation, était manifeste puisqu'elle découlait de la loi. Aussi cette autorité aurait-elle dû, si ce n'est rendre une décision d'irrecevabilité, à tout le moins attirer l'attention de l'appelante sur ce problème. De la sorte, cette dernière aurait pu la retirer et l'introduire par-devant le Tribunal des baux et loyers, le cas échéant, dans le délai de grâce supplémentaire résultant de l'art. 63 CPC. La demande aurait dès lors été réputée avoir été introduite à la date de la saisine du Tribunal de première instance et, en conséquence, dans le délai de 30 jours prévu par l'art. 209 al. 4 CPC.
Or, en l'occurrence, la demande a été transmise par le Tribunal de première instance au Tribunal des baux et loyers, qui n'a émis aucune réserve relative à sa compétence. L'appelante s'y est fiée poursuivant la procédure sur le fond, ce qui a eu pour effet de la priver de la protection offerte par l'art. 63 CPC et est incompatible avec la protection de la bonne foi du justiciable.
Considérer, à ce stade de la procédure, que le dépôt de l'action de l'appelante n'était pas recevable serait contraire à l'art. 9 Cst.
Au vu des considérations qui précèdent, il y a lieu de retenir que la demande en réduction du loyer de l'appelante est recevable.
Conformément aux art. 259a et 259d CO, lorsqu’apparaissent des défauts qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il ne doit pas remédier à ses frais, ou lorsque le locataire est empêché d’user de la chose conformément au contrat, il peut exiger du bailleur, notamment, la remise en état de la chose et une réduction proportionnelle du loyer, pour autant que le bailleur ait eu connaissance du défaut.
Sont défectueux les locaux qui ne présentent pas une qualité, soit que le bailleur avait promise, soit sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié de l'usage convenu (arrêts du Tribunal fédéral 4A_222/2012 du 31 juillet 2012 consid. 2.2; ATF 135 III 345 consid. 3.2). Les parties peuvent convenir, expressément ou tacitement, de l'usage qui sera fait de l'objet concerné; les règles usuelles d'interprétation sont applicables. A défaut d'usage convenu, l'usage habituel est déterminant (arrêt du Tribunal fédéral 4A_582/2012 du 28 juin 2013 consid. 3.2 et les références citées).
Le défaut de la chose louée est une notion relative. Son existence dépendra des circonstances du cas particulier. Il convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, l’âge et le type de construction, le montant du loyer, l'évolution des mœurs et de la technique (WESSNER, Le bail à loyer et les nuisances causées par des tiers en droit privé, XIIème Séminaire sur le droit du bail, p. 23-24; LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne, 2008, p. 219; HIGI, Commentaire zurichois, n. 28 ad art. 258 CO).
L'attitude du locataire constitue, parmi d'autres, un critère servant à déterminer l'état convenu des locaux. S'il ne réagit pas lors de l'état des lieux d'entrée, ou immédiatement après, on peut en déduire, selon les circonstances, que les locaux ont été remis dans l'état prévu par le contrat. Toutefois, cette règle n'est pas absolue, le locataire n'étant pas obligé de donner au bailleur un avis immédiat des défauts sous peine d'être déchu de ses droits. Demeure réservée l'attitude contradictoire du locataire, notamment en rapport avec celle lors de l'état des lieux d'entrée, constitutive d'un abus de droit (art. 2 al. 2 CC, LACHAT, op. cit., ch. 1.3, pp. 218 et 219).
Les parties peuvent convenir d'un état des locaux inférieur à l'état usuel (mais conforme au contrat) moyennant un loyer réduit ou le paiement par le bailleur d'une indemnité. La location des locaux "nus" est licite (ATF 104 II 202; LACHAT, op. cit., ch. 1.7, p. 250). Les parties peuvent valablement convenir qu'un commerçant prendra à sa charge les travaux d'aménagements des locaux loués, moyennant un abattement du loyer ou une indemnité. De même, les parties peuvent exceptionnellement décider que le locataire reçoit les locaux "en l'état", mais il doit en avoir été tenu compte lors de la fixation du loyer (réduction du loyer en raison des défauts constatés), de manière claire et perceptible. De tels accords particuliers ne valent pas pour des défauts cachés. Une convention dérogeant valablement aux art. 258 et ss CO ne doit pas être admise à la légère, en particulier, l'absence de réaction immédiate du locataire à réception des locaux ou lors de la survenance d'un défaut n'équivaut qu'exceptionnellement à une renonciation à ses droits (LACHAT, op. cit., ch. 1.7, p. 250).
3.2 Parmi les défauts qui surviennent pendant la durée du bail, la loi distingue d'une part, les menus défauts à la charge du locataire (art. 259 CO) et, d'autre part, les défauts de moyenne importance et les défauts graves, qui ouvrent au locataire les droits prévus à l’art. 259a CO, en particulier la remise en état de la chose et la réduction de loyer.
La notion de défaut est identique, quels que soient le ou les moyens mis en œuvre par le locataire (arrêt du Tribunal fédéral 4C.97/2003 consid. 3.2). Il n'y a donc pas lieu de soumettre l'un des droits énumérés à l’art. 259a CO à des conditions d'exercice plus restrictives que les autres droits. En effet, les voies offertes au locataire en matière de défaut de la chose louée poursuivent le même but, soit rétablir l’équilibre contractuel entre les prestations respectives des parties (HIGI, op. cit., n. 5 et 11 ad. art. 259d CO). En outre, le locataire n’a pas à respecter une priorité entre les différents moyens à sa disposition et ceux-ci ne s'excluent pas (SVIT-Kommentar, no 5 ad art. 259a CO; HIGI, op. cit., no 13 ad art. 259a CO).
Un défaut est de moyenne importance lorsqu'il restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, sans l'exclure ni l'entraver considérablement (LACHAT, op. cit., p. 226). En revanche, un défaut est grave lorsqu'il exclut ou entrave considérablement l'usage pour lequel la chose a été louée (art. 258 al. 1 et 259b let. a CO). Tel est notamment le cas, lorsque le locataire ne peut pas habiter le logement ou ne peut pas faire usage des pièces importantes (cuisine, salon, chambre à coucher, salle de bains) pendant un certain temps (LACHAT, op. cit., p. 225).
Il appartient au locataire qui entend se prévaloir des art. 258 et ss CO d'apporter la preuve de l'existence du défaut et de la diminution de l'usage de l'objet loué.
3.3 En l'espèce, l'appelante a fait état de nuisances dues aux travaux de rénovation et a fait valoir que le hall d'entrée du 8ème étage et l'attique étaient inutilisables.
Les premiers juges ont retenu que l'appelante n'avait ni étayé ni prouvé ni même offert de prouver les nuisances subies concernant le hall d'entrée du 8ème étage.
Le Tribunal a également retenu que l'attique était totalement inutilisable depuis le 1er octobre 2008, ce qui n'est pas contesté par les parties. Il a considéré que les conclusions de l'appelante ne visaient cependant que cette période du 1er octobre 2008 à fin décembre 2010 et que, par conséquent, il n'importait guère de savoir si l'attique avait valablement été restitué en mars 2011.
A cet égard, l'appelante fait grief au Tribunal d'avoir mal interprété ses conclusions et d'avoir écarté deux offres de preuve, dont elle avait persisté à solliciter l'administration en première instance.
Ce faisant, elle s'est implicitement plainte d'une violation de l'art. 8 CC et de l'art. 152 CPC, du chef du refus de la mise en œuvre d'un transport sur place ou d'une inspection locale, alternativement, de la production d'un constat d'huissier du 18 avril 2013.
3.3.1 Selon l'art. 150 al. 1 CPC, la preuve a pour objet les faits pertinents et contestés. Toute partie a ainsi droit à ce que le tribunal administre les moyens de preuve adéquats proposés régulièrement et en temps utile (art. 152 al 1 CPC). Cette disposition constitue le volet procédural de l'art. 8 CC en posant le principe du droit à la preuve (Schweizer, in Code de procédure civile commenté, BOHNET/HALDY/JEANDIN/SCHWEIZER/TAPPY [éd.], 2011, n° 2 ad art. 152 CPC). A ce droit correspond un devoir du Tribunal de donner suite aux offres de preuves dans les limites tracées par la loi (Schweizer, op. cit., n° 6 ad art. 152 CPC).
La partie n'a droit à l'administration de la preuve que si le moyen de preuve est adéquat, c'est-à-dire s'il est apte à forger la conviction du Tribunal sur la réalité d'un fait pertinent (Schweizer, op. cit., n. 8 ad art. 152 CPC).
L'administration d'une preuve peut, au demeurant, toujours être refusée, lorsque le juge parvient à se forger une conviction sur la base des éléments déjà recueillis et estime la mesure requise impropre à modifier son appréciation (arrêt du Tribunal fédéral 4A_390/2012 du 13 novembre 2012 consid. 2.2; ATF 134 I 140 consid. 5.3 = JdT 2009 I 303).
En vertu du principe de la bonne foi applicable en procédure (art. 52 CPC), un justiciable n'est pas fondé à reprocher à une autorité l'absence d'administration d'une mesure probatoire à laquelle il a lui-même renoncé en cours de procédure, le cas échéant de manière implicite en ne s'opposant pas à la clôture des enquêtes (ATF 138 III 374 et arrêt du Tribunal fédéral 5A_597/2007 du 17 avril 2008 consid. 2.3).
3.3.2 En l'espèce, l'appelante avait conclu dans sa requête du 25 novembre 2011 à une réduction du loyer de 100% jusqu'à la rénovation finale des locaux et la restitution de l'intégralité de l'attique en état conforme.
Appelée à préciser la valeur litigieuse, l'appelante a indiqué que la valeur litigieuse était composée d'un montant de 90'528 fr., correspondant à 27 mois de loyer du 1er octobre 2008 au 31 décembre 2010, puis "le loyer ayant été calculé arbitrairement dès cette date à Fr. 1'443 fr. 25, ensuite de la perte d'un tiers environ de la surface louée; la procédure introduite pouvant raisonnablement donner lieu à un jugement fin 2012, soit de 100% de ce montant sur 24 mois".
Même si l'explication donnée par l'appelante relative à la valeur litigieuse était un peu confuse s'agissant de la réduction du loyer pour la période postérieure au 31 décembre 2010, il n'en demeure pas moins qu'à sa lecture les premiers juges ne pouvaient comprendre que l'appelante avait renoncé à une partie de ses conclusions.
Au contraire, il ressort de celle-ci que l'appelante a également estimé la valeur litigieuse correspondant à la réduction du loyer au-delà du 31 décembre 2010 jusqu'à fin 2012.
L'appelante a proposé un transport sur place dans sa demande ou, alternativement, la production d'un constat d'huissier, après la dernière audience d'instruction. Elle a persisté à solliciter l'administration de ces preuves par courrier du 29 avril 2013 et s'est encore plainte dans ses plaidoiries finales 20 juin 2013 de ce que les intimés s'étaient opposés à la production du constat d'huissier. Ces offres de preuve visaient à prouver l'état dans lequel se trouvait l'attique lorsque les bailleurs ont voulu le lui restituer le 11 mars 2011.
Dans leur ordonnance du 8 mai 2013, les premiers juges ont retenu que la production d'un constat d'huissier relatif à l'état de l'attique constituait une offre de preuve tardive, dès lors que l'état desdits locaux n'avait pas changé depuis le début de la procédure et que l'inspection locale destinée également à déterminer l'état de l'attique, qui n'était ni allégué ni contesté, n'était pas pertinente eu égard au contenu des déclarations du témoin G______.
Or, il appert au contraire que l'état de l'attique au moment de sa restitution est litigieux et que la déclaration dudit témoin relative à l'état des locaux est partiellement contredite par un courrier de la régie C______ du 5 janvier 2011 qui expose que l'état de l'attique est dégradé par rapport à son état lors de sa remise à la copropriété.
Il en découle que l'offre de preuve de l'appelante portait sur un fait pertinent pour statuer sur ses prétentions en réduction de loyer dès le 11 mars 2011, et que le moyen de preuve proposé était adéquat, dès lors que, d'après le témoin G______, l'état de ces locaux était inchangé depuis la date à laquelle les bailleurs avaient proposé de restituer ceux-ci.
Même si l'appelante avait tardivement offert de prouver par un constat d'huissier l'état de l'attique au moment de sa restitution, il n'en demeure pas moins que dans sa demande elle avait dûment offert de prouver celui-ci par une inspection locale à laquelle les premiers juges n'ont pas donné suite. L'appelante ayant persisté dans cette offre de preuve, le Tribunal ne pouvait renoncer à une inspection des locaux sans admettre le rapport d'expertise proposé par l'appelante comme moyen de preuve alternatif.
Les premiers juges ont ainsi consacré une violation du droit à la preuve. Le Tribunal n'ayant pas statué sur une partie de la demande et l'instruction étant incomplète, la cause sera renvoyée aux premiers juges pour complément d'instruction dans le sens des considérants et nouvelle décision sur ce point (art. 318 al. 1 let. c ch. 1 et 2 CPC). La question de la recevabilité du constat d'huissier produit en appel peut dès lors demeurer ouverte.
Pour le surplus, l'appelante ne persistant pas à demander l'administration des preuves concernant l'absence de disposition du hall d'entrée du 8ème étage et les autres nuisances subies, il faut considérer qu'elle y a renoncé, soit en particulier l'audition de F______, de sorte qu'elle ne peut se plaindre à cet égard d'une violation du droit à la preuve.
3.4 La Cour peut néanmoins statuer sur les prétentions en réduction du loyer d'octobre 2008 jusqu'au 10 mars 2011.
3.4.1 En vertu de l'art. 259d CO, lorsque des défauts excluent ou entravent l'usage pour lequel la chose a été louée, le preneur de bail peut réclamer une réduction proportionnelle du loyer - lequel s'entend net, soit charges non comprises (BOHNET/MONITINI, Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, 2010, n° 18 ad art. 259d CO) - jusqu'à l'élimination des altérations.
Une réduction n'est envisageable que dans l'hypothèse où l'usage de la chose est restreint de 5% au moins (défaut qualifié d'intensité moyenne); une restriction de deux pour cent est toutefois admise (altération mineure; arrêt du Tribunal fédéral 4A_19/2010 du 15 mars 2010 consid. 4; ATF 135 III 345 consid. 3.2), lorsque l'atteinte - qui peut alors être d'ordre exclusivement esthétique - est permanente (arrêts du Tribunal fédéral 4A_33/2012 du 2 juillet 2012 consid. 5 et 4C.97/2003 du 28 octobre 2003 consid. 3.3 et 3.4, cette dernière décision admettant une réduction de loyer de 2% en raison de l'état déplorable de la moquette de l'entrée d'un immeuble pendant une période de cinq ans et demi; BOHNET/MONTINI, op. cit., Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, 2010, n° 8 s. ad art. 259d CO).
La quotité de la réduction est proportionnelle au défaut. Elle se détermine, en principe, en comparant la valeur objective de l'objet avec et sans l'altération concernée (méthode dite relative ou proportionnelle; arrêt du Tribunal fédéral 4A_222/2012 du 31 juillet 2012 consid. 2.2; ATF 130 III 504 consid. 4.1). Dans les hypothèses où ce calcul est malaisé à opérer, une appréciation en équité est autorisée; le juge se réfère alors à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique (ibidem); il tient également compte des particularités de l'espèce, au nombre desquelles la destination des locaux joue un rôle important (arrêts du Tribunal fédéral 4A_490/2010 du 25 janvier 2011 consid. 2.1 et 4C.219/2005 précité, consid. 2.4 in fine); il peut, par ailleurs, considérer plusieurs défauts dans leur ensemble (arrêt du Tribunal fédéral 4A_565/2009 du 21 janvier 2010 consid. 3.2).
Selon la casuistique (répertoriée notamment in BOHNET/MONTINI, op. cit., n° 67 ad art. 259d CO), les réductions de loyer suivantes ont, entre autres, été consenties en raison de travaux dans l'immeuble : 10% pendant trois mois pour la privation d'usage d'un balcon de mi-juin à mi-septembre et manque de lumière et d'intimité durant huit mois de travaux (arrêt de la Cour de justice de Genève du 12 mars 2001, ACJC/220/2001); 15% pour la privation d'ascenseur, de buanderie, de grenier et d'antenne TV aux 6ème et 7ème étages (arrêt de la Cour de justice de Genève du 21 décembre 1976); 10% pour la perte d'usage d'une cave faisant partie intégrante du contrat de bail et de 10% supplémentaires pour la perte d'usage du grenier (arrêt de la Cour de justice de Genève du 6 décembre 2004, ACJC/1478/2004); 20% pour la suppression temporaire de la cave et du grenier (arrêt de la Cour de justice de Genève du 6 décembre 2004 ACJ 1478); 25% pour une terrasse inutilisable en raison de travaux de réfection de façade particulièrement bruyants (arrêt du Tribunal cantonal vaudois du 23 août 2000, DG216/98).
3.4.2 En l'espèce, la non utilisation de l'attique pendant la durée des travaux, soit d'octobre 2008 au 10 mars 2011 à tout le moins, constitue un défaut qui peut être qualifié de grave.
L'appelante a fait valoir une réduction de 100% du loyer pour toute la période concernée, à savoir d'octobre 2008 au 10 mars 2011. Devant les premiers juges, elle avait relevé que l'attique constituait 1/3 de la surface des locaux loués et qu'il disposait d'une "immense et magnifique terrasse".
Elle a admis que les locaux lui avaient été remis dans un état vétuste en 1996 et a allégué que d'importants travaux de rénovation avaient été à sa charge. Il ressort en outre du contrat de bail que les parties s'étaient mises d'accord pour que les locaux soient loués dans leur état et que les travaux de rénovation soient à la charge de la locataire.
D'après le témoin G_______, l'attique était insalubre avant les travaux de rénovations, le toit et les fenêtres n'étaient pas étanches. Il avait qualifié celui-ci de "taudis". Les aménagements des locaux étaient très défraîchis.
Le fait que ce témoin soit un mandataire des intimés ne permet pas de conférer à sa déclaration une valeur probante moindre, dès lors qu'aucun indice ne permet d'affirmer qu'il a délibérément fait une fausse déclaration (arrêt du Tribunal fédéral 4A_12/2013 du 27 juin 2013 consid. 2.2.1).
En outre, l'appelante n'a pas démontré que l'attique était habitable, respectivement meublé, comme elle l'allègue pour la première fois en appel.
Cela étant, l'attique est composé d'une pièce de 53 m2 et d'une terrasse de 182 m2, et l'appartement au 8ème étage était composé de 6,5 pièces de 116 m2 et de deux balcons de 17m2 chacun. La surface exacte de l'appartement situé au 7ème étage composé de 5,5 pièces ne ressort pas du dossier.
Le loyer mensuel pour ces trois objets loués par l'appelante s'élevait à 2'370 fr. charges incluses plus frais de téléréseau de 38 fr. 50 par mois. Lors de la vente de ce dernier objet aux époux I______ et J______ le 8 novembre 2010, le loyer de cet appartement a été fixé à 742 fr. 80 par mois, correspondant à 21/67èmes du loyer de 2'370 fr., plus 19 fr. 25 de téléréseau, correspondant à la moitié des frais de téléréseau de 38 fr. 50, soit au total 762 fr. 05 par mois. Le loyer pour l'appartement du 8ème et de l'attique a été fixé par les bailleurs au montant de 1'646 fr. 45 par mois, correspondant à la différence entre le loyer mensuel de base et le loyer de l'appartement du 7ème étage (soit 46/67èmes du loyer de base).
L'ensemble de ces circonstances ne permet pas à la Cour d'évaluer la valeur objective de l'attique pour calculer la réduction proportionnelle résultant de la privation de l'attique pendant la durée des travaux. Partant, la Cour appréciera en équité l'étendue de la réduction du loyer à consentir à l'appelante.
Il y a lieu de tenir compte du fait que la perte d'usage ne concerne qu'une partie du logement, qui a teneur du bail était loué en l'état et dont les travaux de rénovation étaient à la charge de l'appelante. En outre, l'état de locaux avant la remise à la bailleresse en novembre 2008 ne permettait pas d'y résider. En revanche, rien n'indique que la grande terrasse en attique était inutilisable avant le début des travaux.
Au vu de la casuistique énoncée ci-dessous, une réduction du loyer de 15% pour la perte d'usage de la terrasse en attique se justifie. Il y a lieu d'accorder 10% de réduction supplémentaire du loyer pour la perte d'usage de la pièce en attique, compte tenu du fait qu'elle n'était pas habitable avant la remise à la bailleresse fin septembre 2008.
Le loyer mensuel de 2'408 fr. 40 sera donc réduit de respectivement 240 fr. 80 et de 361 fr. 25, soit un total de 602 fr. en chiffres ronds jusqu'au 7 novembre 2010.
Ensuite, le calcul doit être fait sur la base du loyer mensuel de 1'646 fr. 45 correspondant à l'attique et à l'appartement du 8ème étage. Compte tenu de la proportion de la surface (extérieure et intérieure) indisponible par rapport à la surface des locaux au 8ème étage et compte tenu des éléments précités, il se justifie de maintenir la réduction de 602 fr. pour la période postérieure du 8 novembre 2010 au 10 mars 2011.
L'appel sera ainsi partiellement admis sur ce point.
En définitive, le jugement sera annulé et intégralement reformulé par souci de clarté. Le loyer de l'appelante pour les locaux aux 7ème, 8ème et 9ème étages de l'immeuble rue 1______, à Genève, sera réduit de 602 fr. par mois, entre le 1er octobre 2008 et le 7 novembre 2010. Le loyer de l'appelante pour les locaux aux 8ème et 9ème étages sis dans ledit immeuble sera également réduit de 602 fr. par mois, du 8 novembre 2010 au 10 mars 2011.
Le jugement sera pour le surplus confirmé en tant qu'il déboute l'appelante de sa demande en constatation des graves nuisances subies en lien avec les travaux, en réduction du loyer en lien avec la perte de jouissance du hall d'entrée de l'appartement du 8ème étage ainsi qu'en dommages-intérêts.
Pour le surplus, la cause sera renvoyée au Tribunal pour instruction complémentaire relative à la perte de jouissance de l'attique dès le 11 mars 2011 et nouvelle décision.
PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevable l'appel interjeté par A______ contre le jugement JTBL/938/2013 rendu le 6 septembre 2013 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/26376/2011-2.
Déclare irrecevables les conclusions de A______ tendant à la constatation des graves nuisances subies et au paiement par la MASSE EN FAILLITE DE B______, D______et E______ de tous dommages-intérêts à chiffrer.
Déclare irrecevables les pièces nouvelles produites par A______.
Au fond :
Annule le jugement entrepris et statuant à nouveau :
Réduit le loyer des locaux loués par A______ aux 7ème, 8ème et 9ème étages de l'immeuble 1_______, à Genève, entre le 1er octobre 2008 et le 7 novembre 2010 de 602 fr. par mois.
Réduit le loyer des locaux loués par A______ aux 8ème et 9ème étages de l'immeuble 1_______, à Genève, entre le 8 novembre 2010 et le 10 mars 2011 de 602 fr. par mois.
Confirme le jugement entrepris en tant qu'il déboute A______ de ses conclusions en constatation des graves nuisances subies en lien avec les travaux, en réduction du loyer en lien avec la perte de jouissance du hall d'entrée de l'appartement du 8ème étage sis dans l'immeuble précité ainsi qu'en dommages-intérêts.
Renvoie pour le surplus la cause au Tribunal pour instruction complémentaire dans le sens des considérants et nouvelle décision.
Dit que la procédure est gratuite.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Madame Sylvie DROIN, présidente; Madame Elena SAMPEDRO et Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Madame Laurence CRUCHON et Monsieur Serge PATEK, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.
Indication des voies de recours :
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.