POUVOIR JUDICIAIRE
C/17359/2011 ACJC/647/2014
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
du VENDREDI 30 MAI 2014
Entre
A______, ______ (GE), appelante et intimée d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 14 octobre 2013, représentée par l'ASLOCA, rue du lac 12, 1207 Genève en les bureaux de laquelle elle fait élection de domicile,
et
B______, ______(GE), intimée et appelante, comparant par Me Pascal Aeby, avocat, rue Beauregard 9, 1204 Genève, en l'étude duquel elle fait élection de domicile aux fins des présentes.
EN FAIT
A. a. Par jugement JTBL/1132/2013 du 14 octobre 2013, expédié pour notification aux parties le 17 octobre 2013, le Tribunal des baux et loyers a réduit de 15% le loyer de l'appartement de A______, situé au 1er étage de l'immeuble sis 1______ à Genève, pour la période du 26 octobre 2010 au 31 janvier 2011 (ch. 1 du dispositif), condamné la B______ (ci-après : B______ou bailleresse) à restituer à A______ le trop perçu de 427 fr. 50 avec intérêts à 5% à compter du 15 décembre 2010 (ch. 2), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 3) et dit que la procédure était gratuite (ch. 4).
En substance, les premiers juges ont admis que les travaux d'installation du magasin C______ avaient restreint l’usage de la chose louée pour la période du 1er octobre 2010 au 31 janvier 2011.
Ils n'ont, en revanche, retenu aucun défaut de la chose louée depuis l'ouverture du magasin C______ et ont débouté A______ de ses conclusions en réduction permanente de son loyer dès les le 1er février 2011 ainsi qu'à la condamnation de la bailleresse à l’exécution de travaux mettant un terme aux nuisances sonores.
b. Par acte expédié le 22 novembre 2013 au greffe de la Cour de justice, A______ forme appel contre ce jugement et sollicite l’annulation du chiffre 3 du dispositif. Elle conclut à la condamnation de B______à effectuer tous les travaux nécessaires pour rendre les transpalettes mécaniques et électriques non-audibles, soit en particulier l’apposition d’une résine au sol du magasin C______ dans la zone sur laquelle les transpalettes sont manipulées pour annuler les joints de carrelage, pour mettre un terme aux nuisances sonores provoquées par la porte coulissante, et l'octroi en sa faveur d’une réduction de loyer de 45% dès le 1er février 2011 et jusqu'à l'exécution complète desdits travaux.
A l'appui de son appel, elle produit trois pièces nouvelles, soit un avis de fixation du loyer du 24 septembre 1991 ainsi que copies de statistiques de loyers du Service cantonal de statistique de Genève de 1991.
c. Le 19 décembre 2013, B______conclut au rejet de l'appel ainsi qu'au déboutement de A______ de toutes ses conclusions et forme un appel joint, sollicitant l'annulation du jugement.
d. A______ propose le rejet de l'appel joint et la confirmation des chiffres 1 et 2 du dispositif du jugement déféré.
e. Par pli du 27 février 2014, les parties ont été informées que la cause était gardée à juger.
B. Les éléments suivants résultent de la procédure :
a. B______est propriétaire de l'immeuble sis 1______ à Genève. La parcelle sur laquelle se situe l’immeuble se trouve dans une zone de sensibilité III (2ème zone) selon l’ordonnance sur la protection contre le bruit (ci-après : OPB).
b. Les parties sont liées par un contrat de bail à loyer du 24 septembre 1991 portant sur un appartement de trois pièces situé au premier étage de l'immeuble susvisé.
Le loyer annuel a été fixé à 10'800 fr., charges non comprises.
c. A compter du 1er octobre 2010, des travaux ont démarré au rez-de-chaussée et au sous-sol de l'immeuble en question pour l'aménagement et l'installation d'un magasin C______, qui a ouvert ses portes le 1er février 2011.
Les travaux ont duré 4 mois environ, dont deux ont été dévolus à la démolition. Les ouvriers arrivaient vers 7h00 et repartaient vers 16h30-17h00 (témoin D______).
d. Par courriers des 25 octobre 2010, 4 décembre 2010 et 15 mars 2011, A______ et dix autres locataires se sont plaints auprès de la régie en charge de la gestion de l'immeuble des travaux liés à l'installation du magasin C______, notamment des nuisances sonores engendrés par les marteaux-piqueurs, les perceuses et diverses machines dès 7h00 et jusqu'à 17h00, des cris d'ouvriers, une fois jusqu'à 23h00, et des livraisons bruyantes. Ils ont sollicité une réduction de loyer de 40% dès le 1er octobre 2010 et jusqu'au terme des travaux dans l'immeuble et dans les locaux adjacents.
e. Par plis des 4 novembre 2010 et 4 janvier 2011, la régie a refusé d'entrer en matière sur les demandes précitées. Elle a relevé que l'immeuble se trouvait dans une zone à degré de sensibilité III selon l'OPB dans laquelle étaient admises des entreprises moyennement gênantes, précisant pour le surplus qu'un chantier générait inévitablement des désagréments et nuisances sonores.
f. A la suite de la demande d'intervention de A______, le Service de protection contre le bruit et les rayonnements non ionisants (ci-après : SPBR) a procédé à des mesures du bruit dans la chambre à coucher, fenêtre fermée, de cette dernière.
L'inspecteur au service de l'environnement (SEN) qui s'est rendu à trois reprises chez A______ a identifié, la seconde fois, des bruits de compacteuses et de transpalettes et la troisième fois, aux alentours de 6h30 et durant une heure, des bruits de chocs réguliers et de transpalettes (témoin E______).
Dans son rapport du 2 novembre 2011, il a conclu que le fonctionnement du compacteur de cartons et l'utilisation de transpalette produisait un niveau de pression sonore qui ne respectait pas les exigences minimales requises par la norme SIA 181, de sorte qu'un assainissement s'imposait.
g. Un second rapport, établit par le SPBR le 23 novembre 2011, effectué sur la base de mesures prises sur un balcon sis au 2______en face de la zone de livraison, fait état de nuisances sonores provenant de la livraison et de la manipulation des marchandises, en période nocturne, dépassant les exigences de l'OPB.
h. Dès mars 2012, C______ a mis en œuvre un plan d'assainissement élaboré par le bureau F______. S'agissant du compacteur, C______ a procédé à son insonorisation en posant des blocs sous la presse de compactage. Durant l'été 2012, elle a changé les roulements de tous les appareils de manutention afin de diminuer l'absorption des chocs et elle a, enfin, remplacé, en mai 2013, la rampe métallique de déchargement, par une rampe munie de gros caoutchoucs absorbant les chocs (témoin G______).
Il a également été décidé, lors de réunions entre l'OCIRT et C______, de remédier au problème du bruit des camions en respectant les horaires. H______, employé de la régie en charge du suivi des travaux, a indiqué qu'il ne savait toutefois plus si c'était 6h00 ou 6h30.
Selon A______, une solution satisfaisante avait été trouvée avec C______ depuis fin août 2012, s'agissant de la compacteuse. En revanche, elle attendait toujours des propositions pour remédier au bruit engendré par les transpalettes et le service de livraison.
Aucune amélioration n'avait, au demeurant, été observée depuis le changement de la rampe métallique (témoin I______).
i. Postérieurement à la mise en œuvre de ces mesures, le Service de l'air, du bruit et des rayonnements non ionisants (ci-après : SABRA), anciennement SPBR, a établi un nouveau rapport, le 27 mars 2013, sur la base de mesures prises dans la chambre à coucher de A______, porte et fenêtres fermées.
Il a constaté que seule l'utilisation des transpalettes manuelles et électriques était encore audible. Ils engendraient un niveau de pression sonore, respectivement de 31d(B)A et 33 dB(A), qui respectait les exigences minimales de 33 dB(A) requises par la norme SIA 181 pour ce type de bruit. Lorsque le bâtiment abritait des logements, ces exigences étaient toutefois diminuées de 5 dB(A) si les nuisances se produisaient en période nocturne, à savoir de 19h00 à 7h00.
Une source de bruit a, en outre, été nouvellement identifiée, à savoir la porte coulissante, dont la manipulation créait un niveau de pression sonore de 45 dB(A), laquelle ne respectait pas les exigences minimales requises par la norme SIA 181 de 38 dB(A) pour ce bruit.
C. a. Par requête formée le 8 juillet 2011 devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, déclarée non conciliée le 2 avril 2012 et portée devant le Tribunal des baux et loyers le 16 mai 2012, A______ a sollicité une réduction de loyer de 40% du 1er octobre 2010 au 31 janvier 2011 ainsi qu'une réduction définitive de loyer de 45% depuis le 1er février 2011.
A l'appui de ses conclusions, elle a allégué l'importance des travaux effectués pour l'aménagement du magasin C______ et les nuisances engendrées à cette occasion. Elle a, en outre, relevé que l'exploitation du supermarché causait des nuisances sonores, dès la première livraison des camions à 6h00 et jusqu'à 22h00 en semaine, respectivement 21h00 le samedi soir.
b. B______a conclu au déboutement de A______ de toutes ses conclusions.
Elle a fait valoir que les travaux d'aménagement du magasin ne pouvaient être considérés comme un défaut de la chose louée, dès lors que l'immeuble était situé en milieu urbain et dans une zone fréquentée et bruyante. Elle a allégué en outre, que les éventuelles émanations sonores provoquées par l'exploitation du magasin demeuraient dans le cadre de ce à quoi un locataire pouvait raisonnablement s'attendre dans un milieu urbain. Un plan d'assainissement avait enfin été mis en place par le supermarché en collaboration avec le Service de protection contre le bruit dans le but de réduire les nuisances sonores.
c. Lors de l'inspection sur place du 6 novembre 2012, qui a eu lieu dès 6h00 au 1______ à Genève, le Tribunal a constaté qu'aucun bruit en provenance du magasin n'était audible, à 6h05, depuis l'appartement, traversant et donnant côté cour, de A______. Il a entendu, à 6h25, depuis un appartement voisin, le camion arriver, le chauffeur couper le moteur puis procéder au déchargement. Lors du déchargement à 6h30, le bruit inhérent aux roulettes qui allaient de la plate-forme à la rampe de déchargement était audible. En revanche, aucun bruit de voix émanant du chauffeur, qui était seul, n'était perceptible.
Le chauffeur du camion a précisé au Tribunal qu'il commençait le déchargement à 6h30 précise et qu'il y avait deux livraisons par jour, la première d'une durée d'une heure environ et la seconde d'une demie heure environ. Il a signalé toujours couper le moteur lors des opérations de déchargement.
Dans le magasin, il a été constaté que des puits de jour donnent sur la cour intérieure, sur laquelle donnent les fenêtres de l'appartement de A______. Il a été constaté que le sol du magasin ainsi que sa partie arrière était en carrelage et que le bruit métallique, discontinu, des transpalettes différait selon qu'elles étaient déchargées du camion et donc pleines, ou qu'elles étaient ramenées au camion vides, donc plus légères et plus bruyantes.
De 7h00 à 7h10, aucun des bruits signalés par A______ n'a été entendu depuis son appartement.
Selon J______, concierge de l'immeuble, les employés avaient fait le quart du bruit qu'ils faisaient d'habitude le jour du transport sur place.
d. Lors de son audition, A______ a relevé qu'elle était principalement dérangée par les nuisances provenant du magasin lui-même, soit par les compacteurs jusqu'à août 2012 et les transpalettes. Ce bruit durait toute la journée jusqu'à 22h00 la semaine et 21h00 le samedi.
e. Le Tribunal a procédé à l'audition de nombreux témoins, dont certaines déclarations ont été intégrées partiellement ci-dessus. Pour le surplus, les enquêtes ont permis d'établir ce qui suit :
Sur les huit témoins entendus, habitant ou ayant habité dans l'immeuble ou l'immeuble adjacent, six d'entre eux ont affirmé avoir subi des nuisances lors des travaux d'installation du magasin C______, lesquelles étaient principalement dues à la démolition des murs au moyen de marteaux-piqueurs, aux trépidations/vibrations, à la poussière et à diverses odeurs incommodantes (témoins K______, L______, M______, N______, J______ et O______).
Ces travaux duraient toute la journée (témoin K______) jusqu'à 22h00, voire minuit selon L______.
P______, domiciliée au 2______ du 1er février 2010 au 31 janvier 2013, a indiqué avoir subi "quelques" nuisances sonores liées à l'arrivée de camions à 5h00 durant une semaine pendant les travaux d'installation.
Certains d'entre eux ont également indiqué que les magasins exploités précédemment (magasin de porcelaine et magasin de motos) ne généraient aucune, ou très peu, de nuisances (témoins K______, L______, M______ et O______).
Les témoins ont confirmé subir des nuisances depuis l'ouverture du supermarché dès 6h00-6h30. Ces nuisances étaient dues notamment à l'arrivée des camions, le bruit du moteur lorsque les chauffeurs le laissait allumé, au chargement et déchargement ainsi qu'à l'utilisation des transpalettes (témoins K______, L______, M______, N______, J______, I______ et O______).
Selon M______ et G______, chargé de l'expansion des magasins C______ et notamment du suivi du magasin créé à la rue______, les livraisons avaient été repoussées de 6h00 à 6h30. Selon le premier, le changement avait eu lieu en juin 2012 alors que le second a relevé que cette mesure avait été prise dans les premiers mois qui avaient suivi l'ouverture du magasin, soit de mémoire en février 2011. Un contrôle sur place avait été effectué en juin 2012 par G______ afin de s'assurer que les camions arrivaient à 6h30.
f. Par écritures après enquêtes, A______, amplifiant ses conclusions, a sollicité, en sus des réductions de loyer de 40%, respectivement 45%, la condamnation de la bailleresse à effectuer les travaux nécessaires pour rendre les transpalettes mécaniques et électriques non-audibles, à transformer/changer la porte coulissante, à mettre en œuvre une résine de sol sans joint dans la zone sur laquelle les transpalettes sont manipulées pour annuler les joints de carrelage et enfin à ce la bailleresse "prenne toutes les mesures nécessaires pour que les niveaux sonores cessent".
g. B______a persisté dans l'ensemble de ses conclusions.
D. L'argumentation des parties sera examinée dans la mesure utile à la solution du litige.
EN DROIT
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 4C.310/1996 du 16 avril 1997 = SJ 1997 p. 493 consid. 1).
1.2 La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première instance (art. 91 al. 1 CPC; Jeandin, Code de procédure civile commenté, Bâle, 2011, n. 13 ad art. 308 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_594/2012 du 28 février 2013).
1.3 En l'espèce, les appels principal et joint sont recevables pour avoir été interjetés dans les délai et forme utiles (art. 130, 131, 142 al. 3, 311 al.1 et 313 al. 1 CPC), à l'encontre d'une décision finale (art. 308 al. 1 let. a CPC) qui statue sur des prétentions pécuniaires dont la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr. (art. 91 al. 1, 92 al. 2 et 308 al. 2 CPC; in casu, selon les conclusions formulées par l'appelante en première instance : loyer, hors charges, de 900 fr. x 40% [quotité de la réduction de loyer réclamée du 1er octobre 2010 au 31 janvier 2011] x 4 mois = 1'440 fr. + 900 fr. x 45 % [quotité de la réduction de loyer réclamée pour une période indéterminée, soit jusqu'à l'élimination du défaut, dès le 1er février 2011] x 12 mois par année x 20 = 97'200, soit 98'640 fr.).
Pour les novas improprement dits, il appartient au plaideur qui entend les invoquer devant l'instance d'appel de démontrer qu'il a fait preuve de la diligence requise, ce qui implique notamment d'exposer précisément les raisons pour lesquelles le moyen de preuve n'a pas pu être produit en première instance (Jeandin, op. cit., n. 8 ad art. 317 CPC). Dans le système du CPC, tous les faits et moyens de preuve doivent en principe être apportés dans la procédure de première instance; la diligence requise suppose donc qu'à ce stade, chaque partie expose l'état de fait de manière soigneuse et complète et qu'elle amène tous les éléments propres à établir les faits jugés importants (arrêt du Tribunal fédéral 4A_334/2012 du 16 octobre 2012 consid. 3.1).
2.2 En l'espèce, les pièces nouvellement produites par l'appelante sont antérieures au jugement querellé. La seconde condition, cumulative, imposait à l'appelante de démontrer qu'elle avait fait preuve de la diligence requise en produisant ces pièces. Cependant, cette dernière n'expose pas les raisons pour lesquelles elle aurait été empêchée de produire ces pièces en première instance, de telle sorte qu'elles seront déclarées irrecevables et écartées du dossier.
L'art. 310 let. b CPC habilite l'autorité d'appel à revoir librement, sur la base des preuves administrées en première instance, les éléments de fait dûment critiqués par l'appelant. Elle est dès lors à même de réapprécier les pièces figurant au dossier ainsi que les témoignages et les dépositions des parties au moyen des procès-verbaux d'audition de première instance (Tappy, Les voies de droit du nouveau Code de procédure civile, in JdT 2010 III p. 115 ss, 135 et 137; Jeandin, op. cit., n. 6 ad art. 310 CPC).
3.2 L'intimée fait grief au Tribunal d'avoir constaté de manière inexacte certains faits.
En l'espèce, compte tenu du pouvoir de cognition complet de la Cour, les faits ont fait l'objet d'un nouvel établissement dans la partie "EN FAIT" du présent arrêt.
L'intimée, sur appel joint, fait grief au Tribunal d'avoir admis une réduction du loyer de l'appelante de 15% résultant du défaut de la chose louée lors des travaux d'aménagement du magasin C______.
4.1 Lorsqu'apparaissent, en cours de bail, des défauts qui entravent ou restreignent l'usage de la chose louée, le locataire peut notamment exiger du bailleur une remise en état de la chose ainsi qu'une réduction proportionnelle du loyer (art. 259a al. 1 let. a et b, 259d CO).
4.2 Faute de définition légale, la notion de défaut - qui relève du droit fédéral - doit être rapprochée de l'état approprié à l'usage pour lequel la chose a été louée; elle suppose la comparaison entre l'état réel de la chose et l'état convenu; il y a ainsi défaut lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2 et références citées).
Pour déterminer l'usage convenu, il faut tenir objectivement compte de l'ensemble des circonstances concrètes du cas, telles que le montant du loyer, le lieu de situation de l'immeuble, l'âge du bâtiment, les normes usuelles de qualité - y compris les normes techniques du droit de la construction et les règles du droit public - les usages courants, ainsi que les conventions particulières voulues par les parties (Lachat, Le bail à loyer, 2008 (ci-après : op. cit., I), p. 217-218). Le degré de réduction du loyer correspond à la restriction de l'usage pour lequel la chose a été louée.
Pour qu'une réduction du loyer soit justifiée, l'objet remis à bail doit être affecté d'un défaut de moyenne importance au moins (Lachat, Commentaire romand (ci-après : op. cit., II), n. 1 ad art. 259d CO). Un tel défaut restreint l'usage convenu, sans l'exclure ni l'entraver considérablement (cf. art. 258 al. 3 let. a, art. 259b let. b et art. 259d CO; Lachat, op. cit., II, n. 7 ad art. 258 CO). En présence d'un défaut moyen, l'usage de la chose demeure possible et peut être exigé du locataire qui ne subit en règle générale qu'une diminution du confort (Lachat, op. cit., I, p. 225). Un défaut de moyenne importance peut résulter de deux cas de figure : soit l'usage de la chose louée est restreint dans une mesure de l'ordre de 5% au moins, soit un défaut mineur se prolonge sur une longue période sans que le bailleur, informé, ne prenne les mesures nécessaires, de sorte qu'une atteinte à la jouissance de la chose louée doit être admise (arrêt du Tribunal fédéral 4C.97/2003 du 28 octobre 2003).
4.3 Le locataire perd son droit à la remise en état de la chose, lorsque la réparation du défaut est objectivement impossible, tel étant par exemple le cas si le bailleur n'a pas de prise sur le défaut (par exemple : nuisances sonores provenant d'un chantier voisin ou d'un aéroport), ou lorsque le coût des travaux nécessaires serait disproportionné (Lachat, op. cit., I, n. 1.6, p. 249 et n. 2.2 p. 251; Lachat et Al., Mietrecht für die Praxis, 2009, n. 11/2.2, p. 167 et n. 24/4.1, p. 504; Higi, Zürcher Kommentar, n. 10 et 11 ad art. 259b CO, SVIT-Kommentar Mietrecht, éd. 2008, n. 9 ad art. 259b CO). Le locataire peut alors prétendre à une réduction du loyer et, si l'impossibilité est due à une faute du bailleur, à des dommages-intérêts.
4.4 La réduction de loyer est due dès le moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à son élimination effective (art. 259d CO).
Quant à la réduction de loyer que peut exiger le locataire en application de l'art. 259d CO, elle doit être proportionnelle au défaut et se détermine par rapport à la valeur objective de l'objet sans défaut; elle vise à rétablir l'équilibre des prestations entre les parties (ATF 126 III 388 consid. 11c p. 394). En principe, il convient de procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle, telle qu'elle est pratiquée dans le contrat de vente : la valeur objective de la chose avec défaut est comparée à sa valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion. Cependant, le calcul proportionnel n'est pas toujours aisé, notamment lorsque le défaut est de moyenne importance. Il est alors admis qu'une appréciation en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique, n'est pas contraire au droit fédéral (arrêt du Tribunal fédéral 4A_222/2012 du 31 juillet 2012, consid. 2.2 et références citées).
4.5 La réduction de loyer ne suppose pas que le bailleur soit en faute ou que le défaut soit réparable (ATF 135 III 345 consid. 3.2; ACJC/874/2012 consid. 3.1; Lachat, op. cit., p. 224). Le défaut peut avoir sa source non seulement dans la chose elle-même, mais aussi dans le voisinage ou l’attitude de tiers; peu importe qu'il échappe ou non à la sphère d’influence du bailleur (arrêts du Tribunal fédéral 4C.219/2005 du 24 octobre 2005 consid. 2.2 et 4C.377/2004 du 2 décembre 2004 consid. 2.1).
4.6 Pour statuer sur l'existence d'un excès et sur l'importance du préjudice, le juge doit se mettre à la place d'une personne raisonnable et moyennement sensible et prendre en considération l'ensemble des circonstances du cas particulier pour apprécier les intérêts en présence (arrêt du Tribunal fédéral 5C.117/2005 du 16 août 2005 consid. 2.1).
Il jouit d'un large pouvoir d'appréciation dans la détermination de la quotité de la réduction du loyer (Lachat, op. cit. I, p. 258).
La Chambre d'appel en matière de baux et loyers a accordé des réductions de loyer variant entre 15% et 35% concernant un grand chantier de construction ayant provoqué des bruits importants, une production considérable de poussière et l'obstruction de la vue par des échafaudages (ACJC/1095/2006 du 09.10.2006), de même qu'une réduction de loyer de 30% concernant une arcade située au rez-de-chaussée, immédiatement voisine d'un immeuble en grande rénovation (poussière, provenant parfois par nuages, provoquant des irritations allergiques, bruits importants de démolition intérieure, échafaudages, bennes, véhicules, va-et-vient d'ouvriers, bétonneuse, panneaux de protection détournant le passage des piétons), situation jugée identique à celle d'une arcade située dans un immeuble lui-même en rénovation (ACJC/1421/2006 du 11.12.2006).
Les réductions de loyer suivantes ont, entre autres, été consenties du chef de défauts occasionnés par des nuisances sonores : 10% en raison de nuisances sonores (d'intensité moyenne) et olfactives nocturnes provoquées par l'exploitation d'un café-bar au rez-de-chaussée de l'immeuble (ACJC/141/2008 du 04.02.2008); 15% en raison des bruits de la chaufferie s'entendant dans la chambre à coucher, perturbant le sommeil (arrêt du Tribunal fédéral 4C.65/2002 du 31 mai 2002); 15% en raison de nuisances sonores provenant du système de ventilation d'un restaurant (ACJC/624/2006 du 12.06.2006) et 15% en raison de nuisances sonores récurrentes, toutes les nuits, ayant atteint le locataire dans son sommeil et dans sa qualité de vie (ACJC/1528/2009 du 11.12.2009).
4.7 En l'espèce, les parties s'opposent sur l'existence de nuisances durant les travaux d'installation du magasin C______ (ci-après : consid. 4.7.1) et depuis le début de l'exploitation dudit magasin (ci-après : consid. 4.7.2).
4.7.1 En l'occurrence, il est incontestable que les travaux d'installation du magasin C______ ont durée environ quatre mois, soit du 1er octobre 2010 au 31 janvier 2011, qu'ils se sont principalement déroulés du lundi au vendredi de 7h00 à 17h00, voire jusqu'à 22h00, et qu'ils ont notamment porté sur la démolition de murs occasionnant, aux dires de nombreux témoins concordants, diverses sortes de nuisances pour le voisinage, tels que du bruit de marteaux-piqueurs, de la poussière, des odeurs incommodantes ainsi que des trépidations et des vibrations.
Onze locataires se sont, en outre, plaints auprès de l'intimée des nuisances occasionnées par le chantier.
Compte tenu du fait que les travaux en question ont duré plusieurs mois, que les nuisances occasionnées chaque jour étaient continuelles et de nature à gêner les locataires environnants dans leur quotidien, il y a lieu d'admettre que ces nuisances allaient au-delà de l'état convenu pour lequel la chose a été louée et qu'elles ont causé un défaut à l'appartement loué par l'appelante, justifiant une réduction de son loyer.
Dans la détermination de la quotité du taux de réduction, il conviendra toutefois de tenir compte du fait que l'immeuble se trouve dans une zone de sensibilité III selon l'OPB, qu'il se situe dans un quartier urbain et que le chantier s'est principalement déroulé selon des horaires usuels de travail, lors desquelles l'appelante, travaillant à 80%, ne se trouvait pas dans son logement.
La diminution de loyer de 15%, pour la période du 26 octobre 2010 (lendemain de la date du courrier d'interpellation de la locataire) au 31 janvier 2011 (fin des travaux), conférée par le Tribunal, qui est au bénéfice d'un large pouvoir d'appréciation, n'apparait pas critiquable, étant précisé que le taux de réduction n'a pas été contesté en tant que tel qu'il est par ailleurs conforme à la jurisprudence mentionnée ci-dessus.
Partant, le jugement sera confirmé sur ce point et l'appel joint rejeté.
4.7.2 S'agissant des nuisances liées à l'exploitation du magasin, l'appelante allègue être plus particulièrement dérangée par le bruit engendré par les camions, par la compacteuse et par l'utilisation des transpalettes.
Dès lors qu'elle ne peut invoquer aucune affirmation ou promesse insérée dans le contrat de bail la protégeant contre les nuisances liées à l'exploitation d'un supermarché, il convient de rechercher ce qu'elle était en droit d'attendre de la chose louée.
En l'occurrence, les nuisances occasionnées par l'exploitation du magasin C______ depuis son ouverture en février 2011 débutent quotidiennement, y compris le samedi, dès 6h30 du matin, voire plus tôt. Ces nuisances, constituées notamment de bruit métallique discontinu, sont incontestablement de nature à perturber le sommeil des habitants environnants, ceci bien que l'immeuble se situe dans une zone de sensibilité III selon l'OPB (dans laquelle sont admises des entreprises moyennement gênantes), et qu'il se trouve dans un quartier urbain accueillant des commerces en tout genre.
Tous les locataires entendus par le Tribunal, résidants dans l'immeuble ou dans l'immeuble adjacent, se sont, en outre, plaints d'être quotidiennement confrontés à des nuisances sonores causées dès l'aube par le bruit des transpalettes, l'arrivée des camions et le chargement et déchargement de ceux-ci, alors qu'ils n'avaient pas été dérangé, ou très peu, par les commerces exploités précédemment.
Plus objectivement, les mesures effectuées, à deux reprises, par le SPBR ont confirmé que le bruit provoqué par le compacteur de cartons, l'utilisation des transpalettes et la manipulation des marchandises, dépassaient les exigences légales.
Conscient des nuisances, le magasin C______ a mis en œuvre des mesures d'assainissement consistant notamment dans l'insonorisation du compacteur, le changement des roues des transpalettes et le remplacement de la rampe métallique.
Seule la solution mise en œuvre pour la compacteuse s'est toutefois avérée satisfaisante depuis fin août 2012, puisque le SABRA, appelé à vérifier les mesures entreprises par le magasin, a relevé que le bruit des transpalettes dépassait les exigences minimales requises lorsque, comme en l'espèce, le bâtiment abritait des habitations et que les nuisances sonores se produisaient en période nocturne, soit de 19h00 à 7h00. Il a également identifié une nouvelle source de bruit, à savoir celui provenant de la porte coulissante, lequel dépassait les exigences légales.
Ainsi, si les nuisances susexposées se produisent en période diurne, soit après 7h00, celles-ci débutent néanmoins, aux dires de nombreux témoins et selon les constatations du Tribunal, par l'arrivée des camions aux alentours de 6h30, soit en période nocturne, de sorte qu'il convient de retenir que les exigences minimales requises ne sont pas respectées durant cette période.
Au vu de ce qui précède, et bien que des dispositions aient été prises par l'exploitant du magasin afin de réduire la gêne occasionnée, l'on ne saurait considérer que de telles nuisances sonores, se produisant en période nocturne et pouvant affecter le sommeil des locataires vivants à proximité immédiate, demeurent dans le cadre de ce que l'appelante était en droit d'attendre. La Cour constate dès lors que les désagréments considérés sont constitutifs d'un défaut.
Dans la mesure où il ne saurait être exigé de l'intimée la remise en état des locaux, puisqu'elle n'a pas de prise sur le défaut, seule une réduction du loyer apparait justifiée.
Au regard de la jurisprudence et des exemples cités plus haut, une réduction du loyer de 10% - quotité qui tient compte de l'ensemble des inconvénients énumérés ci-dessus - sera accordée à l'appelante pour la période allant du 8 juillet 2011 - correspondant à la date de la requête formée par l'appelante devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers lors de laquelle cette dernière a fait part, pour la première fois, à l'intimée de l'existence de désagréments liés à l'exploitation du magasin - au 31 août 2012, jour auquel il peut être retenu que le bruit des compacteuses à cesser. La réduction de loyer sera ramenée à 8% dès le 1er septembre 2012.
L'appel est, partant, partiellement fondé et le chiffre 3 du dispositif de la décision déférée sera annulé.
4.8 L'appelante n'a pas formulé de conclusion ni en première instance ni en appel en restitution du trop-perçu. C'est donc à tort que les premiers juges ont statué sur ce point.
La décision querellée sera par conséquent également annulée sur ce point.
4.9 Par souci de simplification le jugement entrepris est annulé dans l'ensemble de son dispositif et il est statué à nouveau.
PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers:
A la forme :
Déclare recevables les appels principal et joint interjetés, respectivement, par A______ et la B______ contre le jugement JTBL/1132/2013 rendu le 14 octobre 2013 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/17359/2011-5-D.
Au fond :
Annule ce jugement et statuant à nouveau :
Réduit le loyer de l'appartement situé au 1er étage de l'immeuble sis, 1______ à Genève, dont A______ est locataire, comme suit :
15% du 26 octobre 2010 au 31 janvier 2011;
10% du 8 juillet 2011 au 31 août 2012;
8% dès le 1er septembre 2012.
Condamne B______ à restituer à A______ le trop perçu de loyer.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Sur les frais :
Dit que la procédure est gratuite.
Siégeant :
Madame Sylvie DROIN, présidente; Madame Elena SAMPEDRO, Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Madame Laurence CRUCHON, Monsieur Serge PATEK, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.
La présidente :
Sylvie DROIN
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours :
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF : RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF : cf. considérant 1.2.