POUVOIR JUDICIAIRE
C/23627/2012 ACJC/574/2014
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
du lundi 19 MAI 2014
Entre
A______, domicilié ______, ______Genève appelant d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 3 octobre 2013, comparant par Me Romain Jordan, avocat, 15, rue Général-Dufour, case postale 5556, 1211 Genève 11, en l'étude duquel il fait élection de domicile,
et
B______, domicilié 1______, (), intimé, comparant en personne.
EN FAIT
A. a. Par jugement JTBL/1075/2013 du 3 octobre 2013, communiqué aux parties par plis du 7 octobre 2013 et reçu le lendemain par A______, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a condamné B______ à verser à A______ 9'619 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 15 mai 2011 et 8'440 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 1er mars 2010 (ch. 1 du dispositif), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 2) et dit que la procédure était gratuite (ch. 3).
En substance, le Tribunal a constaté que B______ n'avait pas quitté l'appartement qu'il louait à A______ à la fin du bail, de sorte qu'il devait lui verser une indemnité pour occupation illicite de 9'619 fr. correspondant à neuf mois de loyer (986 fr. x 9), soit du 15 janvier 2011 au 15 octobre 2011, date de la libération du logement, et 745 fr. de frais de chauffage et d'eau chaude. Il l'a également condamné à remettre au bailleur les profits de la sous-location non autorisée entre le 15 mars 2009 et le 30 janvier 2011 "en tous les cas", soit 8'440 fr.
En revanche, il a débouté A______ de ses conclusions portant sur le profit abusif obtenu pour la période allant du 30 janvier au 15 octobre 2011, aucune preuve n'ayant été apportée s'agissant d'un versement d'un sous-loyer pour cette période.
Enfin, A______ a été débouté de ses conclusions en paiement des honoraires de son conseil, relatif à la procédure d'évacuation et la présente procédure.
b. B______ n'a pas retiré dans le délai de garde le pli recommandé contenant le jugement qui lui a été expédié à l'adresse 1______. Ce courrier lui a été renvoyé par pli simple, le 23 octobre 2013.
B. a. Par acte expédié au greffe de la Cour de justice le 7 novembre 2013, A______ appelle de ce jugement dont il sollicite l'annulation. Il conclut à la condamnation de B______ à lui payer 8'440 fr. avec intérêts à 5% dès le 24 juillet 2009 correspondant au profit illicite obtenu du 15 mars 2009 au 30 janvier 2011 et 11'995 fr. avec intérêts à 5% dès le 15 janvier 2011 correspondant au montant des indemnités pour occupation illicite du 15 janvier au 15 octobre 2011, auquel il a ajouté le profit illicite obtenu de la sous-location non autorisée pour la période en question. Il a enfin conclu à la condamnation de B______ à lui verser 22'680 fr. avec intérêts à 5% dès le 7 septembre 2012 à titre de dédommagement pour les frais d'avocat encourus dans le cadre de la procédure d'évacuation et la présente procédure.
b. B______ n'a pas répondu à l'appel dans les délais qui lui ont été impartis par la Cour par pli envoyé à l'adresse 1______.
c. Par courrier recommandé du greffe du 20 décembre 2013, les parties ont été informées de la mise en délibération de la cause.
B______ a reçu notification de ce courrier à l'adresse 1______ le 23 décembre 2013.
Il ne s'est toutefois pas manifesté.
C. Les éléments suivants résultent du dossier :
a. Par contrat conclu le 17 août 2000 avec C______, D______ et son père B______ ont pris à bail un appartement de 3 pièces au ______ étage de l'immeuble sis 2______, ______ Genève. Ledit contrat précisait que les locaux étaient destinés exclusivement à l'habitation familiale.
Le bail, conclu pour une durée initiale de seize mois, du 1er septembre 2000 au 31 décembre 2001, était renouvelable d'année en année, sauf résiliation par l'une des parties trois mois avant l'échéance.
Le loyer mensuel a été fixé en dernier lieu à 986 fr., charges de 136 fr. comprises. Un dépôt de garantie de 2'550 fr. était prévu dans le contrat.
b. B______ est devenu seul titulaire du bail, à compter du 1er janvier 2008.
c. Le 15 mars 2009, il a sous-loué l'appartement en question à E______ (ci-après : la sous-locataire). Le loyer, charges de chauffage comprises, a été fixé à 1'250 fr. par mois et une garantie de 2'500 fr. a été versée par la sous-locataire le 14 mars 2009.
d. Informée de la sous-location, la régie F______, qui gère l'immeuble, propriété de A______, a invité B______, par courrier du 24 juillet 2009, à y mettre un terme, rappelant que celle-ci n'avait pas été autorisée et informant le locataire des conséquences d'une non mise en conformité.
e. Par avis du 25 février 2010, ladite régie a résilié le contrat de bail de B______ pour le 30 avril 2010 en raison de la sous-location illicite.
B______ n'a pas contesté cette résiliation, sans toutefois libérer le logement.
f. Par requête du 17 août 2010, A______ a sollicité de la Commission de conciliation en matière de baux et loyers l'évacuation de B______ et de tout tiers occupant l'appartement.
g. Lors de l'audience de conciliation du 11 novembre 2010, B______ s'est engagé à libérer de sa personne, de tout tiers et de tout bien, l'appartement en question d'ici au 15 janvier 2011.
h. Le logement n'a toutefois pas été libéré à la date fixée.
Le loyer ayant été réglé jusqu'au 15 janvier 2011, A______ a mis en demeure B______, par courrier du 23 mai 2011, de s'acquitter des indemnités d'occupation illicite de l'appartement qui n'avait toujours pas été libéré.
i. En janvier 2011, la sous-locataire a indiqué au bailleur, dans le cadre de la procédure d'évacuation, s'être toujours acquittée du loyer de 1'250 fr.
j. En août 2011, A______ a initié une procédure d'évacuation à l'encontre de B______, laquelle a abouti au prononcé d'un jugement du 19 octobre 2011 (JTBL/1233/2011) l'autorisant à faire exécuter l'évacuation du logement par la force publique.
k. L'appartement a finalement été libéré par la sous-locataire le 15 octobre 2011.
l. Par courrier du 13 août 2012, F______, a réclamé à B______ le solde du décompte de chauffage et d'eau chaude concernant la période du 1er mai 2011 au 15 octobre 2011 d'un montant total de 745 fr. 50.
D. a. Par requête du 18 octobre 2012, déclarée non conciliée le 5 février 2013 à la suite d'une audience à laquelle B______ a fait défaut, et portée devant le Tribunal des baux et loyers le même jour, A______ a assigné B______ en paiement de 8'308 fr. avec intérêts à 5% dès le 24 juillet 2009 au titre de gain résultant de la sous-location du 15 mars 2009 au 15 janvier 2011; 11'250 fr. avec intérêts à 5% dès le 24 juillet 2009 au titre de gain résultant de la sous location du 16 janvier 2011 au 15 octobre 2011; 9'095 fr. 20 plus intérêts à 5% dès le 1er février 2011 au titre de loyers impayés dès février 2011 et 22'680 fr. plus intérêts à 5% dès le 7 septembre 2012 au titre de dommage résultant des frais d'avocat.
A______ a sollicité la restitution du gain procuré illégitimement par la sous-location abusive ainsi que des indemnités pour occupation illicite et réclamé le remboursement des honoraires d'avocat pour l'activité déployée dans le cadre du litige l'opposant à B______, en particulier la procédure d'évacuation et la présente demande en paiement.
b. Par ordonnance du 3 avril 2013, le Tribunal des baux et loyers a transmis à B______, à l'adresse 1______, copie de la demande et lui a imparti un délai de trente jours pour répondre.
L'envoi recommandé, non réclamé dans le délai de garde, a été retourné au greffe du Tribunal, lequel l'a renvoyé à l'intéressé par pli simple.
c. Par ordonnance du 22 mai 2013, un délai supplémentaire au 7 juin 2013 a été accordé par les premiers juges à B______. L'envoi recommandé, envoyé à l'adresse susmentionnée, non réclamé, a également été retourné au greffe du Tribunal, qui l'a à nouveau envoyé par pli simple.
d. Lors de l'audience de débats principaux et de débats d'instruction du 12 septembre 2013, à laquelle B______ n'était ni présent ni représenté, bien que la convocation lui ait été adressée par recommandé - non réclamé également -, A______ a renoncé à solliciter des mesures d'instruction et a persisté dans ses conclusions.
E. L'argumentation des parties sera examinée dans la partie EN DROIT, dans la mesure utile à la solution du litige.
EN DROIT
1.2 La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première instance (art. 91 al. 1 CPC; Jeandin, in Code de procédure civile commenté, Bohnet/Haldy/Jeandin/Schweizer/Tappy, Bâle, 2011, n. 13 ad art. 308 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_594/2012 du 28 février 2013).
1.3 En l'espèce, la somme réclamée par l'appelant dans ses dernières conclusions devant les premiers juges était de 51'333 fr. 20 en capital, soit un montant largement supérieur à 10'000 fr., de sorte que la voie de l'appel est ouverte.
Interjeté dans le délai de trente jours et suivant la forme prescrite par la loi, l'appel est ainsi recevable (art. 130, 131 et 311 al. 1 CPC).
Au vu de la nature du litige ainsi que de la valeur litigieuse supérieure à 30'000 fr., la Cour applique la maxime des débats ainsi que le principe de disposition (art. 55 al. 1 et 58 al. 1 CPC; art. 243 al. 2 et 247 al. 2 CPC a contrario).
3.1 La nullité d'une décision doit être relevée d'office en tout temps et par toutes les autorités chargées d'appliquer le droit (ATF 129 I 361 consid. 2; 122 I 97).
Une décision rendue sans que le défendeur n'ait été valablement cité est nulle (ATF 122 I 97 consid. 3a/aa; Bohnet, in Code de procédure civile commenté, Bohnet/Haldy/Jeandin/Schweizer/Tappy, 2011, n. 31 ad art. 133 CPC).
Selon l'art. 138 al. 3 CPC, l'acte, la citation ou la décision, qui est adressé par courrier recommandé est réputé notifié, lorsque le courrier n'est pas retiré à l'expiration d'un délai de sept jours à compter de l'échec de la remise, si le destinataire devait s'attendre à recevoir la notification.
Ce devoir existe dès que le destinataire est partie à une procédure ayant cours (ATF 130 III 396 consid. 1.2.3 = JT 2005 II 87). Ainsi, c'est seulement à partir de la litispendance que naît une relation procédurale contraignant les parties à se comporter selon les règles de la bonne foi, c'est-à-dire notamment de veiller à ce que les actes officiels concernant la procédure puissent leur être notifiés (JT 2012 II 457 consid. 3.1). La règle vaut aussi à défaut de procédure pendante lorsque l'intéressé doit s'attendre à être attrait en justice (Bohnet, op cit., n. 26 ad art. 138 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_250/2008 du 18 juin 2008 consid. 3.2.3).
3.2 En l'espèce, l'intimé a été invité, à diverses reprises, par les premiers juges, par envois recommandés retournés, à se déterminer sur la demande de l'appelant, respectivement à comparaitre à l'audience des débats principaux et d'instruction du 12 septembre 2013.
Ces diverses citations et ordonnances, bien que non retirées, n'ont pas fait l'objet par la poste d'une mention indiquant que l'intéressé n'était pas domicilié en ce lieu. Au contraire, après avoir avisé le destinataire de l'arrivée des divers envois recommandés, la poste les a retournés au Tribunal à l'issue du délai de garde, avec pour mention "non réclamé", étant précisé que ces courriers ont ensuite été adressés par plis simples à l'intimé.
La seule notification par pli recommandé qui est parvenue à l'intimé à l'adresse en question est celle de la Cour de céans, lui signalant la mise en délibération de la cause.
Il convient, partant, de retenir que les diverses citations et ordonnances ont été envoyées régulièrement par les premiers juges à l'adresse postale où l'intimé pouvait être atteint.
L'intimé pouvait, en outre, s'attendre à ce qu'une procédure lui réclamant des indemnités pour occupation illicite soit engagée à son encontre, dès lors qu'il n'avait pas restitué les locaux à la fin du bail ni ne s'était acquitté des indemnités susvisées qui lui ont été réclamées dès le 23 mai 2011.
Enfin, l'intimé n'ignore plus qu'une procédure à son encontre est en cours, depuis le 23 décembre 2013. Il ne s'est toutefois pas manifesté auprès de l'autorité pour s'enquérir de la situation ni pour faire valoir un quelconque empêchement. Cette omission, voire passivité, permet d'inférer que l'intimé ne cherche pas à faire valoir ses droits, ni à être entendu.
En conséquence, et au vu de ce qui précède, il convient de retenir que le jugement entrepris, rendu par défaut, n'est pas vicié.
Il a uniquement conclu à ce que la somme susévoquée soit due avec intérêts à 5% dès le 24 juillet 2009, et non dès le 1er mars 2010, sans toutefois indiquer d'une quelconque façon en quoi le Tribunal des baux et loyers aurait violé la loi en fixant le point de départ des intérêts moratoires à cette date (art. 311 al. 1 CPC).
Partant, cette conclusion, insuffisamment motivée, n'est pas recevable.
5.1 A titre liminaire, il convient de relever que l'appelant a renoncé à réclamer, en appel, en sus de l'indemnité pour occupation illicite (8'349 fr. 70 + charges 745 fr.) l'intégralité du montant du sous-loyer versé par la sous-locataire à l'intimé (11'250 fr.). Il sollicite désormais uniquement l'équivalent du loyer pour occupation illicite, auquel il ajoute les profits illicites réalisés par la sous-location et les frais de chauffage, soit un montant total de 11'995 fr. (= 11'250 fr. + 745 fr.).
5.2 A teneur de l'art. 8 CC, chaque partie doit, si la loi ne prescrit le contraire, prouver les faits qu'elle allègue pour en déduire son droit.
Selon l'art. 150 al. 1 CPC, la preuve a pour objet les faits pertinents et contestés.
La cause est en état d'être jugée au sens de l'art. 223 CPC si, sur la base des allégations non contestées de la demande, le Tribunal dispose d'un état de fait suffisant pour statuer (Tappy, in Code de procédure civile commenté, Bohnet/ Haldy/Jeandin/Schweizer/Tappy, 2011 n. 9 ad art. 223 CPC).
En effet, lorsque la maxime des débats s'applique, comme en l'espèce, l'on admettra que les faits allégués par le demandeur sont dispensés de preuve, puisque faute de réponse, le défendeur n'a pas exposé lesquels de ces faits étaient reconnus ou contestés et qu'en vertu de l'art. 150 CPC la procédure n'exige que la preuve des faits contestés (Tappy, op. cit. n. 9 ad art. 223 CPC; Killias, Berner Kommentar ZPO, 2012 n. 12 ad art. 223 CPC; Naegeli, in Oberhammer Kurz Kommentar ZPO, 2014, n. 9 ad art. 223 CPC).
Le Tribunal peut toutefois administrer les preuves d'office lorsqu'il existe des motifs sérieux de douter de la véracité d'un fait non contesté (art. 153 al. 2 CPC).
De tels doutes ne sauraient résulter simplement du fait que le défendeur a négligé de procéder. En revanche, l'on considérera que la procédure n'est pas en état d'être jugée lorsque les allégations du demandeur paraissent invraisemblables au regard des pièces produites avec la demande ou ne reposent sur aucune appréciation réelle des faits (Tappy, op. cit., n. 11 ad art. 223 CPC), ou encore lorsque ces allégués sont peu clairs, contradictoires ou manifestement incomplets, appelant dès lors à tout le moins une interpellation de la part du juge conformément à l'art. 56 CPC (Killias, op. cit., n. 11 ad art. 223 CPC).
5.3 En l'espèce, le principe même du versement du profit illicite réalisé par la sous-location non autorisée n'est pas remis en cause, seule est contestée la question du fardeau de la preuve quant à l'existence d'un tel profit.
En l'occurrence, il est établi que la sous-locataire a régulièrement versé le montant de la sous-location jusqu'au mois de janvier 2011 et aucun élément n'a été apporté à la procédure permettant de mettre en doute le fait que la sous-locataire a continué à verser le sous-loyer jusqu'à la libération des locaux par elle le 15 octobre 2011.
Dès lors que ce fait n'a pas été contesté et qu'aucun motif sérieux ne permet de mettre en doute sa véracité, il convient de retenir que l'intimé a perçu un sous-loyer jusqu'à la remise des locaux le 15 octobre 2011.
Par conséquent, l'intimé sera condamné à restituer les profits indûment réalisés dès le 31 janvier 2011 et jusqu'à la remise des locaux le 15 octobre 2011 (durant huit mois et demi), soit la somme de 2'244 fr. correspondant à la différence entre le montant du sous-loyer et du loyer (1'250 fr. - 986 fr. = 264 fr. x 8.5 mois).
5.4 Les profits frauduleusement réalisés doivent être remis au maître, de telle sorte que celui-ci soit placé dans la même situation que s'il les avait réalisés lui-même. Or, la part illicite des sous-loyers a été encaissée par le locataire mois après mois et celui-ci en a eu la jouissance dès le versement. Il apparaît donc légitime qu'il doive payer au maître, pour la jouissance de l'argent pendant le temps écoulé, un intérêt de 5% à compter d'une date moyenne (arrêts du Tribunal fédéral 4A_594/2012 du 28 février 2013 consid. 2.4; 4A_456/2010 du 18 avril 2011 consid. 4).
Dans le cas d'espèce, l'appelant conclut à un intérêt moratoire de 5% dès le 15 janvier 2011 s'agissant du montant globalisé de 11'995 fr. (ch. 5.1 supra), sans toutefois motiver sa demande (art. 311 al. 1 CPC).
Par conséquent, en application de la jurisprudence susmentionnée, l'intimé sera condamné à verser à l'appelant 2'244 fr. avec intérêts à 5% dès le 15 mai 2011, date moyenne, au titre de profit illicite pour la période du 1er février au 15 octobre 2011.
Le jugement entrepris, condamnant l'intimé à verser à ce titre la somme de 9'619 fr. avec intérêts à 5% dès le 15 mai 2011 sera dès lors confirmé.
7.1 A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers, cela recouvre tant les frais judiciaires que les dépens (arrêt du Tribunal fédéral 4A_607/2012 du 21 février 2013 consid. 2.6).
Le législateur genevois ayant spécialement prévu que la partie victorieuse n'obtiendrait pas de dépens dans les contestations en matière de bail à loyer des choses immobilières, l'art. 97 CO ne permet pas d'exiger des dommages-intérêts destinés à remplacer ces dépens (ATF 139 III 190 du 26 février 2013 consid. 4.4)
7.2 En l'espèce, et contrairement aux allégations de l'appelant, les honoraires d'avocat engendrés dans le cadre d'une procédure soumise au Tribunal des baux et loyers ne font pas partie du dommage au sens de l'art. 423 al. 1 CO. En effet, si cette disposition permet au bailleur de s'approprier les profits qui résultent de la gestion imparfaite par le locataire, elle ne saurait fonder un droit au dédommagement destiné à remplacer les dépens, dont le sort est réglé exclusivement pas les lois de procédure.
L'appelant n'ayant pas fait de distinction entre les honoraires d'avocat hors contexte procédural, qui peuvent constituer un dommage réparable (cf. ATF 133 II 361 consid. 4.1), des frais d'avocat dans une procédure, lesquels ne peuvent être couverts que par les dépens, c'est donc à juste titre que les premiers juges l'ont débouté de ses conclusions en paiement des honoraires de son conseil.
Le jugement entrepris sera, partant, confirmé sur ce point.
Par souci de simplification, le jugement querellé sera intégralement annulé et il sera statué à nouveau.
En application de l'art. 22 al. 1 LaCC, il ne sera pas perçu de frais judiciaires et il ne sera pas alloué de dépens.
PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevable l'appel interjeté par A______ contre le jugement JTBL/1075/2013 rendu le 3 octobre 2013 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/23627/2012-2-OOD, à l'exception de la conclusion tendant à la modification de la date de départ d'intérêts moratoires sur 8'440 fr.
Au fond :
Annule ce jugement et statuant à nouveau :
Condamne B______ à verser à A______ les montants suivants :
8'440 fr. avec intérêts à 5% dès le 1er mars 2010;
2'244 fr. avec intérêts à 5% dès le 15 mai 2011;
9'619 fr. avec intérêts à 5% dès le 15 mai 2011.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Dit que la procédure est gratuite.
Siégeant :
Madame Sylvie DROIN, présidente, Madame Elena SAMPEDRO et Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Madame Laurence CRUCHON et Monsieur Serge PATEK; juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.
La présidente :
Sylvie DROIN
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours :
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF : RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.