POUVOIR JUDICIAIRE
C/19222/2013 ACJC/371/2014
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
DU LUNDI 24 MARS 2014
Entre
A______, domicilié ______ (GE),
B______, sise ______ (GE), appelants d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 2 décembre 2013, comparant tous deux par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle ils font élection de domicile,
et
C______, sise ______ (GE), intimée, comparant par Me Christian Luscher, avocat, rue Bovy-Lysberg 2, case postale 5824, 1211 Genève 11, en l'étude duquel elle fait élection de domicile.
EN FAIT
A. Par jugement du 2 décembre 2013, expédié pour notification aux parties le 3 décembre 2013, le Tribunal des baux et loyers a, statuant par voie de procédure sommaire, préalablement, ordonné la jonction des causes C/19222/2013-8-SE, C/2_____, C/3______, C/4______ et C/5______ sous la cause C/19222/2013-8-SE (ch. 1 du dispositif), et cela fait
· condamné A______ et B______, conjointement, à évacuer immédiatement de leurs personnes et de leurs biens, sous réserve des biens retenus par le bailleur conformément aux art. 268 ss CO qui doivent être maintenus dans les locaux, ainsi que toute autre personne faisant ménage commun avec eux :
les locaux professionnels d'environ 409 m2 situés aux 1er et 2ème étages de l'immeuble sis 1______ à Genève;
les locaux professionnels d'environ 349 m2 situés aux 1er et 2ème étages de l'immeuble sis 2______ à Genève;
les places de stationnement intérieures nos 3______, 4______, 5______ et 6______ au 1er sous-sol de l'immeuble sis 1______ à Genève;
la place de stationnement intérieure n° 7______ au 1er sous-sol de l'immeuble sis 2______ à Genève;
l'emplacement pour une enseigne lumineuse situé sur l'immeuble sis 2______, à Genève (ch. 2),
· autorisé C______ à requérir l'évacuation par la force publique de A______ et de B______, conjointement, dès le 30ème jour après l'entrée en force du présent jugement (ch. 3),
· condamné A______ et B______, solidairement, à verser à C______ la somme de 194'642 fr.90 avec intérêts à 5% dès le 15 mai 2013 à titre de loyers dus et d'indemnités pour occupation illicite dues pour la période du 1er décembre 2012 au 1er novembre 2013 pour les locaux professionnels d'environ 409 m2 situés aux 1er et 2ème étages de l'immeuble sis 1______, les locaux professionnels d'environ 349 m2 situés aux 1er et 2ème étages de l'immeuble sis 2______, les places de stationnement intérieures nos 3______, 4______, 5______ et 6______ au 1er sous-sol de l'immeuble sis 1______, la place de stationnement intérieure n° 7______ au 1er sous-sol de l'immeuble sis 2______ et l'emplacement pour une enseigne lumineuse situé sur l'immeuble sis 2______ (ch. 4),
· débouté les parties de toutes autres conclusions et dit que la procédure était gratuite (ch. 5 et 6) et indiqué les voies de droit.
En substance, les premiers juges ont retenu que la bailleresse était fondée à résilier le bail, ce qu'elle avait fait en respectant les conditions de l'art. 257d CO, de sorte qu'ils ont fait droit à la demande d'évacuation et l'exécution de celle-ci. Les locataires n'ayant pas quitté les locaux à la fin du bail, ils les ont condamnés à verser les arriérés de loyers et d'indemnités pour occupation illicite jusqu'au 1er novembre 2013 d'un montant de 194'642 fr. 90.
B. a. Par acte expédié le 16 décembre 2013 au greffe de la Cour de justice, A______ et B______ forment appel de ce jugement dont ils sollicitent l'annulation. Ils concluent, principalement à l'incompétence de la juridiction des baux et loyers s'agissant du prononcé de l'évacuation de la place de stationnement intérieure n° 7______ au 1er sous-sol de l'immeuble sis 2______, au déboutement de C______ de ses conclusions en évacuation des locaux loués et au déboutement de ses conclusions en paiement de loyer, respectivement d'indemnités pour occupation illicite pour la période courant dès le 1er décembre 2012 et les mois suivants. Subsidiairement, ils concluent à ce qu'ils soient condamnés à évacuer de leur personne et de leurs biens (sauf les biens retenus par le bailleur conformément aux art. 268 ss CO) et qu'il soit dit que l'intégralité des locaux loués ne pourra faire l'objet d'une évacuation par la force publique que dès le 120ème jour après l'entrée en force de l'arrêt de la Cour.
Ils font valoir l'incompétence du Tribunal des baux et loyers, s'agissant de prononcer l'évacuation de la place de parking n° 7______ au 1er sous-sol de l'immeuble sis 2______, au motif que l'article 14 du contrat de bail relatif à ce bien prévoit la compétence du Tribunal arbitral, l'abus de droit de la bailleresse à solliciter l'évacuation des locaux loués, dans la mesure où elle n'a aucun intérêt à requérir l'évacuation, les loyers étant garantis par les investissements effectués sur place à hauteur de 1'500'000 fr. et les biens faisant l'objet du droit de rétention du bailleur. Ils reprochent aux premiers juges d'avoir violé les art. 30 LaCC et 9 Cst./Ge lors du prononcé de la décision d'exécution de l'évacuation et invoquent l'irrecevabilité de la demande en paiement des arriérés de loyers et indemnités pour occupation illicite au sens de l'art. 59 al. 2 let. a CPC en se fondant sur l'absence d'intérêt de la bailleresse à solliciter leur condamnation au versement des loyers et indemnités pour occupation illicite, ceux-ci étant garantis et une procédure de mainlevée provisoire introduite à leur encontre.
Ils produisent des pièces nouvelles soit le bilan provisoire 2012 et un extrait de compte au 25 juin 2013 de la Clinique de Genève Sàrl pour la période du 17 août 2011 au 31 décembre 2012 (pièce 2), et copie de la requête de mainlevée provisoire du 2 septembre 2013 déposée par C______ contre A______ (pièce 3).
b. Dans sa réponse du 27 décembre 2013, C______ requiert le déboutement de A______ et de B______ de toutes leurs conclusions et la confirmation du jugement querellé.
Elle fait valoir que c'est par erreur que la clause d'arbitrage a été cochée dans le contrat de bail portant sur la place de parking n° 7______, et que A______ et B______ ont procédé devant le tribunal sans faire de réserve concernant sa compétence, de sorte qu'en application de l'art 61 let. a CPC, ledit tribunal était compétent pour prononcer l'évacuation dudit parking.
Elle conteste commettre un abus de droit en sollicitant l'évacuation des locaux. Elle relève que les loyers ne sont pas garantis pour l'avenir dans la mesure où les travaux ont peu augmenté la valeur de l'immeuble, qu'ils sont à l'arrêt faute de liquidités et que les locaux sont impossibles à relouer en l'état. Le droit de rétention du bailleur porte sur des appareils médicaux difficiles à réaliser et dont la valeur est inférieure à l'arriéré accumulé.
Elle fait valoir que l'art 30 LaCC ne s'applique qu'aux logements à l'exclusion des locaux commerciaux et que son intérêt à obtenir la condamnation des locataires au paiement des loyers réside dans son intérêt à obtenir un titre de mainlevée définitive.
c. Les locataires n'ont pas fait usage de leur droit de répliquer.
d. Les parties ont été avisées le 27 janvier 2014 de la mise en délibération de la cause.
C. Les éléments suivants résultent de la procédure :
a. C______ est propriétaire des immeubles sis 1______ et 2______ à Genève.
Le 4 février 2011, C______ a conclu un contrat de bail avec A______ et B______, solidairement, portant sur des locaux professionnels d'environ 409 m2 situés aux 1er et 2ème étages de l'immeuble sis 1______ à Genève, destinés à l'exploitation d'une clinique uniquement.
Le loyer annuel de cet objet était de 108'840 fr. hors charges, soit mensuellement 9'070 fr. plus 680 fr. de participation pour l'électricité et 600 fr. de provision pour frais de chauffage et eau chaude.
b. Le même jour, D______ a conclu un contrat de bail avec les mêmes locataires, solidairement, portant sur des locaux professionnels d'environ 349 m2 situés aux 1er et 2ème étages de l'immeuble sis 2______ à Genève, destiné à l'exploitation d'une clinique uniquement.
Le loyer annuel de cet objet était de 91'716 fr. hors charges, soit mensuellement 7'643 fr. plus 680 fr. de participation pour l'électricité et 420 fr. de provision pour frais de chauffage et eau chaude.
c. Le 11 février 2011, C______ a conclu un contrat de bail avec les mêmes locataires, solidairement, portant sur des places de stationnement intérieures nos 7, 3______, 4______, 5______ et 6______ au 1er sous-sol de l'immeuble sis 1______.
Le loyer annuel de cet objet était de 15'900 fr. hors charges, soit mensuellement 1'325 fr.
Par avenant du 10 juillet 2012, le contrat de bail de la place n° 7 ayant été résilié, les parties ont convenu de poursuivre le contrat portant sur les autres emplacements nos 3______, 4______, 5______ et 6______, le loyer mensuel étant ramené à 1'060 fr., soit annuellement 12'720 fr.
d. Le 11 février 2011, D______ a conclu un contrat de bail avec les mêmes locataires, solidairement, portant sur un emplacement pour une enseigne lumineuse situé sur l'immeuble sis 2______, à Genève.
Le loyer annuel de cet objet était de 360 fr. hors charges, soit mensuellement 30 fr.
e. Le même jour, D______ a conclu un contrat de bail avec les mêmes locataires, solidairement, portant sur une place de stationnement intérieure n° 7______ au 1er sous-sol de l'immeuble sis 2______.
Le loyer annuel de cet objet était de 3'180 fr. hors charges, soit mensuellement 265 fr.
L'art. 14 du contrat de bail indique que les parties reconnaissent, pour tout litige relatif à la location du garage, la compétence du Conciliateur, puis du Tribunal arbitral et, en cas d'échec de la conciliation, du Tribunal arbitral E______, à l'exclusion des tribunaux ordinaires.
f. Les cinq baux ont été conclus pour une durée déterminée de dix ans, soit du 15 février 2011 au 31 mars 2021.
Il a en outre été convenu que les loyers seraient payés mensuellement par mois d'avance.
g. Le 8 mars 2012, D______ a été radiée du Registre du commerce par suite de fusion avec C______. Cette dernière a repris les actifs et passifs envers les tiers de la première.
h. Par avis comminatoires du 20 mars 2013, C______ a mis en demeure A______ ainsi que B______, par plis séparés et recommandés, de lui régler dans les 30 jours les montants dus, à titre d'arriéré de loyer et de charges pour la période du 1er décembre 2012 au 31 mars 2013, de :
· 51'750 fr. s'agissant des locaux professionnels situés au 1er étage de l'immeuble sis 1______ à Genève.
· 3'215 fr. s'agissant des locaux professionnels situés au 1er étage de l'immeuble sis 2______ à Genève.
· 4'240 fr. s'agissant de la place de stationnement intérieure n° 8 au 1er sous-sol de l'immeuble sis 1______ à Genève.
· 1'060 fr. s'agissant de la place de stationnement intérieure n° 7______ au 1er sous-sol de l'immeuble sis 2______, à Genève.
Par ces courriers, C______ a informé les locataires de son intention, à défaut du paiement intégral des sommes réclamées dans le délai imparti, de résilier les baux conformément à l'art. 257d CO.
i. Par avis comminatoires du 11 avril 2013, C______ a mis en demeure, sous la menace, à défaut du paiement intégral des sommes réclamées dans le délai imparti, de résilier les baux conformément à l'art. 257d CO, A______ ainsi que B______ par plis séparés et recommandés, de lui régler dans les 30 jours les montants de 150 fr. correspondant à l'arriéré de loyer pour la période du 1er décembre 2012 au 30 avril 2013 s'agissant de la location de l'emplacement de l'enseigne lumineuse située 2______, à Genève.
j. Considérant que les sommes susmentionnées n'avaient pas été intégralement réglées dans les délais impartis, C______ a, par avis officiels du 16 mai 2013 adressés à A______ ainsi qu'à B______, résilié les baux pour le 30 juin 2013 s'agissant:
· des locaux professionnels situés au 1er étage de l'immeuble sis 1______.
· des locaux professionnels situés au 1er étage de l'immeuble sis 2______.
· de la place de stationnement intérieure n° 8 au 1er sous-sol de l'immeuble sis 1______.
· de la place de stationnement intérieure n° 7______ au 1er sous-sol de l'immeuble sis 2______.
k. Par avis officiels du 21 mai 2013 adressés à A______ ainsi qu'à B______, C______ a résilié le bail de l'emplacement de l'enseigne lumineuse située 2______ pour le 30 juin 2013.
l. Les 15 avril et 1er mai 2013, des commandements de payer, poursuites n° 8______ et 9______ validant des prises d'inventaire n° 10______ et n° 11______, ont été notifiés respectivement à B______ et A______ pour un montant de 25'929 fr. Ils ont été frappés d'opposition.
m. Le 14 juin 2013, A______ et B______ ont contesté par devant la Commission de conciliation en matière des baux et loyers les cinq congés qui leur avaient été notifiés.
Ils ont allégué avoir dû supporter des surcoûts lors des travaux entrepris dans les locaux, ce dont ils tenaient l'agence immobilière (ci-après : la régie) pour responsable. Ils avaient fait part de ces arguments à la régie par courrier du 13 juin 2013.
n. A______ et B______ ne se sont pas présentés et n'ont pas procédé à l'état des lieux fixé au 28 juin 2013.
o. Le 20 juin 2013, des inventaires (n° 12______, 13______, 14______ et 15______) des meubles, comme faisant l'objet du droit de rétention prévu à l'art. 268 CO, garnissant les locaux professionnels sis 1______ et 2______ à Genève ont été dressés, fixant leur valeur à 93'196 fr.
p. Par requête en cas clair déposée le 2 septembre 2013, C______ a introduit une action devant le Tribunal des baux et loyers sollicitant la condamnation conjointement de A______ et B______, seuls les biens retenus par le bailleur conformément aux art. 268 ss CO devant être maintenus dans les locaux, à évacuer :
· les locaux professionnels d'environ 409 m2 situés aux 1er et 2ème étages de l'immeuble sis 1______ à Genève.
· les locaux professionnels d'environ 349 m2 situés aux 1er et 2ème étages de l'immeuble sis 2______ à Genève.
· les places de stationnement intérieures nos 3______, 4______, 5______ et 6______ au 1er sous-sol de l'immeuble sis 1______ à Genève.
· la place de stationnement intérieure n° 8 au 1er sous-sol de l'immeuble sis 2______ à Genève.
· l'emplacement pour une enseigne lumineuse situé sur l'immeuble sis 2______ à Genève.
Elle a en outre sollicité l'exécution directe de l'évacuation des locataires dès l'expiration d'un mois à compter du prononcé du jugement et requis leur condamnation, solidairement, à lui verser :
· 133'598 fr. 90 avec intérêts à 5% dès le 15 mars 2013 à titre de loyers dus et d'indemnités pour occupation illicite relatifs à la période du 1er décembre 2012 au 31 août 2013 pour
les locaux commerciaux aux 1er et 2ème étages des immeubles sis 1______ et 65,
les places de stationnement au 1er sous-sol de l'immeuble sis 1______,
la place de stationnement au 1er sous-sol de l'immeuble sis 2______,
l'emplacement pour une enseigne lumineuse sur l'immeuble sis 2______,
· 9'070 fr. par mois à titre d'indemnité pour occupation illicite pour les locaux professionnels d'environ 409 m2 situés aux 1er et 2ème étages de l'immeuble sis 1______ dès le 1er septembre 2013,
· 7'643 fr. par mois à titre d'indemnité pour occupation illicite pour les locaux professionnels d'environ 349 m2 situés aux 1er et 2ème étages de l'immeuble sis 2______ dès le 1er septembre 2013,
· 1'325 fr. par mois à titre d'indemnité pour occupation illicite pour les places de stationnement intérieures nos 3______, 4______, 5______ et 6______ au 1er sous-sol de l'immeuble sis 1______ dès le 1er septembre 2013,
· 265 fr. par mois à titre d'indemnité pour occupation illicite pour la place de stationnement intérieure n° 7______ au 1er sous-sol de l'immeuble sis 2______ dès le 1er septembre 2013,
· 30 fr. par mois à titre d'indemnité pour occupation illicite pour l'emplacement pour une enseigne lumineuse situé sur l'immeuble sis 2______ dès le 1er septembre 2013.
q. Lors de l'audience du 13 novembre 2013 devant le Tribunal, C______ a amplifié sa demande la portant à 194'642 fr. 90, correspondant à l'arriéré de loyers et d'indemnités pour occupation illicite à la date du jour. Elle a indiqué qu'aucun versement n'était intervenu depuis le dépôt de la requête et a produit un chargé de pièces complémentaire. Les locataires ont indiqué ne pas avoir perdu espoir de trouver des partenaires commerciaux prêts à financer le projet, mais que rien n'avait encore abouti en l'état.
A l'issue de l'audience, le Tribunal a pris note de ce que la raison sociale de B______ était B______; il a joint les causes C/19222/2013-8-SE, C/2_____, C/3______, C/4______ et C/5______ sous la cause C/19222/2013-8-SE et l'a gardée à juger.
EN DROIT
Selon l'art. 121 al. 2 LOJ, dans les causes fondées sur l'art. 257d CO, la Chambre des baux et loyers siège sans assesseurs.
2.1 La voie de recours contre une décision finale, est l'appel si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC), étant précisé que, s'agissant de la décision relative à l'exécution de l'évacuation, seule la voie du recours est recevable à cet égard (art. 309 let. a, 319 let. a CPC).
En l'espèce, les appelants contestent, outre la décision d'évacuation, leur condamnation au versement à l'intimée de la somme de 194'642 fr. 90 à titre de loyers et indemnités pour occupation illicite des divers locaux, la valeur litigieuse de 10'000 fr. est largement atteinte, la voie de l'appel est ainsi ouverte.
2.2 Lorsque la décision de première instance a été rendue en procédure sommaire, le délai pour l'introduction du recours est de dix jours (art. 257, 314 al. 1 et 321 al. 2 CPC).
L'appel et le recours ont été interjetés dans le délai de dix jours et suivant la forme prescrite par la loi (art. 130, 131, et 321 al. 1 CPC). Ils sont ainsi recevables.
2.3 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen, en appel (art. 310 CPC; HOHL, Procédure civile, Tome II, Berne 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ, in Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 349 ss, n. 121).
Le recours est recevable pour violation du droit et constatation manifestement inexacte des faits (art. 320 CPC).
Dans le cadre du recours, les conclusions, les allégations de fait et les preuves nouvelles sont irrecevables (art. 326 al. 1 CPC).
3.2 Les appelants produisent avec leur mémoire d'appel des pièces nos 2 et 3 qui n'ont pas été soumises aux premiers juges, bien qu'elles aient été établies antérieurement à la date à laquelle ceux-ci ont gardé la cause à juger. Ils n'exposent pas pour quelles raisons ils n'auraient pas été en mesure de produire de telles pièces en première instance déjà. Par conséquent, conformément aux dispositions et principes rappelés, ces pièces seront déclarées irrecevables et écartées des débats.
4.1 Les litiges portant sur des baux commerciaux peuvent être soumis à un tribunal arbitral choisi librement par les parties (LACHAT, Le bail à loyer, 2008, ch. 5 n. 1.7).
Lorsque les parties ont conclu une convention d'arbitrage portant sur un litige arbitrable, le tribunal saisi décline sa compétence, sauf notamment lorsque le défendeur a procédé au fond sans émettre de réserve (art. 61 let. a CPC).
Pour triompher dans la contestation de la compétence du tribunal étatique saisi, le défendeur doit remettre en cause la régularité de la saisine des tribunaux étatiques, aussitôt que faire se peut, soit dans les formes et délais prévus par les règles de la procédure étatique ordinaire qui ne prévoit pas de moyens préjudiciels particuliers. Passée la première échéance où le défendeur aura eu l'occasion de soulever l'exception d'arbitrage, il sera réputé avoir procédé au fond et renoncé au bénéfice de la convention d'arbitrage (SCHWEIZER, in CPC, Code de procédure civile commenté, BOHNET/HALDY/JEANDIN/SCHWEIZER/TAPPY [éd.], 2011, n° 15 ad art. 61 CPC).
4.2 En l'espèce, les appelants, - qui ont saisi la Commission de conciliation concernant cette place de parking également -, ont laissé procéder en première instance, invoquant en appel pour la première fois l'exception d'arbitrage. Ils sont dès lors réputés avoir renoncé au bénéfice de la clause d'arbitrage et le Tribunal des baux et loyers était dès lors compétent pour statuer sur le litige concernant cet emplacement de parking n° 7______.
Ce grief est dès lors infondé et l'appel sera rejeté sur ce point.
5.1 En vertu de l'art. 59 al. 2 let. a CPC, une des conditions de recevabilité de l'action, à tous les stades du procès, est l'existence d'un intérêt digne de protection. A défaut d'un tel intérêt, le juge n'entre pas en matière (BOHNET, CPC, op. cit., n. 88 et 92 ad art. 59 CPC).
5.2 En l'espèce, contrairement à ce que soutiennent les appelants, qui ne remettent pas en cause l'existence ni le montant des arriérés de loyer et d'indemnités, il est tout à fait légitime de la part de l'intimée d'agir en condamnation du paiement de l'arriérés de loyers et des indemnités pour occupation illicite.
En effet, l'intimée a intérêt à obtenir un jugement définitif et exécutoire sur cette question, soit un titre de mainlevée définitive à l'encontre des deux locataires. Les appelants ne prétendent pas que la demande de l'intimée avait été satisfaite et, outre que le fait que les pièces produites sont irrecevables, ni la procédure en mainlevée provisoire évoquée ni les prétendues garanties résultant des investissements réalisés n'excluraient l'intérêt à un jugement définitif. Le droit de rétention du bailleur sur les biens garnissant les locaux, portant sur une valeur inférieure à celle réclamée par l'intimée dans cette procédure, n'efface pas cet intérêt, ce d'autant moins que les appelants n'établissent pas que la poursuite en validation d'inventaire aurait abouti.
Ce grief est en conséquence mal fondé et l'appel sera rejeté sur ce point également.
L'état de fait doit pouvoir être établi sans peine, c'est-à-dire que les faits doivent être incontestés et susceptibles d'être immédiatement prouvés (arrêt du Tribunal fédéral 4A_585/2011 du 7 novembre 2011 consid. 3.3.1). Dans le doute, l'affaire doit être traitée dans une procédure complète. La situation juridique peut être considérée comme claire si, sur la base d’une doctrine et d’une jurisprudence éprouvées, la norme s’applique au cas concret et y déploie ses effets de manière évidente (ATF 138 III 123 consid. 2.1.2, 620 consid. 5.1.2, 728 consid. 3; BOHNET, op. cit., n. 13 ad art. 257 CPC; HOHL, op. cit., p. 304; Message du Conseil fédéral du 28 juin 2006 relatif au Code de procédure civile suisse [CPC], in FF 2006, p. 6959).
Pour obtenir la protection dans les cas clairs, le requérant doit apporter immédiatement la preuve stricte des faits qui fondent sa prétention. Selon l'art. 254 al. 1 CPC, la preuve est en principe rapportée par titres, conformément à l'art. 254 al. 1 CPC (ATF 138 III 636 consid. 4.3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_241/2012 du 7 août 2012 consid. 4). Les objections manifestement infondées ou dénuées de pertinence sur lesquelles il est possible de statuer immédiatement ne suffisent pas à exclure le cas clair. Il n'est pas exigé du défendeur qu'il rende ses objections vraisemblables comme dans une procédure de mainlevée de l'opposition; il est suffisant qu'il avance des objections qui ne paraissent pas vouées à l'échec (ATF 138 III 620 = SJ 2013 I 283).
Si le juge parvient à la conclusion, sur la base des éléments en sa possession, que la demande n'est pas fondée, il doit déclarer la requête irrecevable. En effet, c'est le demandeur qui requiert la protection par la voie sommaire. Si cette voie n'est pas applicable, il n'est pas entré en matière sur la requête (BOHNET, op. cit., n. 24 ad art. 257).
6.2 La maxime des débats s'applique à la procédure des cas clairs (arrêt du Tribunal fédéral 4A_447/2011 du 20 septembre 2011). Dans la mesure où l'instance d'appel assure la continuation du procès de première instance, elle doit user du même type de procédure et des mêmes maximes que celles applicables devant la juridiction précédente (ATF 138 III 252 consid. 2.1; JEANDIN, op. cit., n. 6 ad art. 316 CPC). L'instance d'appel instruit dès lors également selon les règles de la procédure sommaire (ATF 138 III 252 consid. 2.1).
6.3 L'admission d'une action en évacuation, quelle que soit la procédure choisie, présuppose que le congé ait été valablement signifié au locataire.
Selon l'art. 257d al. 1 CO, lorsque, après réception de l'objet loué, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de règlement dans ce délai, il résiliera le bail. Le délai doit être d'au moins 30 jours pour des locaux commerciaux. L'art. 257d al. 2 CO dispose que, faute de paiement dans le délai fixé, les baux de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé de 30 jours pour la fin d'un mois.
En matière d'évacuation pour défaut de paiement du loyer, le juge doit examiner si la créance invoquée par le bailleur existe, si elle est exigible, si le délai imparti est conforme à l'art. 257d al. 1 CO, si l'avis comminatoire du bailleur était assorti d'une menace de résiliation du bail en cas de non-paiement dans le délai imparti, si la somme réclamée n'a pas été payée, enfin si le congé satisfait aux exigences de forme prévues aux art. 266l et 266n CO et respecte le délai et le terme prescrits par l'art. 257d al. 2 CO.
Si les conditions légales sont remplies, le juge doit prononcer l'évacuation; sinon, il doit rejeter la requête.
6.4 Selon l’art. 2 al. 2 CC, l'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi. Les cas typiques d'abus de droit sont l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique de façon contraire à son but, la disproportion manifeste des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement ou une attitude contradictoire (ATF 135 III 162 consid. 3.3.1). Le principe de l'interdiction de l'abus de droit permet de corriger les effets de la loi dans certains cas où l'exercice d'un droit allégué créerait une injustice manifeste. La question doit être tranchée au regard de toutes les circonstances concrètes, et l'abus doit être admis restrictivement.
Selon la jurisprudence, une résiliation de bail est annulable lorsqu'elle est abusive ou contraire à la bonne foi, même si elle a pour cause la demeure du locataire, l'art. 271 al. 1 CO s’appliquant en cas de résiliation opérée en application de l'art. 257 d CO. Mais le juge ne peut alors annuler le congé litigieux que si celui-ci est inadmissible au regard de la jurisprudence relative à l'abus de droit. Seules des circonstances particulières justifient l'annulation d'un tel congé (ATF 120 II 31 consid. 4a p. 32 et réf. citées, ATF in SJ 2004 I p. 424, consid. 3.1).
6.5 Dans le cas d'espèce, l'intimée a respecté les conditions légales et de forme prescrites par le Code des obligations, ce qui n'est d'ailleurs pas contesté par les appelants.
Les appelants ne prétendent pas avoir réglé leur dette durant le délai comminatoire, ni après. Par conséquent, le congé est, sous cet angle, efficace.
Les appelants objectent que l'intimée commettrait un abus de droit faute d'intérêt à agir dans la mesure où ils présentent des garanties tant par les investissements effectués dans les locaux loués à hauteur de 1'500'000 fr., que par les biens faisant l'objet du droit de rétention de sorte que l'intimée ne courrait aucun risque financier. Ils allèguent être solvables mais avoir affecté le montant des loyers aux finitions et à la promotion de la Clinique. Ils se réfèrent à deux arrêts dans lesquels la Chambre d'appel en matière de baux et loyers a retenu que le bailleur commettait un abus de droit, faute d'intérêt actuel à requérir l'évacuation, ayant obtenu l'assurance que l'arriéré et les loyers futurs seraient pris en charge par l'Etat (ACJC/482/2003 du 12 mai 2003, Z. c/ X. S.A, ACJC/377/2006 du 3 avril 2006, M. c/ S. et M.).
La Cour relève que le cas d'espèce n'est en rien comparable aux jurisprudences citées, les arriérés de loyers et d'indemnités n'étant pris en charge par aucun tiers, les appelants soutenant que les arriérés seraient garantis par les investissements et les biens visés par le droit de rétention.
Il apparaît, qu'à supposer qu'ils aient eu les moyens financiers de s'acquitter des loyers, les appelants ont préféré les investir à d'autres fins. Contrairement à ce qu'ils prétendent, les appelants n'ont fourni aucune garantie de paiement des arriérés, les investissements réalisés n'étant pas une assurance de paiement des loyers, tout au plus seraient-ils une plus-value pour l'immeuble. L'intimée a d'ores et déjà subi le risque du défaut de paiement par les locataires et n'abuse, en conséquence, pas de son droit en requérant l'évacuation des appelants.
C'est dès lors à bon droit que les premiers juges ont retenu que les conditions de l'art. 257d CO étaient réunies et ont prononcé l'évacuation requise par l'intimée.
Le grief est en conséquence mal fondé. L'appel sera rejeté sur ce point.
7.1 Selon l'art. 236 al. 3 CPC, le Tribunal qui statue sur le fond ordonne des mesures d'exécution à la requête de la partie qui a eu gain de cause. Aux termes de l'art. 337 al. 1 CPC, la décision peut être exécutée directement si le Tribunal qui la rend ordonne les mesures d'exécution nécessaires.
Lorsque la décision prescrit une obligation de faire, de s'abstenir ou de tolérer, le Tribunal de l'exécution peut, conformément à l'art. 343 CPC, notamment prescrire une mesure de contrainte telle que l'enlèvement d'une chose mobilière ou l'expulsion d'un immeuble (art. 343 al. 1 let. d CPC), voire ordonner l'exécution de la décision par un tiers (art. 343 al. 1 let. e CPC).
Sur le fond, la partie succombante peut uniquement alléguer que des faits s'opposant à l'exécution de la décision se sont produits après la notification de celle-ci, par exemple l'extinction, le sursis, la prescription ou péremption de la prestation due. L'extinction et le sursis doivent être prouvés par titres (art. 341 al. 3 CPC).
Dans le cadre de son pouvoir d'appréciation, le Tribunal de l'exécution peut choisir quelle modalité il ordonne afin de permettre l'exécution de la décision concernée. La partie requérante peut évidemment suggérer une méthode d'exécution. Le Tribunal de l'exécution doit, pour sa part, faire en sorte qu'une décision judiciaire déjà entrée en force soit exécutée dans les meilleurs délais (LUSCHER/HOFMANN, Le Code de procédure civile, 2009, p. 211).
Il doit prendre les mesures d'exécution adéquates et proportionnées aux circonstances. Entre plusieurs solutions, l'autorité d'exécution choisira la moins dommageable et la moins onéreuse (LACHAT, Procédure civile en matière de baux et loyers, Lausanne 2011, p. 216 et 217; STAEHLIN, in Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO], SUTTER-SOMM/HASENBÖHLER/ LEUENBERGER [éd.], 2010, n. 14 ad art. 343 CPC; BOMMER, in Baker & McKenzie [éd.], ZPO Handkommentar, Berne 2010, n. 3 ad art. 343 CPC; ROHNER/JENNY in Schweizerische Zivilprozessordnung[ZPO], BRUNNER/ GASSER/SCHWANDER [éd.], 2011, n. 9 ad art. 343 CPC; ZINSLI, in Kommentar zur schweizerischen Zivilprozessordnung, Zurich 2010, n. 4 ad art. 343 CPC).
7.2 Selon l'art. 30 de la Loi d'application du Code civil suisse et autres lois fédérales en matière civile genevoise, lorsqu'il est appelé à statuer sur l'exécution d'un jugement d'évacuation d'un logement, après l'audition des représentants du département chargé du logement et des représentants des services sociaux ainsi que des parties, le Tribunal peut pour des motifs humanitaires surseoir à l'exécution du jugement d'évacuation dans la mesure nécessaire pour permettre le relogement du locataire ou du fermier.
Sont considérés comme des logements ("habitations", selon le texte de la loi), les locaux loués pour y habiter, c’est-à-dire pour y accomplir les actes essentiels de la vie privée. Un local commercial est d'abord un local qu'un bailleur met à la disposition d'un locataire et dont l'affectation est commerciale (LACHAT, Le bail à loyer, 2008, ch. 4 n. 4.2.1 et 4.3).
7.3 En l'espèce, contrairement à ce que prétendent les locataires, les premiers juges ont différé l'exécution du jugement d'évacuation de trente jours après son entrée en force, et à juste titre n'ont pas fait application de l'art 30 LaCC qui ne s'applique qu'à l'évacuation de logements et non de locaux commerciaux, tel que cela ressort du texte même de la loi.
En première instance, les locataires se sont contentés d'indiquer qu'ils n'avaient pas perdu espoir de trouver des partenaires commerciaux prêts à financer leur projet mais que rien n'avait encore abouti. Les faits développés en recours pour la première fois par les locataires, qui ne sont d'ailleurs ni recevables ni prouvés, ne présentent d'ailleurs aucun caractère humanitaire particulier, mais sont d'ordre économiques.
Les locataires n'allèguent pas que l'intimée leur aurait accordé un sursis ou que des faits déterminants se seraient produits, depuis le prononcé de la décision, s'opposant à son exécution.
Dès lors, le sursis de trente jours dès l'entrée en force de la décision pour évacuer les divers locaux apparaît conforme au principe de la proportionnalité, les premiers juges ayant correctement appliqué les principes rappelés ci-avant. Le recours sera en conséquence rejeté sur ce point également.
PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevable l'appel et le recours interjetés le 16 décembre 2013 par A______ et B______ contre le jugement JTBL/1384/2013 rendu le 2 décembre 2013 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/19222/2013-8-SE.
Déclare irrecevable les pièces nouvelles, nos 2 et 3, déposées par A______ et B______.
Au fond :
Confirme le jugement.
Dit que la procédure est gratuite.
Déboute les parties de toutes autres conclusions
Siégeant :
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Daniela CHIABUDINI et Madame Alix FRANCOTTE CONUS, juges; Madame Maïté VALENTE, greffière.
La présidente :
Nathalie LANDRY-BARTHE
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours :
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.