POUVOIR JUDICIAIRE
C/13037/2010 ACJC/366/2014
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
DU LUNDI 24 MARS 2014
Entre
ASSOCIATION A______, sise ______ Genève,
Madame B______, domiciliée ______ Genève, appelantes d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 5 mars 2013, comparant toutes les deux par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle elles font élection de domicile.
et
VILLE DE GENEVE, représentée par Gérance immobilière municipale, rue de l'Hôtel-de-Ville 5, case postale 3983, 1211 Genève 3, intimée, comparant en personne.
EN FAIT
A. Par jugement du 5 mars 2013, communiqué aux parties par plis du 12 mars 2013, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a notamment déclaré valable le congé notifié le 6 mai 2010 pour le 30 septembre 2011 à ASSOCIATION A______, pour des locaux situés au rez-de-chaussée de l’immeuble sis 25, rue C______ (ch. 1), a refusé toute prolongation de bail (ch. 2), a débouté B______ de sa requête en contestation du congé et en prolongation de bail (ch. 3) et a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 4).
Les premiers juges ont relevé, au préalable, que B______, qui avait déposé une requête de contestation du congé conjointement à ASSOCIATION A______, ne disposait pas de la légitimation active dès lors qu'elle n'avait pas signé le bail et que l'avis de résiliation litigieux ne lui avait pas été notifié. Ils ont ensuite considéré que ladite résiliation était valable sous l’angle formel, en dépit de l'utilisation, par la bailleresse, d'un formulaire qui n'était plus agréé par le canton au moment de la notification du congé. Enfin, le congé ne contrevenait pas aux règles de la bonne foi, puisque le motif indiqué par la bailleresse, à savoir le réaménagement des locaux au profit d'une vaste salle modulable et flexible dans son usage, était prépondérant par rapport à l'intérêt de la locataire au maintien du bail. Le Tribunal a également constaté que l'exploitation de la cafétéria par ASSOCIATION A______ ne répondait pas aux besoins des collaborateurs de la VILLE DE GENEVE travaillant dans le même bâtiment, que le but social de ASSOCIATION A______ n'avait à aucun moment été atteint, et que l'exploitation de la cafétéria par cette dernière s'est révélée largement déficitaire. Une prolongation du contrat n'était pas justifiée, ASSOCIATION A______ n'ayant pas démontré avoir cherché de nouveaux locaux, et le report du congé ne permettant pas d'espérer une atténuation des conséquences liées à la fin du contrat.
B. a. Par acte déposé au greffe de la Cour le 26 avril 2013, ASSOCIATION A______ et B______ forment appel de ce jugement, concluant à la nullité de la résiliation datée du 17 mars 2010, subsidiairement à son annulation et plus subsidiairement à une prolongation de bail de six ans.
b. Par mémoire du 12 juin 2013, la VILLE DE GENEVE conclut au rejet de l'appel et à la confirmation du jugement.
c. Les parties ont été avisées le 8 août 2013 de la mise en délibération de la cause.
ASSOCIATION A______ n'a pas fait usage de son droit de réplique.
C. Les éléments pertinents suivants résultent de la procédure :
a. Par contrat entré en vigueur le 1er octobre 2005, la VILLE DE GENEVE a mis à la disposition de ASSOCIATION A______ des locaux situés au rez-de-chaussée de l'immeuble 25, rue C______ à Genève. Conclu pour une période de six mois, du 1er octobre 2005 au 31 mars 2006, le contrat est ensuite renouvelé tacitement de six mois en six mois, le préavis de résiliation étant de trois mois.
Les locaux sont destinés à l'exploitation d’une cafétéria d’entreprise (durable et sociale), pour les employés municipaux travaillant dans le même bâtiment. Le contrat prévoyait qu’aucun loyer ou redevance ne serait perçu la première année d'exploitation, dans la mesure où ASSOCIATION A______ ne poursuivait pas un but lucratif et menait une activité à caractère social. Après une année d'exploitation, cette dernière devait, à teneur du contrat, supporter la charge d'un loyer et d'une participation aux frais, en fonction des résultats financiers atteints.
b. Les exercices annuels de ASSOCIATION A______ de 2005 à 2009 se sont soldés par un déficit d'exploitation. Néanmoins, à compter du 1er janvier 2009, ASSOCIATION A______ s'est acquittée d'une redevance mensuelle totale de 300 fr. pour la jouissance des locaux.
c. Par avis officiel de résiliation daté du 17 mars 2010, annexé à un pli recommandé du 6 mai 2010, la VILLE DE GENEVE a résilié le contrat pour le 30 septembre 2011. Cette dernière a utilisé le formulaire officiel dans une version approuvée par arrêté du Conseil d'Etat du 23 mai 1990.
ASSOCIATION A______ ayant demandé les motifs de la résiliation, la VILLE DE GENEVE a indiqué, par lettre du 1er juin 2010, qu'elle entendait "retrouver l'usage des surfaces précitées en vue d'y installer une cafeteria pour les collaborateurs-trices de l'administration occupant l'immeuble, selon un concept d'exploitation correspondant à ce type d'établissement. A noter qu'en l'état, le projet de la VILLE DE GENEVE est de créer une cafeteria autogérée par les utilisateurs-trices de celle-ci. Par ailleurs, la disposition des surfaces en cause permettra de procéder à un cloisonnement dans la partie arrière du bâtiment afin de créer une ou deux salles de conférence qui font cruellement défaut dans l'immeuble."
d. Par requête du 7 juin 2010, ASSOCIATION A______ et B______ ont contesté la résiliation auprès de la juridiction des baux et loyers, concluant principalement à la nullité de la résiliation et, subsidiairement, à son annulation. Plus subsidiairement encore, elles ont sollicité une prolongation de bail de six ans, échéant au 30 septembre 2017.
e. La VILLE DE GENEVE a conclu, à titre préalable, à l'irrecevabilité de la requête en contestation du congé, faute de qualité pour agir de B______, laquelle ne serait pas habilitée à représenter ASSOCIATION A______. Sur le fond, elle a conclu à la confirmation du congé, sans prolongation du bail.
f. Le Tribunal a entendu plusieurs témoins. Il ressort de leurs déclarations que B______ a aménagé, décoré et géré la cafeteria essentiellement seule, parfois avec l'aide d'un ou de plusieurs employés. Après une première période satisfaisante, la fréquentation avait baissé, ce que certains témoins ont mis en relation avec les importants travaux qui se sont déroulés sur la rue C______, pour l'aménagement du tram.
Une collaboratrice de la VILLE DE GENEVE a exposé avoir effectué un sondage auprès des personnes travaillant dans l'immeuble, dont il ressortait selon elle un besoin de revoir le fonctionnement de la cafeteria, tant sur le plan de la restauration que sur celui des espaces collectifs. L'espace en cause était destiné à devenir polyvalent avec une restauration légère, fournie par des personnes extérieures, avec un prix modique.
Un des témoins entendu a indiqué avoir fondé ASSOCIATION A______ en 2005, notamment avec B______, en vue de créer un espace interculturel destiné à promouvoir l'insertion professionnelle de personnes immigrantes ou en fin de droit. L'unique but réel de ASSOCIATION A______ était, selon ce témoin, d'exploiter la cafeteria du 25, rue C______. Les locaux avaient été mis à disposition par la VILLE DE GENEVE entièrement équipés.
Trésorier de ASSOCIATION A______ entre 2005 et 2006, un autre témoin a expliqué avoir quitté son poste en raison du manque de transparence dans l'information fournie au sujet de l'exploitation de la cafeteria, notamment s'agissant de la provenance de certains financements anonymes.
Entendue par le Tribunal, la présidente de ASSOCIATION A______ a paru incapable de comprendre les questions qui lui étaient posées. Elle a toutefois confirmé qu'une procuration avait été signée en vue de contester la résiliation.
Le Tribunal a requis la production de plusieurs documents, notamment comptables, ainsi que tous les procès-verbaux des assemblées générales tenues par ASSOCIATION A______ depuis sa création. En réponse, la locataire et certains témoins ont fourni la liste des membres en 2005, au nombre de treize, le bilan au 31 décembre 2005 et le rapport du trésorier y relatif. ASSOCIATION A______ a également produit les documents comptables au 31 décembre 2011, dont il ressort un bénéfice de 1'048 fr. 96, ainsi que la comptabilité au 31 octobre 2012, qui révèle un déficit de 8'408 fr. 21. Un seul procès-verbal d'assemblée générale, celui du 30 juin 2006, a été transmis au Tribunal, la locataire indiquant que la gestion de ASSOCIATION A______ était, depuis lors, assurée par des entretiens téléphoniques entre la présidente et B______.
D. L'argumentation juridique des parties sera examinée par la suite dans la mesure utile à la solution du litige.
EN DROIT
Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent déterminée, le Tribunal détermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement erronée (art. 91 al. 2 CPC). La détermination de la valeur litigieuse suit les mêmes règles que pour la procédure devant le Tribunal fédéral (RETORNAZ in : Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 363; SPÜHLER BSK ZPO, no 8 ad art. 308).
Dans une contestation portant sur la validité d’une résiliation de bail, la valeur litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a effectivement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des articles 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (cf. notamment arrêt du Tribunal fédéral 4A_189/2011 du 4 juillet 2011 = ATF 137 III 389).
1.2 En l'espèce, le Tribunal a retenu que ASSOCIATION A______ appelante a versé à l'intimée une redevance mensuelle de 300 fr. pour la jouissance des locaux dès janvier 2009. En tenant compte des trois années de protection contre les congés visées à l'art. 271 a al. 1 let. e CO, la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr. (300 fr. x 36 mois = 10'800 fr.), de sorte que l'appel est recevable sous cet angle.
1.3 Le jugement attaqué ayant été communiqué par pli du 12 mars 2013, le délai d'appel est demeuré suspendu pendant les féries de Pâques, soit du 24 mars 2013 au 7 avril 2013 (art. 145 al. 1 CPC). Déposé le 26 avril 2013, l’appel a dès lors été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable.
1.4 Selon l'art. 59 al. 1 CPC, le Tribunal n'entre en matière que sur les demandes qui satisfont aux conditions de recevabilité de l'action. Le demandeur doit avoir un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. b CPC).
Le Tribunal des baux et loyers a dénié à B______ la légitimité active dans la présente cause, elle ne dispose pas de la qualité pour former appel. Dans leur mémoire d'appel, les appelantes ne contestent d’ailleurs pas la décision prise sur ce point par les premiers juges.
Ainsi, l'appel formé par B______ sera déclaré irrecevable.
1.5 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d’examen (art. 310 CPC; HOHL, Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416 ; RETORNAZ, op. cit., p. 349 ss, n. 121).
En l'espèce, l'appelante produit avec son appel un bordereau de 28 pièces. Dans la mesure où ces pièces avaient déjà été produites en première instance, elles font d'ores et déjà parties de la procédure.
3.2 Le bailleur qui loue des habitations ou des locaux commerciaux doit donner le congé en utilisant une formule agréée par le canton et qui indique au locataire la manière dont il doit procéder s'il entend contester le congé ou demander la prolongation du bail (art. 266l al. 2 CO). Le congé qui ne satisfait pas à ces exigences de forme est nul (art. 266o CO).
Dans un arrêt du 8 juillet 2003 (publié en français in CdB 2003 p. 97 ss) portant sur l'obligation de recourir à la formule officielle pour les majorations de loyer au sens de l'art. 269d CO, le Tribunal fédéral a rappelé que, pour qu'un acte juridique soumis à des exigences de forme soit valable, la forme exigée devait être respectée même si le but poursuivi pouvait en l'espèce être atteint d'une autre manière. S'agissant de la signature autographe et originale de la bailleresse, les juges fédéraux ont observé que la signature fait partie intégrante, dans divers domaines de l'ordre juridique, de la forme écrite requise pour une démarche donnée. La signature permet à la fois d'identifier la personne du déclarant et de connaître le contenu de la déclaration, fixée sur un support durable. Dans la mesure où la formule exigée à l'art. 269d CO pour les augmentations de loyer implique la forme écrite, la signature de la personne qui émet la déclaration de volonté fait partie de cette exigence de forme. La modification unilatérale du contrat de bail que constitue une majoration du loyer représente une démarche standard, qui ne peut être déclarée valable si elle est dépourvue de forme. Afin que l'identité du déclarant soit clairement établie, mais aussi afin que le contenu puisse être imputé à quelqu'un, la signature est par conséquent un élément de la forme écrite requise en même temps que l'utilisation de la formule officielle pour la déclaration du bailleur.
Toujours dans le même arrêt, le Tribunal fédéral a précisé que le but poursuivi par la forme ne permet pas de renoncer à la signature. Ainsi, le fait que l'obligation d'utiliser la formule officielle ait pour but d'informer le locataire de ses droits n'exclut pas que la signature constitue un élément important de la forme, lorsque sans cela l'identité du déclarant ou le contenu de la déclaration demeureraient peu clairs. Sous réserve de l'art. 14 al. 2 CO qui n'est pas invoqué par les parties, la signature de la bailleresse, en tant qu'élément fondamental de la forme écrite, est nécessaire au respect de la forme écrite qualifiée de la formule officielle. Le Tribunal fédéral a dès lors confirmé que la formule officielle de majoration devait être revêtue de la signature autographe et originale et qu'à défaut ledit avis était inopérant, en application de l'art. 269 a al. 2 CO.
Le Tribunal fédéral a constaté dans un arrêt rendu le 10 novembre 2004 dans la cause 4C.308/2004 (consid. 2.2.2; voir également BOHNET, Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, ad art. 266l, n. 19), que les considérations qui précèdent peuvent être reprises s'agissant de la formule officielle de résiliation de bail, les exigences matérielles des art. 269d CO et 266l CO étant identiques. L'avis officiel de résiliation de bail doit dès lors comporter la signature manuscrite du bailleur ou de son représentant, à l'instar de ce que le Tribunal fédéral a retenu dans l'arrêt susmentionné s'agissant de l'avis de majoration du loyer.
Dans un arrêt plus récent, rendu le 6 novembre 2012 dans la cause 4A_374/2012, le Tribunal fédéral a répété que le droit du bail est caractérisé par de strictes exigences de forme et qu'il n'admet en principe pas de dérogation aux règles de forme édictées pour la protection du locataire. Selon les juges fédéraux, le congé est nul si la formule officielle n'est pas signée; le fait que la lettre d'accompagnement le soit est sans pertinence et ne permet pas de réparer le vice, la règle de l'art. 19 al. 1bis OBLF, applicable aux hausses de loyer, n'ayant pas été introduite à l'art. 9 OBLF par le Conseil fédéral (consid. 3 et 4). Le Tribunal fédéral a en conséquence confirmé la nullité d'un avis officiel de résiliation qui ne mentionnait pas expressément la date à laquelle le congé devait prendre effet, même si cette information figurait dans la lettre d'accompagnement.
3.3 En l'espèce, l'intimée a fait usage d'une formule officielle approuvée par arrêté du Conseil d'Etat du 23 mai 1990. Une modification de cette formule officielle a été opérée en date du 1er décembre 2008, afin d’y mentionner les droits du partenaire enregistré. A partir du 15 décembre 2010, le Conseil d'Etat a fait modifier la formule officielle de résiliation du bail afin d'y faire mentionner, au verso, plusieurs dispositions du nouveau Code de procédure civile. Pour le reste, et s'agissant plus particulièrement des informations les plus importantes relatives à la possibilité de demander la motivation du congé, ou de contester celui-ci en saisissant dans les trente jours la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, les trois versions apparaissent identiques. Toutes les trois mentionnent également la possibilité pour le locataire de demander une prolongation du bail.
Selon les pièces produites et sur la base des allégués de première instance, la formule officielle de résiliation du bail ici en cause a été signée, en original et en manuscrit, par un représentant de l’intimée. Les conditions formelles strictes posées par la jurisprudence sont par conséquent remplies.
4.2 Aux termes de l'art. 271 al. 1 CO, la résiliation d'un bail d'habitation ou de locaux commerciaux est annulable lorsqu'elle contrevient aux règles de la bonne foi. Cette disposition protège le locataire, notamment, contre le congé purement chicanier qui ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, et dont le motif n'est qu'un prétexte. Le locataire est aussi protégé en cas de disproportion grossière des intérêts en présence; il l'est également lorsque le bailleur use de son droit de manière inutilement rigoureuse ou adopte une attitude contradictoire. La protection ainsi conférée procède à la fois du principe de la bonne foi et de l'interdiction de l'abus de droit, respectivement consacrés par les al. 1 et 2 de l'art. 2 CC; il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de la partie donnant congé à l'autre constitue un abus de droit "manifeste" aux termes de cette dernière disposition (ATF 120 II 105 consid. 3 p. 108; 31 consid. 4a p. 32; voir aussi ATF 135 III 112 consid. 4.1 p. 119; 136 III 190 consid. 2 p. 192). Le but de la loi est uniquement de protéger le locataire contre des résiliations abusives. Un congé n'est donc pas contraire aux règles de la bonne foi du simple fait que l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu’il prenne fin (arrêt du Tribunal fédéral 4A_322/2007 du 12 novembre 2007 consid. 6).
4.3 En l'espèce, l'intimée a motivé le congé litigieux par sa volonté de gérer directement, par l'intermédiaire de ses utilisateurs, un espace de cafeteria dans les mêmes locaux. Elle a également indiqué vouloir réaménager une partie de la surface en cause, dans le but d'y créer une ou deux salles de conférence. Le dossier ne contient aucun élément susceptible de démontrer que cette justification du congé soit contraire à la véritable intention de la bailleresse. Les plans établis par cette dernière en vue du réaménagement de ces surfaces ont été produits, et confirment cette volonté de disposer, dans les locaux litigieux, d'un espace modulable, incluant une ou plusieurs salles de conférence. Un des témoins entendus a indiqué avoir reçu, de la part de la bailleresse, la charge d'animer un groupe de travail pour écouter les besoins exprimés par différents collaborateurs de l'administration communale. Selon ce témoin, il est ressorti de ces consultations un besoin de revoir le fonctionnement de la cafeteria tant sur le plan de la restauration que des espaces collectifs. L'espace en cause serait destiné à devenir polyvalent, avec une restauration légère et des prestations fournies par des personnes extérieures, avec des prix modiques.
Sur cette base, la résiliation litigieuse ne peut être considérée comme contraire à la bonne foi. En effet, et d'une manière générale, le bailleur est en principe en droit de reprendre possession des locaux loués, à l'échéance du bail, en vue d'en faire un autre usage.
Quant à une prétendue disproportion entre les intérêts en présence, elle n'existe pas du simple fait que l'appelante aurait pu, cas échéant, remplir tout ou partie des critères du projet de la bailleresse. Au vu notamment des résultats comptables de l'appelante, qui n'a enregistré un bénéfice qu'à deux reprises en sept années d'exploitation, le motif indiqué par l'intimée n'apparaît pas disproportionné dès lors qu'il n'y a pas lieu de maintenir sur le long terme une activité qui apparaît économiquement déficitaire.
5.2 Au moment d'appliquer l'art. 272 CO, le Tribunal des baux et loyers a considéré que l'appelante n'avait plus réellement d'existence propre et qu'il était quoi qu'il en soit illusoire d'imaginer qu'elle puisse trouver des locaux lui permettant de bénéficier de conditions similaires à celles du contrat passé avec l'intimée. L'appelante avait disposé, entre la date de la résiliation et l'échéance prévue, d'un délai de 16 mois pour rechercher des locaux de remplacement. Le dossier de la cause ne contenait la preuve d'aucune recherche dans ce sens. Compte tenu de la durée de la procédure, elle avait, de facto, bénéficié d'un délai supplémentaire de presque une année et demi, au moment où le jugement a été rendu, ce qui était suffisant.
Ces considérations sont conformes à l'art. 272 CO et à la jurisprudence applicable. Les intérêts de l'appelante à prolonger le bail apparaissent en effet comme faibles, voire inexistants. Il a en effet déjà été observé plus haut que les comptes d'exploitation de la cafétéria se sont presque tous soldés par des pertes, parfois importantes. L'instruction menée en première instance a révélé que les objectifs d'intégration sociale et culturelle poursuivis par l'appelante selon ses statuts n'ont pratiquement jamais été atteints. Selon certains témoignages, celle-ci ne comporte plus aucun membre actif, ni de comité, depuis deux ans. De plus, elle ne tient plus d'assemblée générale. Il convient encore de tenir compte de la durée d'exploitation de la cafétéria, entre le début de l'utilisation de locaux et la résiliation du bail, soit moins de cinq ans.
Dans ces conditions et dans la mesure également où le report de la fin des rapports contractuels ne permettra pas d'en atténuer les effets négatifs, c'est à juste titre que les premiers juges ont refusé toute prolongation de bail.
En définitive, l'appel apparaît comme entièrement mal fondé et doit être rejeté. Le jugement du Tribunal des baux et loyers sera confirmé.
Il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers (art. 22 al. 1 LaCC).
La valeur litigieuse en l'espèce est inférieure à 15'000 fr. (consid. 1.2 ci-dessus).
PAR CES MOTIFS,
La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevable l’appel interjeté par ASSOCIATION A______ contre le jugement JTBL/218/2013 rendu le 5 mars 2013 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/13037/2010-3-B.
Déclare irrecevable l'appel interjeté par B______ contre ledit jugement.
Au fond :
Confirme le jugement querellé.
Dit que la procédure est gratuite.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Daniela CHIABUDINI et Madame Alix FRANCOTTE CONUS; juges; Monsieur Pierre DAUDIN et Monsieur Alain MAUNOIR, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.
La présidente :
Nathalie LANDRY-BARTHE
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours :
Conformément aux art. 113 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours constitutionnel subsidiaire.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF inférieure à 15'000 fr.