POUVOIR JUDICIAIRE
C/18703/2012 ACJC/1502/2013
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
DU LUNDI 16 DECEMBRE 2013
Entre
Monsieur A______, domicilié ______, Genève, appelant d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 22 mai 2013, comparant en personne,
et
B______ SA, sise ______, Genève, intimée, comparant par Me Pascal Pétroz, avocat, rue de la Coulouvrenière 29, case postale 5710, 1211 Genève 11, en l'étude duquel elle fait élection de domicile,
EN FAIT
A. a. En date du 5 septembre 2005, C______ a pris à bail de D______, alors propriétaire, avec effet au 16 septembre 2005, un appartement de 4 pièces situé au 4ème étage de l'immeuble sis ______ à Genève. Son époux, A______, affirme qu'il s'y est installé avec elle et leurs deux enfants.
Le contrat de bail prévoyait un loyer annuel de 23'880 fr., charges non comprises, dès le 16 septembre 2005.
Selon l'avis de fixation du loyer initial, du 6 septembre 2005. Signé d'une part par C______ et d'autre part par le bailleur D______, le loyer payé par le précédent locataire s'élevait à 22'800 fr. par année, charges non comprises, depuis le 1er août 2005. Sous la rubrique "Motifs précis des prétentions ci-dessus", il était indiqué : "Art. 269a litt. a CO : Loyer adapté aux loyers usuels dans le quartier". Une seconde ligne, en caractères plus petits que la précédente et en italique, insérée entre le nom de la rubrique et la première indication, mentionnait : "il est aussi tenu compte du taux hypothécaire de référence BCGe à 3% dès le 1e août 2005".
b. E______ SA est devenue propriétaire de l'appartement à une date non communiquée à la procédure.
c. Par avenant n° 1 au contrat de bail, signé le 25 juillet 2011 par C______, A______ et E______ SA, il a été convenu que le contrat de bail du 5 septembre 2005 se poursuivait dès le 1er août 2011 aux noms de C______ et A______, "suite au mariage de C______". A______ affirme cependant que sa femme a quitté le logement en 2009.
B. a. Par demande du 28 août 2012, déclarée non conciliée le 13 novembre 2012 et portée devant le Tribunal des baux et loyers le 13 décembre 2012, A______ a sollicité la fixation judiciaire du loyer de l'appartement précité à 7'464 fr. par année, dès le 16 septembre 2005, et a conclu au remboursement du trop-perçu avec intérêts à 5%.
A l'appui de ses conclusions, A______ fait valoir qu'il était déjà marié à C______ lors de la conclusion du contrat de bail et que ce logement était destiné à la famille, de sorte que son épouse ne l'avait pas valablement engagé en signant seule le contrat de bail. L'avis de fixation du loyer initial aurait, par conséquent, dû lui être également notifié, afin qu'il puisse prendre connaissance de ses droits et le ratifier. En outre, l'avis n'avait pas été valablement notifié à son épouse et la motivation du loyer initial ne serait pas claire, le bailleur ayant invoqué à la fois le taux d'intérêt hypothécaire et les loyers en usage pour fixer ledit loyer.
b. Par mémoire de réponse du 20 février 2013, E______ SA a conclu au déboutement de A______ de ses conclusions. Elle a fait valoir que l'avenant signé par A______ et son épouse le 25 juillet 2011 constituait une modification du contrat du bail initial et non une nouvelle location impliquant la notification d'un avis de fixation du loyer initial au sens de l'art. 270 CO. En outre, la contestation du loyer initial de A______ était de toute façon tardive, car formée après le délai de 30 jours prévu à l'art. 270 CO. Enfin, la demande de A______ était abusive, dès lors qu'il avait payé son loyer durant sept mois avant de le contester.
c. Lors de l'audience de débats principaux du 13 mars 2013, A______ a indiqué qu'il ignorait si l'avis de fixation du loyer initial avait été remis à son épouse.
Lors des plaidoiries finales qui ont suivi la clôture des débats principaux, A______ a allégué pour la première fois que le loyer initial mentionné dans l'avis serait mensonger, affirmant que l'appartement était occupé précédemment par son propriétaire et non par un locataire. Il a, pour le surplus, persisté dans ses conclusions.
d. Par jugement du 22 mai 2013, expédié pour notification aux parties le 29 mai 2013, le Tribunal des baux et loyers a débouté A______ de ses conclusions (chiffre 1 du dispositif), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 2) et dit que la procédure était gratuite (ch. 3).
En substance, le Tribunal a retenu que A______, bien que co-titulaire du bail, disposait de la qualité pour contester seul le loyer dès lors qu'il se prévalait de la nullité de la fixation de celui-ci. Toutefois, la loi ne prévoyant pas la notification de l'avis de fixation du loyer initial au conjoint non titulaire du bail, l'avis ayant été transmis à l'épouse de A______, la référence au taux hypothécaire étant subsidiaire au motif principal des loyers usuels du quartier et l'avenant signé le 25 juillet 2011 n'étant pas une nouvelle location, l'avis n'était pas nul. Enfin, le dernier moyen invoqué par A______, selon lequel l'avis était nul au motif que le loyer initial fixé serait mensonger, avait été invoqué tardivement.
C. Par fusion publiée dans la FOSC le 26 juin 2013, B______ SA a repris les actifs et les passifs de E______ SA, laquelle a été radiée.
D. a. Par acte du 27 juin 2013, A______ forme appel contre le jugement du 22 mai 2013. Il conclut, principalement, à son annulation et persiste dans ses conclusions de première instance, avec suite de frais et dépens. "Subsidiairement", il conclut à ce qu'il soit ordonné à E______ SA de déposer l'original de l'avis de fixation de loyer, ainsi que le contrat de location précédent mentionné dans celui-ci.
b. Dans son mémoire de réponse du 2 septembre 2013, E______ SA conclut au déboutement de A______ et à la confirmation du jugement attaqué, avec suite de frais et dépens.
c. Les parties ont été informées le 2 septembre 2013 par le greffe de la Cour de la mise en délibération de la cause.
EN DROIT
En l'espèce, l'appelant a conclu en première instance à la fixation de son loyer à 7'464 fr. par année, alors que celui-ci s'élève actuellement à 23'880 fr., et au remboursement de la différence entre ces deux montants avec effet au 16 septembre 2005 et pour l'avenir, de sorte que la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr. La voie de l'appel est dès lors ouverte.
1.2 L'acte ayant pour le surplus été déposé dans les délais et les forme prescrits par l'art. 311 CPC, le présent appel est formellement recevable.
La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen, tant en fait qu'en droit (art. 310 CPC; Hohl, Procédure civile, Tome II, 2010, n. 2314 et 2416; Retornaz, in Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel 2010, p. 349 ss, n. 121).
S'agissant d'un litige portant sur un bail à loyer d'habitation et concernant la protection des loyers, la procédure simplifiée est applicable (art. 243 al. 1 let. c CPC). Les faits doivent être établis d'office (art. 247 al. 2 let. a CPC).
4.1 Selon l'art. 83 al. 1 CPC, lorsque l'objet litigieux est aliéné en cours d'instance, l'acquéreur peut reprendre le procès en lieu et place de la partie qui se retire. Sur requête de la partie adverse, le juge peut si nécessaire ordonner au reprenant de constituer des sûretés en garantie de l'exécution de la décision (al. 3). La fourniture de sûretés prévue par cette disposition n'entre pas en considération dans les cas de substitution ex lege visés à l'art. 83 al. 4 CPC deuxième hypothèse (Jeandin, in Code de procédure civile commenté, Bohnet/Haldy/Jeandin/Schweizer/Tappy, 2011, n. 25 ad art. 83 CPC; Schwander, in Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO], Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, 2ème éd., 2013, n. 37 ad art. 83 CPC).
En l'absence d'aliénation de l'objet du litige, la substitution de partie est subordonnée au consentement de la partie adverse; les dispositions spéciales prévoyant la succession d'un tiers aux droits ou obligations des parties sont réservées (al. 4).
Cette dernière hypothèse recoupe tous les cas de succession à titre universel qui, par définition, ont pour conséquence un changement de légitimation survenant par le seul effet de la loi et sans que la volonté des parties ne joue de rôle. Il s'agit notamment des cas de fusion ou de scission (art. 22 et 52 LFus; Jeandin, op. cit., n. 28 et 29 ad art. 83 CPC; Schwander, op. cit., n. 41 ad art. 83 CPC).
La fusion déploie ses effets dès son inscription au Registre du commerce. A cette date, l'ensemble des actifs et passifs de la société transférante sont transférés ex lege à la société reprenante (art. 22 al. 1 LFus).
4.2 En l'espèce, la fusion de l'intimée avec B______ SA étant intervenue et ayant été inscrite au Registre du commerce avant que l'appelant ne dépose le présent appel, elle déployait déjà ses effets au moment du dépôt de celui-ci.
Les qualités de la partie intimée seront par conséquent rectifiées.
5.1 La légitimation active est une condition au fond du droit exercé. Elle relève du droit matériel fédéral (ATV 123 III 60 consid. 3a). L'absence de légitimation active ou passive se traduit donc par un déboutement au fond et non par l'irrecevabilité de l'action (ATF 114 II 345; 107 II 85 consid. 2; 100 II 169 consid. 3; 97 II consid. 2). La légitimation active appartient au titulaire du droit litigieux (Hohl, Procédure civile, Tome 1, 2001, n. 438 p. 98).
Selon l'art. 70 al. 1 CPC, les parties, à un rapport de droit qui n'est susceptible que d'une décision unique, doivent agir ou être actionnés conjointement.
Il y a consorité matérielle nécessaire (active) lorsque plusieurs personnes sont ensemble titulaires du droit en cause, de sorte que chaque titulaire ne peut pas l'exercer seul en justice (ATF 136 III 123 consid. 4.4.1. C'est le droit matériel qui indique dans quels cas la consorité est nécessaire (ATF 118 II 168 consid. 2b).
Les colocataires, qu'ils soient conjoints, partenaires enregistrés ou simples concubins, forment une consorité matérielle nécessaire et doivent agir ensemble pour contester le loyer. Le Tribunal fédéral a en effet nié l'application par analogie de l'art. 273a CO - qui permet au conjoint non locataire de contester seul la résiliation du bail lié au logement de famille - aux contestations du loyer, le but de cet article étant de protéger le conjoint du locataire contre les actes unilatéraux de l'époux locataire qui renoncerait au logement commun, risque qui n'existe pas en cas de litige portant sur le montant du loyer (ATF 136 III 431 consid. 3.3).
Lorsqu'une personne mariée signe seule un bail portant sur le logement familial, son conjoint n'en devient pas co-titulaire, dans la mesure où cet acte dépasse les besoins courants de la famille (Lachat, Le bail à loyer, 2008, parag. 5.2, p. 186). Un simple bail peut toutefois se transformer en bail commun après sa conclusion notamment lorsque le conjoint du locataire, non partie au contrat, y adhère avec le consentement des autres parties (Micheli, Les colocataires dans le bail commun, in 8ème Séminaire sur le droit du bail, 1994, p. 7 et 8).
5.2 En l'espèce, l'appelant n'était pas partie au contrat de bail lors de sa conclusion le 5 septembre 2005, de sorte qu'il n'était pas légitimé à contester le loyer initial, ce que le Tribunal a admis à juste titre.
Devenu co-titulaire du contrat de bail dès le 1er août 2011, il forme depuis cette date avec son épouse une consorité matérielle nécessaire, de sorte que, s'il est désormais titulaire des droits découlant du contrat précité, il n'est toutefois légitimé à agir qu'avec son épouse. Le cas de la contestation du loyer est clairement exclu des exceptions au principe de la consorité matérielle nécessaire, objet du présent litige. C'est par conséquent à tort que les premiers juges ont retenu que l'appelant disposait de la légitimation active pour contester seul le loyer. Il s'ensuit que l'appelant ne pouvait qu'être débouté des fins de sa demande.
L'appelant n'avait pas à se voir communiquer le formulaire d'avis de fixation du loyer initial puisqu'il n'était pas partie au contrat signé le 5 septembre 2005, que la loi ne prévoit pas la communication d'un tel avis au conjoint non partie au contrat de bail (art. 266n CO a contrario; Barrelet, Droit du bail à loyer, 2010, n. 2 ad art. 266 n CO) et que l'avenant au contrat conclu entre les parties ne constituait pas une nouvelle location, mais une modification du contrat initial (Schwaab, La fixation et la contestation du loyer initial, in 15ème Séminaire sur le droit du bail, 2008, n. 52 p. 13). Même à retenir qu'un nouveau bail aurait été conclu le 1er août 2011, l'appelant n'aurait pas agi en contestation du loyer initial dans les 30 jours fixés par la loi (art. 270 al. 1 CO), de sorte qu'il aurait en tout état été déchu de ses droits à cet égard (arrêt du Tribunal fédéral 4A_132/2011 du 1er juin 2011 consid. 2.2; ATF 131 III 566 consid. 3.2).
En outre, l'appelant a échoué à prouver que l'avis de fixation du loyer initial, signé par son épouse et le bailleur le 6 septembre 2005, n'aurait pas été communiqué à cette dernière conformément à la loi (art. 270 al. 2 CO; Fetter, La contestation du loyer initial, 2005, n. 202 p. 94), le fardeau de la preuve de l'envoi appartenant au locataire lorsque la formule a été signée par les deux parties.
Par ailleurs, c'est à juste titre que les premiers juges ont retenu que le critère motivant la fixation initiale du nouveau loyer était celui relatif aux loyers usuels dans le quartier, la mise en page utilisée pour le second motif, l'utilisation de plus petits caractères, la mise en italique, indiquant clairement le caractère subsidiaire du critère du taux hypothécaire, démarche autorisée par le Tribunal fédéral pour autant que le rapport de subsidiarité entre ces deux critères ressorte clairement de la motivation énoncée par le bailleur, ce qui est le cas en l'espèce (arrêt du Tribunal fédéral 4C.245/1999 du 3 janvier 2000 consid. 3b; ATF 123 III 317 consid. 3b; Fetter, op. cit., n. 491 p. 225).
De plus, si le premier juge se devait d'admettre les faits nouveaux allégués par l'appelant avant la clôture des débats principaux (art. 229 al. 3 CPC), ce dernier n'a pas prouvé le caractère mensonger de l'avis de fixation initiale du loyer, à savoir qu'aucun locataire n'aurait loué l'appartement précité avant son épouse.
A la forme :
Déclare recevable l'appel formé le 27 juin 2013 par A______ contre le jugement JTBL/549/2013 rendu le 22 mai 2013 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/18703/2012-2-OSL.
Au fond :
Confirme ledit jugement.
Dit que la procédure est gratuite.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Madame Sylvie DROIN, présidente; Madame Elena SAMPEDRO et Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Madame Laurence CRUCHON et Monsieur Grégoire CHAMBAZ, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.
La présidente :
Sylvie DROIN
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours :
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.