POUVOIR JUDICIAIRE
C/8111/2011 ACJC/1419/2013
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
DU LUNDI 2 DECEMBRE 2013
Entre
Monsieur A______, domicilié chemin B______ 4, ______ (GE), représenté par Madame Véronique Hussein, tutrice, Service de protection de l'adulte, case postale 5011, 1211 Genève 11, appelant d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 19 février 2013, comparant par Me Corinne Arpin, avocate, boulevard des Philosophes, 1205 Genève, en l’étude duquel il fait élection de domicile,
et
C______ SA, ______ Genève, intimée, représentée par D______, rue ______ Genève, en les bureaux de laquelle elle fait élection de domicile,
EN FAIT
A. a. Par jugement du 19 février 2013, expédié pour notification aux parties le 26 février 2013, le Tribunal des baux et loyers a, notamment, constaté la validité du congé notifié le 18 février 2011 à A______ pour le 31 mars 2011 (ch. 1 du dispositif), l'a condamné à évacuer immédiatement l'appartement de trois pièces situé au 5ème étage de l'immeuble 4, chemin B______ à E______, ainsi que ses dépendances (ch. 2), a réservé la suite de la procédure, s'agissant de l'exécution de l'évacuation (ch. 3) et a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 4).
En substance, les premiers juges ont retenu que la résiliation pour justes motifs fondée sur l'art. 257f CO notifiée à A______ remplissait toutes les conditions légales, dès lors qu'une mise en demeure formelle avait été adressée le 24 janvier 2011 à l'intéressé l'informant que le bail serait résilié s'il incommodait à nouveau ses voisins par des nuisances sonores, et que l'intéressé avait eu un comportement bruyant dans la soirée du 16 février 2011, hurlant dans son appartement, tapant contre les murs, claquant les portes très fort et jetant des affaires dans l'allée et sur le palier.
b. Par acte déposé le 15 avril 2013 au greffe de la Cour de justice, A______ forme appel de ce jugement, concluant à son annulation et à la constatation de la nullité du congé du 18 février 2011.
c. Dans sa réponse du 17 mai 2013, C______ SA (ci-après : la bailleresse) conclut à la confirmation du jugement de première instance.
d. Les parties ont été avisées le 4 juin 2013 de la mise en délibération de la cause.
B. Les éléments pertinents suivants résultent de la procédure :
a. En novembre 2010, A______, dont l'interdiction a été prononcée par ordonnance du 15 mars 2005 du Tribunal tutélaire, a conclu avec C______ SA un contrat de bail à loyer portant sur la location, dès le 16 novembre 2010, d'un appartement de trois pièces au 5ème étage de l'immeuble situé 4, chemin B______ à E______. Le contrat prévoyait un loyer de 1'311 fr. par mois, ainsi que des charges de 140 fr., soit 1'451 fr. au total.
b. Par courrier du 13 décembre 2010, deux habitantes du même immeuble se sont plaintes auprès de la bailleresse du comportement de A______, leur nouveau voisin. Elles ont expliqué qu'il criait des insultes, tapait les portes et lançait des objets par terre et contre les murs.
c. Suite à cette plainte, la bailleresse a, par lettre du 16 décembre 2010, informé le Service des tutelles d'adultes de la situation et rappelé qu’il ne fallait pas incommoder les voisins par tout bruit susceptible d’être perçu hors de son logement, en application des règles et usages locatifs appliqués dans le canton de Genève.
Le 21 décembre 2010, le Service des tutelles d'adultes a accusé réception de ce courrier et indiqué qu'il avait été demandé à A______ de modifier rapidement son comportement.
d. Par la suite, de nouvelles plaintes ont été adressées à la régie en charge de la gestion de l'immeuble au sujet des nuisances sonores provoquées par A______, soit plus précisément :
le 22 décembre 2010, une pétition signée par 14 locataires de l'immeuble a été adressée à la bailleresse, faisant état du comportement inacceptable de A______, les 14, 16, 17 et 18 décembre 2010. Il était fait référence à des coups contre les murs, à des hurlements, à des bris d'objets, à un miroir lancé dans le couloir de l'immeuble, à des coups de sonnette aux portes d'autres locataires ainsi qu'à des coups de pied donnés dans la porte d'entrée de l'appartement d'une habitante, F______. Cette pétition précisait encore que les enfants de l'immeuble étaient épouvantés par le bruit;
le 19 janvier 2011, G______ et H______ se sont plaintes du comportement inadéquat de A______, celui-ci ayant hurlé et fait du bruit dans son appartement pendant deux heures, de 19h45 à 21h45, le 18 janvier 2011.
e. Par courrier du 24 janvier 2011, la Régie a adressé à A______, auprès du Service des tutelles d'adultes, un courrier recommandé contenant notamment ce qui suit :
«Monsieur,
Nous vous informons avoir reçu une nouvelle plainte à votre encontre selon laquelle vous ne respecteriez pas certaines conditions générales des règles et usages locatifs.
Nous nous permettons de vous rappeler, une fois de plus, que dans l'intérêt de l'ensemble des locataires, vous ne devez pas incommoder vos voisins par tout bruit susceptible d'être perçu hors de votre logement.
En conséquence, nous vous mettons en demeure de bien vouloir respecter les règles et usages locatifs, faute de quoi nous nous verrons contraints de procéder à la résiliation de votre contrat de bail à loyer.»
f. Par courriels des 16 et 17 février 2011, de nouvelles plaintes ont été formulées au sujet du comportement bruyant de A______, indiquant que l'intéressé hurlait dans son appartement, tapait contre les murs, claquait les portes très fort et jetait des affaires dans l'allée et sur le palier en hurlant.
g. La bailleresse a, par avis officiel du 18 février 2011, résilié le bail pour le 31 mars 2011, en se fondant sur l'article 257 f al. 3 CO.
h. Cette résiliation a fait l’objet d’une contestation par-devant la commission de conciliation en matière de baux et loyers formée par A______.
i. Les 7, 14, 18 et 20 avril 2011, de nouvelles plaintes de différents locataires ont été adressées à la bailleresse au sujet de A______, pour des faits toujours similaires à ceux décrits ci-avant.
j. Par requête déposée le 3 mai 2011 à la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, la bailleresse a sollicité l’évacuation de A______ en raison des nuisances que celui-ci provoquait et qui perduraient, malgré les avertissements écrits et la mise en demeure du 24 janvier 2011. La tentative de conciliation obligatoire du 19 mai 2011 s’étant soldée par un échec, la bailleresse a dès lors saisi le Tribunal des baux et loyers, le 25 mai 2011, de sa requête en évacuation.
k. En revanche, A______ n'a pas introduit sa requête en contestation de congé par-devant le Tribunal des baux et loyers après la délivrance, par la Commission, de l'autorisation de procéder du 19 mai 2011.
l. Dans le cadre de la procédure en évacuation engagée contre lui, A______, représenté par sa tutrice, a conclu à la nullité du congé notifié le 18 février 2011 et a demandé, subsidiairement, au Tribunal de surseoir à la procédure d'évacuation dirigée à son encontre, afin de lui permettre de démontrer ses changements de comportement. Il a contesté les reproches qui lui étaient faits et a estimé être victime d'un complot de l'ensemble des locataires de son immeuble. L'intéressé a en outre précisé qu'il était pris en charge sur le plan médical et que ce suivi lui permettrait de modifier son comportement.
m. Entendu lors de l'audience de débats principaux du 24 janvier 2012, A______ a confirmé que la police était intervenue à deux reprises chez lui : la première fois car il avait brisé un miroir et la voisine avait appelé la police; la seconde fois en raison du fait qu'un de ses visiteurs avait fait un scandale parce qu'il ne voulait pas partir de chez lui.
Il a déclaré que ses voisines de palier, H______ et I______, avaient monté l'entier de l'immeuble contre lui, selon lui en raison d'homophobie, de ses problèmes de santé et de sa mise sous tutelle. Il a contesté tout ce qui lui était reproché, qualifiant tous ces faits «d'inventions», et indiqué qu'il avait l'impression d'être un bouc émissaire. Il a enfin affirmé que son comportement était normal depuis de nombreux mois.
n. Le Tribunal des baux et loyers a procédé à l'audition de plusieurs témoins.
Selon le témoin H______, habitant au 5ème étage de l'immeuble depuis 18 ans environ, et voisine directe de A______, les problèmes avaient commencé quinze jours ou trois semaines après l'arrivée de ce dernier dans l'immeuble : A______ hurlait, criait la nuit et jetait des objets chez lui et dans l'allée. Elle a précisé qu'elle a commencé à se plaindre dès les événements du 18 décembre 2010, jour où A______ avait lancé un miroir dans l'allée, ce qui l'avait amenée à appeler la police. Elle a expliqué que A______ avait continué ses agissements, et ce, jusqu'à ce jour.
Elle a également indiqué que A______ l'avait insultée et qu'il avait rayé sa porte d'entrée à plusieurs reprises. Le 4 avril 2012, il l'a même menacée de mort, derrière sa porte, ainsi que F______, une autre voisine, avec un couteau, conduisant cette dernière à appeler la police. Une plainte pénale a été déposée en raison de ces faits. H______ a encore indiqué que A______ avait régulièrement des visites et que celles-ci se terminaient souvent par des cris et des violentes disputes et qu'il lui arrivait même de jeter ses invités dehors. Le témoin a encore relaté les cris de A______ lequel avait hurlé pendant trois quarts d'heure chez lui la veille de l'audience, audibles dans les autres étages de l'immeuble. Elle a indiqué qu'elle n'était pas la seule locataire à se plaindre, en se référant à la pétition du 22 décembre 2010. Elle a encore confirmé toutes les plaintes qu'elle avait adressées à la bailleresse. Elle a expliqué que A______ était, de manière générale, quelqu'un de bruyant, qui tapait les portes, remuait et déménageait chez lui, passait l'aspirateur en pleine nuit, avec des périodes de crises où il criait fort et hurlait. Elle a enfin indiqué qu'il n'y avait pas de problème d'isolation dans l'immeuble, qui comprenait une vingtaine d'appartements et que le bruit provenait assurément de l'appartement occupé par A______.
Egalement entendu comme témoin, J______, concierge et habitant au rez-de-chaussée de l'immeuble de 2006 jusqu'au 1er mars 2012, a déclaré qu'il y a eu des problèmes avec A______ depuis l'arrivée de ce dernier dans l'immeuble en novembre 2010 jusqu'à son propre départ de l'immeuble en mars 2012. A______ avait, à plusieurs reprises, jeté des choses dans le hall de l'immeuble, notamment un miroir et les affaires de gens qui étaient chez lui. De plus, il claquait les portes et criait, ce qui s'entendait depuis le rez-de-chaussée. Le témoin a précisé que A______ était souvent très énervé le soir et que le lendemain matin, c'était une autre personne qui venait même s'excuser en sonnant chez lui. A trois reprises, il a retrouvé des personnes que A______ avait chassées de chez lui et qui dormaient sur le palier avec leurs affaires. Il a précisé que d'autres voisins s'étaient plaints du comportement de A______, notamment K______, F______ et H______, a confirmé avoir signé la pétition du 22 décembre 2010 et avoir très souvent téléphoné à la représentante de la bailleresse pour lui faire part des différents événements causés par A______ dans l'immeuble. Finalement, il a ajouté que la police avait dû intervenir une vingtaine de fois en raison du comportement de A______.
L______, médecin généraliste de A______, délié par celui-ci de son secret médical, a déclaré que son patient souffrait de troubles alimentaires dit «troubles anorexiques» mais que ces troubles s'étaient stabilisés par un soutien médical régulier. Selon lui, A______ était très sensible au stress et aux imprévus, ce qui lui procurait des bouffées anxieuses. A______ prenait un traitement médicamenteux et était suivi par un psychologue ainsi que pour des problèmes d'alcool liés à ses troubles anxieux.
F______, habitant au 5ème étage de l'immeuble et ayant son balcon contigu à celui de A______, a indiqué avoir des problèmes de voisinage avec celui-ci depuis son arrivée dans l'immeuble en novembre 2010. L'intéressé, d'une manière générale, criait, hurlait, lançait des choses par terre, claquait les portes ainsi que les portes des placards, ceci dans la tranche horaire entre 23 heures et 1 heure du matin. Elle avait fait part régulièrement de ces faits par mails à la bailleresse, mails qu'elle a confirmés en audience et qu'elle adressait également en copie pour information à la tutrice ainsi qu'à l'assistante sociale de A______. Depuis septembre 2012, A______ prenait pour habitude d'insulter le témoin, le soir, depuis son balcon, étant relevé que F______ avait transmis une retranscription des paroles prononcées par A______ lors d'un de ces événements qui s'était déroulé le 6 septembre 2012. Elle a indiqué avoir peur de croiser A______ dans un état de crise et avoir peur pour sa sécurité et celle de sa fille de 4 ans. Finalement, elle a confirmé que A______ était le seul locataire à faire du bruit dans l'immeuble et que c'était bien lui qui claquait les portes et qui hurlait en pleine nuit.
M______, habitant au 3ème étage de l'immeuble, a déclaré que A______ faisait du bruit - il tapait, donnait des coups de pied, criait, claquait les portes - et cela entre 21h et 4h du matin, depuis le mois de décembre 2010, précisant que cela allait en crescendo. Il lui était arrivé d'appeler la police plusieurs fois, la dernière fois en mai 2012. Elle a indiqué s'être plainte régulièrement auprès de la bailleresse, soit par mail, soit par messages, documents qu'elle a par ailleurs confirmés en audience. Elle a reconnu qu'il y avait d'autres bruits dans l'immeuble (bruits d’enfants, de piano), mais que ces bruits ne se produisaient pas la nuit, contrairement au bruit provoqué par A______.
o. Lors de l'audience de débats d'instruction du 3 septembre 2012, une représentante de la bailleresse a déclaré que le mois qui avait suivi l'audience du 17 avril 2012 avait été très perturbé et qu'elle avait reçu quasiment quotidiennement des e-mails ou téléphones de plaintes de locataires ainsi que deux plaintes au mois d'août de H______ concernant toujours les mêmes nuisances sonores provoquées par A______, à savoir des cris, des coups dans les murs et des claquements de portes. Elle a dès lors indiqué au Tribunal que, dans de telles circonstances, il n'était pas envisageable de surseoir au congé ou de le retirer.
p. Dans le jugement litigieux, le Tribunal des baux et loyers a considéré que l'instruction menée permettait de retenir que A______ provoquait des nuisances sonores à toute heure de la nuit et que ce comportement avait débuté en novembre 2010 et n'avait pas cessé depuis lors. Les troubles provoqués par l'intéressé étaient à qualifier de graves et constituaient, par conséquent, une violation par le locataire de son devoir de diligence et de ses obligations. Les motifs médicaux à l'origine de ce comportement ne conduisaient pas à une autre conclusion. Les conditions posées par l'art. 257f al. 3 CO étant réalisées, le congé notifié le 18 février 2011 pour le 31 mars 2011 a été déclaré valable, et l'évacuation de A______ a été prononcée.
q. L'argumentation des parties sera examinée plus loin dans la mesure utile à la solution du litige.
EN DROIT
En vertu de l'art. 311 al. 1 CPC, l'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance d'appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision motivée ou de la notification postérieure de la motivation.
En l'espèce, le jugement attaqué a été reçu au plus tôt le 27 février 2013. Selon l'art. 145 al. 1 let. a CPC, le délai d'appel est suspendu entre le septième jour avant Pâques et le septième jour qui suit Pâques inclus, correspondant en l'occurrence à la période du 24 mars au 7 avril 2013. Vu l'art. 142 al. 3 CPC, le délai expire le premier jour ouvrable qui suit, lorsque l'échéance du délai ordinaire tombe sur un samedi, ce qui est le cas en l'espèce. Déposé au greffe de la Cour le lundi 15 avril 2013, l'appel est déposé en temps utile.
1.2 Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire. S'agissant de la validité d'une résiliation de bail, la valeur litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a effectivement été. Lorsque le bail bénéfice de la protection contre les congés des art. 271 ss CO, il convient de prendre en considération le période de protection de trois ans depuis la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par l'art. 271 a al. 1 let. e CO.
En l'espèce, le loyer mensuel s'élève à 1'451 fr., charges comprises, de sorte que la valeur litigieuse est de 52'236 fr. (1'451 fr. x 36 mois). Le seuil prescrit par l'art. 308 al. 2 CPC étant largement dépassé, l'appel est recevable sous cet angle.
1.3 L'appelant joint à son appel une copie du jugement, sans produire d'autres pièces, ce qui est conforme aux art. 311 al. 2 et 317 CPC.
De son côté, l'intimée produit de nombreux courriels reçus, entre le 23 novembre 2012 et le 16 mai 2013, de certains locataires de l'immeuble en cause. Ces pièces sont en principe recevables puisqu'elles sont toutes postérieures à la date à laquelle la cause a été gardée à juger par le Tribunal des baux et loyers (art. 317 CPC).
2.2 A teneur de l'art. 257 f al. 3 CO, le bailleur peut, s'agissant d'une habitation ou de locaux commerciaux, résilier le contrat moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d’un mois si le maintien du bail est devenu insupportable pour lui-même ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins. Cette résiliation anticipée du bail présuppose l'envoi d'une protestation écrite du bailleur qui a pour but de faire cesser une violation en cours ou d'en empêcher une nouvelle. Elle doit indiquer précisément l'obligation violée par le locataire et les mesures qu'il lui revient de prendre pour que la situation redevienne normale. La protestation écrite du bailleur doit mentionner l'état de fait constituant un usage contraire au bail et ce qu'il est demandé au locataire (ACJC/811/2009 du 19 juin 2009).
Nonobstant l'avertissement écrit, le locataire doit avoir continué ou recommencé à enfreindre son devoir de diligence, étant précisé que la nouvelle violation doit être en relation avec celle mentionnée dans l'avertissement écrit. Une résiliation de bail fondée sur l'article 257 f CO peut être fondée sur le manque d'égards du locataire aux autres habitants de l'immeuble en portant atteinte, par exemple, à leur tranquillité.
Les manques d'égards envers les voisins doivent revêtir un certain degré de gravité (ATF 132 II 109).
2.3 En l'espèce, l'intimée a adressé un premier avertissement écrit au locataire le 16 décembre 2010, puis une mise en demeure formelle le 24 janvier 2011. Ce courrier rappelait à l'appelant son obligation de ne pas incommoder le voisinage «par tout bruit susceptible d'être perçu hors de votre logement». Il a mis ensuite le locataire en demeure de respecter les règles et usages locatifs, à défaut que le bail serait résilié.
En tant que tel, ce courrier est suffisamment clair pour permettre au locataire de se rendre compte de la nature du reproche qui lui est adressé, à savoir qu'il provoque du bruit excessif qui dérange son voisinage. La mise en demeure est logiquement à mettre en relation avec les nuisances sonores mentionnées, dont l'intéressé est l'auteur, ou dont il répond. Il lui revenait dès lors de ne plus perturber les autres habitants de l'immeuble, s'il entendait éviter une résiliation anticipée de son bail.
Il n'est en outre pas contesté que les nuisances pouvaient être supprimées immédiatement à réception des avertissements et mises en demeure.
Dans ces conditions, le grief selon lequel l'avertissement préalable serait flou ou imprécis est sans fondement, et ne peut être que rejeté.
3.2 Le Tribunal des baux et loyers a procédé à l'audition de plusieurs témoins, lesquels ont tous décrit les nuisances sonores provoquées par l'appelant, ou par les personnes qu'il avait invitées chez lui. Tous les habitants de l'immeuble qui ont été entendus ont désigné nommément ce dernier, assurant que le bruit provenait bel et bien de l'appartement mis à la disposition de l'appelant.
Le dossier de première instance contient également de très nombreux courriers ou courriels de plusieurs autres locataires de l'immeuble, le premier daté du 13 décembre 2010, qui font tous état de cris, hurlements, insultes, coups sur les portes et les murs. Les plaintes et dénonciations se sont par la suite répétées à intervalle réguliers, notamment en février 2011, avril 2011, mai 2011, juillet 2011, août 2011, septembre 2011, octobre 2011 et décembre 2011.
L'envoi du même type de courriers s'est ensuite poursuivi entre janvier 2012 et septembre 2012.
Dans ces conditions, les nuisances et le manque d'égards envers le voisinage dont l'appelant est l'auteur sont manifestement établis. Il ne s'agit à l'évidence pas, comme ce dernier l'affirme dans son appel, de bruits provenant de l'utilisation usuelle d'un appartement dans un immeuble locatif. Par leur intensité et leur répétition, les perturbations provoquées par l'intéressé dépassent nettement ce qui peut être toléré entre habitants d'un même immeuble. Il en résulte que la résiliation litigieuse est conforme à l'art. 257 f CO, et que le jugement entrepris doit être confirmé, sur ce point également.
En définitive, l'appel apparaît comme entièrement mal fondé et doit être rejeté. Le jugement du Tribunal des baux et loyers sera ainsi confirmé.
Il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers (art. 22 al. 1 LaCC).
La valeur litigieuse pertinente dans le cadre d’un éventuel recours en matière de droit civil au Tribunal fédéral dépasse 15'000 fr. (consid. 1.2 ci-dessus)
PAR CES MOTIFS,
La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevable l'appel interjeté par A______ contre le jugement JTBL/155/2013 rendu le 19 février 2013 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/8111/2011-3-D.
Au fond :
Confirme le jugement querellé.
Dit que la procédure est gratuite.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Monsieur Blaise PAGAN et Madame Elena SAMPEDRO, juges; Monsieur Pierre DAUDIN et Monsieur Alain MAUNOIR, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.
La présidente :
Nathalie LANDRY-BARTHE
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours :
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.