POUVOIR JUDICIAIRE
C/8225/2012 ACJC/1029/2013
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
DU VENDREDI 30 AOÛT 2013
Entre
Monsieur A______, domicilié ______ (Genève), appelant d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 14 février 2013, comparant par Me Daniel Vouilloz, avocat, rue de la Terrassière 9, 1207 Genève, en l'étude duquel il fait élection de domicile,
d'une part,
et
B______ AG, sise ______ Zurich, intimée, comparant par Me Jean-François Marti, avocat, quai Gustave-Ador 26, case postale 6253, 1211 Genève 6, en l'étude duquel elle fait élection de domicile,
d'autre part,
EN FAIT
A. Par jugement du 14 février 2013, expédié pour notification aux parties le 21 février 2013, le Tribunal des baux et loyers a notamment déclaré valable le congé notifié le 16 mars 2012, pour le 30 septembre 2012, à A______ pour l'appartement de deux pièces au 1er étage de l'immeuble situé 1, chemin C______ à Genève (ch. 1 du dispositif), a dit qu'aucune prolongation de bail n'était accordée (ch. 2) et a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 3).
En substance, les premiers juges ont retenu que le congé notifié par la partie bailleresse, pour l'échéance ordinaire du 30 septembre 2012, n'était pas contraire aux règles de la bonne foi, compte tenu des circonstances du cas d'espèce. Concernant la prolongation du bail et selon les pièces réunies au dossier, le locataire disposait d'un autre logement et n'avait nullement établi d'éventuelles conséquences pénibles découlant du congé; en conséquence, aucune prolongation n'a été accordée.
B. a. Par acte déposé le 8 avril 2013 au greffe de la Cour de justice, A______ (ci-après : le locataire ou l'appelant) forme appel contre ce jugement, dont il sollicite l'annulation. Il conclut, principalement, à l'annulation de la résiliation et subsidiairement, à une prolongation de bail de quatre ans «au moins».
b. Dans sa réponse du 10 avril 2013, B______ AG (ci-après : la bailleresse ou l’intimée) conclut au déboutement de l'appelant de toutes ses conclusions et à la confirmation du jugement entrepris.
c. Les parties ont été avisées le 13 mai 2013 de la mise en délibération de la cause.
C. Les éléments pertinents suivants résultent de la procédure :
a. En juin 2002, la B______ AG, en tant que bailleresse et A______, en tant que locataire, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur un appartement de 2 pièces au 1er étage de l'immeuble situé 1, chemin C______, à Genève.
b. Conclu pour une période initiale s'étendant jusqu'au 31 mars 2003, le bail s'est ensuite renouvelé tacitement de six mois en six mois, le préavis de résiliation étant de trois mois.
c. Le loyer annuel s'élève à 8'400 fr. et les frais accessoires à 600 fr. par an.
d. Entre octobre 2011 et mai 2012, A______ a sous-loué son appartement pour 1'250 fr. par mois, charges comprises, sans avoir préalablement demandé l'autorisation à la bailleresse.
Selon l'attestation de l'Office cantonal de la population du 12 mars 2012, l'intéressé était à cette période domicilié au 8, chemin de E______ à Vernier. Lors d'une visite sur place le 16 mars 2012, une représentante de la bailleresse a constaté que le nom d'un tiers, soit «F______» figurait sur la boîte aux lettres du locataire.
e. Par avis officiel envoyé le 16 mars 2012, la bailleresse a résilié le bail pour son échéance du 30 septembre 2012. Par courrier du même jour, la bailleresse a motivé le congé par la sous-location non autorisée.
f. Par requête du 12 avril 2012, le locataire a contesté cette résiliation auprès de la juridiction des baux et loyers. Il a conclu à l'annulation de la résiliation et, subsidiairement, à une prolongation de bail de quatre ans.
g. Lors d'une visite sur place le 13 juillet 2012, un représentant de la bailleresse a constaté que le nom d'un autre tiers, «G______», figurait sur la boîte aux lettres du locataire.
Selon une attestation délivrée par l'Office cantonal de la population le 26 juillet 2012, l'intéressé avait son domicile au 8, chemin de E______ à Vernier.
h. Après un échange d'écritures, le Tribunal des baux et loyers a procédé à l'interrogatoire des parties, lors de l'audience du 22 novembre 2012. A cette occasion, A______ a confirmé avoir sous-loué son appartement entre octobre 2011 et mai 2012, pour un loyer de 1'250 fr. par mois, charges comprises. Il a affirmé l'avoir fait pour rendre service à des personnes qui avaient besoin d'un logement, précisant avoir vécu, pendant cette période, chez sa mère à Vernier. Selon lui un contrat de sous-location avait été établi avec les sous-locataires, sans aucune précision de la durée. L'intéressé a affirmé avoir réintégré l'appartement litigieux depuis mai 2012.
i. Par jugement du 14 février 2013, faisant l'objet de l'appel, le Tribunal des baux et loyers a confirmé la validité du congé litigieux. En substance, les premiers juges ont constaté que le locataire avait admis avoir sous-loué son appartement en l'absence de tout consentement de la bailleresse. Compte tenu du montant du sous-loyer, de 66,66% plus élevé que le loyer principal, les conditions de la sous-location n’auraient pas pu être acceptées. La résiliation contestée ne pouvait dès lors pas être considérée comme contraire à la bonne foi.
S'agissant de la prolongation du bail, le locataire n’avait pas établi avoir réalisé des recherches de logement, de sorte que les conséquences pénibles visées par l'article 272 al. 1 CO n'étaient pas démontrées. De plus, selon les attestations de l'Office cantonal de la population fournies par la bailleresse, il était toujours domicilié au 8 chemin de E______ à Vernier.
D. L'argumentation juridique des parties sera examinée par la suite dans la mesure utile à la solution du litige.
EN DROIT
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 4C.310/1996 du 16 avril 1997 = SJ 1997 p. 493 consid. 1).
Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent déterminée, le Tribunal détermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement erronée (art. 91 al. 2 CPC). La détermination de la valeur litigieuse suit les mêmes règles que pour la procédure devant le Tribunal fédéral (RETORNAZ in : Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 363; SPÜHLER BSK ZPO, no 8 ad art. 308).
Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a effectivement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (cf. notamment arrêt du Tribunal fédéral 4A_189/2011 du 4 juillet 2011 = ATF 137 III 389).
1.2 En l'espèce, le loyer annuel du logement, charges comprises, s'élève à 9'000 fr. En prenant compte des trois années de protection contre les congés visés à l'art. 271 a al. 1 let. e CO, la valeur litigieuse est largement supérieure à 10'000 fr. (9'000 fr. x 3 = 27'000 fr.)
1.3 Le jugement attaqué ayant été reçu le 22 février 2013, le délai d'appel est demeuré suspendu pendant les féries de Pâques, soit du 24 mars 2013 au 7 avril 2013 (art. 145 al. 1 CPC). Déposé le 8 avril 2013, l'appel a dès lors été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable.
1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ, op. cit., p. 349 ss, n. 121).
En l'espèce, l'appelant produit avec son appel plusieurs pièces, qui figuraient déjà au dossier de première instance, et qui sont dès lors recevables.
3.2 Ce n'est que dans l'hypothèse d'une résiliation extraordinaire, - non réalisée en l'espèce - c'est-à-dire sans respecter l'échéance contractuelle, que la partie bailleresse est tenue d'adresser au locataire une protestation écrite qui mentionnera l'usage non soigneux ou non-conforme au contrat et la faculté du bailleur de résilier le contrat de façon anticipée, moyennant un préavis minimum de trente jours.
L'appelant se méprend sur la nature du congé qui lui a été adressé. En effet, et comme cela ressort du courrier accompagnant la résiliation, l'intimée a mis fin au bail pour sa plus proche échéance ordinaire, et non de manière anticipée. Dans ce contexte, chaque cocontractant n’est tenu que pour la période convenue et reste parfaitement libre de ne pas conclure un nouveau bail pour la période suivante. La liberté contractuelle comporte en effet notamment la liberté de mettre fin à une relation contractuelle pour son échéance, celle de ne pas conclure un nouveau contrat et celle de choisir son cocontractant (ENGEL, Traité des obligations en droit suisse, 2ème édition, 1997, p. 97). Une résiliation de bail pour le prochain terme ordinaire n’exige dès lors pas de motifs particuliers et est annulable uniquement si elle contrevient aux règles de la bonne foi (cf. notamment arrêt du Tribunal fédéral 4A_366/2012 du 3 septembre 2012).
Tel est notamment le cas si la résiliation est purement chicanière, ne répond à aucun motif objectif, sérieux et digne de protection, ou se fonde sur un motif qui ne constitue manifestement qu'un prétexte. Il en découle en particulier que le congé donné à un locataire qui sous-loue sans droit l'objet loué ne prête pas à critique, sauf dans le cas où le bailleur a consenti en toute connaissance de cause. Une résiliation ordinaire du bail principal est annulable lorsqu'elle est donnée exclusivement parce que l'autorisation de sous-louer n'a pas été requise, si, au vu des circonstances, la sous-location aurait dû être autorisée (SJ 2001 p. 17).
3.3 Dans la présente cause, les premiers juges ont considéré que la sous-location mise en place par l'appelant entre octobre 2011 et mai 2012 n'était pas autorisable dans la mesure où le sous-loyer perçu par ce dernier était d'un montant substantiellement supérieur au loyer principal.
Compte tenu de la différence entre ces deux montants (500 fr. par mois) et de l'absence de toute justification claire de ce surcoût, il convient d’admettre que la bailleresse pouvait notifier à l'appelant une résiliation ordinaire sans contrevenir aux règles de la bonne foi. Il s'ajoute à cela que, selon les indications fournies par l'intéressé au cours de son interrogatoire par les premiers juges, le contrat de sous-location n'était pas limité dans le temps et aurait dès lors pu s'étendre sur plusieurs mois ou années, sans que le retour du locataire principal dans les locaux loués n'apparaisse comme assuré. L'appelant n'a toujours pas réintégré son domicile à l'adresse des locaux loués.
Il résulte de ce qui précède que ce grief est mal fondé. Il l'est également sous l'angle du droit d’être entendu et des garanties constitutionnelles qui en découlent, puisque l'existence ou non d'un courrier de protestation écrite, préalable à la résiliation litigieuse, est sans pertinence en l'espèce, s'agissant de statuer sur la validité d'une résiliation ordinaire, donnée pour l'échéance.
4.2 Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui et sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. D'une manière générale, les suites de la résiliation d'un contrat de bail ne constituent pas à elles seules des conséquences pénibles au sens de l'art. 272 CO, car elles sont inhérentes à toutes les résiliations de bail et ne sont pas supprimées, mais seulement différées, en cas de prolongation du contrat. L'octroi d'une prolongation suppose également que le locataire ait entrepris ce que l'on pouvait raisonnablement attendre de lui pour remédier aux conséquences du congé, et cela même lorsqu'il sollicite une première prolongation de son bail, le juge se montrant toutefois moins rigoureux qu'à celui de la seconde prolongation. Dans la pesée des intérêts, la loi prévoit que le juge se fonde sur les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat, la durée du bail, la situation familiale et financière des parties ainsi que leur comportement, le besoin du bailleur ou de ces proches parents ou alliés et l'urgence de ce besoin, la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux (art. 272 al. 2 CO).
4.3 Il ressort des pièces produites en première instance que l’appelant était domicilié au 8, chemin de E______ en mars 2012 ainsi qu'en juillet 2012. Toujours en juillet 2012, la représentante de la bailleresse lui a adressé au chemin C______ à Genève un courrier recommandé du 13 juillet 2012, qui a été retourné à l'expéditeur avec la mention «le destinataire est introuvable à l'adresse indiquée». Par la suite, la partie bailleresse lui a adressé deux courriers à son adresse officielle de Vernier, sans que cela ne pose de problème d'acheminement. Par ailleurs, entendu par le Tribunal à l'audience du 22 novembre 2012, l'intéressé n'a pas clairement affirmé que la résiliation litigieuse engendrait pour lui des conséquences pénibles particulières. Il n'a notamment produit aucune pièce susceptible d'attester une quelconque recherche d'un logement de remplacement et il n'a pas non plus affirmé avoir effectué des démarches en ce sens dans les écritures qu'il a déposées auprès du Tribunal des baux et loyers.
Dans ces conditions, c'est également à juste titre que les premiers juges ont retenu que l'appelant était toujours domicilié chez sa mère à Vernier, et refusé de lui accorder une prolongation de bail.
En définitive, l'appel apparaît comme entièrement mal fondé et doit être rejeté. Le jugement du Tribunal des baux et loyers est confirmé. Il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers (art. 22 LaCC).
La valeur litigieuse pertinente dans le cadre d'un éventuel recours en matière de droit civil au Tribunal fédéral dépasse 15'000 fr. (consid. 1.2 ci-dessus).
PAR CES MOTIFS,
La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevable l’appel interjeté par A______ contre le jugement JTBL/137/2013 rendu le 14 février 2013 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/8225/2012-4-OSB.
Au fond :
Confirme le jugement querellé.
Dit que la procédure est gratuite.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Monsieur Blaise PAGAN et Madame Elena SAMPEDRO, juges; Monsieur Alain MAUNOIR et Monsieur Pierre DAUDIN, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.
La présidente :
Nathalie LANDRY-BARTHE
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours :
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.