POUVOIR JUDICIAIRE
C/30756/2008 ACJC/1019/2013
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
DU VENDREDI 30 AOÛT 2013
Entre
A.______, ______ (GE), appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 16 janvier 2012, comparant par Me Nathalie Thürler, avocate, rue de la Synagogue 41, 1204 Genève, en l'étude de laquelle elle fait élection de domicile,
d'une part,
et
Monsieur B.______, domicilié ______ (France), intimé, comparant par Me Pierre Siegrist, avocat, Grand-Rue 17, 1204 Genève, en l’étude duquel il fait élection de domicile,
d’autre part,
EN FAIT
A. Il résulte de la procédure les éléments pertinents suivants :
a. En date du 10 mai 2000, A.______ a conclu, en tant que bailleresse, un contrat intitulé «contrat de bail à ferme» avec B., portant sur l'exploitation d'un restaurant situé C. (GE). Les locaux objets du bail comprennent en particulier un pavillon et une terrasse.
b. Selon l’art. 2 de ce contrat, intitulé «début et durée du bail», le contrat est conclu «pour une durée déterminée de cinq ans, du 1er avril 2000 au 31 mars 2005». Il est prévu, six mois avant ce terme contractuel, «une nouvelle mise au concours publique de ce fermage (…), le fermier sortant étant libre de présenter son dossier pour une nouvelle attribution de ce fermage sur la base des conditions stipulées dans la mise au concours public (sic)» (art. 2.2).
c. L'art. 6.1 de ce même contrat prévoit qu'il est dressé un «inventaire dans lequel figurent les installations, les machines et les équipements appartenant à l'objet affermé et qui demeurent la propriété du bailleur», ledit inventaire étant annexé au contrat. Le document correspondant (pièce 2bis, défenderesse) mentionne les objets suivants :
une hotte de ventilation;
un cumulus 200 litres;
une machine à laver;
un gril extérieur.
d. L'art. 7 du contrat prévoit ce qui suit :
«Article 7 : INVENTAIRE DES OBJETS ACHETÉS ET DU STOCK DE MARCHANDISES
7.1 Le fermier est tenu de se procurer, à ses frais, les objets n'appartenant pas à l'inventaire décrit sous chiffre 6.1 et nécessaires à l'exploitation.
7.2 Le fermier doit disposer d'un matériel suffisant, répondant aux besoins d'un service soigné et approprié aux circonstances.
7.3 Le fermier a également l'obligation de se procurer, à ses frais, le stock de marchandises nécessaire à l'exploitation de l'entreprise.
7.4 L'engagement du nouveau fermier de reprendre le stock de marchandises et le matériel d'exploitation, propriété du fermier sortant, fait partie intégrante du contrat de bail relatif au fermage de C.______.
La valeur de reprise est déterminée d'entente entre les deux exploitants sur la base de la valeur de continuation de l'exploitation.
En cas de désaccord sur cette valeur de reprise, une expertise neutre et unique, aux conclusions de laquelle les fermiers s'engagent par avance à se conformer, peut être ordonnée.
Les frais d'expertise seront répartis d'entente entre les fermiers. À défaut d'accord, ils sont présumés être partagés par moitié entre les parties.»
e. B.______ a versé la somme de 134'883 fr. 70 au précédent fermier pour la reprise de son stock et de son matériel d'exploitation. Selon le document non daté produit par l'intéressé (pièce 3, demandeur), ces installations comprenaient notamment plus de 300 chaises, une centaine de tables de divers modèles, des parasols, une caisse enregistreuse, une machine à laver les verres, une station à glace, une machine à café, des plateaux, des cendriers, des coupes à glaces, des verres, etc.
f. Selon le contrat, le montant du fermage correspond à 10% du chiffre d'affaires mensuel brut hors TVA jusqu'à 38'000 fr., puis 8% sur la tranche supérieure jusqu'à 42'000 fr. et enfin 5% au-delà. Il n'est dû que pour la période d'exploitation à la belle saison, mais au moins de mai à septembre inclus (soit cinq mois par an).
g. Avant la conclusion du contrat lui-même, B.______ a présenté un concept d'exploitation et un plan de financement, intitulé «C.______ - PRESENTATION», auquel est annexé un budget prévisionnel sur trois ans (années 2000, 2001 et 2002). Il a signé toutes les pages de ce document le 14 avril 2000 (pièce 3, défenderesse). Il y est notamment mentionné que le «bail est un bail traditionnel de concession de A.______ soit sur 5 ans»; «le budget prévisionnel présenté sur trois ans ne prend pas en compte une année catastrophe sur le plan climatique comme en 1996. Cependant du fait de l'importance de l'investissement de base par rapport au chiffre d'affaires dégagés (sic) et de l'amortissement de ce capital, (…) il est impératif de développer une activité pendant la fermeture (…)». Le budget prévisionnel annexé, intitulé «projection C.______», prévoit pour les trois premières années un amortissement «invent. + prêt» de 26'000 fr. par année en 2000, 25'000 fr. en 2001 et 24'000 fr. en 2002. Ce document indique également : «le montant porté au titre d'amortissement de l'inventaire et du prêt a été calculé comme suit : amortissement de 10% l'an d'une valeur de 150'000 frs soit 15'000 frs; calcul d'un intérêt sur le capital immobilisé privé de 5% l'an (placement); intérêt bancaire sur l'emprunt de frs 60'000».
h. A titre de redevances, B.______ a versé à la bailleresse des sommes totales de 34'330 fr. 60 pour 2001, 30'613 fr. 30 pour 2002, 40'952 fr. pour 2003, 35'004 fr. 60 pour 2004 et 29'957 fr. 45 pour 2005. En pratique, l'intéressé payait à A.______ un montant mensuel fixe, pour chaque mois d'exploitation du restaurant, et un ajustement était effectué en fin d’année, une fois que le chiffre d'affaires annuel était connu. Ainsi, pour 2002, les acomptes facturés se sont élevés à 4'000 fr. par mois d'exploitation (soit 20'000 fr. pour cinq mois), et B.______ s'est acquitté en fin d'exercice d'un montant complémentaire de 10'613 fr. 30 (pièce 8, demandeur). A partir du 1er mai 2006, les acomptes facturés à l'exploitant se sont élevés à 5'000 fr. par mois, pendant la période d'ouverture du restaurant (soit 25'000 fr. par an).
i. Le 17 juin 2004 a eu lieu sur place une rencontre entre des représentants de la A.______ et B., afin d'examiner les travaux à entreprendre jusqu'au début 2005. Parmi les travaux à prévoir, les participants ont mentionné la réfection de la peinture de la façade et de la sous-toiture du pavillon (kiosque), la peinture des barrières devant le restaurant et du portail, ainsi que l'adoption de mesures visant à empêcher les rongeurs d'entrer dans les locaux exploités par le restaurant. Il était prévu qu'un des représentants d'A. demande des devis pour ces travaux et les soumette ensuite à la direction du département municipal compétent.
j. Lors d'une séance du début septembre 2004, B.______ a toutefois été averti oralement de la fin de son fermage pour mars 2005.
Par courrier du 16 septembre 2004 (pièce 13, demandeur), A., par l'intermédiaire de son directeur, a confirmé que la convention passée entre les parties ne s'étendrait pas au-delà de la fin mars 2005, et a écrit ce qui suit à B. :
«Monsieur,
Nous nous référons à notre entretien de ce jour et vous confirmons la date du terme de votre exploitation pour le 31 mars 2005, conformément à l'article 2.1 de votre contrat de bail à ferme, signé le 10 mai 2000.
En effet, A.______ ayant demandé une remise en état du Kiosque, répondant à un besoin simple de boissons et friandises, le service des bâtiments procédera à des travaux dès la fin de votre exploitation.
Dès que les travaux seront terminés, une nouvelle mise au concours publique sera organisée et vous pourrez présenter votre candidature.
Dans l'intervalle, et selon notre accord respectif, nous vous confirmons avoir mandaté la fiduciaire D.______ afin de faire une estimation de votre inventaire privé. Les frais de cette estimation, conformément au point 7.4 de votre contrat, seront répartis pour moitié entre A.______ et vous-même.»
Au mois de janvier 2005, la fiduciaire D.______ a rendu une estimation de l'inventaire du restaurant concerné, la valeur de continuation d'exploitation ayant été fixée à 222'600 fr. et celle de liquidation à 78'000 fr. L'intervention de cette fiduciaire a été facturée 3'700 fr., hors TVA, dont 1'990 fr. 60 (TVA comprise) ont été pris en charge par B.______.
k. B.______ ayant sollicité une prolongation de son bail (cause C/23664/2004), le Tribunal des baux et loyers a, par jugement du 14 septembre 2006, accordé à B.______ une unique prolongation de bail de trois ans, échéant au 31 mars 2008. Non contesté, ce jugement est devenu définitif.
l. Courant 2007, le locataire a réalisé des travaux de peinture complète du bâtiment, y compris la sous-toiture et les chenaux, pour un prix qu'il a estimé à 4'500 francs. Il a également affirmé avoir pris des mesures de dératisation, entre 2001 et 2008, pour un coût de 500 fr. par an (cf. demande en paiement du 19.12.2008, p. 13, ch. 54, let. b et c).
m. Les locaux étant toujours occupés au début avril 2008, A.______ a saisi la juridiction des baux et loyers d'une requête (cause C/9323/2008) tendant à l'évacuation de B.. Selon les termes de cette requête, ce dernier devait notamment être condamné à évacuer les lieux et être condamné à verser la somme de 5'000 fr. par mois, jusqu'à reddition complète des locaux, ainsi que «toute autre somme au titre de dommages-intérêts». S'agissant du montant mensuel de 5'000 fr., la bailleresse a motivé sa conclusion en indiquant que «B. devra s'acquitter d'une indemnité pour occupation illicite du Restaurant C.______ d'un montant équivalant à la somme mensuelle forfaitaire acquittée par lui depuis 2006, soit CHF 5'000.- par mois » (pièce 27, demandeur, page 5).
n. Lors de l'audience du 20 mai 2008, la Commission de conciliation en matière de baux et loyers a protocolé l'accord suivant :
«Il est donné acte à M. B.______ qu'il s’engage à quitter les locaux sis C.______ de sa personne, de son personnel et de tous ses biens d'ici au 30 septembre 2008.
Il est donné acte à M. B.______ de ce qu'il réserve expressément ses droits vis-à-vis de l'inventaire.
Il est entendu que des indemnités sont dû (sic) jusqu'à la date précité (sic), soit Frs 5'000.- par mois
La Commission l'y condamne en tant que de besoin, le présent procès-verbal valant jugement d'évacuation dès le 1er octobre 2008. » (pièce 28, demandeur).
o. En date du 30 septembre 2008, à la demande de B., E. SA a établi un inventaire du mobilier-matériel se trouvant dans les locaux concernés. Il ressort de ce document que la valeur desdits aménagements s'élève à 184'919 fr. 80, à la valeur d'exploitation des objets, en tenant compte de leur âge, de leur état d'entretien, de leur utilisation, ainsi que de leur valeur de remplacement. Les frais de cette expertise se sont élevés à 1'840 fr., payés par B.______.
p. Le 6 octobre 2008, ce dernier a fait remettre à la bailleresse, par l'intermédiaire d'un huissier judiciaire, les clés du restaurant, ainsi que diverses autres clés. Le même jour, un complément d'inventaire a été dressé par huissier judiciaire, laissant apparaître un montant supplémentaire en faveur du fermier de 2'611 fr. (pièce 29, demandeur).
Tout le matériel figurant sur cet inventaire et son complément a été laissé sur place par B.______.
q. Par pli du 16 octobre 2008, A.______ a mis en demeure B.______ de vider les locaux du matériel dont ce dernier était propriétaire, un délai au 27 octobre 2008 lui étant imparti à cette fin.
Dans sa réponse du 20 octobre 2008, le conseil de B.______ a indiqué ce qui suit :
«(…) vous savez bien que les objets mobiliers restés sur place après le départ de celui-ci (soit B.) sont ceux qui, en vertu des rapports contractuels ayant lié les parties, auraient dû être repris par le fermier qui aurait dû succéder à Monsieur B..
Puisqu'A.______ a décidé unilatéralement de modifier sa politique concernant l'établissement rappelé cité en marge, il lui appartient d'en subir les conséquences et comme elle s'y refuse sans droit, je déposerai prochainement une demande en paiement des dits objets mobiliers qui figurent dans l'inventaire établi par E.______ (…).
Dès lors et jusqu'à l'issue de cette procédure, A.______ voudra bien prendre toutes les précautions utiles à conserver les dits objets dans leur parfait état actuel, Monsieur B.______ la rendant par avance responsable de tout dégât éventuel qui pourrait survenir.» (pièce 9, défenderesse).
r. Les biens laissés par B.______ ont été débarrassés par une entreprise mandatée par A.______ au début de novembre 2008 et placés dans un garde-meubles. Par courrier du 27 décembre 2008, cette dernière a sollicité de l’ancien exploitant le versement de la somme de 21'736 fr. 80, couvrant les frais de déménagement et d'entreposage du matériel lui appartenant, selon la facture du 28 novembre 2008 de l'entreprise F.______ (pièce 12, défenderesse).
s. Au cours d'une audience du 12 avril 2010 devant le Tribunal des baux et loyers, B.______ a indiqué qu'A.______ pouvait disposer de ces installations «à sa guise».
Ce matériel est resté dans le garde-meuble jusqu'à la fin du mois de juillet 2010. Une partie des biens a été revendue à ce moment-là à un tiers (G.) pour 18'000 fr. En date du 21 juillet 2010, le garde-meuble a adressé à la A. une seconde facture, couvrant la période du 1er février 2009 au 31 juillet 2010, pour un montant de 43'290 francs (pièce 25 défenderesse).
t. Dans la présente cause et par requête du 19 décembre 2008, B.______ a saisi la juridiction des baux et loyers d’une action visant à condamner A.______ à lui payer notamment les montants suivants :
187'530 fr., correspondant à la valeur d'inventaire du matériel laissé sur place à la fin du bail, selon l’estimation d'E.______ SA (184'919 fr.) et le complément d'inventaire du 6 octobre 2008 de l'huissier judiciaire (2'611 fr.),
1'840 fr., en remboursement des frais de l’expertise établie par E.______ SA,
269 fr., en remboursement des frais d'huissier judiciaire, lors de son intervention du 6 octobre 2008,
4'000 fr. pour la dératisation,
4'500 fr. pour la peinture complète de l'extérieur du pavillon, y compris sous-toiture et chenaux en 2007.
S'agissant de ces deux derniers postes, les coûts de dératisation correspondent à un prix forfaitaire de 500 fr. par an pendant huit ans (de 2001 à 2008), et les frais de peinture ont été présentés, dans la requête initiale du 19 décembre 2008 (p. 13), comme ayant été effectués en 2007. Aucune pièce ni aucun justificatif n'a été produit.
Le demandeur a également requis le paiement de plusieurs autres montants, désormais non litigieux.
u. Par mémoire réponse du 23 octobre 2009, A.______ a conclu au déboutement du demandeur et, sur demande reconventionnelle, à ce que ce dernier soit condamné à rembourser à A.______ les frais de démontage, d'évacuation et de mise en garde-meuble du matériel laissé sur place par B.______ pour un total, selon ses dernières conclusions, de 49'426 fr. 80, et à lui payer un solde sur les redevances déjà versées de 16'767 fr. 85 pour 2007 et 13'042 fr. 60 pour 2008, soit 29'810 fr. 45 au total sur les deux années.
v. Le Tribunal des baux et loyers a ordonné la comparution personnelle des parties, les 8 mars et 12 avril 2010, et procédé à des enquêtes, au cours desquelles plusieurs témoins ont été entendus. Parmi ces témoins, ont comparu certains collaborateurs, ou anciens collaborateurs d'A., soit H., I., J. et K.______.
w. Par jugement du 16 janvier 2012 et communiqué aux parties par plis du 23 janvier 2012, le Tribunal des baux et loyers a condamné A.______ à payer à B.______ 195'584 fr. 50, et 7'000 fr., avec intérêts à 5% l'an dès le 19 décembre 2008 (chiffre 1 du dispositif), et condamné B.______ à payer à A.______ 16'767 fr. 85, avec intérêts à 5% l’an dès le 10 novembre 2009, correspondant au solde des redevances dues pour 2007 (ch. 2). Les débours par 84 fr. (taxe témoin) ont été mis à la charge de la défenderesse (ch. 3), les parties étant pour le surplus déboutées de toutes autres conclusions (ch. 4).
Les premiers juges ont considéré en substance que B.______ pouvait s'attendre de bonne foi à ce que son stock de marchandises et son matériel d'exploitation soit repris par un nouveau fermier, à la valeur de continuation d'exploitation. Dans la mesure où la bailleresse avait, par ses décisions, rendu impossible toute reprise du fonds de commerce par un nouvel exploitant, elle devait verser une indemnité à ce titre, et lui rembourser la moitié des frais de la seconde expertise. Le Tribunal a également admis la prise en charge, par la partie bailleresse, des frais de réfection de défauts relatifs à la peinture et à la dératisation, dont le principe avait été accepté par les représentants d'A.. Il a accordé à la bailleresse le paiement, par B., du solde de la redevance due en 2007, mais pas pour 2008 compte tenu de l'accord intervenu le 20 mai 2008 devant l'autorité de conciliation. Les juges ont en revanche rejeté les prétentions de la bailleresse relatives au débarras et au stockage du matériel laissé sur place à la fin du contrat.
S'agissant du montant de 195'584 fr. 50 qu'A.______ a été condamnée à payer, il ressort des considérants du jugement qu'il se décompose de la manière suivante :
184'919 fr. correspondant à la valeur du matériel d'exploitation laissé sur place par B.______ à la fin du contrat, selon l'estimation d'E.______ SA;
2'611 fr., correspondant au complément d'inventaire de l'huissier judiciaire;
1'054 fr. 50 correspondant à la moitié des frais de la seconde expertise (frais E.______) et de son complément du 5 octobre 2008 (frais de l'huissier judiciaire);
7'000 fr. en remboursement d'une partie des frais de dératisation et peinture entrepris par B.______.
Le second montant de 7'000 fr., non inclus dans les 195'584 fr. 50 susmentionnés, concerne, à teneur de la motivation du jugement, également une partie des frais de dératisation et peinture.
B. a. Par acte déposé au greffe de la Cour le 23 février 2012, A.______ forme appel de ce jugement, concluant à son annulation et à ce que B.______ soit condamné à lui verser :
49'426 fr. 80, correspondant aux frais de débarras et de garde-meuble du matériel et du mobilier laissés sur place par le fermier entre le 3 novembre 2008 et le 31 juillet 2010,
29'810 fr. 45, à titre de solde dû sur les redevances 2007 et 2008.
Elle produit une copie du jugement attaqué, une procuration, ainsi que des pièces nouvelles, relatives au calcul de la redevance versée en 2002 et 2003.
b. B.______ a répondu par mémoire du 16 avril 2012, concluant au rejet de l'appel et à la confirmation du jugement attaqué, l'appelante devant être condamnée à «un juste défraiement du Conseil» de l'intimé.
Il produit plusieurs pièces, dont un article paru le 19 mars 2012 dans la Tribune de Genève et une copie non signée du bilan du restaurant C.______ au 31 décembre 2004 et 2005.
c. La cause a été mise en délibération, selon avis aux parties du 25 avril 2012.
EN DROIT
Aux termes de l'art. 405 al. 1 CPC, la présente cause est régie par le nouveau droit de procédure.
2.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC), sous réserve des exceptions prévues à l'art. 309 CPC.
En vertu de l'art. 311 al. 1 CPC, l'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance d'appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision motivée ou de la notification postérieure de la motivation. Il peut être formé pour violation de la loi (art. 310 let. a CPC) ou constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC).
En l'espèce, le jugement attaqué a été reçu au plus tôt le 24 janvier 2012, de sorte que l'appel est déposé en temps utile.
2.2 Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC), ce qui est manifestement le cas ici, compte tenu du dernier état des conclusions de première instance.
2.3 La Cour examine d'office la recevabilité des pièces produites en appel. Selon l'art. 317 CPC, les faits et les moyens de preuve nouveaux ne sont pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant le juge de première instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de diligence (let. b). Les deux conditions sont cumulatives (JEANDIN, Code de procédure civile commenté, Bâle 2011, art. 317 n. 6).
En l'espèce, outre une copie du jugement attaqué et une procuration, l'appelante produit plusieurs documents relatifs au calcul de la redevance réclamée à l'intimé en 2002 et 2003 (pièces C et D, appelante), sans expliquer la raison pour laquelle les preuves correspondantes n'ont pas pu être fournies en temps utile au Tribunal des baux et loyers. Il en découle que ces pièces sont irrecevables en appel, et doivent dès lors être écartées de la procédure.
De son côté, l'intimé produit en appel une copie de correspondances reçues du greffe de la Cour après le dépôt de l'appel, une procuration, un article paru dans la Tribune de Genève du 19 mars 2012 (pièce «v», intimé), ainsi qu'une copie non signée du bilan du Restaurant C.______ au 31 décembre 2004 et 2005 (pièce «vi», intimé). En tant que tel, et sans statuer sur sa véritable pertinence, l'article tiré de la presse locale est recevable, dans la mesure où il est paru postérieurement à la notification du jugement. Quant au bilan du restaurant de l'intimé à la fin des exercices 2004 et 2005, il a déjà été produit en première instance, avec la pièce 21 défenderesse.
Saisie d'un appel, la Cour de justice revoit la cause avec un pouvoir de cognition complet, c'est-à-dire tant en fait qu'en droit. Elle n'est nullement liée par l'appréciation des faits à laquelle s'est livré le juge de première instance (JEANDIN, op. cit., art. 310, n. 6).
4.1 La première question à résoudre est de savoir si le contrat conclu en mai 2000 entre les parties doit être qualifié de bail à loyer (art. 253 CO) ou de bail à ferme non agricole (art. 275 CO).
Le bail à ferme se distingue du bail à loyer par l'objet du contrat. Le bailleur ne cède pas à son cocontractant l'usage de n'importe quelle chose, mais l'usage d'un bien ou d'un droit productif, dont le fermier peut percevoir les fruits ou les produits (cf. art. 275 CO). Il y a bail à ferme notamment lorsque le bailleur cède l'exploitation d'une entreprise entièrement équipée, c'est-à-dire d'un outil de production; en revanche, il faut retenir la qualification de bail à loyer s'il cède des locaux qu'il appartient au cocontractant d'aménager pour en faire une entreprise productive (arrêt du Tribunal fédéral 4C.43/2000 du 21 mai 2001, consid. 2a ; SJ 2001 I 541, p. 545, consid. 2b). La mise en gérance libre d'un établissement public complètement équipé donne lieu à un bail à ferme non agricole (LACHAT, Le bail à loyer, p. 55 n. 2.1; TERCIER, Les contrats spéciaux, 2e éd., n. 2172).
La qualification du contrat doit cependant s'opérer en fonction des prestations qui ont été réellement convenues, et non pas en fonction d'expressions ou dénominations inexactes dont les parties ont pu se servir (art. 18 al. 1 CO). Il ne suffit donc pas que le contrat parle de «gérance», de «fermage» ou de «redevance» pour conclure nécessairement à l'existence d'un bail à ferme.
Pour déterminer si le contrat ayant pour objet la remise à titre onéreux de locaux affectés à un usage commercial est un bail à loyer ou un bail à ferme, il convient d'examiner si les locaux (bureaux, magasin, atelier, etc…) sont remis au fermier uniquement avec leurs installations ou si le bailleur lui remet également l'entreprise qu'il exploite dans ces locaux ainsi que ses relations d'affaires, de sorte que le contrat se rapporte à un ensemble de droits productifs. Ainsi, le bail à ferme se caractérise par le fait que le fermier peut exploiter des relations d'affaires préexistantes. L'existence d'un bail à ferme est donc notamment exclue en cas de cession de locaux vides, ou lorsque l'inventaire ne suffit pas pour exploiter l'entreprise ou devient la propriété de celui à qui sont cédés les locaux (RONCORONI, Commentaire Romand, ad art. 275, n. 10).
4.2 Il ressort en l'espèce du contrat passé entre les parties qu'il porte sur la mise à disposition de locaux situés C.______ (GE), destinés à l'exploitation d'un restaurant. Selon l'art. 6 du contrat, une hotte de ventilation, un cumulus, une machine à laver et un gril extérieur sont les seuls équipements propriétés de la bailleresse et remis avec l'usage des locaux eux-mêmes. En tant que tel, ce matériel est nettement insuffisant pour exploiter un établissement public. Le contrat ne mentionne pas de relations commerciales préexistantes qui seraient maintenues et transmises au nouvel exploitant. Le transfert, à titre onéreux ou non, de la clientèle du restaurant précédemment exploité n'est pas non plus évoqué dans la convention passée entre les parties.
L'examen de ce contrat dans sa globalité montre que c'est l'exploitant qui avait l'obligation de s'équiper, à ses frais, de façon à disposer d'un matériel répondant aux besoins d’un service soigné et approprié (art. 7.1 à 7.3). Dans ce cadre, l'intimé a acquis de son prédécesseur, pour un montant dépassant 134'000 fr., le stock et le matériel d'exploitation, dont il est devenu propriétaire. On ne se trouve dès lors pas dans la situation typique du bail à ferme, dans laquelle le bailleur remet à son cocontractant un outil de production entièrement équipé. Cette question de la qualification du contrat n'a toutefois pas fait l'objet d'une controverse entre les parties, qui ont toutes deux affirmé que le contrat qui les liait devait être considéré comme un bail à ferme, sans analyser plus en détail la nature précise de leurs relations contractuelles. Dans son jugement, le Tribunal des baux et loyers a simplement affirmé que les parties étaient liées par un contrat de gérance libre, soit un contrat de bail à ferme non agricole (p. 13).
Il résulte des éléments qui précèdent que le contrat conclu en mai 2000 est un contrat de bail à loyer, et non un bail à ferme non agricole.
5.2 Confronté à un litige sur l'interprétation d'une convention, le juge doit tout d'abord s'efforcer de déterminer la commune et réelle intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention (art. 18 al. 1 CO). Une telle démarche est qualifiée d'interprétation subjective.
5.3 5.3.1 Pour tenter de dégager la réelle volonté des parties au sujet du sort du matériel et du stock acquis du précédent exploitant, il convient en premier lieu de se référer au contenu du contrat conclu en mai 2000. Ce contrat porte sur les locaux et les surfaces extérieures permettant l'exploitation d'un restaurant C.______ (GE), ainsi que sur quelques équipements propriétés de la bailleresse et faisant l'objet de l'inventaire annexé au bail. Ces dernières installations sont au nombre de quatre sur le document produit (pièce 2bis, défenderesse). L'art. 7 du contrat prévoit pour le surplus l'obligation, pour l'exploitant, de se procurer à ses frais le matériel et le stock nécessaires à l'utilisation des lieux conformément au but du contrat. A cette fin, il est notamment prévu que le nouvel exploitant s'engage à racheter au locataire sortant le stock et le matériel de ce dernier, à sa valeur de reprise.
La durée dudit contrat est, à teneur de son texte, déterminée, et donc limitée au 31 mars 2005. La fin du bail est envisagée explicitement à l’art. 18 du contrat, qui précise les obligations de l'exploitant au moment de la restitution de la chose louée. Il est ainsi stipulé qu'en fin de bail, l'exploitant doit restituer à la bailleresse les locaux objet du bail et leurs accessoires dans un état de propreté et de fonctionnement convenables. L'intéressé est tenu de verser une indemnité à la bailleresse pour les objets manquants selon l'inventaire ou endommagés (art. 18.1). L'exploitation du restaurant apparaît toutefois comme destinée à être poursuivie, puisqu'une «mise au concours publique» est envisagée par la bailleresse quelques mois avant la fin du terme contractuel (art. 2.2). L'art. 18.2, consacré à la fin des relations contractuelles, évoque lui-même explicitement la poursuite de l'exploitation du restaurant par «le fermier suivant».
Peu après la conclusion du bail, en mai 2000, l'intimé a versé un peu plus de 134'000 fr. au précédent exploitant, en exécution de l'art. 7.4 du contrat. Cette reprise constituait une condition posée par l'appelante à la conclusion de la convention du 10 mai 2000.
En 2004, avec la lettre par laquelle elle confirmait que la convention ne serait pas reconduite au-delà du 31 mars 2005 (pièce 13, demandeur), A.______ a indiqué à l'intimé avoir mandaté une fiduciaire pour faire une estimation de l'« inventaire privé» de ce dernier. Cette correspondance se réfère expressément au contrat du 10 mai 2000, y compris en relation avec l'évaluation à effectuer («selon notre accord respectif»), au sujet de laquelle elle mentionne l'art. 7.4 de cette convention. Ainsi, même si le représentant de l'appelante n'y mentionne nulle part qu'une indemnité serait effectivement versée, il prend immédiatement l'initiative de mettre en œuvre l'expertise prévue à l'art. 7 du contrat. Il en découle que, dans l'esprit des représentants de l'appelante, une indemnité devait bel et bien être versée à l'intimé en application du contrat du 10 mai 2000, dans l'hypothèse où il serait mis purement et simplement fin à l'exploitation du restaurant, sans nouvel exploitant.
Le Tribunal s'est fondé sur la situation d'autres restaurants mis à bail par A.______ pour retenir que l'intimé «pouvait s'attendre» à obtenir une indemnisation pour son stock et son matériel. Il a ainsi relevé qu'un «autre fermier» s'est fait indemniser dans ce cadre, par un nouvel exploitant, en dépit d'une période d'interruption de l'activité. Dans d'autres cas, A.______ aurait directement indemnisé le locataire sortant, lorsqu'aucune reprise n'était envisagée. Les enquêtes auraient démontré qu'au total, sur l'ensemble des restaurants dont A.______ est propriétaire, il n'y aurait «quasiment» eu aucun cas dans lesquels aucun versement n'a été opéré à l'ancien exploitant.
5.3.2 Il n'apparaît pas, à l'examen du dossier, que les parties se soient véritablement entendues sur le sort de la reprise versée par le locataire dans l'hypothèse où il serait définitivement mis fin à l'exploitation du restaurant. Au contraire, plusieurs dispositions évoquent expressément la poursuite de cette exploitation, y compris la clause portant explicitement sur la fin du contrat (art. 18), qui vise à permettre le transfert des locaux au locataire suivant dans de bonnes conditions. De même, ni les déclarations des parties en comparution personnelle, ni les témoignages entendus au cours des enquêtes, ne permettent de dégager une commune et réelle volonté des cocontractants sur le point litigieux ici.
5.3.3 Si la volonté réelle des parties ne peut pas être établie ou si les volontés intimes divergent, le juge doit interpréter les déclarations et comportements des parties selon le principe de la confiance, en recherchant comment une déclaration ou une attitude pouvait de bonne foi être comprise en fonction de l'ensemble des circonstances (ATF 133 III 61 consid. 2.2.1). Cette interprétation dite objective, qui relève du droit, s'effectue non seulement d'après le texte et le contexte des déclarations, mais également sur le vu des circonstances qui les ont précédées et accompagnées (ATF 131 III 377 consid. 4.2.1; 119 II 449 consid. 3a), à l'exclusion des circonstances postérieures.
Il a été vu plus haut que plusieurs dispositions de la convention passée entre les parties évoquent explicitement la poursuite de l'exploitation du restaurant à l'issue de la première période contractuellement convenue. Il est certes précisé que l'intimé n'avait lui-même aucune garantie d'être désigné pour continuer cette activité, mais l'hypothèse d'une exploitation poursuivie par un tiers est mentionnée à plusieurs reprises. Combinées à la teneur de l'art. 7, qui précisent que le nouveau locataire est tenu d'acquérir le stock et le matériel du précédent à la valeur de continuation de l'exploitation, ces dispositions contractuelles pouvaient de bonne foi être interprétées par l'intimé en ce sens qu'une reprise lui serait versée à la fin de sa période d'exploitation, si l'activité de restauration n’était pas poursuivie, en tant que telle.
C'est dès lors à juste titre que le Tribunal a retenu que, dans l'hypothèse d'une interruption définitive de l'exploitation du restaurant et par conséquent d'une impossibilité, pour l'intimé, d'obtenir une quelconque reprise, une indemnité serait due au locataire sortant.
Au vu des éléments figurant au dossier, ce raisonnement est adéquat. Il est vrai que le Service romand d'estimation / E.______ SA n'a pas fait l'objet d'un choix concerté de la part des deux parties. Toutefois, le document établi tient compte de l'âge, de l'état d'entretien et de la valeur de remplacement des objets, et il se fonde sur un inventaire plus ancien, agréé dans son principe par l'appelante. Cette dernière, dans son mémoire d'appel, ne critique d'ailleurs pas de manière précise et détaillée l'inventaire d'E.______ SA.
A ce sujet, on ne saurait reprocher aux premiers juges d'avoir tenu compte de l'ensemble des postes de cet inventaire. En effet, et comme le relève le jugement, le matériel a été testé lors de l'inventaire, le responsable de son établissement ayant affirmé en cours d'enquêtes qu'il fonctionnait. L'éventuelle audition de la personne ayant acquis ce matériel, deux ans environ après l'inventaire précité, n'amènerait aucun élément pertinent.
Dans la mesure où l'intimé s'était engagé, selon l'art. 7.2 de la convention, à disposer en tout temps d'un matériel répondant aux besoins d'un service soigné et approprié, on ne saurait enfin reprocher à l'intimé d'avoir réalisé quelques dépenses supplémentaires peu avant ou peu après l'échéance du contrat.
C'est ainsi à juste titre que le Tribunal a mis à la charge de l'appelante le montant de 184'919 fr., correspondant à l'inventaire dressé en 2008, auquel s'ajoute 2'611 fr. correspondant au complément d'inventaire effectué le 5 octobre 2008.
7.2 Il a été retenu plus haut que l'inventaire de l'intimé devait faire l'objet d'une indemnisation de la part de l'appelante, à sa valeur de continuation d'exploitation, comme l'ont retenu les premiers juges. La base de cette obligation de la bailleresse repose, dans le cas d'espèce, sur la convention passée entre les parties et singulièrement sur l'art. 7.4 de celle-ci. L'appelante se trouve dès lors substituée au nouveau locataire, qui se voit imposer l'obligation de reprendre ledit matériel et le stock, avec pour conséquence d'en devenir la propriétaire, dès la fin du bail précédent.
Dans ces conditions, l'intimé n'a pas failli à l'obligation qui lui était faite, en application de l’art. 267 CO, de restituer les locaux loués libres de tout meuble ou de toute installation lui appartenant. La propriété du matériel porté à l'inventaire ayant été transférée à l'appelante, l'intéressé pouvait à bon droit laisser le matériel correspondant dans les locaux objet du bail, à l'issue de celui-ci.
Il en découle à nouveau que les prétentions de l'appelante à ce sujet sont mal fondées, et doivent être rejetées.
8.2 Les premiers juges ont considéré à ce sujet que le procès-verbal d'accord passé en mai 2008 par-devant la Commission de conciliation prévoit expressément que des «indemnités» de 5'000 fr. par mois sont dues par l'intimé jusqu'à son départ effectif à la fin septembre 2008. Relevant que l'appelante n'avait à aucun moment indiqué que ce montant ne constituerait qu'un acompte, à valoir sur une somme déterminée par la suite sur la base du chiffre d'affaires, le Tribunal a estimé que cette somme forfaitaire remplaçait, d'entente entre les parties et pour les quelques mois durant lesquels l'intimé a continué d'exploiter les lieux, la redevance initialement convenue.
Ce raisonnement est convainquant et peut être confirmé. Il est vrai que, depuis le 1er mai 2006, l'intimé a versé un acompte mensuel de 5'000 fr., pendant les mois d'exploitation du restaurant, et que les parties ont procédé, après la fin de chaque année civile, à un ajustement des loyers dus, calculés en fonction du chiffre d'affaires (pièces 16 et 18, défenderesse, notamment). La situation était toutefois quelque peu différente en mai 2008, puisque le contrat initial était parvenu à son terme et qu'une procédure d'évacuation avait été engagée par l’appelante. Il n'était donc pas manifeste que l'intégralité des dispositions du contrat signé en 2000 serait maintenue sans changement. Dans sa requête en évacuation datée du 10 avril 2008 (pièce 27, demandeur), l'appelante avait d'ailleurs conclu à ce qu'une somme de 5'000 fr. par mois lui soit versée par l'intimé, jusqu'à reddition complète des locaux, en motivant cette conclusion par le fait que l'intéressé devrait s'acquitter «d'une indemnité pour occupation illicite (…) d'un montant équivalant à la somme mensuelle forfaitaire acquitté par lui depuis 2006, soit CHF 5'000.- par mois» (page 5, 7ème paragraphe). A cette occasion et par la suite également devant l'instance de conciliation, l'appelante n'a fait aucune allusion, ni aucune réserve, relative à un éventuel complément d'indemnité qui pourrait être demandé ultérieurement.
Il en découle qu'au moment de passer leur transaction du 20 mai 2008 par-devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, les parties avaient selon toute vraisemblance en tête qu'un montant fixe et forfaitaire de 5'000 fr. par mois devrait être versé par l'intimé, jusqu'au 30 septembre 2008. Sous l'angle de l'interprétation objective des termes de cet accord, il faut en toutes hypothèses admettre que le locataire pouvait de bonne foi comprendre qu'il n'aurait à verser, pour la période d'exploitation du restaurant en 2008, qu'une somme forfaitaire de 5'000 fr. par mois.
Sur ce point, le grief de l'appelante est rejeté, et le jugement confirmé. L'intimé reste débiteur d’un solde de 16'767 fr. 85 plus intérêts sur 2007, comme l'a admis le Tribunal des baux et loyers, ni le principe ni la quotité de ce paiement n'étant critiqués par les parties.
9.2 En appel, l'appelante a pris des conclusions tendant au déboutement complet de l'intimé de toutes ses prétentions. Dans son mémoire d'appel, l'appelante indique toutefois admettre «les deux postes de travaux concernant la dératisation et la peinture à hauteur de montants maximums de respectivement CHF 1'500.- et CHF 4'500.-» (p. 39, ch. 176). Elle n'expose toutefois pas clairement pour quel motif le montant relatif à la dératisation devrait, selon elle, être ramené à 1'500 fr., au lieu de 4'000 fr., comme réclamé par l'intimé dans sa demande du 19 décembre 2008. Apparemment, l'appelante se réfère à ce sujet au contenu du jugement, où elle croit voir une contradiction au sujet des frais de dératisation (appel, p. 39, ch. 171).
Il découle notamment de l'art. 311 al. 1 CPC que l'appel doit être motivé. Cela signifie que l'appelant a le fardeau d'expliquer les motifs pour lesquels le jugement attaqué doit être annulé ou modifié, par référence à l'un ou l'autre des motifs prévus à l'art. 310 CPC (BOHNET, CPC commenté, ad art. 311, n. 3). Il lui appartient ainsi d'énoncer de manière précise les griefs qu'il adresse à la décision de première instance, puis de les discuter de manière effective afin de démontrer en quoi le premier juge a violé le droit ou pourquoi la constatation des faits est inexacte (CHAIX, Introduction au recours de la nouvelle procédure civile fédérale, SJ 2009 II 265).
La Cour de céans n'a dès lors pas à rechercher, de sa propre initiative, si un autre motif que celui invoqué par la partie appelante serait susceptible de faire admettre ses conclusions, en tout ou en partie. L'instance d'appel se limite à examiner les griefs régulièrement énoncés par les parties, et reconnaissables comme tels.
9.3 En l'espèce, et contrairement à ce que l'appelante affirme dans son mémoire, les premiers juges n'ont pas estimé les frais de dératisation à 1'500 fr. Ils ont au contraire clairement retenu que lesdits frais pouvaient être estimés à 4'000 fr., comme mentionné dans la demande, dans la mesure où ce montant ne paraissait pas déraisonnable (jugement, p. 18 tout en bas, et p. 19, tout en haut). La somme de 1'500 fr. est mentionnée en relation avec le courrier du 21 juillet 2005 que l'intimé a adressé à A.______ (pièce 59, demandeur), par lequel le premier nommé avait réclamé ce montant, à titre de remboursement des frais de dératisation. Par la suite, l'intimé a augmenté ses prétentions de ce chef, les portant à 4'000 fr. dans sa demande en paiement, comme déjà relevé plus haut, les intérêts moratoires étant réclamés à compter du 31 décembre 2006.
Il s'ensuit que le grief de l'appelante, fondé sur une prétendue confusion du Tribunal entre les deux montants susmentionnés, doit être rejeté, étant observé qu'A.______ ne critique, dans son mémoire d'appel, ni le principe de la prise en charge des frais de dératisation, ni la date à partir de laquelle les intérêts de 5% l'an sont dus, soit dès le 19 décembre 2008 selon le chiffre 1 du dispositif du jugement entrepris.
Le jugement en tant qu'il condamne l'appelante à verser un total de 8'500 fr., avec intérêts à 5% l’an dès le 19 décembre 2008, correspondant aux frais de dératisation et de peinture, est dès lors confirmée et maintenue.
L'appelante ne présente aucune argumentation spécifique au sujet de ces frais d'expertise. L'intéressée conclut toutefois, de manière générale, au déboutement de l'intimé de toutes ses conclusions en paiement. Cette constatation suffit à débouter l'appelante de cette conclusion implicite.
Quoi qu'il en soit, la mise à la charge de l'appelante de ces frais est conforme à ce qui a été mentionné plus haut dans le présent arrêt, l'art. 7.4 de la convention devant également s'appliquer dans l'hypothèse où il est mis fin au contrat, sans qu'un nouvel exploitant soit immédiatement désigné pour poursuivre l'exploitation du restaurant.
Sur ce point également, l'appel est mal fondé.
Compte tenu des considérations qui précèdent, l'appel apparaît comme entièrement mal fondé.
Il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers (art. 22 al. 1 LaCC). Aucune participation aux frais d'avocat n'est dès lors allouée.
La valeur litigieuse est supérieure à 15'000 fr. (consid. 2.2 ci-dessus).
PAR CES MOTIFS,
La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevable l'appel interjeté par A.______ contre le jugement JTBL/39/2012 rendu par le Tribunal des baux et loyers en date du 16 janvier 2012 dans la cause C/30756/2008-5-D.
Déclare irrecevables les pièces C et D produites par A.______.
Déclare recevables les pièces v et vi déposées par B.______.
Au fond :
Confirme le jugement.
Dit que la procédure est gratuite.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Monsieur Blaise PAGAN et Madame Elena SAMPEDRO, juges; Monsieur Alain MAUNOIR et Monsieur Pierre DAUDIN, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.
La présidente :
Nathalie LANDRY-BARTHE
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours :
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.