POUVOIR JUDICIAIRE
C/24250/2012 ACJC/670/2013
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
DU LUNDI 27 MAI 2013
Entre
A______, sise ______ (GE), appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 1er février 2013, représentée par B______, dans les bureaux de laquelle elle fait élection de domicile,
d'une part,
et
Madame C______, domiciliée D______ (GE), intimée, comparant par ASLOCA, 12, rue du Lac, case postale 6150, 1211 Genève 6, dans les bureaux de laquelle elle fait élection de domicile,
d'autre part,
EN FAIT
A. a) Par jugement du 1er février 2013, expédié pour notification aux parties le 4 février 2013, le Tribunal des baux et loyers a déclaré irrecevable la requête du 6 novembre 2012 de A______ à l'encontre de C______ (ch. 1 dispositif), débouté les parties de toutes autres conclusions et dit que la procédure était gratuite (ch. 2 et 3).
b) Par acte expédié au greffe de la Cour de justice le 14 février 2013, A______ forme un appel contre le jugement précité. Elle demande à la Cour d'annuler ledit jugement et, statuant à nouveau, de condamner C______ à évacuer immédiatement de sa personne, de tous biens et de tous tiers, l'appartement de 6,5 pièces qu'elle occupe au 1er étage de l'immeuble sis D______, en le laissant en bon état de propreté et de réparation locative. Elle conclut également à ce que l'exécution immédiate du jugement soit ordonnée et à ce que C______ soit déboutée de toutes autres ou contraires conclusions.
c) Par mémoire-réponse du 28 février 2013, C______ conclut, à la forme, à ce que le "recours" de A______ soit déclaré irrecevable et, principalement, à ce qu'il soit rejeté. Subsidiairement, elle conclut au renvoi de la cause aux premiers juges afin qu'il siège dans la composition prévue par l'art. 30 al. 3 LaCC.
d) Les parties ont été informées, par pli du 1er mars 2013 de la Cour de justice, de la mise en délibération de la cause.
B. Les faits pertinents de la cause peuvent être résumés comme suit :
a) Les parties ont été liées par un contrat de bail portant sur un appartement de 6,5 pièces au 1er étage de l'immeuble sis D______.
Le loyer a été fixé en dernier lieu à 1'820 fr. par mois, charges comprises.
Le bail était soumis aux Conditions générales et règles et usages locatifs appliqués dans le canton de Genève (édition 1991), sous réserves de clauses particulières mentionnées dans le contrat.
b) Par courrier recommandé du 11 avril 2012, la régie B______ , chargée de la gérance de l'immeuble, a mis C______ en demeure de payer dans un délai de cinq jours dès réception du courrier le montant de 1'850 fr., précisant qu'à défaut elle exigerait le paiement du loyer par trimestre d'avance, dès le 1er mai 2012, ce conformément à l'art. 1 du contrat-cadre de bail à loyer romand.
c) Considérant que la somme susmentionnée n'avait pas été réglée dans le délai imparti, par pli recommandé du 26 avril 2012, la régie B______ a exigé le paiement du loyer par trimestre d'avance, dès le 1er mai 2012. Elle a relevé qu'un montant de 5'460 fr. serait dû dès le 1er mai 2012 pour le trimestre du 1er mai au 31 juillet 2012, auquel s'ajoutait la somme de 1'850 fr. déjà exigible. Elle invitait ainsi C______ à régler le montant de 7'310 fr. au 1er mai 2012.
d) Par avis comminatoire du 26 juin 2012, la bailleresse a mis en demeure C______ de régler dans les trente jours le montant de 7'100 fr. 65, au titre d'arriérés de loyers et charges d'avril à juillet 2012, frais de rappel de 30 fr. inclus et déduction faite d'un solde de chauffage de 39 fr. 35, et l'a informée de son intention, à défaut du paiement intégral de la somme réclamée dans le délai imparti, de résilier le bail conformément à l'art. 257d al. 2 CO.
e) Considérant que la somme susmentionnée n'avait pas été réglée dans le délai imparti (seuls deux versements de 1'800 fr. ayant été effectués dans le délai comminatoire), la bailleresse a, par avis officiel du 29 août 2012 résilié le bail pour le 30 septembre 2012.
f) Par requête expédiée au greffe du Tribunal des baux et loyers le 6 novembre 2012, la bailleresse, agissant par voie de procédure sommaire pour cas clair, a requis l'évacuation de C______ pour défaut de paiement du loyer. Elle a en outre sollicité l'exécution directe de l'évacuation de la locataire.
g) Lors de l'audience du 29 janvier 2013 devant les premiers juges, la bailleresse a persisté dans ses conclusions, indiquant que deux versements étaient intervenus dans le délai comminatoire, qu'à cette date le montant dû s'élevait, selon sa comptabilité, à 7'260 fr. 65 et que depuis novembre 2012 les loyers étaient payés par mois échus.
Le conseil de C______ a précisé que sa cliente avait effectué un paiement de 1'820 fr. le jour même.
La bailleresse, rendue attentive sur le fait que sa requête n'était pas claire, a sollicité à ce qu'il soit statué sur cette question. La cause a été gardée à juger à l'issue de l'audience.
h) Le Tribunal a statué sur cette requête en évacuation et exécution directe dans le cadre du jugement entrepris.
C. En substance, les premiers juges ont considéré que A______ n'avait pas respecté les conditions de l'art. 1 al. 2 du contrat-cadre romand (CCR) en impartissant à C______ un délai inférieur de moitié au délai de 10 jours déterminé par la jurisprudence pour s'acquitter du loyer en retard sous menace du paiement trimestriel. Ils ont donc retenu que la bailleresse n'avait pas respecté les conditions de l'art. 1 al. 2 CCR et ne pouvait donc s'en prévaloir pour exiger le paiement trimestriel du loyer. Partant, l'avis comminatoire emportant menace de résiliation du 26 juillet 2012 portant sur une créance non exigible relative au loyer du mois de juillet 2012 ne permettait pas à la locataire de reconnaître les dettes à éteindre pour éviter la résiliation du bail. Sous l'angle du cas clair, la validité de l'avis comminatoire et de la résiliation pour défaut de paiement ne pouvait être admise, raison pour laquelle la requête de la bailleresse devait être déclarée irrecevable.
D. Les arguments des parties seront examinés en tant que de besoin ci-après.
EN DROIT
La jurisprudence relative à la valeur litigieuse dans le cadre de la LTF s'applique aussi au CPC (LACHAT, Procédure civile en matière de baux et loyers, 2011, ch. 4.2 p. 47 et ch. 2.1.1 p. 185 note 12). Ainsi, dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur litigieuse est égale au loyer - provisions pour frais accessoires incluses - de la période minimale pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné; il faut prendre ici en considération la période de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (arrêt du Tribunal fédéral n.p. 4A_217/2007 du 4 septembre 2007 consid. 1; ATF 111 II 384 consid. 1; LACHAT, op. cit., ch. 4.3 p. 49).
En l'espèce, la présente procédure a trait à une demande d'évacuation pour défaut de paiement et l'exécution directe de celle-ci. La valeur litigieuse correspond dès lors à la somme des loyers entre le moment du dépôt de l'appel par l'appelante et le moment où le déguerpissement de l'intimé pourra vraisemblablement être exécuté par la force publique, soit 16'380 fr. (loyer mensuel de 1'820 fr. charges non comprises x 9 mois). La période de 9 mois correspond à l'estimation suivante : trois mois de procédure devant la Cour de justice, trente jours pour recourir au Tribunal fédéral, quatre mois de procédure devant le Tribunal fédéral et trente jours pour la force publique pour procéder à l'évacuation.
Partant, l'on doit considérer, que la valeur litigieuse excède 10'000 fr., seuil prévu pour l'admissibilité de l'appel (art. 308 al. 2 CPC). La voie de l'appel est donc ouverte contre la décision portant sur une requête d'évacuation.
1.2 Vu l'application de l'art. 257d CO dans le cadre de la présente cause, la Chambre des baux et loyers siège sans assesseurs (art. 121 al. 2 LOJ).
Le délai d'appel est réduit à dix jours si la décision a été rendue en procédure sommaire (art. 314 al. 1 CPC). Il en va de même du délai de recours dans le cadre d'une décision prise en procédure sommaire (art. 321 al. 2 CPC).
Cette procédure s'applique notamment aux cas clairs (art. 248 lit. b CPC).
Il est admis que la procédure d'évacuation postérieure à une résiliation de bail pour défaut de paiement du loyer appartient, en principe, à cette catégorie (BOHNET, Code de procédure civile commenté, no 9 ad art. 257 CPC; HOFMANN/ LUSCHER, Le code de procédure civile, 2009, p. 165; LACHAT, op. cit., 2011, ch. 4.4.2.2, p. 167).
L'appel a été interjeté dans le délai de dix jours (art. 257, 314 al. 1 et 321 al. 2 CPC) et suivant la forme prescrite par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 et 321 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable.
En revanche, la Cour revoit la décision relative à l'exécution de l'évacuation avec un plein pouvoir d'examen en droit et un pouvoir d'examen limité à l'arbitraire en fait (art. 320 CPC). Le recours n'a pas d'effet suspensif automatique (art. 325 CPC).
4.1 En vertu de l’art. 257 al. 1 CPC, le Tribunal admet l'application de la procédure sommaire lorsque les conditions suivantes sont remplies : a. l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement prouvé; b. la situation juridique est claire. D'après l'al. 3, le Tribunal n'entre pas en matière sur la requête lorsque cette procédure ne peut pas être appliquée.
Cela signifie que l'état de fait doit pouvoir être établi sans peine. En cas de doute, l'affaire doit être traitée dans une procédure complète. La situation juridique peut être considérée comme claire si, sur la base d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvées, la norme s'applique au cas concret et y déploie ses effets de manière évidente. Si la partie adverse, qui doit être entendue (art. 253 CPC), conteste les faits ou oppose une exception à la prétention du demandeur, la protection dans les cas clairs ne peut pas être accordée. Il suffit - à tout le moins - au défendeur de démontrer la vraisemblance de ses objections, mais des allégations dénuées de fondement ne sauraient faire obstacle à un procès rapide (Message du Conseil fédéral du 28 juin 2006 relatif au code de procédure civile suisse [CPC], in FF 2006 p. 6841 ss, spéc. 6959).
Chaque fois que le locataire excipera dans un cas, a priori clair, de la nullité ou de l'inefficacité d'un congé, le juge devra estimer la solidité des arguments. S'ils ont une chance de succès, le juge refusera d'admettre le cas clair. En cas de doute, l'art. 257 CPC ne saurait s'appliquer (LACHAT, op. cit., p. 168; HOHL, note 1678 p. 306).
4.2 Aux termes de l'art. 1 CCR, qui déroge à l’art. 257c CO et qui a été déclaré de force obligatoire générale, le loyer, les acomptes de chauffage et de frais accessoires sont payables par mois d'avance au domicile du bailleur ou à son compte postal ou bancaire (al. 1); lorsque le locataire est en retard de plus de dix jours dans le paiement d'une mensualité et qu'il a fait l'objet d'une vaine mise en demeure écrite, le bailleur peut exiger que les loyers, acomptes de chauffage et de frais accessoires soient acquittés trimestriellement à l'avance, dès le mois suivant l'échéance du délai fixé dans la mise en demeure (al. 2).
Cet article 1 du contrat cadre a été repris, mot pour mot, à l'art. 12 al. 2 des conditions générales et règles et usages locatifs (édition 1991) intégrés au bail liant les parties à la présente procédure.
4.3 La bailleresse fait grief au Tribunal d'avoir considéré que le cas n'était pas clair. Elle soutient que les premiers juges ont estimé à tort que l'art. 1 al. 2 CCR exigeait de fixer au locataire un délai minimum de dix jours dans le cadre de la mise en demeure pour exiger le paiement trimestriel du loyer. Elle estime que cette disposition ne prévoit de délai minimum et que ce délai peut au contraire être fixé librement.
D'après la jurisprudence de la Cour de justice, une mise en demeure de payer l'arriéré de loyer dans un délai de dix jours sous menace du paiement trimestriel est admissible (ACJC/597/2011); la Cour se réfère à cet égard à LACHAT (Le bail à loyer, 2008, p. 311, note 47). La jurisprudence du Tribunal fédéral ne répond pas explicitement à cette question.
Or, en l'espèce, la bailleresse a imparti un délai de cinq jours uniquement pour le paiement de l'arriéré de loyer sous la menace d'exiger le paiement trimestriel. Il n'est dès lors pas clair au vu de la doctrine et de la jurisprudence de la Cour si un tel délai peut être considéré comme suffisant.
C'est dès lors à juste titre que les premiers juges ont retenu qu'il n'était pas certain que l'avis comminatoire subséquent et, partant, la résiliation pour défaut de paiement soient valables, la situation juridique ne pouvant être considérée comme claire.
La requête en protection de cas clair formée par la bailleresse a à juste titre été déclarée irrecevable. L'appel sera par conséquent rejeté et le jugement confirmé.
PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevable l'appel interjeté par A______ contre le jugement JTBL/85/2013 rendu le 1er février 2013 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/24250/2012-7-SE.
Au fond :
Confirme le jugement entrepris.
Dit que la procédure est gratuite.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Monsieur Blaise PAGAN et Madame Elena SAMPEDRO, juges; Madame Maïté VALENTE, greffière.
La présidente :
Nathalie LANDRY-BARTHE
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours :
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF : cf. 1.1