POUVOIR JUDICIAIRE
C/29040/2009 ACJC/1743/2012
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
DU LUNDI 3 DECEMBRE 2012
Entre
A______ SARL, sise place B______ 9, Genève,
Monsieur C______ et Madame D______, domiciliés ______ (Genève), appelants d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 24 mai 2012, comparant tous trois par Me Karin Grobet Thorens, avocate, rue Verdaine 6, case postale 3776, 1211 Genève 3, en l’étude de laquelle ils font élection de domicile,
d’une part,
et
E______ SA, sise ______ Zurich, intimée, comparant par Me David Aubert, avocat, rue Céard 13, 1204 Genève, en l’étude duquel elle fait élection de domicile,
F______ AG, sise ______ Zurich, autre intimée, comparant par Me Olivier Carrard, avocat, rue Bovy-Lysberg 2, case postale 5824, 1211 Genève 11, en l’étude duquel elle fait élection de domicile.
d’autre part,
EN FAIT
A. Par jugement du 24 mai 2012, communiqué pour notification aux parties le 31 mai 2012, le Tribunal des baux et loyers a déclaré valable le congé notifié par E______ SA à A______ SARL, D______ et C______ pour des locaux de 32 m2 sis au 2ème sous-sol de l'immeuble 7, rue B______ à Genève (ch.1), accordé à A______ SARL, D______ et C______ une prolongation de bail unique jusqu'au 31 janvier 2013 (ch. 2), constaté l'absence de légitimation passive de F______ AG (ch. 3), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 4), dit que la procédure était gratuite (ch. 5) et indiqué les voies de recours (ch. 6).
B. a) Par acte expédié au greffe de la Cour de justice le 4 juillet 2012, A______ SARL, D______ et C______ appellent de ce jugement, qu'ils établissent avoir reçu par voie postale le 4 juin 2012.
Principalement, les appelants concluent à l'annulation du jugement entrepris, à ce qu'il soit constaté la nullité ou, alternativement, au prononcé de l'annulation des résiliations qui leur ont été notifiées le 22 octobre 2009, et au déboutement de E______ SA et de F______ AG de toutes autres conclusions.
Les appelants concluent subsidiairement au renvoi de la cause au Tribunal des baux et loyers pour complément d'instruction et, plus subsidiairement encore, à ce qu'il leur soit accordé une pleine et entière prolongation de bail de 6 ans pour le dépôt de 32 m2 et le local à containers situés au 2ème sous-sol de l'immeuble sis 7, rue B______ à Genève.
b) Par mémoire réponse du 10 août 2012, E______ SA a conclu préalablement à l'irrecevabilité de l'appel.
Principalement, elle a conclu au déboutement des appelants de toutes leurs conclusions et à la confirmation du jugement entrepris. Subsidiairement, E______ SA a conclu à ce que:
soit constaté que les appelants n'ont entrepris aucune démarche depuis le 19 septembre 2008 pour trouver une solution permettant d'exploiter leurs établissements sans les locaux objets de la présente procédure;
soit constaté que les appelants n'ont pas apporté la preuve de leur besoin effectif et urgent des locaux en cause;
soit constaté qu'elle-même a un besoin concret, actuel et effectif desdits locaux;
soit accordé aux appelants une unique prolongation de leur bail au 31 janvier 2013, subsidiairement une prolongation réduite compte tenu des circonstances de la cause;
les appelants soient déboutés de toutes autres conclusions.
c) Par mémoire réponse du 14 septembre 2012, F______ AG a conclu principalement au rejet de l'appel et à la confirmation du jugement entrepris.
Subsidiairement, elle a conclu à ce qu'il soit accordé aux appelants une unique prolongation de leur bail au 31 janvier 2013, subsidiairement une prolongation réduite compte tenu des circonstances de la cause.
C. Les faits pertinents suivants ressortent de la procédure :
a) A______ SARL (ci-après :"A______") est une société genevoise exploitant deux établissements publics à l'enseigne de "G______" et du "H______" dans l'immeuble sis 9, place B______ à Genève.
A______ a pour associés gérants C______ et D______. Depuis le 3 juin 2004, ceux-ci et A______ sont conjointement au bénéfice d'un bail portant sur une surface d'environ 480 m2 comprenant l'essentiel des locaux situés au rez-de-chaussée, au 1er sous-sol et au 2ème sous-sol de l'immeuble sis 9, place B______. Il s'agissait de la reprise d'un bail conclu entre les propriétaires de l'immeuble et les précédents exploitants des établissements susvisés.
Au rez-de chaussée des locaux loués se trouve la brasserie. Le 1er sous-sol, auquel on accède par un escalier en colimaçon, est occupé par les locaux du pub ainsi que par la cuisine commune aux deux établissements. Dans la cuisine se trouve une chambre froide pour le stockage des produits, d'une dimension d'environ 2 mètres sur 2 mètres. Au 2ème sous-sol se trouvent un bureau, deux vestiaires, et trois petites chambres froides, dont deux ont une surface d'environ 10 m2, et la troisième de 5 m2. Dans l'une de ces chambres froides sont stockées des boissons et dans l'autre des fûts de limonades. Le restant de la surface du 2ème sous-sol est occupée par des cuves de sédimentation de la bière (9 cuves de 1'000 litres), qui sont reliées aux étages supérieurs.
b) Par contrat du 7 juin 2004, A______ et ses associés ont également repris un bail de sous-location dont bénéficiaient les précédents exploitants de leurs établissements, portant sur des locaux d'une surface de 32 m2 situés au 2ème sous-sol de l'immeuble voisin, sis 7, place B______ à Genève.
Le bail de sous-location était conclu avec F______ AG, laquelle était elle-même titulaire d'un bail portant sur une surface de 424 m2 au rez-de-chaussée, de 434 m2 au 1er sous-sol et de 275 m2 au 2ème sous-sol de l'immeuble en question. F______ AG y exploitait un établissement public à l'enseigne "I______".
Le montant du loyer de sous-location était fixé à 6'000 fr par an. Le bail original précisait sous destination des locaux: "Dépôt et local containers à l'usage de G______ - H______".
c) Au mois de février 2006, F______ AG a sollicité du propriétaire de l'immeuble sis 7, place B______, qu'un contrat de bail portant sur les dépôts et le local des containers dont elle n'avait pas l'usage soit conclu directement avec A______.
La société propriétaire de l'immeuble a refusé de donner suite à cette demande, au motif que ces locaux n'étaient pas accessibles depuis la zone commune.
Au mois de décembre 2006, F______ AG a formellement cédé l'exploitation du restaurant "I______" à la société E______ SA, dont elle était l'actionnaire principal.
d) Par avis de résiliation du bail du 19 septembre 2008, F______ AG, en sa qualité de sous-bailleresse, a résilié le bail des dépôts et du local des containers pour le 31 janvier 2009. A______, C______ et D______ ont contesté la validité de ce congé.
Par décision du 6 août 2009 dans la cause C/6141/2009, la Commission de conciliation en matière de baux et loyers a constaté la nullité formelle du congé, faute pour celui-ci d'avoir été notifié aux trois colocataires.
Au cours de cette procédure, F______ AG a indiqué que postérieurement au congé, E______ SA avait "changé d'actionnaire de référence". F______ AG a produit une convention datée du 23 février 2009 intitulée "transfert de bail", aux termes de laquel I______ SA se voyait transférer le bail dont elle-même bénéficiait sur les locaux situés dans l'immeuble sis 7, place B______, et ce avec l'accord du propriétaire. A______ et ses associés se sont toutefois opposés à une substitution des parties au procès.
e) Par avis officiel et lettres d'accompagnement du 22 octobre 2009, adressés respectivement à A______ Sàrl, à C______ et à D______, E______ SA a résilié le bail des dépôts et du local des containers pour le 31 janvier 2010, sans indication de motif.
Par avis de résiliation et lettres d'accompagnement du même jour, adressés aux mêmes destinataires, F______ AG a également déclaré résilier le bail susvisé.
Ces congés ont été contestés par A______ SARL, C______ et D______ par requête du 22 novembre 2009 adressée à la Commission de conciliation en matière de baux et loyers.
f) Au cours de la procédure, A______ a continué à s'acquitter du loyer des locaux litigieux en mains de F______ AG.
Par courrier du 23 juin 2010, F______ SERVICES SA a indiqué à A______ que suite à la scission de mars 2009, le groupe E______ était séparé de F______ AG, de sorte qu'à partir du 1er juillet 2010, les loyers devaient être payés directement à E______ SA.
Le conseil de A______ et de ses associés a prié le conseil de F______ AG de lui adresser tous documents justifiant de la qualité de sous-bailleresse de E______ SA. Sans réponse à ce courrier, A______ a continué à verser ses loyers auprès de F______ AG.
Par courrier du 8 septembre 2010, A______ a sollicité de F______ AG une réponse à son précédent courrier en indiquant par ailleurs qu'elle ne comprenait pas la raison pour laquelle le montant du loyer du mois de septembre 2010 avait été re-crédité sur son compte, alors qu'il avait été versé sur le même compte que celui utilisé depuis plusieurs années.
Le 4 octobre 2010, le conseil de F______ AG a répondu que E______ SA ne faisait plus partie du même groupe que F______ AG, laquelle par contrat du 23 février 2009 avait transféré à E______ SA le bail du 15 octobre 1999 portant sur les locaux du 7, rue B______. Il a précisé que ce contrat avait été produit devant la Commission de conciliation sous chargé du 27 juillet 2009, et que F______ AG n'était plus concernée par cette affaire.
A______ et ses associés se sont depuis lors acquittés des loyers de sous-location en mains de E______ SA.
g) Le 6 octobre 2010, l'entreprise responsable du contrôle des installations de E______ SA a indiqué à cette dernière avoir constaté que des déchets alimentaires étaient conservés dans le local de la cuisine, ce qui constituait une infraction aux règles de l'ordonnance fédérale sur l'hygiène. E______ SA était priée de trouver une solution permettant d'assurer un entreposage des déchets conforme auxdites règles.
h) Par décision du 22 novembre 2010, la Commission de conciliation en matière de baux et loyers a déclaré valable le congé notifié par F______ AG avec effet au 31 janvier 2010 et accordé une prolongation de bail de six ans échéant au 31 janvier 2016. En tant que de besoin, la Commission a déclaré nul et de nul effet le congé notifié par E______ SA. Elle a considéré que le bailleur était F______ AG dès lors que les sous-locataires n'avaient été informés de l'existence du transfert de bail qu'après la notification du congé.
i) Par requête du 23 décembre 2010 adressée au Tribunal des baux et loyers, A______, C______ et D______ ont conclu à la constatation de la nullité du congé, subsidiairement à son annulation et à la prolongation de bail de six ans.
E______ SA a également contesté la décision de la Commission des baux et loyers du 22 novembre 2010, sollicitant principalement que le Tribunal constate sa qualité de sous-bailleur, déclare valable le congé notifié par ses soins le 22 octobre 2009, annule en conséquence la décision de la Commission et déboute A______ Sàrl, C______ et D______ de toutes leurs conclusions. Subsidiairement, E______ SA a conclu à l'octroi d'une unique prolongation de bail d'une année.
Pour sa part, F______ AG n'a pas remis en cause la décision de la Commission de conciliation du 22 novembre 2010.
j) Il ressort des enquêtes ordonnées par le Tribunal notamment les faits suivants :
La brasserie et le pub exploités par A______ emploient près de cinquante personnes et connaissent une forte affluence de clientèle. La brasserie sert environ trois cents couverts par jour.
Employée depuis 1995, l'assistante de direction de A______ a déclaré que l'établissement ne pourrait pas se passer des locaux litigieux, qui étaient entièrement occupés, l'un par les poubelles et les autres par du matériel de cuisine et des denrées alimentaires non périssables. Pour gagner de la place, certains objets (serviettes en papier, papiers de toilette) étaient en plus entreposés dans les vestiaires. L'assistante a précisé qu'à sa connaissance, la société n'avait pas envisagé récemment une réorganisation de ses activités ou de l'occupation des locaux et qu'il s'agissait là d'un choix de l'entreprise.
Un brasseur employé par A______ depuis 17 ans a également rapporté que l'établissement avait besoin de disposer des locaux litigieux en sous-sol. Il a précisé que depuis 7 ou 8 ans, la société produisait de la bière dans ses locaux, ce qui nécessitait l'utilisation de cuves prenant beaucoup de place. Un local du 2ème sous-sol (du bail principal), qui auparavant servait au stockage de marchandise, était actuellement entièrement utilisé pour le stockage de la bière et des produits utilisés pour sa fabrication. Le manque de place ne permettait notamment pas de profiter des actions, contrairement à E______ SA qui pouvait selon lui faire de grosses réserves qui prenaient beaucoup de place.
L'assistante de direction de A______ a déclaré qu'elle n'avait jamais eu connaissance personnellement de problèmes liés au partage des locaux avec E______ SA, tandis que le brasseur a déclaré qu'il y avait des problèmes de cohabitation. Ce dernier a ajouté qu'il y avait toujours du désordre et des saletés dans le couloir.
Plusieurs témoins ont par ailleurs rapporté que E______ SA avait également besoin de disposer des locaux litigieux dans le cadre de l'exploitation de son restaurant. Ainsi, un serveur employé par E______ SA depuis 2009 a déclaré que celle-ci rencontrait un problème pour le stockage de ses déchets alimentaires du fait qu'elle ne disposait d'aucun local réfrigéré, et qu'elle manquait de place pour entreposer sa marchandise, ses sièges, ses parasols et ses poubelles.
Le gérant du restaurant "I______" a quant à lui précisé que depuis son ouverture en 2000, le chiffre d'affaires de l'établissement avait augmenté de 30 à 40%, ce qui avait impliqué une augmentation du volume des déchets. En période estivale, il y avait environ 150 litres de déchets alimentaires par jour. Le Service d'hygiène lui avait reproché de stocker des déchets alimentaires dans la cuisine et exigeait un local réfrigéré. Le manque de place de stockage empêchait par ailleurs la société de profiter des actions pour commander de la marchandise ou pour la stocker en prévision des jours fériés. Celle-ci avait dû louer des locaux pour entreposer les parasols pendant l'hiver, ce qui lui coûtait 2'500 fr. par an.
La personne chargée de superviser la gestion de E______ SA a confirmé que les besoins de la société s'étaient accrus depuis que le précédent gérant du restaurant "I______" avait sous-loué une partie de ses locaux, alors trop grands pour lui. Pour répondre aux exigences de la réglementation en vigueur, ce restaurant avait notamment besoin d'un local réfrigéré pour entreposer les déchets qui avaient également augmenté. Il avait également besoin de locaux de stockage pour sa marchandise, surtout en été et pendant les périodes de fêtes. Le superviseur a par ailleurs déclaré que pendant un certain temps, F______ AG avait encaissé des loyers pour le compte de E______ SA. Selon les pièces comptables, ces loyers avaient été reversés à E______ SA.
Les employés de E______ SA entendus comme témoins ont tous rapporté que le partage des sous-sols avec A______ causait de nombreux problèmes de cohabitation et de sécurité. Ils ne pouvaient notamment pas fermer la porte d'accès principal qui donnaient sur la rue et les employés des deux entités s'adressaient mutuellement des reproches concernant la saleté du couloir ou l'occupation de l'ascenseur.
k) Le Tribunal des baux et loyers a procédé à un transport sur place le 7 février 2012. A cette occasion, il a constaté ce qui suit :
Les établissements de E______ SA et de A______ utilisent en commun l'entrée "livraison" qui donne sur la rue Neuve-du-Molard, ainsi que le monte-charge et l'escalier qui accède au sous-sol. La porte qui donne accès aux locaux du restaurant E______ doit rester ouverte pour permettre l'accès aux locaux sous-loués à A______.
Il y a une chambre froide pour le stockage des aliments dans la cuisine du restaurant E______. Le 1er sous-sol utilisé par E______ SA comprend une chambre froide avec un local pour le congélateur et une seconde chambre froide pour les boissons. Au 1er sous-sol se trouvent également un petit local abritant des machines et des fûts à bière ainsi que des bouteilles de vin, un local avec des containers (quatre containers sont dans le local ad hoc et deux se trouvent à l'extérieur faute de place) ainsi que deux bureaux et des vestiaires.
Le 2ème sous-sol utilisé par E______ SA comprend deux locaux qui sont destinés à l'entreposage de matériel, respectivement de bouteilles de vin ou autres alcools, un troisième qui sert à l'entreposage du matériel en papier, un local technique qui abrite le séparateur à graisse, un grand local qui sert au stockage des denrées alimentaires non périssables ainsi que des chaises et des bouteilles d'eau, un local qui sert de laboratoire pour la confection de pâte, notamment à pizza, et un autre petit local qui est destiné aux documents comptables, archives et autres documents papier. Ce local, ainsi que celui destiné à la fabrication de la pâte comportent des portes différentes, propres aux chambres froides.
Au 2ème sous-sol se trouvent également un local technique qui abrite les compteurs d'eau et de gaz pour les deux immeubles, ainsi que deux autres locaux techniques qui abritent l'ascenseur d'une part et le chauffage d'autre part. L'un des locaux litigieux, situé en face des locaux techniques, abrite des containers pour les déchets de papier, de verre, d'huile, ainsi que des déchets de malt destinés à être donnés aux animaux. Le second local litigieux sert de lieu de stockage et le troisième sert de chambre froide destinée au stockage des aliments pour les deux établissements de A______.
D. Dans le jugement entrepris, le Tribunal des baux et loyers a retenu en substance que F______ AG avait transféré à E______ SA le bail principal comprenant les locaux litigieux. E______ SA avait en conséquence pris la place de F______ AG dans tous les rapports de droit découlant dudit bail, y compris dans le contrat de sous-location conclu avec A______. C'était donc bien E______ SA qui était habilitée à résilier le bail de A______, même si celle-ci n'avait pas été formellement avisée du transfert du bail principal. La résiliation de bail signifiée par E______ SA était donc valable sur le plan formel, tandis que F______ AG n'était plus titulaire d'aucun droit sur le contrat de sous-location et n'avait donc pas la légitimation passive.
Sur le plan matériel, la résiliation du bail de sous-location ne constituait pas un congé partiel dans le cadre du bail des locaux dont disposait A______ dans l'immeuble sis au 9, place B______. Les locaux en question faisaient en effet l'objet d'un bail séparé, conclu avec des personnes différentes, et le fait que les locaux litigieux aient été loués "à l'usage de la brasserie et du pub" n'y changeait rien. E______ SA n'était par ailleurs pas tenue d'attendre que trois ans se soient écoulés depuis l'issue de la contestation relative au précédent congé notifié en 2008, dès lors que ce congé avait été déclaré nul pour des motifs formels. Enfin, le congé donné par E______ SA n'était pas contraire aux règles de la bonne foi, dès lors que celle-ci démontrait comme A______ avoir un intérêt réel à disposer des locaux litigieux. L'existence d'une disproportion manifeste entre les intérêts des parties ne pouvait être admise, même si le congé entraînait des inconvénients particuliers pour la sous-locataire.
Compte tenu de la durée du bail et de l'activité des établissements exploités par les parties, le Tribunal a considéré qu'il convenait d'accorder à A______ suffisamment de temps pour trouver une solution lui permettant de réorganiser ses locaux, notamment d'y installer un local réfrigéré indispensable à la gestion de ses déchets alimentaires. Il était ainsi approprié d'octroyer à A______ et à ses associés une prolongation unique d'une durée de trois ans, échéant au 31 janvier 2013.
E. L'argumentation juridique des parties en appel sera examinée dans la partie "EN DROIT" ci-dessous, dans la mesure utile à la solution du litige.
EN DROIT
S'agissant en l'espèce d'un appel dirigé contre un jugement notifié aux parties après le 1er janvier 2011, la présente cause est régie par le nouveau droit de procédure.
En l’espèce, vu le loyer annuel de 6'000 fr. et attendu que la valeur litigieuse se détermine en additionnant les loyers durant la période pendant laquelle le contrat subsisterait nécessairement si le congé n’était pas valable, en tenant compte du délai de protection de trois ans conféré par l’art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 111 II 384; 119 II 147), celle-ci est supérieure à 10'000 fr.
Interjeté le 4 juillet 2012, soit dans le délai de trente jours après la date à laquelle les appelants ont reçu notification du jugement entrepris (le 4 juin 2012), et dans la forme prescrite par la loi, l’appel est recevable (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC).
2.2 Saisie d’un appel, la Cour de justice revoit la cause avec un pouvoir de cognition complet, c’est-à-dire tant en fait qu’en droit. Elle n’est nullement liée par l’appréciation des faits à laquelle s’est livré le juge de première instance (JEANDIN, CPC Code de Procédure civile commenté, art. 310, n. 6).
S’agissant d’une procédure en annulation de congé introduite dans le délai légal de trente jours (art. 273 al. 1 CO) - voire également en inefficacité du congé -, soumise à la procédure simplifiée en vertu de l’art. 243 al. 2 let. c CPC, la maxime inquisitoire sociale est applicable (art. 247 al. 2 CPC).
Les légitimations active et passive appartiennent au titulaire, respectivement à l'obligé, du droit litigieux. Ainsi, le créancier et le débiteur d'une créance ont, respectivement, la légitimation active et passive dans le procès ayant pour objet cette créance (HOHL, Procédure civile, Tome 1, Berne 2001, n. 438 p. 98).
3.1.1 En vertu de l'art. 262 al. 1 CO, le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur.
Entre le locataire et le sous-locataire naît un bail de sous-location, indépendant du bail principal, auquel s'appliquent toutes les règles matérielles et formelles des art. 253 ss. CO. La loi ménage cependant quelques adaptations. Ainsi, en cas de résiliation de la sous-location, la prolongation - dont la requête est dirigée contre le locataire principal - n'est possible que pour la durée du bail principal (art. 273b al. 1 CO; LACHAT in Commentaire Romand, CO I, 2e éd., Bâle 2012, ad art. 262 n. 6; GUINAND/WESSNER, Bail à loyer IV : Le changement de propriétaire, la sous-location, le transfert du bail, FJS no 360, p. 4).
3.1.2 Selon l'art. 263 CO, le locataire d'un bail commercial peut transférer son bail à un tiers avec le consentement écrit du bailleur (al. 1). Ce dernier ne peut refuser son accord que pour de justes motifs (al. 2). Si le bailleur donne son consentement, le tiers est subrogé au locataire (al. 3).
Le consentement du bailleur a pour effet que le tiers devient automatiquement locataire. La relation contractuelle existante se poursuit avec le transfert du bail, et il n'y a ni résiliation du bail, ni conclusion d'un nouveau contrat. Ainsi, le transfert de bail n'entraîne pas la restitution de la chose louée. Le tiers acquiert, d'une part, tous les droits contractuels et légaux découlant du bail et, d'autre part, toutes les obligations du transférant. En d'autres termes, il prend immédiatement la place du locataire (BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE, Commentaire SVIT du droit du bail, Lausanne 2011, ad art. 263 n. 23).
Le nouveau cocontractant n'est concerné par aucune autre règle que celles qui définissent le contenu du contrat de base. Dès lors, sauf engagement contraire de sa part, le nouveau cocontractant n'est pas concerné par les obligations contractées par la partie sortante envers des tiers, même dans le cas où l'exécution de celles-ci nécessite d'être partie au contrat de base Ainsi, en cas de sous-location, le remplacement du sous-bailleur est inopposable au sous-locataire, à moins que celui-ci n'y consente (FAVRE, Le transfert conventionnel de contrat, Fribourg 2005, p. 524 no 1451; BARBEY, Le transfert du bail commercial - art. 263 CO in SJ 1992 p. 33 ss, p. 48 n. 31).
Selon la doctrine, le sous-locataire qui refuse son consentement au transfert, mais qui reste dans les locaux, devient néanmoins lié au reprenant par un bail de fait, qui le contraint à s'acquitter en mains de ce dernier du loyer dû précédemment au transférant (BARBEY, loc. cit.; RSJ 1988 p. 251 n. 39). A défaut, dans l'exécution de ses obligations, le nouveau cocontractant peut apparaître comme l'auxiliaire de la partie sortante (art. 101 CO); il a ainsi été jugé que le nouveau bailleur est l'auxiliaire de l'ancien bailleur pour l'exécution des obligations résultant du bail envers un tiers (ATF 82 II 525 cons. 5, JdT 1957 I 239; FAVRE, loc. cit.).
3.2 En l'espèce, il n'est pas contesté que le bail principal conclu entre l'intimée F______ AG et le propriétaire de l'immeuble sis 7, place B______, fût un bail commercial au sens des dispositions et principes rappelés ci-dessus, ni que ce bail ait été transféré à l'intimée E______ SA, avec le consentement dudit propriétaire, par convention du 23 février 2009. La loi ne subordonne pas la validité d'un tel transfert à l'approbation ni même à l'information d'un éventuel sous-locataire, dont le bail de sous-location est indépendant du bail principal. Par conséquent, il faut en l'espèce admettre que le transfert susvisé était valable et que l'intimée E______ SA a pleinement succédé à l'intimée F______ AG dans le bail principal, quand bien même les appelants, sous-locataires, n'ont pas été immédiatement informés du transfert du bail principal.
Conformément aux principes rappelés ci-dessus, le transfert du bail principal n'était cependant pas ipso facto opposable aux appelants, qui en leur qualité de sous-locataires demeuraient liés à l'intimée F______ AG. En l'occurrence, une fois informés du transfert du bail principal, les appelants ne se sont toutefois pas formellement opposés au transfert du bail de sous-location, tel que sollicité par les intimées, demandant seulement justification de la qualité de sous-bailleur de l'intimée E______ SA. Ayant obtenu les précisions souhaitées, les appelants ont continué d'occuper les locaux litigieux et se sont effectivement acquittés de leur loyer en mains de l'intimée E______ SA. Dans ces conditions, conformément aux principes rappelés ci-dessus, il faut admettre que les appelants ont acquiescé au remplacement du sous-bailleur et accepté de poursuivre le bail de sous-location avec l'intimée E______ SA, nonobstant la résiliation préalable dudit bail de sous-location par l'intimée F______ AG. Rien ne permettait alors aux appelants de considérer que l'intimée E______ SA intervenait en qualité d'auxiliaire de l'intimée F______ AG, plutôt que pour son propre compte. Le fait que les appelants se soient opposés à une substitution de parties dans le cadre de la première procédure devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, initiée alors que le transfert du bail principal n'avait pas encore eu lieu, ou qu'ils contestent aujourd'hui la légitimation de l'intimée E______, pour les seuls besoins du présent procès, ne saurait remettre en cause les conséquences que l'on doit tirer de leur comportement tel que rappelé ci-dessus.
Au vu des motifs qui précèdent, c'est à bon droit que le Tribunal a nié la légitimation passive de l'intimée F______ et retenu celle de l'intimée E______ SA, aujourd'hui seule cocontractante du bail de sous-location accordé aux appelants. Le jugement entrepris sera dès lors confirmé sur ce point.
4.1.1 Le bail forme un tout. S'il est résilié, le congé déploie ses effets pour l'ensemble des locaux loués. Un congé partiel est a priori nul (LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 642 et réf. citées; BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE., op. cit., ad art. 266-266o CO n. 11 et réf. citées).
Selon la doctrine, un congé "partiel" n'est envisageable que lorsque les parties ont conclu entre elles plusieurs baux et ne les ont pas liés entre eux expressément ou implicitement. Dans cette hypothèse, le bailleur ou le locataire peut résilier un des contrats et pas l'autre (LACHAT, loc. cit.,). Il faut en effet présumer que les parties ont conclu des contrats distincts justement parce qu'il s'agit d'objets qui, en cas de bail unique, ne pourraient généralement pas être résiliés séparément (BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE, op. cit., ad art. 266-266o CO n. 11b). Lorsque, comme cela est d'ordinaire le cas en pratique, le bail d'un garage, d'une place de stationnement ou d'un atelier est lié à celui d'un logement ou d'un local commercial, le contrat de l'accessoire ne peut toutefois pas être résilié séparément de celui de l'objet principal, sauf accord entre les parties. Le lien entre les deux baux peut résulter soit du texte des contrats, soit de l'ensemble des circonstances du cas, notamment de l'art. 253 a al. 1 CO (LACHAT, loc. cit.; cf. ég ACJC/1351/1997 du 10.11.1997 dans la cause G. c/ Hoirie P.).
Selon la jurisprudence, l'application de cette dernière disposition, qui prévoit que les choses dont l’usage est cédé avec des habitations ou des locaux commerciaux sont soumises aux mêmes dispositions que ceux-ci, implique notamment de se demander si des contrats conclus séparément portant sur des choses qui sont liées du point de vue fonctionnel doivent être soumis à un régime commun ou s’il est judicieux qu’ils suivent chacun leur propre sort (ATF 137 III 123 consid 2.2, JT 2011 II p. 373). La date de la conclusion des contrats ou le nombre de ceux-ci importe peu à cet égard. Il est en revanche nécessaire que les parties aux deux contrats soient les mêmes (ATF 125 III 231 consid. 2a, JT 2000 I p. 194), étant toutefois précisé que l'on peut dans certains cas confondre deux bailleurs économiquement liés (ATF 97 II 61, SJ 1972, p. 10; DB 2005 p. 38 = ACJC/815/ 2004 du 18 juin 2004).
L'avis selon lequel les deux parties au contrat doivent être les mêmes pour que les dépendances suivent le sort du principal est également celui d'un auteur (BARBEY, Commentaire du droit du bail, Genève 1991, p. 76, ch. 199). Un autre auteur rappelle l’exigence de cette condition, quand bien même celle-ci lui apparaît comme insatisfaisante (LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 126).
4.2 En l'espèce, les locaux litigieux font l'objet d'un bail (de sous-location) distinct, conclu par les appelants avec un bailleur différent de celui mettant à disposition les locaux de leurs établissements publics.
On ne se trouve dès lors pas dans un cas où les parties auraient conclu entre elles plusieurs baux, et où le bail de l'accessoire pourrait être lié à celui de l'objet principal, même en l'absence de disposition expresse, conformément aux principes rappelés ci-dessus. On se trouve au contraire en présence de relations juridiques distinctes, suivant en principe chacune leur propre sort. Les parties auraient certes pu prévoir expressément que le sort du bail de sous-location litigieux dépendrait de celui du bail de locaux principaux des appelants. Tel n'est cependant pas le cas en l'espèce. La référence, dans le contrat de sous-location original, aux établissements aujourd'hui exploités par les appelants, sous la rubrique "destination des locaux", pourrait il est vrai suffire à établir un lien de dépendance entre les deux contrats si les parties aux dits contrats étaient les mêmes. Dans le cas d'espèce, où l'on est en présence de bailleurs distincts, cette référence apparaît toutefois insuffisante pour conclure à l'existence d'un engagement de F______ AG, puis de l'intimée E______ SA, de ne pas résilier le contrat de sous-location litigieux tant que les appelants seraient au bénéfice du bail de leurs locaux principaux, bail auquel les intimées susvisées ne sont pas partie et sur lequel elles ne peuvent exercer aucun contrôle. Rien n'indique au surplus que le bailleur des locaux principaux des appelants serait économiquement lié à l'une ou l'autre des intimées, ou même avec le bailleur principal de celles-ci.
Par conséquent, il faut admettre que le bail de sous-location litigieux pouvait en l'espèce être résilié indépendamment, sans que cela ne constitue un congé partiel prohibé par la loi, ni la résiliation du bail d'un accessoire dont le sort serait lié à celui de la chose principale. Le jugement entrepris sera dès lors confirmé en tant qu'il a admis la validité du congé litigieux de ce point de vue.
5.1 A côté d'une liste d'exemples où une résiliation émanant du bailleur est annulable (art. 271a al. 1 CO), la loi prévoit, de manière générale, que le congé donné par l'une ou l'autre des parties est également annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO).
Cette dernière disposition protège le locataire, notamment, contre le congé purement chicanier qui ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, et dont le motif n'est qu'un prétexte. Le locataire est aussi protégé en cas de disproportion grossière des intérêts en présence; il l'est également lorsque le bailleur use de son droit de manière inutilement rigoureuse ou adopte une attitude contradictoire. La protection ainsi conférée procède à la fois du principe de la bonne foi et de l'interdiction de l'abus de droit, respectivement consacrés par les alinéas 1 et 2 de l'art. 2 CC; il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de la partie donnant congé à l'autre constitue un abus de droit "manifeste" aux termes de cette dernière disposition (ATF 136 III 190 consid. 2 et les réf. cit.).
Cela étant, l’art. 271 CO laisse subsister la liberté de résilier, qui n’est bornée que par l’interdiction de l’abus de droit (arrêt du Tribunal fédéral 4A_31/2010 du 4 février 2011, consid. 2.5). Il n’est donc pas nécessaire, pour que le bailleur puisse donner un congé ordinaire, qu’il soit en situation d’invoquer un juste motif, une violation du contrat ou une utilisation non conforme à l’usage convenu de la part du locataire (arrêt du Tribunal fédéral 4A_643/2010 du 24 février 2011, consid. 3). En règle générale, le congé donné en raison des besoins propres du bailleur ou de ses proches n'est pas contraire à la bonne foi (arrêts du Tribunal fédéral 4A_525/2009 du 15 mars 2010, consid. 10. 1; 4A_583/2008 du 23 mars 2009, consid 4.1; 4C.443/2006 du 5 avril 2007, consid 4.2; LACHAT, in Commentaire romand, CO I, Bâle 2012, ad art. 271 n. 8). Il en va de même du congé visant à rétablir la paix dans l'immeuble (arrêts du Tribunal fédéral 4A_735/2011; LACHAT, loc. cit.).
Il appartient au destinataire du congé de démontrer que celui-ci contrevient aux règles de la bonne foi, en particulier que le motif invoqué par le bailleur n’est qu’un prétexte. L’auteur du congé doit contribuer loyalement à la manifestation de la vérité, en donnant les raisons de cette mesure et en les rendant au moins vraisemblables (ATF 135 III 112 consid. 4.1 p. 119; 120 II 105 consid. 3c p. 111; arrêts du Tribunal fédéral 4A_297/2010 du 6 octobre 2010, consid. 2.2 et 4C.411/2006 du 9 février 2007, consid. 2.1).
Dans une affaire où les locaux avaient été conventionnellement destinés à l'exploitation d'un restaurant et où le bail avait été résilié au motif que la bailleresse souhaitait ne plus affecter les locaux à cette utilisation, le Tribunal fédéral a considéré que l’art. 271 al. 1 CO ne saurait avoir pour effet d'interdire indéfiniment au bailleur, après l'expiration de la durée convenue par le contrat et aussi longtemps que le locataire ne consent pas à accepter un congé, de modifier l'affectation qu'il avait auparavant choisie ou agréée pour les locaux, cela au seul motif que l'affectation initiale a été acceptée par lui lors de la conclusion du contrat. Certes, le bailleur montrait une attitude objectivement contradictoire s'il déclarait ne plus vouloir ce que, pourtant, il voulait ou acceptait au moment de la conclusion du contrat. Ce changement d'intention ne contrevenait toutefois pas ipso facto aux règles de la bonne foi. L’art. 271 al. 1 CO laisse subsister, en principe, le droit du bailleur de résilier le contrat dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien, selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3 et les réf. cit.; voir également l’arrêt du Tribunal fédéral 4A_643/2010 du 24 février 2011, consid. 3).
5.2 En l'espèce, les appelants contestent la validité du motif invoqué à l'appui du congé, qui réside dans le besoin de l'intimée E______ de disposer des locaux litigieux dans le cadre de l'exploitation de son restaurant.
Au cours des enquêtes ordonnées par le Tribunal, plusieurs témoins ont cependant rapporté que l'intimée E______ SA avait effectivement besoin des locaux litigieux dans le cadre de son activité, notamment pour le stockage de déchets alimentaires, et que d'une manière générale elle manquait de place pour entreposer sa marchandise, son mobilier et ses poubelles. Contrairement à ce que soutiennent les appelants, le seul fait que les témoins en question soient employés par l'intimée E______ SA ne permet pas de mettre en doute leurs propos, ceux-ci ayant été dûment assermentés par le Tribunal. L'intimée E______ établit par ailleurs qu'il lui a été reproché par les autorités sanitaires de ne pas stocker ses déchets alimentaires dans des conditions de réfrigération adéquates. Même s'il n'est pas établi que l'intimée E______ SA ait été sanctionnée pour ces faits, force est de constater que le motif invoqué à l'appui du congé apparaît dans ces conditions concret et fondé.
Deux témoins ont également confirmé que les besoins du restaurant de l'intimée E______ SA avaient augmenté de façon notable depuis l'époque où le précédent gérant de ce restaurant avait sous-loué les locaux litigieux, ledit restaurant connaissant dans l'intervalle une augmentation importante de son chiffre d'affaires et, par voie de conséquence, de son volume de déchets. Il n'y a pas davantage lieu de douter de la véracité de ces informations. On ne saurait par conséquent admettre que l'intimée E______ SA adopterait une attitude contradictoire en résiliant le bail des locaux litigieux, alors qu'elle et F______ AG ont pu exploiter leur établissement pendant plusieurs années sans disposer desdits locaux. Au vu de l'évolution des besoins de l'établissement en question, le fait que F______ AG ait proposé au propriétaire de l'immeuble, en 2006, de conclure directement avec les appelants un bail portant sur les locaux litigieux, au motif qu'elle n'en avait alors pas l'utilité, apparaît également dépourvu de pertinence.
Les appelants soutiennent également qu'il serait disproportionné pour l'intimée de résilier le bail des locaux litigieux pour ses propres besoins, alors qu'elle occupe la majorité des sous-sols de l'immeuble litigieux et dispose en tous les cas d'une surface supérieure à celle dont les appelants peuvent eux-mêmes disposer. A cet égard, la Cour considère que la seule différence entre les surfaces dont disposent les parties pour exploiter leurs établissements, abstraction faite des locaux litigieux, ne permet pas de conclure à une grossière disproportion des intérêts en présence. En particulier, les appelants disposent eux-mêmes de deux étages en sous-sol de leur principal établissement, où sont aménagées diverses chambres froides; le fait que les appelants exploitent en sus dans lesdits sous-sol un pub ou qu'ils aient choisi d'utiliser des locaux précédemment affectés au stockage de marchandises pour produire et stocker de la bière ne saurait être opposé à l'intimée. Il n'est par ailleurs pas établi que tout ou partie des locaux dont dispose l'intimée seraient durablement inutilisés ou inoccupés; lors de son transport sur place, le Tribunal a au contraire constaté que chaque pièce à disposition de l'intimée possédait une affectation bien précise. La surface des locaux litigieux (32 m2) apparaît en tous les cas modeste par rapport aux surfaces totales dont bénéficient les parties, y compris les appelants. Comme l'a relevé le Tribunal, le fait que le besoin des appelants de disposer des locaux litigieux ait également été confirmé par plusieurs témoins ne permet pas dans ces conditions de nier ou de minimiser les besoins de l'intimée de jouir de ces mêmes locaux, tels que reconnus ci-dessus.
Rien ne permet par ailleurs de retenir que le congé litigieux serait fondé sur un motif chicanier, tel qu'une intention de l'intimée de nuire aux intérêts économiques des appelants en raison de l'éventuelle concurrence que leurs établissements causeraient à son propre établissement; les appelants ne l'allèguent d'ailleurs pas et n'apportent aucun élément de preuve en ce sens. Au surplus, le simple fait que l'impossibilité de disposer des locaux litigieux puisse avoir pour les appelants des conséquences pratiques plus pénibles que pour l'intimée ne constitue pas un motif d'annulation du congé mais doit le cas échéant être examiné dans le cadre d'une éventuelle prolongation du bail.
Enfin, il ressort de la procédure que la cohabitation des employés des parties dans les sous-sols litigieux ne va pas sans poser divers problèmes pratiques. En particulier, il apparaît que lesdits employés s'adressent fréquemment et mutuellement des reproches concernant l'ordre et la propreté des lieux, ainsi que l'occupation de l'ascenseur. Comme le Tribunal, la Cour constate dès lors que le congé litigieux apparaît également conforme à la bonne foi dans la mesure où il vise à rétablir une certaine paix dans l'immeuble et à permettre à l'intimée de prendre des mesures de sécurité supplémentaires, notamment au niveau de la porte principale d'accès aux locaux.
Au vu de l'ensemble des motifs qui précèdent, le jugement entrepris sera confirmé en tant qu'il a admis la validité du congé litigieux.
6.1 Aux termes des art. 272 al. 1 et 272b al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail de locaux commerciaux pour une durée de six ans au maximum, lorsque la fin du contrat aurait pour lui des conséquences pénibles et que les intérêts du bailleur ne le justifient pas. Dans cette limite de temps, le juge peut accorder une ou deux prolongations. Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but d'une prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement. Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas particulier, tels que la durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, la situation sur le marché locatif local, le besoin que le bailleur ou ses proches peuvent avoir d'utiliser les locaux ainsi que l'urgence de ce besoin (art. 272 al. 2 CO; ATF 136 III 190 consid. 6 p. 195; 135 III 121 consid. 2 p. 123; 125 III 226 consid. 4b p. 230).
Quelle que soit leur gravité, les inconvénients d'un changement de locaux ne constituent pas à eux seuls des conséquences pénibles aux termes de l'art. 272 al. 1 CO car ils sont inhérents à la résiliation du bail et ils ne sont pas supprimés, mais seulement différés en cas de prolongation de ce contrat; la prolongation ne se justifie que si, au regard des circonstances, elle permet d'espérer une atténuation de ces inconvénients en ce sens qu'un déménagement plus lointain sera moins préjudiciable au locataire (ATF 105 II 197 consid. 3a p. 198; 102 II 254 p. 255; voir aussi ATF 116 II 446 consid. 3b p. 448). Celui-ci doit aussi avoir entrepris les recherches de locaux de remplacement que l'on pouvait raisonnablement attendre de lui pour remédier aux conséquences du congé, cela déjà lorsqu'il sollicite une première prolongation de son bail (ATF 110 II 249 consid. 4 p. 254; 116 II 446 consid. 3a p. 448).
Pour des locaux commerciaux, le congé a notamment des conséquences pénibles si l'existence de l'entreprise qui les exploite est mise en péril ou si le commerçant n'entend pas poursuivre ailleurs son activité, mais a besoin de temps pour liquider son commerce, trouver un repreneur pour son stock ou passer d'autres accords avec des tiers, lui permettant de sauver la substance de son fonds de commerce (LACHAT, op. cit., p. 773).
Conformément à l’art. 310 CPC, la juridiction d'appel revoit la cause en fait et en droit avec un plein pouvoir d’examen. Elle peut aussi revoir librement la décision du premier juge sous l'angle du pouvoir d'appréciation (REETZ/THEILER in SUTTER-SOMM et al., Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO], 2010, n. 36 ad art. 310 CPC.
6.2 En l'espèce, le bail de sous-location litigieux a été conclu le 7 juin 2004 et résilié le 22 octobre 2009, de sorte qu'il a duré environ cinq ans et quatre mois.
Les appelants, qui concluent à l'octroi d'une prolongation pour la durée maximale admissible de 6 ans, soutiennent principalement qu'il leur serait excessivement difficile, pour ne pas dire impossible, de trouver des locaux de remplacement équivalents à proximité de leurs établissements, et que le fait de ne pas pouvoir disposer de tels locaux compromettrait l'exploitation desdits établissement. A cet égard, la Cour considère qu'il peut effectivement s'avérer difficile pour les appelants de trouver d'autre locaux adéquats à proximité de leurs établissements, compte tenu de la situation de ceux-ci en centre-ville. Cela étant, au vu de la surface relativement faible des locaux litigieux (32 m2), notamment par rapport à la surface totale dont disposent les appelants (480 m2), et de la présence dans les locaux des appelants d'autres chambres froides, la Cour estime que le fait pour les appelants de ne pouvoir disposer des locaux annexes litigieux ne saurait gravement compromettre l'exploitation de leurs établissements, contrairement à ce que ceux-ci allèguent. Il faut au contraire admettre que, s'ils ne trouvent pas de locaux de remplacement, les appelants seraient à même de réorganiser leurs activités et leurs locaux dans un délai relativement bref, de manière à poursuivre l'exploitation de leurs établissements dans des conditions adéquates, quitte à louer des locaux dans un périmètre plus éloigné, par exemple pour le stockage de matériel ou de nourriture pas immédiatement nécessaires ou pour un usage purement administratif. En ce sens, la résiliation du bail des locaux litigieux ne peut en aucun cas être assimilée à une résiliation du bail des locaux principaux des appelants, au niveau de ses conséquences et de leur gravité.
Il apparaît par ailleurs que les besoins de l'intimée E______ de disposer des locaux litigieux revêtent une certaine urgence, compte tenu de l'augmentation établie de son chiffre d'affaires et du volume de déchets qui en découle. A teneur de la procédure, les appelants n'ont pour leur part entrepris aucune démarche de recherche de locaux ou de réorganisation de leurs activités. Devant le Tribunal, une assistante de direction de la société appelante a notamment admis que celle-ci n'avait pas envisagé de réorganiser ses activités ni l'occupation de ses locaux, et qu'il s'agissait là d'un choix de l'entreprise. Cela tend à confirmer que les appelants seraient capables de prendre les mesures de réorganisation nécessaires à brève échéance, s'ils ne devaient pas obtenir le plein de leurs conclusions dans la présente procédure.
Au vu des motifs qui précèdent, il n'y a en tout cas pas lieu d'accorder aux appelants une prolongation de bail dont la durée serait supérieure à la durée écoulée de leur bail. En l'occurrence, les premiers juges ont correctement usé de leur pouvoir d'appréciation en accordant aux appelants une unique prolongation de bail d'une durée de trois ans, compte tenu de l'ensemble des circonstances du cas. Le jugement entrepris sera dès lors également confirmé sur ce point, même si l'échéance de la prolongation est aujourd'hui proche, étant rappelé que les appelants ne peuvent imposer à l'intimée le fait qu'ils n'ont pas effectivement utilisé la prolongation dont ils ont disposé pour atténuer les conséquences pénibles que le congé litigieux peut avoir pour eux.
Le jugement entrepris sera en définitive intégralement confirmé.
Selon l'art. 17 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers, cette dispense s'inscrivant dans le cadre fixé par l'art. 116 al. 1 CPC.
La valeur litigieuse déterminée au considérant 2 ci-dessus, inchangée en appel, est supérieure à 15'000 fr., de sorte que le recours en matière civile auprès du Tribunal fédéral peut être interjeté contre la présente décision (art. 74 al. 1 let. a LTF).
PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevable l'appel interjeté par A______ SARL, C______ et D______ contre le jugement JTBL/521/2012 rendu par le Tribunal des baux et loyers le 24 mai 2012 dans la cause C/29040/2009-4-B.
Au fond :
Confirme le jugement entrepris.
Dit que la procédure est gratuite.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Monsieur Pierre CURTIN, président; Madame Sylvie DROIN et Madame Daniela CHIABUDINI, Monsieur Lucien BACHELARD et Monsieur Grégoire CHAMBAZ, juges; Madame Maïté VALENTE, greffière.
Le président :
Pierre CURTIN
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours :
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.