POUVOIR JUDICIAIRE
C/8540/2012 ACJC/1571/2012
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
DU LUNDI 5 NOVEMBRE 2012
Entre
A______, sise rue B______ 43, ______ (GE), appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 18 juillet 2012 comparant par Me Pierre Gabus, avocat, boulevard des Tranchées 46, 1206 Genève, en l’étude duquel elle fait élection de domicile aux fins des présentes,
d’une part,
et
C______, sise ______ (VD), intimée, comparant par Me Bruno Mégevand, avocat, place Claparède 3, 1205 Genève, en l’étude duquel elle fait élection de domicile aux fins des présentes,
d’autre part,
EN FAIT
A. Par contrat signé le 6 janvier 2006, A______ a pris à bail une place de parking (no 48) au rez extérieur de l’immeuble de la rue B______ 43, jusqu’au 31 décembre 2006, avec clause de reconduction tacite d’année en année (art. 4), pour un loyer mensuel de 70 fr., «payable par mois d’avance au domicile du bailleur ou à son compte bancaire ou postal» (art. 2).
Le 1er mars 2010, le propriétaire de l’immeuble, D______, a changé sa raison sociale en C______.
B. Par avis comminatoire adressé en recommandé le 11 janvier 2012 à la locataire et reçu le lendemain, la bailleresse, représentée par la RÉGIE E______, a mis en demeure A______ de lui faire parvenir, dans les 30 jours à réception de la lettre et au moyen d’un bulletin de versement joint, la somme de 1'208 fr., représentant :
«Loyer du 01.12.2011 au 31.01.2012 Fr 140.00
Frais de rappel impayés au 11.11.2011 Fr 960.80
Frais de mise en demeure Fr 108.00
Total Fr 1'208.80 (TVA incl.)».
A défaut du paiement de cette somme, la bailleresse se verrait contrainte de résilier le bail, conformément à l’art. 257d al. 1 CO.
Par avis officiel du 21 février 2012, constatant l’absence du paiement requis malgré la mise en demeure, la bailleresse a, en application des art. 257d et 266l al. 1 CO, résilié le bail pour le 31 mars 2012. Cet avis, envoyé par recommandé, a été reçu le 23 février 2012 par la locataire.
C. a. Par requête en cas clair (art. 257 CPC) déposée le 25 avril 2012 au greffe Tribunal des baux et loyers, C______ a conclu à l’évacuation de la locataire de la place de parking et à l’exécution de cette mesure.
Il ressort d’un relevé de compte locatif au 20 avril 2012 produit par la bailleresse en première instance que A______ a payé les loyers de 70 fr. une fois le 30 décembre 2010, une fois le 20 janvier 2011, trois fois le 22 mars 2011, deux fois le 19 juillet 2011, deux fois le 12 août 2011, deux fois le 9 décembre 2011, une fois le 25 janvier 2012 et trois fois le 13 avril 2012.
b. Lors de l’audience du 26 juin 2012, la bailleresse a persisté dans ses conclusions, indiquant en outre que le montant dû à ce jour s’élevait à 1'141 fr. 80 et qu’il s’agissait de la troisième résiliation, le bail ayant été rétabli à deux reprises malgré des défauts de paiement en 2006 et 2009. L’administrateur de la locataire, qui était accompagné de son avocat, a estimé que les frais de rappels étaient trop élevés par rapport au montant du bail, a contesté son évacuation et a affirmé avoir tout réglé le 29 mai 2012. En outre, selon son avocat, les conditions du cas clair n’étaient pas réalisées en l’espèce et la locataire aurait souhaité pouvoir s’exprimer par écrit.
c. Par jugement du 18 juillet 2012, communiqué pour notification aux parties le lendemain, statuant par voie de procédure sommaire et considérant que les conditions de l’art. 257d CO, respectivement 337 al. 1 CPC étaient réunies, le Tribunal a condamné A______ à évacuer de sa personne, de ses biens et de tout tiers dont elle était responsable la place de parking en cause (ch. 1), a autorisé C______ à requérir l’évacuation par la force publique dès le 30ème jour après l’entrée en force du jugement (ch. 2), a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 3) et a dit que la procédure était gratuite (ch. 4).
D. Par acte déposé au greffe de la Cour de justice le 30 juillet 2012, A______ a formé recours contre ce jugement, concluant, avec suite de frais, à son annulation et, cela fait, au déboutement de C______ de toutes ses conclusions. Elle a produit un décompte de loyers établi par la bailleresse au 30 avril 2012.
C______ a conclu, avec suite de frais et dépens, principalement à l’irrecevabilité du recours, subsidiairement à son rejet.
Les parties ont été informées le 10 août 2012 par le greffe de la Cour que la cause était mise en délibération.
E. Pour le surplus, l’argumentation des parties sera examinée ci-après dans la mesure utile.
EN DROIT
Vu l’application de l’art. 257d CO dans le cadre de la présente cause, la Chambre des baux et loyers de la Cour siège sans assesseurs (art. 121 al. 2 LOJ).
L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).
En l’espèce, en faisant notamment valoir lors de l’audience de première instance que les frais de rappels mentionnés dans l’avis comminatoire du 11 janvier 2012 étaient trop élevés par rapport aux loyers, la recourante a, à tout le moins implicitement, contesté l’efficacité de la résiliation de bail du 21 février 2012. Or, contrairement à ce que semble soutenir l’intimée, celui qui reçoit un congé inefficace ou prétendu tel peut attendre que son cocontractant agisse en exécution de ce qu'il croit être son droit ou agir lui-même en exécution du contrat sans observer le délai de 30 jours prévu par l’art. 273 CO (ATF 121 III 156 consid. 1c/aa et bb).
La jurisprudence relative à la valeur litigieuse dans le cadre de la LTF s’applique aussi au CPC (LACHAT, Procédure civile en matière de baux et loyers, 2011, ch. 4.2 p. 47 et ch. 2.1.1 p. 185 note 12). Ainsi, dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur litigieuse est égale au loyer - provisions pour frais accessoires incluses -de la période minimale pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné; il faut prendre ici en considération la période de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (arrêt du Tribunal fédéral 4A_217/2007 du 4 septembre 2007 consid. 1; ATF 111 II 384 consid. 1; LACHAT, Procédure civile en matière de baux et loyers, ch. 4.3 p. 49).
La valeur litigieuse étant en l’occurrence, compte tenu de ces principes, de 2'520 fr. (70 fr. x 12 x 3), c’est à juste titre et conformément à l’art. 319 let. a CPC que la recourante a formé un recours et non un appel.
3.1.1 Les exigences auxquelles doit satisfaire la motivation du recours correspondent dans les grandes lignes à celles de la motivation de l’appel (Message du Conseil fédéral du 28 juin 2006 relatif au code de procédure civile suisse, in FF 2006 p. 6841 ss, spéc. 6985; HUNGERBÜHLER, in DIKE-Kommentar-ZPO, 2011, n. 17 ad art. 321 CPC; JEANDIN, in Code de procédure civile commenté, 2011, n. 4 ad art. 321). En particulier, le recours doit contenir une motivation juridique, ce qui suppose que le recourant doit discuter les motifs de la décision attaquée et indiquer en quoi ils sont erronés, que ce soit sous l’angle de griefs de violation du droit ou de constatation arbitraire des faits (art. 320 et 321 al. 1 CPC; ACJC/762/2012 consid. 1.1; FREIBURGHAUS/AFHELDT, in SUTTER-SOMM/HASENBÖHLER/LEUENBERGER, Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO], 2010, n. 15 ad art. 321 CPC; REETZ/THEILER, in SUTTER-SOMM/HASENBÖHLER/LEUENBERGER, Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO], 2010, n. 36 ad art. 311 ZPO; JEANDIN, op. cit., n. 3 ad art. 311 CPC). Un simple renvoi aux écritures et pièces de première instance ne serait pas conforme à l'exigence de motivation de l'art. 321 al. 1 CPC (arrêt du Tribunal fédéral 4A_433/2007 du 11 décembre 2007 consid. 1.1, publié in RSPC 2008 p. 168; ACJC/716/2012 consid. 2.2; FREIBURGHAUS/AFHELDT, op. cit., n. 15 ad art. 321 CPC). Cela étant, une motivation succincte ou sommaire peut, suivant les circonstances, être suffisante (ACJC/762/2012 consid. 1.1; REETZ/THEILER, op. cit., n. 37 s. ad art. 311 CPC). Il faut toutefois qu'il y ait au moins un reproche par conclusion contre le jugement querellé, reproche que l'instance de recours doit pouvoir comprendre, sans avoir à rechercher des griefs par elle-même (cf. JEANDIN, op. cit., n. 3 ad art. 311; REETZ/THEILER, op. cit., n. 38 ad art. 311 CPC; cf. aussi ACJC/672/2011 consid. 2).
Lorsque le recours n'est absolument pas motivé, la sanction est son irrecevabilité. Le défaut de motivation ne peut pas être réparé après l'écoulement du délai de recours, puisque cela équivaudrait à la prolongation du délai légal, ce qui est exclu (JEANDIN, op. cit., n. 5 ad art. 311 et 5 s. ad art. 321). Il se justifie d'être plus strict lorsque le recourant est représenté par un avocat que lorsqu'il procède sans aide (ATF 134 II 244 consid. 2.4 = JdT 2009 I 716; FREIBURGHAUS/AFHELDT, op. cit., n. 15 ad art. 321 CPC).
3.1.2 L’intimée conclut à l’irrecevabilité du recours parce que les motifs de la recourante seraient nouveaux et tardifs, voire contraires au fardeau de la preuve de l’art. 8 CC.
Cela étant, la recourante se fonde, sauf dans une allégation, sur les faits et pièces tels qu’établis en première instance, et conteste que l’intimée ait prouvé, pièces à l’appui, l’adéquation entre les arriérés mentionnés dans son avis comminatoire du 11 janvier 2012 avec ceux réellement dus à cette même date.
Il n’y a là rien qui puisse conduire à une irrecevabilité, les griefs d’irrecevabilité soulevés par l’intimée ayant bien plutôt trait au bien-fondé du recours, question qui sera examinée ci-après.
3.1.3 Dans ces conditions, le recours est suffisamment motivé. Déposé pour le surplus dans le délai et selon la forme prescrits par la loi, il est formellement recevable.
3.2 La voie du recours n’habilite en principe pas l’instance supérieure à trancher le litige proprement dit. Le procès ne se continue pas devant elle et son rôle se confine à examiner le jugement lui-même : ainsi, l’instance de recours revoit la cause avec un pouvoir de cognition limité au droit et à la constatation manifestement inexacte des faits (art. 320 CPC), et le recours ne suspend pas la force de chose jugée, ni, en principe, le caractère exécutoire du jugement querellé (art. 325 CPC; JEANDIN, op. cit., n. 6 ad Intro. art. 308-334). Les conclusions, les allégations de faits et les preuves nouvelles sont irrecevables (art. 326 al. 1 CPC). Partant, pour examiner si la loi a été violée, la Cour doit se placer dans la situation où se trouvait le premier juge lorsque celui-ci a rendu la décision attaquée.
Il s’ensuit que le décompte de loyers établi par l’intimée au 30 avril 2012 et l’allégation correspondante sont irrecevables, étant au demeurant relevé que cette pièce n’apporte aucun élément nouveau par rapport au décompte au 20 avril 2012 produit en première instance.
Les allégués nouveaux de l’intimée tendant à expliquer la nature des frais résultant de nombreux rappels et mises en demeure depuis le début du contrat de bail sont également irrecevables.
Cela signifie que l’état de fait doit pouvoir être établi sans peine. En cas de doute, l’affaire doit être traitée dans une procédure complète. La situation juridique peut être considérée comme claire si, sur la base d’une doctrine et d’une jurisprudence éprouvées, la norme s’applique au cas concret et y déploie ses effets de manière évidente. Si la partie adverse, qui doit être entendue (art. 253 CPC), conteste les faits ou oppose une exception à la prétention du demandeur, la protection dans les cas clairs ne peut pas être accordée. Il suffit - à tout le moins - au défendeur de démontrer la vraisemblance de ses objections, mais des allégations dénuées de fondement ne sauraient faire obstacle à un procès rapide (Message du Conseil fédéral précité, in FF 2006 p. 6841 ss, spéc. 6959).
Il est admis que la procédure d'évacuation postérieure à une résiliation de bail pour défaut de paiement du loyer appartient, en principe, à la catégorie des cas clairs (HOFMANN/LÜSCHER, Le Code de procédure civile, 2009, p. 165; LACHAT, Procédure civile en matière de baux et loyers p. 167).
En matière d’évacuation pour défaut de paiement du loyer, le juge doit examiner si la créance invoquée par le bailleur existe, si elle est exigible, si le délai imparti est conforme à l’art. 257d al. 1 CO, si l’avis comminatoire du bailleur est assorti d’une menace de résiliation du bail en cas de non-paiement dans le délai imparti, si la somme réclamée n’a pas été payée, et si le congé satisfait aux exigences de forme prévues aux art. 266l et 266n CO et respecte le délai et le terme prescrits par l’art. 257d al. 2 CO.
Lorsque les conditions formelles et matérielles susmentionnées sont réalisées, l’art. 257d CO ne laisse aucune marge d’appréciation au juge. Il suffit ainsi que l’arriéré de loyer ne soit pas payé dans le délai de 30 jours imparti par le bailleur pour que la résiliation du bail pour non-paiement soit acquise. Le juge doit alors prononcer l’évacuation.
5.2 Lorsque le bailleur remet au locataire des bulletins de versement, le paiement intervient au moment où le locataire s’est acquitté du montant au guichet postal; il importe peu que le compte bancaire ou postal du bailleur ne soit crédité qu’après la fin de ce délai (ATF 124 III 145 = JdT 2000 I 220; BIERI, in Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, 2010, n. 13 ad art. 257c CO; LACHAT, Le bail à loyer, 2008, p. 312).
Conformément aux principes dégagés de l’art. 8 CC relativement au fardeau de la preuve, tandis que celui qui fait valoir une obligation contractuelle doit prouver son existence, celui qui prétend qu’une obligation contractuelle a été exécutée - et objecte ainsi le fait qu’elle est éteinte - doit le prouver (ATF 128 III 271 consid. 2a/aa = JdT 2003 I 606; PIOTET, in Commentaire romand, Code civil I, 2010, n. 52 ad art. 8).
Ainsi, il appartient au bailleur de prouver qu’à la date de l’avis comminatoire, la dette de loyer était exigible (cf. LACHAT, Le bail à loyer, p. 665), tandis que le locataire doit prouver que les loyers et les acomptes de chauffage et de frais accessoires ont été réglés.
5.3 Il est reconnu en jurisprudence et en doctrine que la sommation doit indiquer le montant impayé de façon suffisamment claire et précise. Une indication chiffrée n'est pas indispensable; il suffit que l'objet de la mise en demeure soit déterminable sans discussion, par exemple avec une désignation précise des mois de loyers restés en souffrance (arrêt du Tribunal fédéral 4A_134/2011 du 23 mai 2011 consid. 3; LANDRY-BARTHE, Droit du bail, in JdT 2012 II 107 ss, spcé. 109; WESSNER, in Droit du bail à loyer, 2010, n. 17 ad art. 257d CO; LACHAT, Le bail à loyer, p. 666).
5.4 Dans le cas présent, l’avis comminatoire du 11 janvier 2012 indique de manière claire les deux loyers exigibles en souffrance, c’est-à-dire ceux de décembre 2011 et janvier 2012, pour 140 fr. au total. Au regard du relevé de compte locatif au 20 avril 2012 et des allégations des parties, il s’avère que la recourante avait alors effectivement du retard dans le paiement de ces deux loyers et qu’elle en a réglé un dans le délai comminatoire. En revanche, il était impossible pour la recourante, au moment de la réception dudit avis, de savoir à quoi se rapportaient les postes «Frais de rappel impayés au 11.11.2011», pour 960 fr. 80, et «Frais de mise en demeure», pour 108 fr. Ce n’est que dans sa réponse au recours, de manière tardive et irrecevable, que l’intimée a tenté d’expliquer ce à quoi correspondaient ces frais. Pour ce motif déjà, la situation ne peut pas être considérée comme suffisamment claire pour justifier une procédure sommaire en application de l’art. 257 CPC.
Quoi qu’il en soit, il apparaît contraire à l’art. 257d al. 1 CO de mettre en demeure le locataire pour des montants constitués à tout le moins en majeure partie de frais de rappels et de mise en demeure. En effet, le retard de paiement selon cette disposition ne peut porter que sur les loyers, y compris les intérêts moratoires (art. 104 CO), ainsi que sur les frais accessoires échus, lesquels sont les acomptes provisionnels et les montants forfaitairement convenus, et doivent figurer dans un décompte fourni au locataire, avec possibilité pour celui-ci de consulter les pièces justificatives (WESSNER, op. cit., n. 9 ss ad art. 257d CO; LACHAT, Le bail à loyer, p. 347 s. et 664). Ainsi, les frais faisant l’objet de l’avis comminatoire présentement litigieux ne paraissent pas pouvoir entrer dans le cadre de l’art. 257d al. 1 CO. Ils n’étaient en outre pas contenus dans un décompte soumis à la recourante.
Dans ces conditions, le montant réclamé dans la sommation de l’intimée était prima facie largement supérieur à la somme totale des loyers et charges réellement en souffrance et sans rapport avec celle-ci, circonstance qui pourrait être propre à rendre le congé inefficace (cf. arrêt du Tribunal fédéral 4A_134/2011 précité consid. 3 et 4; LANDRY-BARTHE, op. cit., ibidem).
5.5 L’efficacité de la résiliation de bail notifiée le 21 février 2012 - qui avait été contestée en première instance par la recourante et dont les conditions devaient être vérifiées d’office par le Tribunal - devant être remise en cause, c’est à tort que celui-ci a prononcé l’évacuation de la recourante et ordonné l’exécution de cette mesure. En effet, les conditions de l’art. 257 CPC (cas clair) n’étant pas remplies, les premiers juges devaient déclarer irrecevable la requête de l’intimée.
Partant, le recours sera admis, le jugement entrepris annulé et la requête en évacuation et en exécution déposée le 25 avril 2012 déclarée irrecevable.
PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevable le recours interjeté par A______ contre le jugement JTBL/721/2012 rendu le 18 juillet 2012 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/8540/2012-8-E.
Au fond :
Admet ce recours.
Annule le jugement querellé.
Et statuant à nouveau :
Déclare irrecevable la requête en évacuation et en exécution déposée le 25 avril 2012 par C______.
Dit que la procédure est gratuite.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Monsieur Blaise PAGAN et Madame Elena SAMPEDRO, juges; Madame Maïté VALENTE, greffière.
La présidente :
Nathalie LANDRY-BARTHE
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours :
Conformément aux art. 113 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours constitutionnel subsidiaire.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF inférieure à 15'000 fr.