POUVOIR JUDICIAIRE
C/6177/2010 ACJC/
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
DU LUNDI 16 JANVIER 2012
Entre
Madame X______, domiciliée ______ à A______ (GE), appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 13 avril 2011, comparant en personne,
d’une part,
Et
Madame Y______, domiciliée ______ à Fleurier (NE), intimée, comparant par Me Chantal Brunner-Augsburger, avocate, 10, avenue de la Gare, case postale 116, 2114 Fleurier (NE), en l’étude de laquelle elle fait élection de domicile,
d’autre part,
EN FAIT
A. a. X______, née en 1957, V______ et W______, sont propriétaires de la parcelle no xxx1 de la commune de A______ (GE) sur laquelle sont érigés deux bâtiments D216 et D217, ce dernier, à l'adresse xx, chemin B______, étant subdivisé en deux logements.
b. Y______, mère de X______, et usufruitière du logement de 5 pièces sis dans le bâtiment D217, l'a loué à sa fille selon bail du 3 mai 2009.
La location était consentie pour la période du 1er juin 2009 au 31 mai 2010, renouvelable, de six mois en six mois, par reconduction tacite.
Le loyer, charges non comprises, a été fixé à 1'400 fr. par mois.
Selon l'art. 20 du bail, les travaux de réparation de l'objet loué commandés sans l'autorisation écrite du bailleur étaient à la charge du locataire. Ce dernier devait aussi demander préalablement le consentement écrit du bailleur s'il voulait rénover ou modifier la chose louée.
A défaut de stipulation contraire du bail, les règles et usages locatifs appliqués dans le canton de Genève étaient déclarés régir les relations entre les parties (art. 34).
c. Par courrier du 14 décembre 2009 adressé au conseil de X______, le mandataire de la bailleresse a mis la locataire en demeure de lui verser la somme de 6'400 fr. représentant le solde des loyers dus pour la période courant du 1er juin au 31 décembre 2009, cela dans un délai de 30 jours sous peine de résiliation du bail.
La bailleresse indiquait n'avoir reçu que 3'400 fr. sur un total de 9'800 fr. (1'400 fr. x 7 mois), soit 600 fr. le 10 juin, 800 fr. le 17 juin, 1'000 fr. le 13 août et 1'000 fr. le 9 octobre 2009.
Par ailleurs, la bailleresse relevait que la locataire sous-louait, sans autorisation, l'appartement à des étudiants; elle déclarait vouloir refuser cette sous-location dont elle ignorait les conditions.
d. Par avis officiel du 10 février 2010 adressé à X______, à son domicile élu auprès de son avocat, Y______ a résilié le bail de l'appartement pour le 31 mars 2010 pour défaut de paiement du loyer.
B. a. Par acte adressé le 12 mars 2010 à la Commission de conciliation en matière des baux et loyers, X______ a contesté ce congé, concluant principalement à ce que celui-ci soit déclaré inefficace ou, subsidiairement, qu'il soit annulé. A défaut, elle a sollicité que lui soit accordée une pleine prolongation de bail de 4 ans.
A l'appui de sa demande, X______ a fait valoir qu'elle avait éteint par compensation, l'éventuelle créance d'arriérés de loyers qui avait fait l'objet de la mise en demeure. Elle se prévalait de travaux de réfection des peintures et des crépis et d'agencement intérieur qu'elle avait réalisés dans l'appartement loué, pour un montant de 10'000 fr. Elle alléguait avoir invoqué cette créance en compensation à plusieurs reprises auprès de sa mère, tant avant la mise en demeure que pendant le délai comminatoire suivant celle-ci.
Elle indiquait vouloir établir l'existence de cette créance par des pièces à produire ultérieurement et par des témoignages.
En outre, elle soutenait que sa mère, qui connaissait ses problèmes médicaux, avait agi abusivement en procédant à la résiliation de son bail dans ces circonstances.
b. Elle a joint à sa requête un certificat médical du 4 mars 2010 d'un psychiatre français qui la suivait et attestait qu'elle traversait une période dépressive en réaction aux tensions conflictuelles avec sa mère. Elle avait besoin d'une prise en charge psychothérapeutique.
c. Parallèlement, le 6 février 2010, Y______ signalait le cas de sa fille au Tribunal tutélaire, en vue de l'instauration d'une mesure de curatelle de gestion en sa faveur.
d. Déclarée non conciliée lors de l'audience du 5 novembre 2010, la requête en contestation de congé de X______ a été portée le 25 novembre 2010 par devant le Tribunal des baux et loyers.
e. De son côté, Y______ a saisi le 1er novembre 2010 la Commission de conciliation en matière de baux et loyers d'une requête en évacuation dirigée contre X______; elle indiquait que l'arriéré de loyer s'élevait à 17'600 fr. au 31 octobre 2010.
Par courrier du 4 février 2011, reçu le 7 février, la Commission de conciliation a avisé le conseil de Y______ de l'échec de la tentative de conciliation du 3 février 2011 et lui a rappelé qu'elle bénéficiait d'un délai de 30 jours, dès réception du courrier, pour introduire la demande auprès du Tribunal des baux et loyers.
Par pli du 11 mars 2011, Y______ a fait parvenir à ce Tribunal sa requête en évacuation en sollicitant sa jonction avec la procédure en contestation de congé.
f. Lors de l'audience de comparution personnelle du 31 janvier 2011, X______ a persisté dans ses explications et conclusions.
Y______ a reconnu que sa fille avait effectué des travaux de peinture mais elle a contesté avoir reçu une quelconque déclaration de compensation en relation avec l'arriéré du loyer.
g. Dans ses écritures du 11 mars 2011, X______ a encore allégué (ce qui n'est pas contesté) être copropriétaire, avec W______ et V______ de deux autres parcelles de la commune de A______, nos xxx2 et xxx3. Selon X______, ils avaient envisagé de les vendre pour racheter à Y______ son droit d'usufruit (sur la parcelle no xxx1).
Dans ce contexte, X______ avait consulté un avocat, lequel avait écrit le 2 décembre 2009 aux copropriétaires et à Y______ pour leur proposer un entretien à ce sujet en janvier 2010, offre demeurée sans suite.
A ce sujet, il ressort de deux courriers du 30 mars 2010 adressés aux parties, ainsi qu'à V______ et W______, que ceux-ci cherchaient à vendre leurs parcelles nos xxx2 (de 208 m2) et xxx3 (de 33 m2) et qu'ils avaient obtenu des offres de deux acquéreurs pour des montants de l'ordre de 120'000 fr.
En outre, en septembre 2010, dans le cadre de la procédure de contestation du congé, le conseil de Y______ avait écrit au conseil de X______ pour l'informer que sa mandante, ainsi que V______ et W______ étaient favorables à la vente des parcelles qui rapporteraient des liquidités aux membres de l'hoirie. X______ était invitée à donner son accord pour cette vente à un prix un peu supérieur à ceux offerts, sa part du produit de la vente devant servir à rembourser sa dette de loyer de 17'600 fr.
h. Par ailleurs, pour étayer la créance compensatoire qu'elle avait évoquée précédemment, X______ a produit un devis d'un menuisier français, daté du 14 décembre 2009, prévoyant un prix forfaitaire de 4'000 fr. pour un traitement de la charpente contre des insectes; elle a aussi communiqué deux courriers de la société de sécurité C______ adressés les 10 mars et 19 mai 2009 à Y______ et X______ dont il ressort que la première avait voulu résilier au plus vite le contrat du système de sécurité installé dans l'appartement loué mais n'avait obtenu qu'une résiliation au 30 juin 2010 alors que la seconde avait réussi à faire cesser le contrat au 30 juin 2009, ce qui aurait, selon cette dernière, représenté une économie mensuelle de 200 fr. au profit de sa mère. X______ indiquait ainsi que sa créance compensatoire s'élevait à 6'400 fr.
i. Dans sa réponse, Y______ a soutenu que la déclaration de compensation, qui n'avait été communiquée que lors de la requête en contestation de congé, était tardive.
Au demeurant, Y______ rappelait n'avoir jamais autorisé sa fille à effectuer des travaux dans l'appartement loué; elle avait même obtenu de celle-ci, avant la conclusion du bail, qu'elle s'engage à n'en pas entreprendre, ce que son avocat lui avait confirmé par lettre du 2 avril 2009.
En outre, constatant que celle-ci ne respectait pas cette promesse, elle lui avait écrit le 15 juin 2009 déjà pour lui intimer l'ordre de cesser les travaux, ajoutant qu'elle regrettait de lui avoir loué l'appartement, craignant de ne pas être régulièrement payée.
Contestant la réalisation de la compensation, Y______ invitait le Tribunal des baux et loyers à constater la validité du congé, à rejeter en conséquence la requête de X______ et à joindre à cette cause la demande d'évacuation qu'elle avait formée à l'encontre de la locataire.
C. a. Statuant par jugement JTBL/380/2011 rendu le 13 avril 2011, communiqué aux parties le 18 avril 2011, le Tribunal des baux et loyers a déclaré valable le congé notifié le 10 février 2010 portant sur l'appartement sis 12, chemin B______ à A______ et a débouté les parties de toutes autres conclusions.
b. En substance, le Tribunal a relevé que la demande de jonction des causes était devenue sans objet, car la requête en évacuation n'avait pas été introduite dans le délai auprès du greffe du Tribunal.
Il a constaté, dans un second temps, qu'aucune mesure tutélaire n'avait été prononcée à l'égard de X______ qui possédait par conséquent la capacité pour ester en justice.
Sur le fond, le Tribunal des baux et loyers a considéré que la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer avait été donnée conformément à l'art. 257d CO, car la locataire n'avait pas démontré avoir présenté sa déclaration de compensation dans le délai comminatoire, qu'en tout état cette déclaration n'avait pas été chiffrée avec la précision requise et qu'une prétendue créance pour des travaux effectués en dépit de l'interdiction notifiée par la bailleresse ne pouvait être retenue.
Par ailleurs, les conditions d'un congé contraire à la bonne foi n'étaient pas réalisées. La bailleresse pouvait, sans abuser de son droit, résilier le bail de sa fille tout en cherchant, indirectement, à la protéger en demandant sa mise sous curatelle.
La situation précaire de la locataire ne rendait pas non plus la résiliation abusive, pas plus que l'éventuel désir de la mère de faire par ce biais pression sur sa fille pour qu'elle consente à la vente des terrains.
c. Par acte déposé le 27 mai 2011 auprès de la Cour de justice, X______, agissant en personne, a fait appel du susdit jugement, que son ancienne mandataire avait reçu le 19 avril 2011.
Elle a conclu principalement à l'annulation de ce jugement et subsidiairement au renvoi de la cause au Tribunal afin qu'elle puisse faire entendre des témoins, en particulier sur l'existence de sa déclaration de compensation.
Par ailleurs, elle a fait valoir sa situation personnelle et financière délicate et a dit regretter l'attitude de sa mère qui souhaitait la mettre à la porte alors qu'elle payait maintenant régulièrement son loyer et que l'arriéré pourrait être acquitté si l'une des parcelles était vendue.
d. Dans sa réponse du 9 juin 2011, Y______ a conclu à la confirmation du jugement entrepris.
Elle a repris l'argumentation développée devant les premiers juges, réaffirmant n'avoir jamais reçu de déclaration de compensation de la part de sa fille, en particulier dans le mois suivant l'envoi de l'avis comminatoire en décembre 2009; elle a observé que sa fille n'avait pas démontré la valeur des travaux qu'elle déclarait avoir entrepris dans le logement, travaux auxquels elle s'était de surcroît opposée. Les conditions de la compensation n'étaient pas réalisées et, dans tous les cas, l'appelante s'était prévalue tardivement de ce moyen.
e. La Cour a gardé la cause à juger sans instruction ou débats.
EN DROIT
Aux termes de l'art. 405 al. 1 CPC entré en vigueur le 1er janvier 2011 (RS 272), les recours sont régis par le droit en vigueur au moment de la communication de la décision entreprise. S'agissant en l'espèce d'un appel dirigé contre un jugement notifié aux parties après le 1er janvier 2011, la présente cause est régie par le nouveau droit de procédure.
2.1 La décision entreprise est une décision finale, susceptible d'appel si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins, étant relevé qu'aucun des cas excluant l'appel (art. 309 CPC) n'est réalisé (art. 308 al. 1 lit. a et 308 al. 2 CPC).
2.2.1 Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent déterminée, le tribunal détermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement erronée.
Les parties n'ayant avancé aucune valeur litigieuse, celle-ci sera déterminée par référence à la jurisprudence du Tribunal fédéral rendue dans le cadre de la LTF dont les principes valent également pour le CPC.
Ainsi, dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation du bail, la valeur litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui comprend la protection de trois ans prévue par l'art. 271a al. 1 lit. e CO (TF n.p. 4A_217/2007 du 4 septembre 2007 consid. 1; 4A_361/2008 du 26 septembre 2008 consid. 1).
2.2.2 La présente cause a pour objet une contestation de congé portant sur un logement dont le loyer mensuel était fixé à 1'400 fr.
La valeur litigieuse atteint ainsi 50'400 fr. (1'400 fr. x 36 mois). La voie de l'appel est ainsi donc ouverte (art. 308 al. 2 CPC).
Par ailleurs, il ne court pas du septième jour avant Pâques au septième jour qui suit Pâques inclus (art. 145 al. 1 lit. a CPC).
3.2 Les litiges portant sur la protection contre les congés en matière de baux à loyer d'habitation sont soumis à la procédure simplifiée, quelle que soit la valeur litigieuse (art. 243 al. 2 lit. c CPC).
3.3 Dans le cas particulier, l'appel a été déposé en temps utile compte tenu des fêtes de Pâques, le délai de 30 jours ayant été suspendu du 17 avril au 1er mai 2011.
Il répond par ailleurs aux exigences de forme prescrites par la loi, de sorte qu'il est recevable.
4.1 L'appelante reproche au Tribunal des baux et loyers d'avoir violé son droit à la preuve en retenant qu'elle n'avait pas démontré sa déclaration de compensation alors qu'il ne lui avait pas permis de faire entendre des témoins à ce sujet.
4.2 En matière de contestation de congé, même lorsque la valeur litigieuse dépasse 30'000 fr., le tribunal établit les faits d'office (art. 247 al. 2 lit. a et art. 243 al. 2 CPC).
Cette disposition introduit la maxime inquisitoire simple, également qualifiée de maxime inquisitoire sociale. Elle a pour but de protéger la partie faible au contrat, de garantir l'égalité entre les parties au procès et d'accélérer la procédure (HOHL, Procédure civile, Tome II, 2010, n. 1398 p. 254; LACHAT, Procédure civile en matière de baux et loyers, 2011, ch. 4.3.6 p. 162; DIETSCHY, Le déroulement de la procédure simplifiée, in Procédure civile suisse, Neuchâtel, 2010, p. 189).
La jurisprudence fondée sur l'art. 274d aCO demeure donc en principe valable (HOHL, op. cit., n. 1399 p. 254).
Dans le cadre de la maxime inquisitoire sociale, comme dans celui des autres maximes, la preuve a pour objet les faits pertinents et contestés (art. 150 al. 1 CPC).
La maxime inquisitoire simple ne doit pas servir à étendre à volonté la procédure probatoire et à administrer tous les moyens de preuve possibles (HOHL, op. cit., n. 1405 p. 255; TF, SJ 2001 I 278 consid. 2).
La partie n'a droit à l'administration de la preuve que si le moyen de preuve est adéquat, c'est-à-dire s'il est apte à forger la conviction du Tribunal sur la réalité d'un fait pertinent (art. 152 CPC; Schweizer, Code de procédure civile commenté, n. 8 ad art. 152 CPC).
Ainsi, le juge peut-il, par une appréciation anticipée, refuser d'administrer une preuve s'il est convaincu que le moyen proposé, à supposer même qu'il aboutisse, ne serait pas de nature à influencer le résultat des mesures probatoires. Bien que reconnue, cette faculté ne doit cependant qu'être utilisée avec réserve (TF, JT 1989 I 86; JT 1983 I 264; Schweizer, op. cit., n. 10 ad art. 152 CPC).
4.3 C'est à l'aune de ces principes que doit être examinée la décision entreprise.
Dans un premier temps, les premiers juges ont estimé que la requérante n'avait pas démontré l'existence de sa déclaration de compensation, affirmation qui consacrait une violation de son droit à la preuve puisque l'intéressée souhaitait précisément faire entendre des témoins sur ce point.
Dans un deuxième temps cependant, les premiers juges ont estimé l'apport de cette preuve inutile, car, même s'il fallait admettre que la locataire avait fait une déclaration de compensation dans le délai comminatoire, celle-ci aurait été inopérante car non chiffrée avec précision et non fondée sur une créance certaine.
4.4 Il ressort des pièces produites, de manière à emporter la conviction de la Cour, que la locataire s'était vue interdire d'entreprendre quelques travaux que ce soit dans l'appartement loué et qu'elle s'était même engagée à s'en abstenir.
4.5 Or, selon l'art. 260a al. 1 CO, le locataire n'a le droit de rénover ou de modifier la chose qu'avec le consentement écrit du bailleur.
Par ailleurs, le locataire ne peut réclamer une indemnité au bailleur pour la plus-value engendrée par les travaux de rénovation que si cette plus-value était "considérable" et surtout, si les travaux avaient été acceptés par le bailleur (art. 260a al. 3 CO).
4.6 Il s'ensuit qu'indépendamment de l'existence de ces travaux, que l'appelante affirme avoir réalisés, et quel que soit leur coût, ceux-ci ne pouvaient donner naissance à une créance de remboursement de la locataire à l'égard de la bailleresse.
En d'autres termes, l'appelante ne pouvait détenir de ce chef aucune créance compensante.
4.7 Elle n'a par ailleurs pas allégué avoir engagé ces travaux afin de remédier à des défauts de la chose louée. Au demeurant, l'appelante ne pouvait pas réclamer à la bailleresse le remboursement de tels travaux qu'elle aurait entrepris sans avoir préalablement avisé celle-ci des prétendus défauts et lui avoir fixé un délai raisonnable pour les réparer (art. 259a al. 1 lit. a CO et 259b lit. b CO). L'exécution directe de travaux de réparation par la locataire ne lui donnerait pas droit à en obtenir le remboursement.
4.8 Enfin, l'acte de gestion d'affaires dont l'appelante se réclame, à savoir la résiliation anticipée du contrat de surveillance qu'avait conclu l'intimée, ne lui confère aucune créance à son égard. En effet, la société créancière a libéré l'intimée de son obligation contractuelle avant terme, renonçant dans cette mesure à sa créance. Elle ne l'a en revanche aucunement cédée à l'appelante.
Les règles sur la gestion d'affaires, en particulier l'art. 422 CO, ne confèrent pas non plus de prétention à l'appelante, hormis le remboursement des dépenses nécessaires et utiles qu'elle aurait exposées dans le cadre de sa gestion. Or, de telles dépenses n'ont pas été alléguées et l'on conçoit mal qu'elles puissent exister. Voudrait-on encore admettre, par hypothèse, que cette gestion, a priori favorable à l'intimée, ait été ratifiée par celle-ci, que les règles du mandat seraient alors applicables (art. 424 CO).
Quand bien même la gestion d'affaires est avant tout conçue comme un service gratuit, la rémunération de ce service, si elle est usuelle, pourrait se justifier (art. 394 al. 3 CO; HERITIER LACHAT, CRCO I, 2003 n. 6 ad art. 424 CO).
Dans le cas particulier, l'intervention de l'appelante auprès de la société de sécurité, intervention ponctuelle accomplie à titre non professionnel, ne saurait être rémunérée selon l'usage. L'appelante ne peut donc faire valoir aucune créance de ce chef non plus.
4.9 Compte tenu de ce qui précède, il était inutile de faire administrer les preuves sollicitées par l'appelante, que celles-ci portent sur l'existence des travaux, leur quotité ou encore sur la réalité de la déclaration de compensation et la date à laquelle elle serait intervenue.
Ces éléments apparaissent en effet dépourvus de pertinence, dès lors que l'appelante ne détenait aucune créance et que son objection de compensation ne pouvait, en tout état, pas éteindre la dette d'arriérés de loyers qui existait lors de l'envoi de l'avis comminatoire et qui a subsisté au-delà de l'échéance du délai de paiement de 30 jours prévu par l'art. 257d CO.
C'est ainsi, par substitution partielle de motifs, que la décision attaquée des premiers juges sera confirmée sur ce point.
Elle se plaint en effet de ce que l'intimée n'aurait pas d'intérêt au maintien du congé puisque la dette n'a pas augmenté et qu'elle pourrait être soldée par la vente d'un bien immobilier.
En revanche, elle ne soutient plus en appel que le congé lui aurait été notifié pour la contraindre à accepter la vente dudit bien.
5.1 Selon l'art. 271 al. 1 CO, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi.
Cette disposition s'applique également lorsque la résiliation du bail a pour cause la demeure du locataire au sens de l'art. 257 d CO. Le droit du bailleur de résilier le bail s'oppose alors à celui du locataire d'être protégé contre une résiliation abusive. Le juge ne peut annuler le congé litigieux que si celui-ci est inadmissible au regard de la jurisprudence relative à l'abus du droit et à la bonne foi; il faut des circonstances particulières pour que le congé soit annulé (ATF 120 II 31 consid. 4a p. 33; TF n.p. 4A_361/2008 du 26 septembre 2008 consid. 2.3.1). Il n'y a par ailleurs rien d'abusif à ce que le bailleur résilie le bail d'un locataire qui ne paie plus son loyer, même s'il a - ou a eu - un litige avec ce locataire (TF n.p. 4A_493/2007 du 4 février 2008 consid. 4.1 et TF n.p. 4A_361/2008 du 26 septembre 2008 consid. 2.3.2).
Le principe de la bonne foi, ancré à l'art. 2 al. 1 CC, s'applique à l'ensemble des domaines du droit, y compris la procédure civile. Ici comme ailleurs, l'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi (art. 2 al. 2 CC).
Il peut y avoir abus de droit, notamment, lorsqu'une institution juridique est détournée de son but, lorsqu'un justiciable tend à obtenir un avantage exorbitant, lorsque l'exercice d'un droit ne répond à aucun intérêt ou encore, à certaines conditions, lorsqu'une personne adopte un comportement contradictoire (TF, SJ 2004 I 27, consid. 3.1 et réf. citées).
Tel sera par exemple le cas si le bailleur, lors de la fixation du délai comminatoire, réclame au locataire une somme largement supérieure à celle en souffrance, sans être certain du montant effectivement dû, si le montant impayé est insignifiant, si l'arriéré a été réglé très peu de temps après l'expiration du délai comminatoire alors que le locataire s'était jusqu'ici toujours acquitté à temps du loyer, ou si le bailleur résilie le contrat longtemps après l'expiration de ce délai (TF n.p. 4A_493/2007 du 4 février 2008 consid. 4.1; ATF 120 II 31 consid. 4). Il en ira de même aussi lorsque la résiliation consacre une disproportion manifeste entre les intérêts du locataire et du bailleur (cf. TF 4A_300/2010 et 4A_297/2010 cités par F. KRAUSKOPF in JT 2011 II 192 et 193).
5.2 Le cas présent n'est pas assimilable à l'une ou l'autre de ces situations.
L'intimée a résilié le bail alors que l'arriéré de loyers s'élevait à 6'400 fr., somme non négligeable, et qu'il s'est encore accru les mois suivants pour atteindre 17'600 fr., montant encore dû actuellement.
Il n'y a par ailleurs aucune disproportion manifeste entre les intérêts antagonistes des parties; en effet, celui de la bailleresse, âgée et comptant, pour assurer son budget, sur le revenu locatif de son usufruit, n'est pas moins digne de considération que celui de sa fille, atteinte dans sa santé, à conserver un logement qu'elle n'occupe que depuis peu et dont elle n'a pas régulièrement payé le loyer.
L'on ne peut pas non plus qualifier d'abusive la décision de l'intimée de résilier le bail de sa fille pour défaut caractérisé de paiement du loyer, quand bien même cette résiliation aurait été donnée, ce qui n'est au demeurant pas établi, en relation avec un litige relatif à la vente d'une parcelle à laquelle l'appelante n'aurait pas consenti. De surcroît, il suffit que le motif du congé soit réel et légitime, ce qui est le cas ici de la résiliation anticipée fondée sur l'art. 257d CO, pour valider le congé, quand bien même un autre motif, sous-jacent, aurait pu être taxé d'abusif (TF, n.p. 4C.365/2006 du 16 janvier 2007 consid. 3.2).
5.3 Enfin, l'existence d'un lien de parenté entre les parties n'est pas pertinente pour apprécier la validité du congé sous l'angle de l'art. 271 CO, pas plus que ne le sont, à elles seules, les altérations de santé de la locataire ou ses difficultés financières; ces dernières circonstances, qui sont souvent à l'origine de retards dans le paiement du loyer, ne suffisent pas à remettre en cause la régularité d'un congé, que ce soit sur la base de l'art. 257d CO ou sur celle, plus restreinte, de l'abus de droit.
De tels motifs pourront, en revanche, être pris en considération dans le cadre ultérieur de la procédure d'évacuation, comme le précise l'art. 26 al. 4 LaCC.
5.4 A ce sujet, il sera relevé que la procédure d'appel ne porte que sur la validité du congé et non sur l'évacuation, nonobstant la requête déposée en ce sens par la bailleresse, dès lors que le Tribunal des baux et loyers l'a déclarée irrecevable considérant que cette requête ne lui avait pas été soumise dans le délai des 30 jours suivant l'audience de conciliation, et que l'intimée n'a pas fait appel de ce point du jugement.
Le jugement entrepris est ainsi confirmé.
PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevable l'appel formé par X______ contre le jugement JTBL/380/2011 rendu le 13 avril 2011 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/6177/2010-5-B.
Au fond :
Confirme le jugement.
Dit que la procédure est gratuite.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Monsieur Pierre CURTIN, président; Madame Sylvie DROIN et Monsieur Blaise PAGAN, juges; Madame Laurence CRUCHON et Monsieur Grégoire CHAMBAZ, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.
Le président :
Pierre CURTIN
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours :
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.