POUVOIR JUDICIAIRE
C/23663/2010 ACJC/1305/2011
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
DU LUNDI 17 OCTOBRE 2011
Entre
Madame A______, domiciliée à Genève, appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 2 mai 2011, comparant en personne,
d’une part,
Et
B______, sise p.a. C______, à Genève, intimée,
Monsieur D______, domicilié à Genève, autre intimé, comparant en personne,
d’autre part,
EN FAIT
A. Par contrat signé le 4 février 2008, B______, représentée par C______, a loué à A______ et D______, «agissant conjointement et solidairement entre eux», un appartement de 5 pièces au sixième étage de l’immeuble sis ______ à Genève, pour une durée du 16 février 2008 au 28 février 2013, renouvelable de 5 ans en 5 ans, selon les conditions générales et les règles et usages locatifs.
Le loyer et les charges se montaient, par mois, à 1'850 fr., respectivement 225 fr., soit au total 2'075 fr. Par avis du 20 mai 2010, la bailleresse a augmenté le loyer à 1'887 fr. par mois avec effet au 1er juillet 2010.
B. Par lettres recommandées du 7 juin 2010 adressées à A______ et D______ séparément, B______ s’est plainte de ce que, malgré ses divers rappels, ils n’étaient pas à jour dans le règlement de leur loyer. Ils restaient devoir les loyers du 1er avril au 30 juin 2010 par 5'592 fr., ainsi que les compléments de loyers et les provisions de chauffage pour la même période par 75 fr., respectivement 200 fr., soit au total 6'067 fr. En conséquence, conformément à l’art. 257d al. 1 CO, la bailleresse mettait les locataires en demeure de lui verser, dans un délai de 30 jours, ce montant plus les mêmes postes pour le mois de juillet 2010, par 2'089 fr. (1'864 fr. + 25 fr. + 200 fr.), ce qui donnait une somme totale due de 8'156 fr. Elle ajoutait : «A défaut de recevoir le montant précité de Frs 8'156.-- dans son intégralité et dans le délai imparti, nous nous verrons contraints de résilier votre bail à loyer et de recouvrer notre créance par voie de poursuites, sans autre avis».
Les locataires ont chacun été avisés le 8 juin 2010 pour retrait des lettres, qui ont été retournées le 16 juin 2010, non réclamées, à la bailleresse.
Un versement de 2'089 fr. a été effectué le 10 juin 2010, puis un autre le 28 juillet 2010.
Par avis officiels du 20 juillet 2010 adressés en recommandé à A______ et D______ séparément, B______ a, en application de l’art. 257d al. 1 CO, résilié le bail pour le 31 août 2010 et demandé aux locataires de restituer les locaux pour cette date.
C. a. Par requête déposée le 13 septembre 2010 auprès de la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, B______ a conclu à l’évacuation de A______ et D______ de l’appartement en cause.
L’affaire n’a pas été conciliée devant la Commission lors de l’audience du 11 novembre 2010. La requête a été déposée au greffe du Tribunal des baux et loyers le 15 novembre suivant.
Lors de l’audience de comparution personnelle du 24 janvier 2011, la représentante de la bailleresse a déclaré qu’à ce jour, le montant impayé s’élevait à 16'448 fr. 95. Les locataires ne se sont pas présentés.
b. Par jugement du 24 janvier 2011 (JTBL/84/2011), statuant par défaut, le Tribunal a condamné A______ et D______ à évacuer immédiatement de leurs personnes, de leurs biens et de tout tiers l’appartement, et débouté les parties de toutes autres conclusions.
Le 29 mars 2011, les locataires ont formé opposition à défaut. Ils ont allégué ce qui suit : A______ et D______, qui étaient en couple, s’étaient séparés au mois de février 2010; depuis lors, D______ ne lui apportant aucune aide, A______ devait s’acquitter seule du loyer, ce qui était très difficile dans la mesure où elle ne percevait que 2'200 fr. de l’assurance chômage; elle vivait dans l’appartement avec son fils de 5 ans et était inscrite à l’Office du logement, ainsi qu’à la Gérance immobilière municipale.
Lors de l’audience de comparution personnelle du 2 mai 2011, A______ a en substance confirmé ces allégués et la représentante de la bailleresse a fait état d’un montant dû à ce jour de 22'346 fr. 15.
Par jugement du 2 mai 2011 (JTBL/442/2011), communiqué le 11 mai 2011, le Tribunal a maintenu dans son intégralité son jugement du 24 janvier 2011 et a débouté les parties de toutes autres conclusions, le délai d’appel étant de 10 jours.
D. Par acte expédié le 19 mai 2011 au greffe de la Cour de justice, A______ a, contre la B______ et D______, formé appel de ce jugement, concluant à l’annulation de celui-ci et, principalement, à la constatation que le congé n’est pas valable, subsidiairement à une prolongation de bail de 4 ans.
Elle allègue ce qui suit : elle a appris que le loyer n’était plus payé, en août 2010 seulement, lorsqu’elle avait reçu la résiliation du bail par courrier simple; auparavant, elle pensait que le loyer était régulièrement réglé, étant donné que D______ lui avait dit qu’il continuerait à le faire après leur séparation, qu’il venait encore à son domicile chercher son courrier et qu’il ne la tenait pas informée des lettres de la régie; son ancien compagnon était responsable de l’arriéré des loyers; l’appelante élevait seule son enfant, qui était scolarisé non loin de l’appartement; elle n’avait pas des revenus suffisants pour s’acquitter du loyer, mais espérait pour bientôt obtenir un nouveau travail qui lui permettrait le cas échéant de proposer un plan de rattrapage à la bailleresse; elle avait demandé de l’aide à l’Hospice général, sans succès, et elle n’avait pas d’autre endroit où se loger.
D______ ne s’est pas déterminé sur l'appel de A______.
B______ conclut à la confirmation du jugement attaqué.
E. L’argumentation juridique des parties sera examinée ci-après dans la mesure utile.
EN DROIT
Aux termes de l'art. 405 al. 1 CPC entré en vigueur le 1er janvier 2011 (RS 272), les recours sont régis par le droit en vigueur au moment de la communication de la décision entreprise. S'agissant en l'espèce d'un appel dirigé contre un jugement notifié aux parties après le 1er janvier 2011, la présente cause est régie par le nouveau droit de procédure.
Selon l'art. 121 al. 2 LOJ/GE, entré en vigueur le 1er janvier 2011, la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice siège, dans les causes fondées sur les art. 257d et 282 CO, sans les assesseurs.
3.1. L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).
3.2. Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt 4C.310/1996 du 16 avril 1997 = SJ 1997 p. 493 consid. 1).
Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent déterminée, le Tribunal détermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement erronée (art. 91 al. 2 CPC). La détermination de la valeur litigieuse suit les mêmes règles que pour la procédure devant le Tribunal fédéral (RÉTORNAZ, L’appel et le recours in : Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 349 ss, spéc. 363; SPÜHLER, Basler Kommentar, ZPO, 2010, n. 8 ad art. 308).
L'art. 51 al. 2 LTF dispose que si les conclusions ne tendent pas au paiement d'une somme d'argent déterminée, le Tribunal fédéral fixe la valeur litigieuse selon son appréciation. La jurisprudence prévoit, s'agissant d'une procédure relative à une évacuation, dans laquelle la question de l'annulation, respectivement de la prolongation du bail ne se pose pas, que l'intérêt économique du locataire peut être assimilé à la valeur que représente l'usage des locaux pendant la période où son déguerpissement ne peut pas être exécuté par la force publique (arrêt 4A_72/2007 du 22 août 2007 consid. 2.2). Dans un arrêt de 2009, le Tribunal fédéral a également précisé que la valeur correspond à l'usage de l'appartement pendant la période durant laquelle le locataire pourrait encore l'occuper s'il obtient gain de cause (arrêt 4A_549/2008 du 19 janvier 2009 consid. 1).
3.3. En l'espèce, la présente procédure a trait exclusivement à une demande d'évacuation pour défaut de paiement. La valeur litigieuse correspond dès lors à la somme des loyers entre le moment du dépôt du recours par l’appelante et le moment où son déguerpissement pourra vraisemblablement être exécuté par la force publique, soit 24'531 fr. (loyer mensuel hors charges de 1'887 fr. x 13 mois). La période de 13 mois correspond à l'estimation suivante : trois mois de procédure devant la Cour de justice, puis le cas échéant trente jours pour recourir au Tribunal fédéral, quatre mois de procédure devant le Tribunal fédéral et cinq mois concernant le dépôt et la procédure d'exécution forcée.
La voie de l'appel est ainsi ouverte.
Quoi qu’il en soit, dans le cas présent, les deux colocataires ont toujours été parties dans la procédure et on ne saurait en tout état de cause reprocher à l’appelante d’avoir formé appel également contre D______, celui-ci ne pouvant manifestement pas être attrait comme appelant (cf., dans ce sens et par analogie, ATF 130 III 550).
Aucun défaut de légitimation active de l’appelante ne saurait donc être retenu (art. 70 CPC; cf. à ce sujet JEANDIN, in Code de procédure civile commenté, 2011, n. 14, 17 et 18 ad art. 70; Message du Conseil fédéral relatif au code de procédure civile [CPC] du 28 juin 2006, FF 2006 p. 6841 ss, spéc. 6894).
L'appel peut être formé pour violation du droit ou constatation inexacte des faits (art. 310 CPC).
5.2. Il y a cas clair si l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement prouvé et si la situation juridique est claire (art. 257 al. 1 CPC).
Il est admis que la procédure d'évacuation postérieure à une résiliation de bail pour défaut de paiement du loyer appartient, en principe, à cette catégorie (HOFMANN/LÜSCHER, Le Code de procédure civile, 2009, p. 165; LACHAT, Procédure civile en matière de baux et loyers, 2011, p. 167).
En l'occurrence, la procédure introduite par la bailleresse, qui se fonde sur un congé anticipé consécutif à un défaut de paiement du loyer, appartient à la catégorie des cas clairs, dès lors que l'état de fait n'est pas contesté sur les points pertinents et la situation juridique exempte de difficultés; en outre, l'affaire n'est pas soumise à la maxime d'office (art. 257 al. 2 CPC).
La procédure sommaire s’applique donc (art. 248 let. b CPC).
5.3. En l’espèce, l’appel a été introduit dans le délai de 10 jours, comme du reste prescrit à la fin du jugement querellé. En outre, l’acte d’appel est suffisamment motivé, compte tenu notamment du caractère de la procédure (cf. infra; HOHL, Procédure civile, tome II, 2010, n. 2408 à tout le moins par analogie).
L'appel est ainsi formellement recevable.
En matière d’évacuation pour défaut de paiement du loyer, le juge doit examiner si la créance invoquée par le bailleur existe, si elle est exigible, si le délai imparti est conforme à l’art. 257d al. 1 CO, si l’avis comminatoire du bailleur est assorti d’une menace de résiliation du bail en cas de non-paiement dans le délai imparti, si la somme réclamée n’a pas été payée, et si le congé satisfait aux exigences de forme prévues aux art. 266l et 266n CO et respecte le délai et le terme prescrits par l’art. 257d al. 2 CO.
6.2. En l’espèce, il n’est pas contesté que l’appelante devait, au 7 juin 2010, des loyers à l’intimée à hauteur de 8’156 fr.
L’avis comminatoire - ou mise en demeure - du 7 juin 2010, adressé à la locataire comme à son colocataire, lui a fixé un délai de paiement de 30 jours, assorti d’une menace de résiliation, conformément à l’art. 257d al. 1 CO. Ledit délai de paiement est arrivé à échéance le 15 juillet 2010, soit avant le 20 juillet 2010, date de la résiliation du contrat de bail, sans que le montant susmentionné ait été payé dans son entier.
Enfin, le congé, notifié sur un formulaire agréé par le canton, respectait les exigences formelles de l’art. 266l CO, ainsi que les exigences matérielles de l’art. 257d al. 2 CO (défaut de paiement et délai de résiliation minimum de 30 jours pour la fin d’un mois).
6.3. Lorsque les conditions formelles et matérielles susmentionnées sont réalisées, l’art. 257d CO ne laisse aucune marge d’appréciation au juge. Des motifs humanitaires, par exemple des difficultés du locataire d’ordre physique, psychique ou financier, ne sont pas pertinents dans un tel cas (arrêt du Tribunal fédéral du 27 février 1997, SJ 1997 p. 538 consid. 2). Il suffit ainsi que l’arriéré de loyer ne soit pas payé dans le délai de 30 jours imparti par le bailleur pour que la résiliation du bail pour non-paiement soit acquise. Le juge doit alors prononcer l’évacuation.
Dans le cas présent, les motifs invoqués par l’appelante, tels que ses difficultés de paiement et de relogement ne sont donc pas pertinents. Il en va de même de ses relations avec D______ en rapport avec le paiement du loyer. A cet égard, selon les termes mêmes du contrat de bail, l’appelante et son colocataire répondent solidairement du paiement du loyer, de sorte que la bailleresse pouvait, à son choix, exiger des deux colocataires ou de l’un d’eux l’exécution intégrale ou partielle de cette obligation, ceux-ci demeurant tous obligés jusqu’à l’extinction de la dette (art. 144 CO; cf. aussi LACHAT, Le bail à loyer, 2008, p. 72).
6.4. Dans ces conditions, l’évacuation ne peut qu’être prononcée (cf. art. 267 al. 1 CO).
6.5. La conclusion de l’appelante tendant à la prolongation du bail est quant à elle irrecevable, aucune prolongation n’étant accordée lorsqu’un congé est donné en cas de demeure du locataire (art. 272a al. 1 let. a CO).
PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevable l’appel interjeté le 19 mai 2011 par A______ contre le jugement JTBL/442/2011 rendu le 2 mai 2011 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/23663/2010-6-E.
Au fond :
Confirme ce jugement.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Monsieur Pierre CURTIN, président; Madame Sylvie DROIN et Monsieur Blaise PAGAN, juges; Madame Maïté VALENTE, greffière.
Le président :
Pierre CURTIN
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours :
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.