POUVOIR JUDICIAIRE
C/15931/2009 ACJC/1321/2011
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre en matière des baux et loyers
DU LUNDI 17 OCTOBRE 2011
Entre
SI ______SA, sise ______, ______ Genève, appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 27 avril 2010, comparant par Me Viviane Martin, avocate, 12, rue de l'Hôtel-de-Ville, 1204 Genève, en l’étude de laquelle elle fait élection de domicile,
d’une part,
Et
L______, domicilié ______, ______ Genève, intimé, comparant par l'ASLOCA, 12, rue du Lac, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle il fait élection de domicile,
d’autre part,
EN FAIT
A. Par acte déposé au greffe de la Cour le 20 mai 2010, la SI ______S.A. appelle du jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 27 avril 2010 et communiqué le 4 mai 2010 aux parties, la déboutant de ses conclusions en validation de hausse de loyer.
L’appelante conclut à l’annulation dudit jugement, à la modification de sa raison sociale en «SI SA», et à la validation de l’avis de majoration de loyer du 27 mai 2009 fixant le loyer de L à 16'620 fr. par an, charges non comprises, dès le 1er novembre 2009, l’intimé étant débouté de toutes ses conclusions.
Elle a déposé un chargé de pièces complémentaire.
Par mémoire réponse déposé au greffe le 25 juin 2010, L______ a conclu à la confirmation du jugement querellé.
B. Il résulte du dossier les faits pertinents suivants :
a. Par contrat de bail à loyer du 17 octobre 1996, L______ a pris en location un appartement de 3 pièces au 2ème étage de l’immeuble ______ à Genève. Le loyer a été augmenté en dernier lieu par avis du 5 mai 2003 à 14'220 fr., charges non comprises, dès le 1er novembre 2003.
b. Par avis de majoration du 27 mai 2009, la bailleresse a déclaré porter le loyer annuel de l’appartement à 16'620 fr. à compter du 1er novembre 2009, charges non comprises.
Cette majoration est motivée au moyen d’une feuille annexée à l’avis officiel, indiquant ce qui suit :
«MOTIFS DE L’AUGMENTATION :
Votre loyer n’a subi aucune augmentation depuis 13 ans, savoir depuis la conclusion de votre bail le 1er novembre 1996. Le loyer initial était de 1'277 fr./mois. Votre loyer a été réduit à 1'185 fr./mois (!?!) depuis le 1er novembre 2003.
S’il y avait eu indexation depuis le 1er novembre 1996 (indice passant de 143.3 à 159.7 en 2009) le loyer actuel serait de 1'423 fr. (+ 238 fr.).
Des travaux de réparations ont été effectués dans l’immeuble (changement des colonnes + divers) pour un total de 410'600 fr.
Votre appartement a subi de nouvelles rénovations à l’occasion du changement de ces colonnes alors qu’il avait fait l’objet d’une réfection totale et avait été remis à neuf à votre entrée, fin 1996.
Le loyer des derniers appartements loués dans l’immeuble correspond, pour un 3 pièces, à 1’500 fr./mois + charges.
Selon les statistiques genevoises actuelles, le loyer d’un appartement de 3 pièces s’échelonne entre 1'410 fr. (loyer avantageux), 1'950 fr. (loyer moyen) et 2’940 fr. (loyer cher) (réf. not. HEBDO du 23 avril 2009, pg.22).
L’augmentation de 200 fr./mois qui vous est notifiée (nouveau loyer de 1'385 fr./mois), correspond à 85% (arrondi) de l’indexation précisée sous chiffre 2. Cette augmentation prend en compte tous les motifs ci-dessus mentionnés (article 269 a lit. a et b CO notamment).»
c. Contestée en temps utile, cette hausse de loyer a fait l’objet d’une validation par le biais d’un acte intitulé «réponse», adressé au Tribunal des baux et loyers et daté du 18 décembre 2009.
Le jugement querellé constate que l’avis de majoration litigieux mélange de façon incompréhensible les motifs absolus et relatifs de hausse, ce qui le rend nul.
d. En appel, la bailleresse produit plusieurs pièces nouvelles et précise que la motivation de la hausse ne se base pas exclusivement sur l’adaptation aux loyers usuels pratiqués dans le quartier, mais également sur d’autres motifs précisés dans le courrier annexé à l’avis de hausse, soit notamment les travaux de réparation exécutés sur l’immeuble et dans l’appartement considéré, ainsi que la «fiction d’indexation» et le rendement net sur fonds propres.
L’intimé a conclu au rejet de l’appel et à la confirmation du jugement attaqué.
EN DROIT
Interjeté dans les forme et délai prescrits par les art. 443 et 444 aLPC, l'appel est recevable.
Les allégués de fait nouveaux par rapport à ceux exposés en première instance sont donc irrecevables. Pour les mêmes motifs, les pièces nouvelles produites à l'appui de l'appel sont irrecevables, de même que les écritures et pièces produites après l'échéance du délai d'appel (ACJC/1467/2009).
Au vu de ce qui précède, les nouvelles pièces produites par l’appelante le 20 mai 2010 doivent préalablement être écartées de la procédure.
3.2 Comme l’a mentionné le Tribunal des baux et loyers, les motifs de hausse doivent être mentionnés de manière claire et précise, pour que le locataire puisse se faire une idée suffisante des prétentions du bailleur afin de décider s’il entend ou non contester la hausse. Lorsque la hausse de loyer invoquée repose sur plusieurs motifs, le bailleur doit indiquer les montants de la hausse correspondant à chacun d’entre eux (art. 19 al. 1 lettre a OBLF). Le bailleur ne peut pas se prévaloir simultanément de plusieurs motifs qui s’excluent, tels les loyers du quartier et un facteur de hausse fondé sur les coûts (art. 269, 269a lettres b, c et e CO). Ainsi, si le cumul de plusieurs facteurs relatifs est possible, les facteurs absolus ne peuvent pas être cumulés entre eux, dès lors qu’ils sont antinomiques; tel est le cas du bailleur qui majorerait le loyer en fonction du rendement net des fonds propres (art. 269 CO) et de la comparaison avec les loyers usuels du quartier (art. 269a lettre a CO). Une prétention du bailleur qui serait simultanément justifiée par plusieurs facteurs antinomiques est nulle (cf. notamment David LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 544).
En l’espèce, et comme l’appelante le revendique elle-même, l’avis de majoration litigieux mentionne aussi bien des critères relatifs (indexation des prix, prestations supplémentaires ou coûts de rénovation) que des critères absolus, tels que les loyers comparatifs. Contrairement aux exigences de l’art. 19 OBLF, le montant de hausse correspondant à chaque motif invoqué n’est pas clairement mentionné. Compte tenu de la jurisprudence applicable, ces quelques constatations sont suffisantes pour constater la nullité de l’avis de hausse en question.
Le jugement querellé sera en tout point confirmé et l’appelante condamnée à un émolument d’appel (art. 447 al. 2 aLPC).
La majoration annuelle sollicitée par la bailleresse dépassant 1'000 fr., la valeur litigieuse de la présente cause excède 15'000 fr. au sens de l'art. 51 al. 4 LTF.
PAR CES MOTIFS, LA COUR :
A la forme :
Déclare recevable l’appel interjeté par la SI ______S.A. contre le jugement JTBL/583/2010 rendu par le Tribunal des baux et loyers en date du 27 avril 2010 en la cause C/15931/2009-3-L.
Au fond :
Le rejette.
Condamne la SI______S.A. à payer à l’Etat de Genève un émolument d’appel de 300 fr.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Madame Florence KRAUSKOPF, présidente; Monsieur Jean-Marc STRUBIN et Madame Elena SAMPEDRO juges; Monsieur Alain MAUNOIR et Monsieur Pierre DAUDIN, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.
La présidente :
Florence KRAUSKOPF
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours :
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.