POUVOIR JUDICIAIRE
C/15977/2010 ACJC/792/2011
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
DU LUNDI 20 JUIN 2011
Entre
Monsieur X______ et Y______, domiciliés x, rue A______, à Genève, appelants d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 10 janvier 2011, comparant en personne,
d’une part,
Et
Z______, représentée par , 1204 Genève, intimée, comparant par Me David Lachat, avocat, 100, rue B, case postale 3403, 1211 Genève 3, en l'étude duquel elle fait élection de domicile,
d’autre part,
EN FAIT
A. Par acte envoyé par pli recommandé le 18 mars 2011 au greffe de la Cour de justice, X______ et Y______ appellent d’un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 10 janvier 2011, notifié aux parties par plis recommandés du 7 mars 2011, déclarant recevable leur opposition formée le 24 novembre 2010 au jugement rendu le 15 octobre 2010 par le Tribunal des baux et loyers, les condamnant à évacuer immédiatement de leurs personnes et de leurs biens l’appartement de 3 pièces au 4ème étage, ainsi que la cave no 6 de l’immeuble sis xxx, rue B______/x, rue A______ à Genève, les parties étant pour le surplus déboutées de toutes autres conclusions.
X______ et Y______ concluent préalablement à ce que la décision rendue par le Tribunal des baux et loyers soit annulée et à ce que la Cour, statuant à nouveau, constate la nullité du congé notifié le 27 avril 2010 pour le 30 juin 2010 et rejette en conséquence la demande d'évacuation.
A l’appui de leur appel, X______ et Y______ font valoir que le Tribunal des baux et loyers a violé la maxime inquisitoire dès lors qu'il n'a pas examiné le contexte entourant le congé donné pour défaut de paiement. Ils indiquent que X______ est gravement atteint dans sa santé, maladie engendrant une hospitalisation prolongée à Paris et des frais médicaux importants. La Z______ (ci-après : Z______) est propriétaire de nombreux immeubles à Genève et a pour but de procéder à tous investissements en matière immobilière. Le congé doit être annulé compte tenu de la disproportion des intérêts en présence. X______ et Y______ reprochent également au premier juge d'avoir violé le droit au logement en prononçant leur évacuation. Ils soulignent que X______ aura impérativement besoin d'un logement lorsque son traitement sera terminé. Le montant de l'arriéré de loyer est temporaire et ne crée aucun dommage pour Z______, au vu des bénéfices annuels de cette dernière.
Dans son mémoire de réponse du 4 avril 2011, Z______ a conclu au déboutement de X______ et Y______ de toutes leurs conclusions et à la confirmation du jugement. Aucun paiement n'était intervenu dans le délai comminatoire. Le Tribunal des baux et loyers n'avait pas à instruire la situation personnelle de X______ et Y______, celle-ci n'étant pas pertinente lors de l'examen des conditions légales de la résiliation d'un contrat de bail pour défaut de paiement. Elle a souligné que les locataires ne s'étaient présentés à aucune audience et n'avaient produit aucune pièce. Le congé n'avait pas été contesté, de sorte qu'il était valable. Z______ a pour le surplus fait valoir que les dispositions relatives au logement, inscrites dans la Constitution fédérale et le Pacte ONU I, ne consacraient pas de droit direct dont pourraient se prévaloir X______ et Y______.
B. Les faits pertinents de la cause peuvent être résumés comme suit :
a. Le 21 août 2008, Z______ a remis à bail à X______ et Y______ un appartement de 3 pièces au 4ème étage de l’immeuble sis 106, rue B______ xxx/x, rue A______ à Genève.
Le bail a débuté le 1er octobre 2008 pour se terminer le 30 septembre 2013.
Le loyer initial a été fixé à 13'200 fr. par année et l’acompte de charges à 1'620 fr. annuellement et n'ont pas été modifiés depuis lors. Le loyer mensuel, charges comprises, s'élève ainsi à 1'235 fr.
b. Par avis comminatoires du 18 août 2009, Z______ a mis en demeure X______ et Y______ de lui régler dans les trente jours le montant de 2'540 fr., comprenant les arriérés de loyer et de charges des mois de septembre et octobre 2009, soit 2'470 fr., des frais de rappel de 20 fr. et des frais de mise en demeure de 50 fr. Elle les a informés de son intention de résilier le bail à défaut de paiement intégral de la somme réclamée dans le délai imparti, conformément à l’art. 257d CO.
Une nouvelle mise en demeure a été adressée le 18 décembre 2009 à X______ et Y______, portant sur des arriérés de loyers relatifs aux mois de novembre et décembre 2009, de 2'470 fr., des frais de rappel de 90 fr. et des frais de mise en demeure de 50 fr. Elle les a informés de son intention de résilier le bail à défaut de paiement intégral de la somme réclamée dans le délai imparti, conformément à l’art. 257d CO.
c. Par avis comminatoires du 23 février 2010, une mise en demeure a été notifiée par Z______ à X______ et Y______ de lui régler dans les trente jours la somme de 2'660 fr., concernant les loyers de janvier et février 2010 ainsi que les frais de rappel. Elle les a nouveau informés de son intention de résilier le bail à défaut de paiement intégral de la somme réclamée dans le délai imparti, conformément à l’art. 257d CO.
d. Considérant que la somme n’avait pas été réglée dans le délai imparti, Z______ a, par avis officiels du 27 avril 2010, adressés à X______ et Y______ séparément, résilié le bail pour le 30 juin 2010.
Dans son courrier accompagnateur, elle a indiqué que le dernier loyer payé était celui du mois de décembre 2009.
e. Les avis de résiliation n'ont pas été retirés à la poste par X______ et Y______. Le représentant de Z______ leur a réacheminé, le 19 mai 2010, les congés.
f. Par requête déposée le 6 juillet 2010 au greffe de la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, Z______ a sollicité l’évacuation de X______ et Y______ des locaux en cause, non libérés par eux dans le délai imparti.
La tentative de conciliation obligatoire du 31 août 2010 s’est soldée par un échec et Z______ a introduit sa requête devant le Tribunal des baux et loyers le lendemain.
g. Le 28 septembre 2010, X______ s'est excusé auprès de la Commission de conciliation de son absence à l'audience du 31 août 2010 et a sollicité le report de ladite audience. Il s'est engagé à payer la régie et à respecter le bail.
Lors de l’audience de comparution personnelle des parties et de plaidoiries du 15 octobre 2010, X______ et Y______ ne se sont pas présentés. Le conseil de Z______ a indiqué qu'aucun versement n'était intervenu dans le délai comminatoire et que l'arriéré de loyer s'élevait à 12'789 fr. 05.
Le Tribunal des baux et loyers a prononcé l'évacuation par défaut de X______ et Y______, par jugement notifié aux parties le 29 octobre 2010.
h. Le 24 novembre 2010, X______ et Y______ ont formé opposition au jugement.
A l'audience de comparution personnelle des parties et de plaidoiries du 10 janvier 2011, X______ et Y______ ne se sont à nouveau pas présentés. Le conseil de Z______ a précisé que l'arriéré de loyer était de 16'494 fr. 05. Le Tribunal a confirmé son jugement du 15 octobre 2010.
C. Les arguments des parties seront examinés en tant que de besoin ci-après.
EN DROIT
Selon l'art. 121 al. 2 LOJ (RS/GE E 2 05), entré en vigueur le 1er janvier 2011, dans les causes fondées sur les art. 257d et 282 CO, la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice siège sans assesseurs. L'art. 143 LOJ consacré aux dispositions transitoires règle le sort des causes pendantes au moment de l'introduction de la LOJ. L'al. 1 indique que "en matière civile, les dispositions transitoires prévues aux art. 404 à 407 CPC s'appliquent". Ces dernières prévoyant l'application du nouveau droit de procédure aux recours formés contre des décisions communiquées, comme en l'espèce, après le 1er janvier 2011, il convient également d'appliquer la nouvelle LOJ et de statuer dans la composition sans assesseurs.
L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt 4C.310/1996 du 16 avril 1997 = SJ 1997 p. 493 consid. 1).
Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent déterminée, le Tribunal détermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement erronée (art. 91 al. 2 CPC). La détermination de la valeur litigieuse suit les mêmes règles que pour la procédure devant le Tribunal fédéral (RETORNAZ in : Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 363; SPÜHLER BSK ZPO, no 8 ad art. 308).
L'art. 51 al. 2 LTF dispose que si les conclusions ne tendent pas au paiement d'une somme d'argent déterminée, le Tribunal fédéral fixe la valeur litigieuse selon son appréciation. La jurisprudence prévoit, s'agissant d'une procédure relative à une évacuation, dans laquelle la question de l'annulation, respectivement de la prolongation du bail ne se pose pas, que l'intérêt économique du locataire peut être assimilé à la valeur que représente l'usage des locaux pendant la période où son déguerpissement ne peut pas être exécuté par la force publique (arrêt 4A_72/2007 du 22 août 2007 consid. 2.2). Dans un arrêt de 2009, le Tribunal fédéral a également précisé que la valeur correspond à l'usage de l'appartement pendant la période durant laquelle le locataire pourrait encore l'occuper s'il obtient gain de cause (arrêt 4A_549/2008 du 19 janvier 2009 consid. 1).
2.1. En l'espèce, la présente procédure a trait exclusivement à une demande d'évacuation pour défaut de paiement. La valeur litigieuse correspond dès lors à la somme des loyers entre le moment du dépôt du recours par les appelants et le moment où leur déguerpissement pourra vraisemblablement être exécuté par la force publique, soit 15'400 fr. (loyer mensuel hors charges de 1'100 fr. x 14 mois). La période de 14 mois correspond à l'estimation suivante : trois mois de procédure devant la Cour de justice, trente jours pour recourir au Tribunal fédéral, quatre mois de procédure devant le Tribunal fédéral, trente jours pour l'entrée en force de l'arrêt du Tribunal fédéral et cinq mois concernant le dépôt et la procédure d'exécution forcée.
La voie de l'appel est ainsi ouverte.
2.2. L'appel a été interjeté dans le délai de dix jours (art. 257 et 314 al. 1 CPC) et suivant la forme prescrite par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable.
La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC). L'allégation de faits et de moyens de preuve nouveaux est admise aux conditions prévues à l'art. 317 al. 1 CPC.
Ce délai sera de 10 jours au moins et, pour des baux d’habitation et de locaux commerciaux, de 30 jours au moins.
Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d’habitation et de locaux commerciaux peuvent être résiliés, moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d’un mois.
En matière d’évacuation pour défaut de paiement, le juge doit examiner si la créance invoquée par le bailleur existe, si elle est exigible, si le délai imparti est conforme à l’art. 257d al. 1 CO, si l’avis comminatoire du bail était assorti d’une menace de résiliation du bail en cas de non-paiement dans le délai imparti, si le versement réclamé n’a pas été payé, et si le congé satisfait aux exigences de forme prévues aux art. 266l et 266n CO et respecte le délai et le terme prescrits par l’art. 257d al. 2 CO.
Le délai comminatoire de l’art. 257d al. 1 CO commence à courir le lendemain du jour où le locataire a reçu l’avis du bailleur (LACHAT, Le bail à loyer, 2008, p. 667).
Si les conditions légales sont remplies, le juge doit prononcer l’évacuation; sinon, il doit rejeter la requête.
3.1. Selon la jurisprudence, une résiliation de bail est annulable lorsqu’elle est abusive ou contraire à la bonne foi, même si elle a pour cause la demeure du locataire, l’art. 271 al. 1 CO s’appliquant en cas de résiliation opérée en application de l’art. 257d CO. Mais le juge ne peut alors annuler le congé litigieux que si celui-ci est inadmissible au regard de la jurisprudence relative à l’abus de droit. Seules des circonstances particulières justifient l’annulation d’un tel congé (ATF 120 II 31 consid. 4a p. 32 et réf. cit., ATF in SJ 2004 I p. 424, cons. 3.1.).
Le locataire qui entend faire valoir l’annulabilité du congé pour ce motif doit avoir agi dans le délai péremptoire prescrit par l’art. 273 al. 1 CO, soit 30 jours dès la réception du congé, sous peine d’être déchu de ses droits (arrêt 4C.40/2004 paru in SJ 2005 p. 310, 312).
Lorsque le congé est inefficace ou dépourvu d’effet, soit lorsque ses conditions matérielles font défaut (ATF 121 III 156 consid. 1c p. 160), le locataire n’a pas l’obligation de le contester dans le délai de l’art. 273 CO et peut le soulever lorsque le bailleur engage la procédure d’expulsion (ATF 122 III 92 consid. 2b = JdT 1996 I 595, 598).
3.2. Le bailleur n’abuse pas de son droit, si après la réception de paiements tardifs du loyer, il résilie le bail pour non-paiement (ATF 119 II 232 consid. 3). Tel est également le cas lorsqu’il résilie le bail pour défaut de paiement du loyer dû et maintient cette résiliation même si, en cours de procédure d’expulsion, le locataire paie l’arriéré de loyer.
3.3. A la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat (art. 267 al. 1 CO).
3.4. Dans le cas d’espèce, les avis comminatoires ont été adressés aux appelants, en leur impartissant un délai de 30 jours pour régler deux mois d’arriérés de loyer et de charges; les appelants ont été informés de l’intention de l’intimée de résilier le bail à défaut de paiement intégral de la somme réclamée.
Aucun versement n’est intervenu dans le délai comminatoire. L’intimée a ensuite résilié le bail. Le congé n’a pas été contesté par les appelants, de sorte que la question de l’annulation de la résiliation du bail ne saurait être examinée par la Cour de céans. Ainsi, le congé notifié par l’intimée aux appelants est valable. Aucun motif d’inefficacité n’existe dans le cas d’espèce, les autres conditions de l’art. 257d CO étant réunies.
Les appelants ne disposent ainsi plus d'aucun titre juridique les autorisant à rester dans l'appartement de l'intimée.
Ils invoquent aussi l'art. 11 al. 1 du Pacte international relatif aux droits économiques, sociaux et culturel (RS 0.101.1), à teneur duquel les Etats parties au Pacte reconnaissent à toute personne le droit à un niveau de vie suffisant pour elle-même et sa famille, y compris une nourriture, un vêtement et un logement suffisant, ainsi qu'à une amélioration constante de ses conditions d'existence.
La Cour relève toutefois que ces dispositions sont des normes de droit public : elles ne concernent que les relations entre les personnes privées et l'Etat et sont, à Genève, concrétisées en particulier par la législation sociale. Ces normes ne sont en revanche pas directement applicables à des relations relevant du pur droit privé, tel qu'un rapport de bail (ACJC/740/2008 du 16.06.2008).
Au demeurant, les éventuels motifs d’ordre personnel dont pourraient se prévaloir les appelants ne pourraient être pris en compte que dans le cadre de l’exécution de la décision d’évacuation (art. 337 al. 2 CPC). Ces motifs ne peuvent pas entrer en considération dans le cadre de l’examen de la procédure d'évacuation par la Cour.
C'est donc à juste titre que le Tribunal des baux et loyers a retenu que les conditions de l'action en évacuation étaient remplies et son jugement doit, par conséquent, être confirmé.
La procédure est gratuite, de sorte qu'il n'est pas perçu de frais ni alloué de dépens (art. 17 al. 1 LACC).
PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevable l'appel interjeté le 18 mars 2011 par X______ et Y______ contre le jugement JTBL/12/2011 rendu le 10 janvier 2011 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/15977/2010-6-E.
Au fond :
Confirme ledit jugement.
Dit que la procédure est gratuite.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Monsieur Jean-Marc STRUBIN, président; Madame Elena SAMPEDRO et Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, juges; Madame Maïté VALENTE, greffière.
Le président :
Jean-Marc STRUBIN
La greffière:
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours :
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF : cf. considérant 2.1.