POUVOIR JUDICIAIRE
C/10923/2009 ACJC/331/2011
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre d’appel en matière de baux et loyers
AUDIENCE DU LUNDI 14 mars 2011
Entre
Monsieur A______, domicilié ______ (GE), appelant d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 26 avril 2010, comparant par Me Philippe Girod, avocat, 24, boulevard Georges-Favon, 1204 Genève, en l'étude duquel il fait élection de domicile aux fins des présentes,
d’une part,
Et
B______, sise c/o C______, rue ______, ______, intimée, comparant par Me Raija Lahlou, avocate, 4, rue Micheli-du-Crest, 1205 Genève, en l'étude de laquelle elle fait élection de domicile aux fins des présentes,
d’autre part,
EN FAIT
A. Par jugement du 26 avril 2010, communiqué aux parties par plis du 28 avril 2010, le Tribunal des baux et loyers a condamné A______ à payer à B______ les sommes de 7'490 fr., avec intérêts à 5% l’an dès le 15 décembre 2006, 432 fr., sans intérêts moratoires, et 2'834 fr. 95, avec intérêts à 5% l’an dès le 15 février 2008 (ch. 1), prononcé la mainlevée définitive de l’opposition formée au commandement de payer, poursuite no 1______, à concurrence de 7'490 fr., avec intérêts à 5% l’an dès le 15 décembre 2006, et 2'834 fr. 95, avec intérêts à 5% l’an dès le 15 février 2008 (ch. 2) et débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 3).
B. Par acte expédié au greffe de la Cour le 31 mai 2010, A______ forme appel contre ce jugement, concluant principalement à l’annulation du jugement entrepris, au rejet de la demande en paiement et en mainlevée d’opposition de sa partie adverse du 6 avril 2009 et à ce que la Cour dise que la poursuite no 1______ n’ira pas sa voie.
Dans son mémoire de réponse du 2 juillet 2010, B______ conclut à la confirmation du jugement du Tribunal des baux et loyers du 26 avril 2010 et à la condamnation de A______ en tous les dépens, valant notamment participation à ses honoraires d’avocat.
L’argumentation des parties sera reprise ci-après, en tant que de besoin.
C. Il résulte de la procédure les éléments pertinents suivants :
a) A une date indéterminée, B______, bailleresse, et les époux A______ et D______, locataires, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur la location d’un appartement de 4 pièces au 1er étage de l’immeuble sis ______ à Genève.
Le bail a débuté le 1er juillet 2001.
Le loyer a été fixé en dernier lieu à 2'173 fr. par mois, charges comprises.
Les parties ont également conclu un contrat de bail à loyer portant sur un garage au 1er sous-sol de l’immeuble sis E______, à Genève, dont le loyer a été fixé en dernier lieu à 267 fr. par mois.
b) Il ressort de l’état des lieux d’entrée du 29 juin 2001 que les plafonds, les murs, les boiseries et les sols de l’appartement étaient soit dans un «état neuf», soit en «très bon état». Les murs et le plafond du réduit, dont les peintures étaient défraîchies, étaient en «bon état».
Pour le surplus, il était indiqué que le lave-vaisselle perdait de l’eau pendant le programme, que le robinet de la salle de bains gouttait et que la vidange du lavabo était oxydée.
Les parties ne contestent pas ce constat.
c) Par jugement du 24 novembre 2004, le Tribunal de première instance, statuant sur mesures protectrices de l’union conjugale, a attribué la jouissance exclusive du domicile conjugal à D______.
A______ a conclu, avec effet au 1er octobre 2004, un contrat de bail portant sur un autre appartement.
B______ a cependant refusé de le libérer de ses obligations relativement aux baux litigieux (appartement et garage), indiquant par courrier du 13 juillet 2005 : «nous regrettons de ne pouvoir accéder à votre demande de vous délier des contrats susmentionnés, les revenus de Madame D______ étant insuffisants pour garantir le paiement des loyers», et ajoutant que «selon l’ordonnance préprovisoire du Tribunal de première instance, il est uniquement accordé à Madame D______ la jouissance exclusive du logement et non le transfert des droits et obligations découlant des baux».
Le divorce du couple a été prononcé le 10 mai 2007. Le dispositif du jugement ne traite pas du domicile conjugal.
d) Par avis comminatoire du 11 juillet 2005, B______ a mis en demeure A______ et D______ de lui régler dans les trente jours la somme de 4'416 fr. à titre de loyers impayés pour la période du 1er juin au 31 juillet 2005, sous menace de résiliation de leur bail.
e) L’intégralité des arriérés de loyers n’ayant pas été payée durant le délai comminatoire, B______ a, par avis officiels du 22 août 2005, résilié le bail pour le 30 septembre 2005.
f) Les locataires n’ayant pas restitué l’appartement litigieux à l’échéance du bail, B______ a déposé une requête en évacuation pour défaut de paiement de loyers en date du 29 juin 2006.
g) Par jugement du 2 octobre 2006, prononcé contradictoirement à l’égard de A______ et par défaut à l’égard de D______, le Tribunal des baux et loyers a condamné ces derniers à évacuer immédiatement de leur personne et de leurs biens l’appartement en cause.
h) Les locataires n’ayant toujours pas restitué l’appartement, B______ a mandaté un huissier judiciaire, soit Me G______, afin qu’il leur notifie une sommation, ce qu’il a fait en date du 18 décembre 2006.
L’appartement ayant finalement été restitué spontanément par les locataires à la fin du mois de janvier 2007, la requête d’exécution forcée adressée au Procureur général a été retirée.
Me G______ a facturé 432 fr. son intervention.
i) Un procès-verbal d’état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement le 29 janvier 2007.
Il a été signé par D______. Pour sa part, A______ n’était pas présent.
Ledit procès-verbal indiquait :
«Le locataire reconnait être responsable et prendre à sa charge le coût de réparation des dégâts suivants :
Remise en état du plan de travail (brûlé)
Changement de l’égouttoir (brûlé)
Remise en état du mur de droite (peinture arrachée) cuisine
Remise en état du mur face fenêtre du living (paille arrachée)
Remise en état du mur de droite du dégagement living (7 marques de scotch)
Remise en état du mur correspondant à l’interrupteur de la sdb (peinture arrachée)
Fourniture du porte savon et verre à dent de la sdb
Fourniture de la barre d’appui savonnière de la sdb
Murs chambre gauche bouchée [sic!] les trous et remise en état
env. 11 trous + mur de droite paille arrachée à 10 cm du sol
Dépose du câble de la TV (derrière plinthes)
Fourniture et pose de la lunette des WC
Dépose de l’ensemble des lampes
1 nettoyage de four
Manque les clés des chambres + cuisine et réduit - Selon tél concierge rendu 3 clés - manque tjs réduit
Manque 2 clés d’appartement».
j) Par courrier du 30 janvier 2007 adressé aux deux époux, au nouveau domicile de D______, B______ indiquait :
«Nous vous rappelons que les travaux suivants vous incombent, soit :
– Remplacement du plan de travail et de l’égouttoir qui sont brûlés;
– Remise en état d’un mur dans la cuisine qui est abîmé;
– Remise en état d’un mur dans le living où la tapisserie est arrachée;
– Remise en état d’un mur dans le dégagement sur living où il y a des scotchs;
– Remise en état d’un mur dans la salle de bains;
– Fourniture d’accessoires sanitaires;
– Rhabillage des trous sur les murs d’une chambre et retouches de peinture;
– Dépose du câble TV et remise en état des plinthes;
– Nettoyage du four;
– Fourniture d’une clef pour une porte de communication;
– Remplacement du cylindre de la porte palière en prolongation de la mise en passe».
k) B______ a mandaté diverses entreprises, dont il est retenu par la Cour de céans qu’elle a reçu les factures suivantes :
– 99 fr. 55 pour la suppression d’un câble TV et la remise en place des plinthes;
– 129 fr. 10 pour le nettoyage du four;
– 476 fr. 25 pour des installations sanitaires;
– 2'439 fr. 20 pour la remise en état du plan de travail de la cuisine;
– 1'355 fr. 76 pour des travaux de peinture.
A noter que, s’agissant du troisième montant ci-dessus, la facture de l’entreprise F______, produite par la bailleresse dans son chargé de première instance, est visiblement incomplète, en ce sens que n’y figure que la première page. Le montant «à reporter», au bas de celle-ci est de 476 fr. 25. Il ressort néanmoins du courrier de la régie adressé aux locataires pour transmettre, notamment, copie de cette facture (cf. lettre l) ci-dessous), que le montant total de celle-ci serait de 518 fr. 65.
Ce dernier montant a toutefois été contesté par A______ dans le cadre de son écriture responsive de première instance et la bailleresse n’a, malgré cela, pas produit la (les) page(s) manquante(s).
l) Par courrier du 10 juillet 2007, B______ a réclamé à A______ et D______ le versement d’une somme de 2'877 fr. 35 à titre de participation aux travaux, après avoir retenu un amortissement de 37,22% pour le remplacement du plan de travail et de 55,83% pour les peintures.
m) La garantie de loyer, à hauteur de 5'675 fr. lors de sa constitution, a été libérée en faveur de la bailleresse.
n) Le 26 novembre 2008, B______ a requis des poursuites à l’encontre de D______, d’une part, et de A______, d’autre part, pour les montants suivants :
7'650 fr., avec intérêts à 5% l’an dès le 15 décembre 2006, somme correspondant, après déduction d’un acompte de 631 fr., aux indemnités pour occupation illicite de l’appartement pour la période du 1er novembre 2006 au 31 janvier 2007 (6'189 fr.), à celles pour le box du 1er août 2006 au 31 janvier 2007 (1'602 fr.) et aux frais de rappels à hauteur de 160 fr.;
2'877 fr. 35, avec intérêts à 5% l’an dès le 15 février 2008, à titre de participation aux travaux;
985 fr. 20, avec intérêts à 5% l’an dès le 15 juin 2008, à titre de solde de chauffage et eau chaude pour la saison 2007-2008.
o) Un commandement de payer, poursuite no 1______, a été notifié le 12 décembre 2008 à A______. Celui-ci y a fait opposition.
Un commandement de payer, poursuite no 2______, a été notifié le 9 janvier 2009 à D______. Dans la mesure où elle n’y a pas fait opposition, B______ a requis la continuation de la poursuite en date du 5 février 2009.
p) Par requête du 6 avril 2009, déclarée non conciliée lors de l’audience de conciliation du 24 août 2009 et portée devant le Tribunal le 27 août 2009, B______ a réclamé à A______ le paiement des trois montants visés par le commandement de payer susmentionné (y compris les intérêts moratoires), de même que le remboursement des honoraires de Me G______ à hauteur de 432 fr., le paiement de frais de rappels, mise en demeure et résiliation pour un total de 160 fr. et le remboursement des frais de poursuite à hauteur de 111 fr.
Elle a en outre conclu au prononcé de la mainlevée de l’opposition faite au commandement de payer, poursuite no 1______, et à ce qu’il soit dit que la poursuite aille sa voie.
q) Lors de l’audience de comparution personnelle des parties du 28 octobre 2009, A______ a indiqué que, compte tenu du jugement sur mesures protectrices du 24 novembre 2004, qui attribuait à son ex-épouse la jouissance exclusive des biens litigieux, il estimait que celle-ci devait être tenue pour seule «responsable».
r) Dans le jugement entrepris, le Tribunal des baux et loyers a considéré que A______ n’avait pas été libéré de ses obligations relativement au contrat de bail, de sorte qu’il répondait conjointement et solidairement avec son ex-épouse du dommage causé à la bailleresse. Il l’a ainsi condamné au paiement des sommes réclamées par B______ à titre d’arriéré d’indemnités pour occupation illicite, à l’exclusion cependant des frais de rappels, au motif que ces derniers seraient inférieurs à l’intérêt moratoire.
S’agissant du solde de charges, le Tribunal a débouté la bailleresse de ses conclusions, cette dernière n’ayant produit aucune pièce à ce propos.
Pour ce qui concernait les frais de poursuite, le Tribunal a également débouté la bailleresse, lesdits frais suivant le sort de la poursuite.
Le Tribunal des baux et loyers a en outre condamné A______ au remboursement des frais d’huissier encourus par sa partie adverse.
Enfin, pour ce qui concernait les sommes réclamées pour la remise en état de l’appartement litigieux, le Tribunal des baux et loyers a considéré que les locataires ne s’y étaient pas opposés et a donc accordé à la bailleresse ses conclusions, sous réserve du montant de 518 fr. 65, qu’elle a réduit à 476 fr. 25.
Sur la base des considérations précédentes, le Tribunal des baux et loyers a prononcé la mainlevée définitive de l’opposition au commandement de payer, poursuite no 1______, à due concurrence.
s) Dans la procédure d’appel, A______ ne conteste pas les montants retenus par le Tribunal des baux et loyers.
Il soutient cependant que les circonstances ayant entouré la fin des baux l’ont en elles-mêmes délié de ses obligations, et ce dès le 30 septembre 2005. Il se fonde à cet égard sur le fait que le congé donné pour la date précitée n’a pas été contesté, qu’il avait lui-même quitté l’appartement depuis longtemps déjà et ne pouvait, en tout état de cause, rien entreprendre pour accélérer la restitution des objets litigieux; il reproche au contraire à la bailleresse d’avoir tardé à agir en évacuation, puisque la requête n’a été introduite que le 29 juin 2006.
Se fondant sur le raisonnement qui précède, il soutient ne pas être redevable des intérêts moratoires et des frais d’expulsion, de même que des frais de rappels, mise en demeure et poursuite.
Enfin, il conteste toute participation aux frais de remise en état de l’appartement, faute d’avoir reçu un avis des défauts. Il indique ne pas avoir été avisé de la tenue d’un état des lieux de sortie, ni avoir reçu les courriers subséquents de la régie à cet égard.
t) Pour sa part, l’intimée relève que si elle n’a pas introduit immédiatement une procédure en évacuation, mais a attendu neuf mois depuis la fin du bail, c’est en raison du fait qu’elle a accordé des «plans de paiement des arriérés» à D______, laquelle les a, dans un premier temps, respectés. Ce n’est que lorsque la bailleresse a été convaincue de l’incapacité de la précitée d’honorer, à terme, ses engagements, qu’elle a agi en évacuation.
EN DROIT
L’appel est recevable pour avoir été déposé selon la forme et dans le délai prescrits (art. 443 et 444 LPC).
Les dernières conclusions prises en première instance ayant porté sur une valeur litigieuse supérieure à 8'000 fr. en capital et n’ayant pas trait à la protection contre les loyers abusifs ou d’autres prétentions abusives du bailleur, le Tribunal des baux et loyers a statué en premier ressort (art. 56P al. 2 LOJ).
La Chambre d’appel revoit dès lors la cause librement; sous réserve de l’immutabilité du litige, elle peut connaître de nouvelles conclusions, de nouveaux allégués et de nouvelles preuves (BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, Commentaire de la loi de procédure civile, no 15 ad art. 291 LPC et no 2 ad art. 445 LPC).
Bien que la restitution de la chose louée soit une obligation indivisible, produisant des effets identiques à ceux de la solidarité, de sorte que lorsqu’elle est due par plusieurs débiteurs, chacun d'eux est tenu de l'acquitter pour le tout (art. 70 al. 2 CO), le Tribunal fédéral a admis, en se fondant sur l’art. 146 CO - qui prévoit que, sauf stipulation contraire, l'un des débiteurs solidaires ne peut aggraver par son fait personnel la position des autres -, que si la prestation est possible pour l'un des codébiteurs et impossible pour l'autre, seul le premier est en faute, l'autre étant libéré, mais en réservant toutefois le cas où le codébiteur fautif serait l’auxiliaire (art. 101 CO) de l’autre pour l’exécution de la prestation (ATF 4C.103/2006).
Néanmoins, dans l’arrêt en question, le Tribunal fédéral a considéré que la notion d’auxiliaire devait être interprétée de manière large, en ce sens qu’elle visait notamment le cas du sous-locataire par rapport au locataire quant à l’obligation de restituer la chose louée en fin de bail, de sorte qu’il se justifiait également de l’étendre au cas du bail commun, chaque colocataire étant donc l’auxiliaire de son cosignataire au sens de l’art. 101 CO.
Sur cette base, le Tribunal fédéral a admis que le bailleur puisse réclamer au colocataire non fautif une indemnité pour l'occupation illicite des locaux.
3.2. Dans son mémoire, l’appelant ne remet pas en question cette jurisprudence, déjà citée par le Tribunal des baux et loyers dans le jugement entrepris.
Il relève cependant qu’il n’y avait plus de colocation à compter du 30 septembre 2005, la bailleresse ayant, par son attitude qu’il décrit comme contradictoire, du fait notamment qu’elle a tardé à agir en évacuation, accepté de le libérer de ses obligations contractuelles dès cette date.
On ne discerne cependant pas en quoi l’attitude de la bailleresse aurait pu être interprétée, par l’appelant, comme une volonté de le délier de ses obligations. L’appelant peine d’ailleurs à formuler son argumentation à ce propos.
En effet, la bailleresse a au contraire clairement manifesté son intention de ne pas le libérer, et ce malgré sa séparation d’avec son épouse et son déménagement. Elle a par ailleurs agi en évacuation, le 29 juin 2006, tant contre son épouse que contre lui.
Au vu de ce qui précède, l’appelant ne saurait être suivi lorsqu’il soutient avoir été libéré au 30 septembre 2005.
3.3. Il se justifie néanmoins encore d’examiner si l’intimée a commis un abus de droit, même si l’appelant ne soulève ce grief qu’à demi-mot, en exigeant de sa part qu’il s’acquitte notamment des indemnités pour occupation illicites, alors même qu’elle n’a pas agi immédiatement en évacuation à la fin du bail.
Constitue un abus de droit au sens de l’art. 2 al. 2 CC, l’absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l’utilisation contraire à son but d'une institution juridique, la disproportion grossière des intérêts en présence, l’exercice d'un droit sans ménagement, ainsi que l’adoption d’une attitude contradictoire (ATF 120 II 105 consid. 3a et références citées).
Dans le présent cas d’espèce, l’on pourrait, à la rigueur, envisager que l’appelant puisse être libéré sur la base d’un abus de droit (art. 2 al. 2 CC) de sa bailleresse, dans l’hypothèse où celle-ci aurait volontairement tardé à entamer une procédure d’évacuation, sachant la colocataire occupante incapable d’assumer le loyer, mais comptant sur la solvabilité de l’appelant (colocataire non occupant). Aucun indice ne permet toutefois de le supposer.
Certes, l’intimée a attendu neuf mois pour introduire une procédure en évacuation depuis l’échéance du bail. Elle soutient cependant, dans son mémoire de réponse à l’appel, avoir simplement renoncé provisoirement à agir, du fait que la colocataire de l’appelant respectait le plan de rattrapage de l’arriéré qui avait été convenu. Bien qu’elle ne produise pas de pièce attestant ce fait, la Cour de céans relèvera, en premier lieu, que la démarche de la régie, visant à accorder à sa locataire en défaut de paiement un délai d’épreuve avant d’introduire la procédure en évacuation, est des plus usuelles et n’a pas pour conséquence d’augmenter l’arriéré de loyer si elle est suivie avec rigueur (à savoir si la procédure est introduite au moindre nouveau retard, quitte à être suspendue par la suite en cas de rattrapage dudit retard et nouvelle mise à l’épreuve); en second lieu, si l’appelant contestait cette allégation figurant dans le mémoire réponse de l’intimée, et estimait donc qu’aucun plan de rattrapage n’avait été établi et que l’intimée avait simplement volontairement tardé à agir (de manière à ce qu’un abus de droit puisse lui être reproché), il lui appartenait de se présenter à l’audience de plaidoirie et de plaider dans ce sens, ce qu’il n’a pas fait.
Ainsi, en définitive, en l’absence de tout indice corroborant la thèse de l’appelant, aucun abus de droit ne saurait être retenu en l’espèce, de sorte que le jugement du Tribunal des baux et loyers ne peut qu’être confirmé s’agissant de la possibilité pour l’intimée de réclamer à l’appelant, colocataire non fautif, le remboursement du dommage créé par la faute de sa colocataire.
Dans cette mesure, pour les créances qui ne sont pas autrement contestées par l’appelant que par l’argumentaire traité ci-dessus, à savoir les indemnités pour occupation illicite de l’appartement et du box (7'490 fr.), de même que les frais d’huissier (432 fr.), le jugement du Tribunal des baux et loyers sera confirmé.
En vertu de l’art. 267a al. 1 CO, lors de la restitution, le bailleur doit vérifier l’état de la chose et aviser immédiatement le locataire des défauts dont celui-ci répond.
En l’espèce, le raisonnement de la Cour sous chiffre 3 ci-dessus, s’agissant des indemnités pour occupation illicite ou des frais d’huissier, peut s’appliquer mutatis mutandis aux frais de remise en état de l’appartement.
L’appelant ne saurait en effet échapper à sa responsabilité, du fait que chaque colocataire est l’auxiliaire de son cosignataire, au sens de l’art. 101 CO. Dans cette mesure, l’avis des défauts adressé à son auxiliaire suffit à satisfaire la condition posée par l’art. 267a al. 1 CO.
Le jugement du Tribunal sera ainsi intégralement confirmé.
L’art. 447 al. 2 LPC prévoit qu’il n’est pas alloué de dépens par devant la juridiction des baux et loyers, seul un émolument pouvant être mis à la charge de la partie qui succombe.
L’intimée sera en conséquence déboutée de cette conclusion.
PAR CES MOTIFS, LA COUR :
A la forme :
Déclare recevable l’appel interjeté par A______ contre le jugement JTBL/552/2010 rendu le 26 avril 2010 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/10923/2009XXX.
Au fond :
Confirme ce jugement.
Condamne A______ à verser un émolument d’appel de 300 fr. en faveur de l’Etat de Genève.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Monsieur Daniel DEVAUD, président; Monsieur Pierre CURTIN et Madame Valérie LAEMMEL-JUILLARD, juges; Monsieur Grégoire CHAMBAZ et Monsieur Lucien BACHELARD, juges assesseurs; Madame Audrey MARASCO, commise-greffière.
Le président :
Daniel DEVAUD
La commise-greffière :
Audrey MARASCO
Indication des voies de recours :
Conformément aux art. 113 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours constitutionnel subsidiaire.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.