POUVOIR JUDICIAIRE
C/30860/2008 ACJC/187/2011
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre d’appel en matière de baux et loyers
AUDIENCE DU LUNDI 14 FEVRIER 2011
Entre
A______ et B______, appelants d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 6 septembre 2010, comparant tous deux par l'ASLOCA, 12, rue du Lac, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle ils font élection de domicile,
d’une part,
Et
C______, intimée, comparant par Me Yves Bonard, avocat, 1, rue Monnier, case postale 205, 1211 Genève 12, en l'étude duquel elle fait élection de domicile,
d’autre part,
EN FAIT
A. Par acte déposé le 20 octobre 2010 au greffe de la Cour de justice, A______ et B______ appellent du jugement du Tribunal des baux et loyers rendu le 6 septembre 2010, notifié le 21 septembre 2010, déclarant leur requête en contestation du loyer initial irrecevable. Les locataires concluent à l'annulation de ce jugement et, principalement, au renvoi de la cause au Tribunal "pour effectuer [le calcul] du rendement net de la chose louée". Subsidiairement, ils demandent que le loyer annuel de l'appartement qu'ils occupent soit fixé à 9'600 fr., charges non comprises, dès le 15 octobre 2008 et que la bailleresse, C______, soit condamnée à leur restituer le trop-perçu.
Cette dernière sollicite la confirmation du jugement entrepris, subsidiairement la constatation que le loyer annuel de 19'800 fr. n'est pas abusif et la confirmation de ce dernier.
B. Les faits suivants ressortent des pièces soumises aux premiers juges :
a. Les parties sont liées par un contrat de bail à loyer, daté du 16 octobre 2008, portant sur la location d'un appartement de 5 pièces au 3ème étage de l'immeuble sis à X.
Le bail a été conclu pour une durée déterminée, du 15 octobre 2008 au 31 octobre 2009, non renouvelable. Le loyer annuel, charges non comprises, a été fixé, par avis de fixation de loyer du 16 octobre 2008, à 19'800 fr., dès le 15 octobre 2008. L'avis était motivé comme suit : "Article 269 a lettre a : se situe dans les limites des loyers usuels dans la localité ou le quartier".
Le loyer annuel précédant était de 11'520 fr. depuis le 1er février 2005.
Un constat des lieux et inventaire, mentionnant le 15 octobre 2008 comme date d’entrée, a été signé par les parties le 20 octobre 2008.
Celles-ci divergent sur la question de savoir quand l'avis de fixation de loyer initial a été remis aux locataires. Ces derniers soutiennent ne l'avoir reçu que le 14 novembre 2008, alors que la bailleresse allègue l'avoir remis aux locataires lors de l'état des lieux d'entrée, le 20 octobre 2008.
b. Par requête expédiée le 12 décembre 2008, les locataires ont contesté le loyer initial par-devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers. Non conciliée, l'affaire a été portée devant le Tribunal des baux et loyers.
c. Le Tribunal a ordonné une instruction écrite, imparti un délai au 8 février 2010 à la bailleresse pour répondre et remis la cause pour plaider le 8 mars 2010.
Dans ses écritures du 8 février 2010, la bailleresse a conclu à l’irrecevabilité de la requête des locataires au motif de sa tardiveté, subsidiairement à son rejet. Les locataires ont persisté dans leurs conclusions, par écritures du 22 février 2010, déposées le lendemain.
L'affaire a été remise pour plaider à l'audience du 8 mars 2010, puis gardée à juger.
C. Le Tribunal a retenu que le délai de 30 jours pour contester le loyer initial avait commencé à courir au plus tard lors de l'état des lieux du 20 octobre 2008. Il était ainsi échu lors du dépôt de la requête le 12 décembre 2008; celle-ci était dès lors irrecevable.
Lors de l'audience, qui s'est tenue le 13 décembre 2010 devant la Chambre d'appel, les parties ont persisté dans leurs conclusions. Leurs arguments seront examinés ci-après dans la mesure utile à la solution du litige.
EN DROIT
Interjeté dans la forme et dans le délai prescrits par la loi, l'appel est recevable (art. 443 et 444 aLPC).
Pour examiner les griefs allégués, la Cour se place dans la situation où se trouvaient les premiers juges lorsqu’ils ont rendu leur décision, ce qui implique la prohibition d’allégués ou de moyens de preuve nouveaux, pour autant que l’ordre public ne soit pas en cause ou qu’il ne s’agisse pas de faits dont les tribunaux doivent connaître d’office (BERTOSSA et alii, ibidem; SJ 1981, p. 334). La question de savoir si les pièces nouvelles produites par les parties en appel tombent sous l'une des exceptions précitées peut demeurer indécise, dès lors que la cause devra de toute manière être renvoyée au Tribunal, comme on le verra ci-après.
3.1. L'intimée soutient que l'avis de fixation du loyer initial a été remis aux locataires lors de l'état des lieux d'entrée du 20 octobre 2008. Par la suite, la bailleresse a signé le contrat de bail, qu'elle a adressé aux locataires, accompagné de l'avis de fixation du loyer initial, dont ils disposaient déjà. Le délai de 30 jours pour contester le loyer initial courrait dès la remise des clefs, le 15 octobre 2008. Même si l'avis de fixation de loyer initial ne leur avait été remis que le 14 novembre 2008, les appelants auraient dû demander des informations supplémentaires dès la remise des locaux. Enfin, la pénurie de logements étant notoire à Genève, les appelants pouvaient demander une baisse de loyer, sans être en possession dudit avis.
3.2.
3.2.1. En vertu de l'art. 270 al. 1 CO, le locataire peut contester le loyer dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose louée, s'il a été contraint de conclure le bail en raison de la pénurie de logement ou si le bailleur a sensiblement augmenté le loyer par rapport au précédent loyer. Le canton de Genève a rendu obligatoire, en cas de pénurie de logements, l'utilisation de la formule officielle de fixation du loyer pour la conclusion de tout nouveau bail (cf. art. 270 al. 2 CO). L'art. 24 al. 4 de la loi genevoise d'application du Code civil et du Code des obligations prévoit que la formule doit être notifiée au plus tard le jour de la remise de la chose louée au locataire.
L'usage de la formule officielle tend à assurer au locataire une information adéquate sur le loyer précédent ainsi que sur les possibilités et la procédure de contestation du loyer initial (ATF 120 II 341 consid. 5a et 5b). Le but d'information visé par l'art. 270 al. 2 CO et par les dispositions cantonales y relatives ne commande pas de considérer comme nulle la fixation du loyer lorsque la notification a lieu tardivement. La seule conséquence dans un tel cas est la prolongation du délai pour contester le loyer initial. Il apparaît, en effet, justifié que le locataire puisse alors contester le loyer dans les 30 jours suivant la notification de l'avis officiel lorsque celui-ci intervient postérieurement à la remise de la chose, même si le délai de l'art. 270 al. 1 CO est alors échu. Cette solution assure la réalisation du but d'information et de protection du locataire, sans produire des effets inadaptés au défaut qui entache la notification. Afin de prévenir les abus, cette solution ne peut cependant s'appliquer qu'à une notification qui intervient dans les 30 jours suivant la remise de la chose (ATF 121 III 56 consid. 2c; LACHAT, Le bail à loyer, 2008, p. 395).
3.2.2 L’art. 274d al. 3 CO prévoit que le juge établit d’office les faits et apprécie librement les preuves; les parties sont tenues de leur présenter toutes les pièces nécessaires à l’appréciation du litige. Il s’agit d’un cas d’application de la maxime inquisitoriale sociale ou de la maxime des débats atténuée (ATF 125 III 231).
Le Tribunal des baux et loyers n’a pas l’obligation d’établir d’office des faits qui n’ont pas été articulés avec précision par celui qui entend les invoquer et auquel il ne saurait se substituer pour formuler son argumentation et la justifier (ACJC/284/2000). En revanche, lorsque les allégués et moyens des parties sont suffisamment intelligibles, le Tribunal est tenu d’instruire et de faire administrer des preuves sur tous les éléments pertinents. S’il ne le fait pas, il viole le droit à la preuve (ATF 114 II 289), et, partant, le droit d'être entendu (ATF 131 I 153).
La procédure en matière de baux et loyers décrite aux art. 426 et ss aLPC, en particulier l’art. 429 al. 2 aLPC, prescrit une comparution personnelle des parties d’entrée de cause, sauf si les parties y renoncent ou si une telle mesure s’avère manifestement inutile. L’art. 435 aLPC prescrit en outre que le juge établit d’office les faits, rappelant ainsi qu’en application du droit fédéral, les litiges en matière de baux et loyers sont soumis à la maxime inquisitoriale sociale (art. 274d CO).
3.3. Il ressort de ce qui précède que, contrairement à ce qu'ont retenu les premiers juges, la remise des clefs et l'état des lieux d'entrée ne constituaient pas les seuls éléments déterminants pour le calcul du délai de 30 jours prévu à l'art. 270 al. 1 CO. En effet, selon la jurisprudence fédérale, si la notification de l'avis de fixation du loyer intervient dans les 30 jours suivant la remise des clefs, le délai de 30 jours de l'art. 270 al. 1 CO commence à courir dès cette notification.
En l'espèce, les parties divergent sur la question de savoir quand l'avis de fixation de loyer initial a été remis aux locataires. Or, ce point est déterminant pour l'issue du litige. En effet, si cet avis a été remis aux appelants lors de l'état des lieux d'entrée, le 20 octobre 2008, comme le soutient l'intimée, la requête en contestation du loyer initial est tardive. En revanche, si la notification de cet avis a eu lieu le 14 novembre 2008, comme l'affirment les locataires, la contestation déposée le 12 décembre 2008 est recevable. Compte tenu des allégations divergentes des parties sur un point important du litige, qui n'était documenté par aucune pièce, le Tribunal ne pouvait favoriser plutôt l'une que l'autre des thèses sans procéder à aucune enquête, ni même à la comparution personnelle des parties. Il se justifie donc d'admettre l'appel. Afin de garantir aux parties le double degré de juridiction, la cause est renvoyée au Tribunal pour instruction sur la question de la date de notification de l'avis de fixation de loyer initial, puis, le cas échéant, sur le fond.
PAR CES MOTIFS, LA COUR :
A la forme :
Déclare recevable l'appel interjeté le 20 octobre 2010 par A______ et B______ contre le jugement JTBL/1153/2010 rendu le 6 septembre 2010 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/30860/2008-1-L.
Au fond :
Admet l'appel et annule ce jugement.
Renvoie la cause au Tribunal pour instruction et nouvelle décision.
Condamne C______ à verser à l'Etat de Genève un émolument d'appel de 300 fr.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Madame Florence KRAUSKOPF, présidente; Monsieur Daniel DEVAUD et Monsieur Jean-Marc STRUBIN, juges; Madame Laurence CRUCHON et Monsieur Bertrand REICH, juges assesseurs; Madame Audrey MARASCO, commise-greffière.
La présidente :
Florence KRAUSKOPF
La commise-greffière :
Audrey MARASCO
Indication des voies de recours:
Le Tribunal fédéral connaît, comme juridiction ordinaire de recours, des recours en matière civile; la qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 72 à 77 et 90 ss de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110). Il connaît également des recours constitutionnels subsidiaires; la qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 113 à 119 et 90 ss LTF. Dans les deux cas, le recours motivé doit être formé dans les trente jours qui suivent la notification de l'expédition complète de l'arrêt attaqué. L'art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.