POUVOIR JUDICIAIRE
C/14372/2009 ACJC/821/2010
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre d’appel en matière de baux et loyers
AUDIENCE DU LUNDI 21 JUIN 2010
Entre
Monsieur A______, domicilié, appelant d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 11 décembre 2009, comparant en personne,
d'une part,
et
B______, intimée, comparant par Me André TRONCHET, huissier judiciaire, avenue de Frontenex 34, 1207 Genève, en l’Etude duquel elle fait élection de domicile,
d'autre part,
EN FAIT
A. Par jugement du 11 décembre 2009, communiqué aux parties le 6 janvier 2010, le Tribunal des baux et loyers a constaté la validité de l’avis de résiliation signifié par B______ à A______ le 23 avril 2009 pour le 31 mai 2009 et l’a condamné à évacuer immédiatement de sa personne et de ses biens la villa meublée sise rue x à Genève. Il a débouté les parties de toutes autres conclusions.
Le Tribunal a considéré que le congé pour défaut de paiement du loyer notifié par B______ remplissait l’ensemble des conditions prévues à l’art. 257d al. 1 CO. Le jugement constate également que le locataire n’a pas donné suite à l’ordonnance du Tribunal, lequel avait réclamé la production de son acte de mariage ainsi que de son permis de séjour et celui de son épouse.
B. Par courrier adressé au greffe du Tribunal des baux et loyers le 5 février 2010, transmis au greffe de la Cour le 8 février 2010, A______ sollicite que « son appel soit enregistré et examiné conformément aux dispositions légales en vigueur ». Il expose avoir d’abord occupé les locaux sans qu’un bail n’ait été conclu entre les parties, le contrat n’ayant été signé que le 12 février 2009. Aucun exemplaire du bail ne lui avait ensuite été transmis. Cette attitude de la bailleresse pose, selon lui, « le problème de l’opposabilité du bail ». Quant à son acte de mariage, il ne l’a pas transmis au Tribunal, faute d’avoir reçu un exemplaire du procès-verbal de l’audience de comparution personnelle des parties.
L’appelant a joint une pièce nouvelle à son appel, soit un document correspondant, selon lui, à l’acte de mariage demandé. Ledit document, intitulé « Certificat de mariage constaté », indique qu’il a été établi au D______ le 23 août 2006 par le Centre principal de l’état civil de la Ville de Z______ et concerne un « mariage coutumier » célébré le 22 août 1995 entre A______ et C______ « dont option la polygamie à deux épouses ».
C. Par mémoire de réponse du 23 février 2010, l’intimée a conclu à la confirmation du jugement entrepris. Elle a relevé que le mariage coutumier, de surcroît polygame, n’était pas reconnu en Suisse. En outre, rien n’indiquait qu’une épouse du locataire vivait avec lui dans les locaux litigieux.
D. Les faits suivants résultent de la procédure :
a. A______ est diplomate auprès de D______ à Genève depuis le 23 novembre 2005.
b. Le 24 novembre 2005, il a rempli et signé une demande de location auprès de B______ portant sur un studio meublé situé rue x au prix de 800 fr. par mois. Il a précisé sur ce document qu’il était marié et père de trois enfants.
Le même jour, il a signé un second document, également établi par B______, intitulé « REGLEMENT ET CONDITIONS GENERALES », aux termes duquel le locataire a notamment reconnu avoir pris à bail un studio no 422, le loyer étant payable par mois d’avance et le préavis de résiliation fixé à un mois pour le 15 ou la fin d’un mois. Ledit règlement ne mentionne ni la durée du bail ni le montant du loyer.
c. Le 29 août 2006, le locataire a rempli une nouvelle demande de location auprès de la même société portant sur un studio meublé dans la même Résidence au prix de 1'000 fr. par mois. Le locataire a laissé en blanc les postes « état civil » et « enfants ».
Le même jour, il a signé un nouvel exemplaire du règlement évoqué supra, lequel mentionnait qu’un studio no 601 lui avait été remis à bail.
d. Le locataire a rempli une troisième demande de location, non datée et non signée, portant sur la location d’une villa meublée située rue x. Le document prévoit que la villa est louée pour une période minimum de six mois et que le loyer est fixé à 2'400 fr. par mois. Le locataire n’a pas rempli les postes « état civil » et « enfants ». Pour le surplus, le locataire a mentionné qu’il souhaitait louer les locaux pour le 1er février 2007.
Un exemplaire du « REGLEMENT ET CONDITIONS GENERALES » relatif à la villa, non daté et non signé, a été versé à la procédure par la bailleresse.
Le locataire a emménagé dans la villa le 1er février 2007.
e. A______ a cessé son activité au sein de D______ le 31 décembre 2008.
f. Par pli du 23 février 2009, E______ a informé la bailleresse que A______ ne bénéficiait plus d’une carte de légitimation du Département fédéral des affaires étrangères depuis le 1er janvier 2009 si bien que « le droit ordinaire lui était applicable ».
g. Par pli recommandé du 25 février 2009, A______ a été mis en demeure de régler l’arriéré de loyers accumulé à la fin du mois de février 2009 concernant la villa, soit un montant de 14'800 fr., dans un délai de 30 jours, à défaut de quoi le bail serait résilié en application de l’art. 257d al. 1 CO. L’arriéré représentait un solde dû sur le mois d’août 2008 ainsi que les loyers impayés de septembre 2008 à février 2009.
h. Considérant que le montant réclamé n’avait pas été payé dans le délai imparti, la bailleresse a résilié le bail par avis officiel du 23 avril 2009 avec effet au 31 mai 2009. L’avis mentionne qu’il concerne la villa meublée de quatre pièces sise rue x.
i. Par requête déposée le 2 juin 2009 à la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, A______ a contesté le congé qui lui a été notifié (C/14985/2009).
Il a joint à sa requête un bulletin de solde de D______ du mois de mai 2006, lequel mentionne qu’il est marié et père d’un enfant. Il a également produit un bulletin de salaire de C______, adressé rue x, établi par F______, attestant d’un salaire brut de 1'710 fr. 80 par mois versé pour le mois de janvier 2009. Il a enfin joint une facture de B______ datée du 29 octobre 2007, concernant le versement d’un mois de loyer relatif au bail de la villa. La facture indique la date « d’arrivée » du locataire (1er février 2007) et la date de « départ » envisagée (31 décembre 2007). Enfin, le document contient les mentions suivantes : « Chambre : VILLA, Personnes : 4 ».
j. Par requête déposée le 16 juin 2009 à la Commission de conciliation, la bailleresse a sollicité l’évacuation du locataire (C/14372/2009).
k. La tentative de conciliation du 18 août 2009 s’étant soldée par un échec, tant la bailleresse, le 20 août 2009, que le locataire, le 17 septembre 2009, ont introduit leur demande respective devant le Tribunal des baux et loyers.
Le locataire a notamment précisé qu’il occupait les locaux avec sa femme et ses trois enfants et qu’il avait été contraint par la bailleresse de déménager dans les locaux présentement litigieux et de payer un loyer mensuel de 2'400 fr. malgré ses moyens financiers limités. Il n’avait pas signé un bail préalablement à son emménagement dans les locaux même s’il avait fini par signer un contrat le 12 février 2009 dont il n’avait pas conservé une copie.
l. Les parties ont été entendues par le Tribunal le 6 novembre 2009. A cette occasion, le Tribunal a ordonné la jonction des causes C/14372/2009 et C/14985/2009 sous la cause C/14372/2009.
La bailleresse a persisté dans sa demande, exposant qu’aucun versement n’avait été effectué dans le délai comminatoire.
Le locataire a indiqué qu’il était marié et qu’il vivait dans la maison avec son épouse, arrivée en Suisse le 9 septembre 2006, et ses enfants. Le Tribunal lui a imparti un délai au 30 novembre 2009 pour produire son acte de mariage, célébré à Z______ (D______) en 1995 ainsi qu’une copie de son permis de séjour et de celui de son épouse.
m. Les parties ont été reconvoquées le 11 décembre 2009. Le locataire ne s’est pas présenté. Il n’a pas non plus produit les documents demandés dans le délai imparti. La bailleresse a persisté à requérir l’évacuation du locataire et indiqué que l’arriéré s’élevait désormais à 36'000 fr.
Le Tribunal a prononcé l’évacuation du locataire au terme de l’audience en précisant que son allégué selon lequel il était marié n’était pas retenu, en l’absence de pièces justificatives à ce sujet.
E. L'argumentation juridique des parties sera examinée ci-après, dans la mesure utile.
EN DROIT
En l’espèce, l’appel est donc recevable sur ce point, malgré qu’il ait été adressé au Tribunal des baux et loyers, autorité incompétente, celle-ci l’ayant transmis à la Cour de céans conformément à la disposition susmentionnée.
En l’espèce, la pièce nouvelle produite par l’appelant est donc recevable.
3.1 Conformément à l’art. 253 CO, le bail à loyer est un contrat par lequel le bailleur s’oblige à céder l’usage d’une chose au locataire, moyennant un loyer.
Selon l’art. 1er al. 1 CO, le contrat est parfait lorsque les parties ont, réciproquement et d’une manière concordante, manifesté leur volonté. Cette manifestation peut être expresse ou tacite. L’accord doit porter sur tous les éléments objectivement et subjectivement essentiels. Si les parties ne se mettent pas d’accord sur tous les éléments essentiels du contrat, celui-ci n’est pas venu à chef.
Dans le cadre du bail, les éléments objectivement essentiels sont la détermination de l’objet loué, la cession de l’usage de la chose louée, la durée du contrat et le loyer (LACHAT, Le bail à loyer, 2008, p. 75, ch. 1.3.3, p. 80 ch. 1.4.2, p. 81, ch. 1.5.1, p. 83, ch. 1.6.3).
La loi ne subordonne pas la conclusion du bail au respect de la forme écrite. Dans les cas où la loi ne l’exige pas, les parties sont cependant libres de prévoir la forme écrite. Dans ce cas, elles ne sont liées par le contrat que dès l’accomplissement de cette forme (art. 16 CO). Le contrat doit alors être signé par toutes les personnes auxquelles il impose des obligations (art. 13 al.1 CO). Ceci est notamment le cas lorsqu’une partie remet à l’autre deux exemplaires d’un contrat à signer ou lorsque les parties ont préparé un projet de convention ou encore lorsque l’affaire est particulièrement complexe (LACHAT, op. cit., p. 179-189).
La présomption légale prévue à l’art. 16 al. 1 CO peut cependant être renversée. Une partie peut ainsi établir que le respect de cette forme n’était pas une condition de validité du contrat mais n’avait qu’un but probatoire. Pour admettre le renversement de la présomption, il faut établir que les partenaires se considéraient comme liés déjà avant l’observation de la forme écrite ou qu’ils ont ultérieurement renoncé à l’exigence de la forme écrite, par exemple en exécutant sans réserve le bail avant la signature du contrat (Les cahiers du bail 1/02, p. 21-22 et réf. citées).
3.2 En l’espèce, l’appelant admet occuper la villa litigieuse et reconnaît que le loyer mensuel s’élève à 2'400 fr. Il a également produit une « facture » établie par la bailleresse concernant le paiement du loyer du mois de septembre 2007 dont il résulte qu’il a emménagé dans les locaux le 1er février 2007 et que le contrat devait prendre fin le 31 décembre 2007, faits qui sont donc implicitement admis par l’appelant. Le bail s’est ensuite renouvelé pour une durée indéterminée, ce que la bailleresse ne conteste pas. Les parties se sont donc accordées sur tous les points essentiels du contrat avant l’emménagement de l’appelant le 1er février 2007, si bien que le bail a été valablement conclu avec effet à cette date. Pour le surplus, il n’est pas établi que les parties ont réservé la forme écrite. L’appelant était donc pleinement lié par le bail dès le 1er février 2007.
En matière d’évacuation pour défaut de paiement du loyer, le juge doit examiner si la créance invoquée par le bailleur existe, si elle est exigible, si le délai imparti est conforme à l’art. 257d al. 1 CO, si l’avis comminatoire du bailleur était assorti d’une menace de résiliation du bail en cas de non-paiement dans le délai imparti, si la somme réclamée n’a pas été payée, et si le congé satisfait aux exigences de forme prévues aux art. 266l et 266n CO et respecte le délai et le terme prescrits par l’art. 257d al. 2 CO.
Lorsque les conditions formelles et matérielles de l’évacuation sont réalisées, l’art. 257d CO ne laisse aucune marge d’appréciation au juge. Il suffit ainsi que l’arriéré de loyer ne soit pas payé dans le délai de 30 jours imparti par le bailleur pour que la résiliation du bail pour non-paiement du loyer soit acquise. Le juge doit alors prononcer l’évacuation.
4.2 Le congé des baux d’habitations doit être donné en utilisant une formule agréée par le canton et qui indique au locataire la manière dont il doit procéder s’il entend contester le congé ou demander la prolongation du bail (art. 266l CO).
Par ailleurs, l’art. 266n CO stipule que le congé donné par le bailleur ainsi que la fixation d’un délai de paiement assorti d’une menace de résiliation (art. 257d) doivent être communiqués séparément au locataire et à son conjoint. La résiliation qui ne respecte pas l’art. 266n CO est nulle (art. 266o CO). Cette nullité peut être invoquée en tout temps sous réserve de l’abus de droit (LACHAT, Le bail à loyer, ch. 4.3 et p. 633, note 46). Elle doit même être relevée d’office par le juge (SJ 1994 p. 376).
Par envoi séparé, on entend l’envoi de deux plis distincts contenant chacun la formule officielle prévue par l’art. 266l al. 2 CO. L’un des plis sera adressé au locataire, l’autre à son conjoint, à leur domicile connu (LACHAT, op. cit., 2008, p. 632, ch. 4.4). S’il omet de signifier le congé sous deux plis distincts, le bailleur ne peut pas se prévaloir du fait que le conjoint a eu connaissance du congé par d’autres voies. Le bailleur ne peut pas non plus tirer parti de ce qu’il ignorait que le logement servait de domicile de la famille (LACHAT, op. cit., p. 633, ch. 4.4).
Le Tribunal fédéral a précisé que l’omission, par le locataire, d’indiquer ses changements d’état civil pouvait, certes, déboucher sur l’octroi de dommages-intérêts au bailleur, mais qu'elle n’effaçait pas pour autant la nullité du congé donné au locataire. Demeurent réservés les cas, exceptionnels, où celui-ci doit se laisser imputer un abus de droit, notamment dans l’hypothèse où le locataire passe volontairement sous silence son mariage afin d’en tirer un avantage par la suite, pour pouvoir, par exemple, exciper de la nullité d’une résiliation extraordinaire du bail en vue de retarder le plus possible son expulsion des locaux qu’il entend continuer à occuper avec son conjoint dans l’intervalle sans bourse délier (arrêt du Tribunal fédéral du 23 mars 2007, 4C.441/2006, consid. 5).
L’art. 266n CO fait partie des dispositions qui tendent à protéger le logement familial et en particulier, les droits du conjoint non titulaire du bail. Le Message relatif à l’ancien art. 269a CO, lequel réglait les congés des baux d’habitations familiales, précise qu’est une habitation familiale, celle qui abrite deux époux vivant en ménage commun (FF 1985 I p. 1435, ad 421.113). Il doit s’agir du foyer de la famille, de l’endroit où les époux établissent durablement leur communauté conjugale (LACHAT, op. cit., p. 121, ch. 4.2.9). La protection légale débute dès le moment où la famille a emménagé. La charge de la preuve incombe au locataire (arrêt du Tribunal fédéral du 23 mars 2007, 4C.441/2006, consid. 4.3.2).
Un mariage valablement célébré à l’étranger est reconnu en Suisse (art. 45 LDIP). La reconnaissance d’une décision étrangère doit être refusée en Suisse si elle est manifestement incompatible avec l’ordre public suisse (art. 27 LDIP). Le mariage conclu à l’étranger selon le droit coutumier, respectivement sa dissolution selon les prescriptions du droit coutumier applicable, est susceptible d’être reconnu en Suisse, à moins qu’il soit prononcé contre la volonté d’un époux, auquel cas aucune reconnaissance n’est possible sous l’angle de l’ordre public suisse (JdT 1997 I 296, cas d’un mariage potentiellement polygame célébré au Ghana selon le droit coutumier). Par ailleurs, les mariages polygamiques heurtent l’ordre public suisse et ne sont donc pas reconnus en Suisse. Ainsi, le mariage polygamique ne peut déployer en Suisse les effets attribués au mariage monogamique. Il ne peut en particulier pas avoir une existence officielle par son inscription dans un registre d’état civil. Ceci ne signifie toutefois pas que le mariage polygamique soit privé de tout effet et considéré comme inexistant en Suisse. L’atteinte au sentiment de la justice au sens suisse est moindre, voire négligeable, si l’équivalence se limite à certains effets seulement, en ce qui concerne notamment la légitimité des enfants issus de telles unions ou en matière de droit successoral ou encore dans le domaine des assurances sociales (BUCHER, Le couple en droit international privé, 2004, n. 150, p. 63, DUTOIT, Droit international privé suisse, Commentaire de la loi, 4ème éd., 2005, n. 5, p. 156). Le mariage qui n’est que potentiellement polygamique, soit lorsque le mari n’a pas pris une seconde épouse comme il aurait pu le faire à l’étranger, est susceptible d’être reconnu en Suisse (BUCHER, op. cit., p. 63). De même, un mariage polygamique peut être reconnu s’il n’est plus de facto polygamique lorsque le juge doit examiner sa validité à titre préalable, par exemple dans le cadre d’une procédure de divorce (JdT VD 1997 III 87).
4.3 En l’espèce, la lettre comminatoire du 25 février 2009 et l’avis de résiliation du 23 avril 2009 ont été adressés à l’appelant uniquement, alors que l’appelant affirme que son épouse, C______, et leurs trois enfants vivent dans la villa litigieuse.
Bien que l’appelant n’ait pas produit un titre de séjour concernant son épouse, il a néanmoins remis au Tribunal une fiche de salaire établie par l’employeur de celle-ci dont il résulte qu’elle disposait d’une adresse rue x en janvier 2009, soit antérieurement à l’envoi de la lettre comminatoire de la bailleresse. Il a également remis une copie d’une facture établie par la bailleresse elle-même pour le versement du loyer du mois de septembre 2007, document qui mentionne que la villa est occupée par quatre personnes. La bailleresse n’a d'ailleurs pas formellement contesté que la villa était occupée par quatre personnes, ni lors des deux audiences de comparution personnelle des parties devant le Tribunal, ni devant la Cour. Enfin, le locataire a produit un certificat de mariage avec son acte d’appel, attestant de la célébration d’une union à Z______ avec C______. Le fait que cette union ait été célébrée selon le droit coutumier en vigueur au D______ ne l’empêche pas d’être reconnue en Suisse et, partant, de déployer des effets juridiques. Par ailleurs, rien n’indique que l’appelant aurait une seconde épouse. Le certificat de mariage produit mentionne du reste que le mariage n’est que potentiellement polygamique. De fait, il ne s’agit donc pas d’un mariage polygamique.
La Cour retiendra dès lors que le locataire a établi à satisfaction de droit qu’il était marié avec C______ et que celle-ci occupait le logement en cause lors de l’envoi de l’avis comminatoire du 25 février 2009, puis lors de la notification du congé du 23 avril 2009. Ceux-ci devaient dès lors être envoyés séparément à l’épouse à l’adresse des locaux loués. Cette irrégularité entraîne la nullité du congé notifié au seul A______.
Finalement, aucun abus de droit ne peut être reproché au locataire, lequel a annoncé dès le 24 novembre 2005 qu’il était marié lorsqu’il a rempli sa première demande de location auprès de l'intimée. Même si à l’époque, sa demande ne concernait pas le futur logement familial, puisqu’il a indiqué que son épouse l’avait rejoint en Suisse en septembre 2006 seulement, il ne peut être considéré que le locataire a tenté de cacher son état civil à la bailleresse. L’appelant a également contesté immédiatement la validité du congé en invoquant notamment que la villa louée constituait le logement familial. Il n’a donc pas attendu l’introduction de la requête en évacuation de la bailleresse pour invoquer la nullité du congé pour ce motif.
L’intimée, qui succombe, sera condamnée au paiement d'un émolument de 300 fr. envers l'Etat (art. 447 al. 2 LPC).
Au vu des conclusions devant la Cour, la valeur litigieuse est supérieure à 15'000 fr., celle-ci étant égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste, période qui s’étend jusqu’à la date pour laquelle un nouveau congé ordinaire pourrait être donné, en tenant compte de la période de protection de trois ans prévue à l’art. 271a al. 1 let. e CO, l’application de cette période supposant que le congé litigieux ne serait pas valable (arrêt du Tribunal fédéral du 23 mars 2007, 4C.441/2006, consid. 2.2). Compte tenu du montant du loyer mensuel (2'400 fr.), à multiplier par 36 mois, la valeur litigieuse minimum de 15'000 fr. est atteinte.
PAR CES MOTIFS, LA COUR :
A la forme :
Déclare recevable l’appel formé par A______ contre le jugement JTBL/1446/2009 rendu par le Tribunal des baux et loyers le 11 décembre 2009 dans la cause C/14372/2009-6-E.
Au fond :
Annule ce jugement.
Statuant à nouveau :
Déclare nul le congé notifié le 23 avril 2009 à A______ pour le 31 mai 2009 concernant la villa meublée sise rue x à Genève.
Déboute B______ de ses conclusions en évacuation dirigées contre A______.
Condamne B______ à verser à l’Etat de Genève un émolument de 300 fr.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Madame Florence KRAUSKOPF, présidente; Madame Marguerite JACOT-DES-COMBES et Monsieur François CHAIX, juges; Mesdames Nathalie THURLER et Nathalie LANDRY, juges assesseurs; Madame Muriel REHFUSS, greffier.
La présidente :
Florence KRAUSKOPF
Le greffier :
Muriel REHFUSS
Indication des voies de recours :
Conformément aux art. 72 ss. de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF : RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al.1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr. (cf. considérant 6 supra).