POUVOIR JUDICIAIRE
C/3372/2008 ACJC/324/2010
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre d’appel en matière de baux et loyers
AUDIENCE DU LUNDI 15 MARS 2010
Entre
X______, appelante d’un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 7 septembre 2009, comparant par l’ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les locaux de laquelle elle fait élection de domicile,
d’une part,
et
SOCIETE COOPERATIVE D’HABITATION « Y______ », intimée, comparant par Me Karin ETTER, avocate, boulevard Saint-Georges 72, 1205 Genève, en l’Etude de laquelle elle fait élection de domicile,
d’autre part.
EN FAIT
A. Par jugement du 7 septembre 2009, communiqué aux parties par plis du 14 septembre 2009, le Tribunal des baux et loyers, préalablement, a ordonné la jonction des causes C/3372/2008-1-B et C/3373/2008-1-B sous la cause C/3372/2008-1-B, principalement, a déclaré valables les congés notifiés par la SOCIETE COOPERATIVE D’HABITATION « Y______ » à X______ le 21 décembre 2007 pour le 29 février 2008, pour l’appartement de 4 pièces n° 158 qu’elle loue au rez-de-chaussée de l’immeuble sis 99, chemin ______ à Bernex (Genève) ainsi que pour la place de parc n° 160 0075 1 qu’elle occupe au 1er sous-sol du même immeuble, a condamné X______ à évacuer immédiatement de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous tiers, l’appartement et la place de parc susmentionnés, a débouté les parties de toutes autres conclusions, a condamné X______ au paiement des débours en 70 fr. (taxe témoin B______), et a dit que la procédure est gratuite.
En substance, le Tribunal a constaté que X______ avait été exclue de la SOCIETE COOPERATIVE D’HABITATION « Y______ », (ci-après : LA COOPERATIVE), et que la décision d’exclusion est entrée en force, faute de contestation, permettant la résiliation du bail. Par ailleurs, le congé donné est efficace car le fils de X______, A______, dont le comportement avait déjà amené plusieurs plaintes d’autres locataires, a saccagé l’appartement le 29 novembre 2007, ce qui constitue en soi un juste motif de résiliation sans avertissement, et ce d’autant plus que la régie avait menacé X______ en date du 3 octobre 2007 de résilier le bail si de nouvelles plaintes étaient déposées dans les 30 jours, la bailleresse ayant précisé qu’elle ne tolérerait plus de débordements de la part de A______. La bailleresse avait ainsi protesté au sens de l’art. 257f al. 3 CO, de sorte que la résiliation anticipée du bail était justifiée. Le bail ayant été résilié pour la violation grave du devoir de diligence du locataire, aucune prolongation de bail ne peut être accordée.
B. Par acte déposé au greffe de la Cour le 15 octobre 2009, X______ a fait appel de ce jugement, dont elle demande l’annulation, invitant la Cour, principalement, à constater la nullité des congés du 21 décembre 2007, à condamner l’intimée au paiement des débours de 70 fr., à débouter l’intimée de ses conclusions en évacuation et de toutes autres ou contraires conclusions, subsidiairement, à constater l’inefficacité des congés du 21 décembre 2007, à condamner l’intimée au paiement des débours de 70 fr., à débouter l’intimée de ses conclusions en évacuation et de toutes autres ou contraires conclusions.
Dans son acte d’appel, X______ invoque la nullité de l’avis de résiliation au motif que l’intimée n’a pas pris de décision claire quant à son exclusion de la coopérative avant la notification du congé. En effet, contrairement à ce que prescrivent les statuts de LA COOPERATIVE, elle n’a ni reçu de décision d’exclusion motivée, ni été entendue par le conseil d’administration. De plus, aucune décision d’exclusion n’a été prise par le conseil d’administration. Dès lors, le congé notifié le 21 décembre 2007 est nul. A titre subsidiaire, X______ invoque l’inefficacité du congé. Elle explique que la déprédation de l’appartement par son fils est un acte isolé qui n’a causé aucun dommage au voisinage. Elle a par ailleurs entièrement assumé les frais de réparation. Cet acte ne serait donc pas suffisamment grave pour rendre la continuation du bail impossible. Dès lors, il n’y a aucun motif justifiant une résiliation du bail anticipée au sens de l’art. 257f al. 4 CO. X______ ajoute qu’il n’existe pas non plus de justification au sens de l’art. 257f al. 3 CO, car cette disposition présuppose que le locataire ait poursuivi ou renouvelé la violation de son devoir de diligence que le bailleur lui a reproché, condition qui fait défaut dans le cas présent. En effet, la locataire explique que les actes reprochés à A______, soit d’avoir arraché à deux reprises les radiateurs du hall d’entrée de l’immeuble, ont été contestés par l’appelante. Elle ajoute que les témoins n’ont pas permis d’établir que c’est bien A______ qui serait à l’origine de ces nuisances, dans la mesure où personne n’a été témoin direct des faits et que les déclarations des témoins reposent uniquement sur des suppositions ou des témoignages indirects. Au vu de ce qui précède, le congé doit être déclaré inefficace.
Dans son mémoire-réponse, LA COOPERATIVE conclut à la confirmation du jugement entrepris et au déboutement de X______ de toutes autres ou contraires conclusions. Elle indique que le bail a été valablement résilié dans la mesure où le congé remplit les conditions de l’art. 257f CO, qui permet également d’exclure la locataire de la coopérative. Le congé n’est donc pas nul. Elle ajoute que A______ a gravement endommagé l’appartement litigieux et s’est montré nu aux voisins, causant un préjudice à l’intimée, laquelle était donc fondée à résilier le bail sur la base de l’art. 257f al. 4 CO. Même si la locataire elle-même ne lui a pas causé de préjudice grave, elle pouvait résilier le bail sur la base de l’article 257f al. 3 CO. En effet, la locataire répond des actes de son fils et a violé son devoir de diligence, en manquant notamment d’égard envers ses voisins, car son fils, dont elle répond, se promenait nu dans l’entrée, faisait du bruit tard dans la nuit et détruisait des biens appartenant à la coopérative. Elle ajoute que bien que X______ ait reçu un courrier d’avertissement de la part de la régie évoquant les problèmes occasionnés par son fils et la menaçant de résilier son bail, A______ a, à nouveau, adopté un comportement inacceptable. La poursuite du bail était donc insupportable aussi bien pour les voisins qui ne pouvaient plus tolérer les perturbations causées par A______, que pour la bailleresse, qui devait régulièrement intervenir pour réparer les dommages causés par celui-ci.
Par conséquent, les conditions de la résiliation aussi bien formelles que matérielles (délai de congé minimum de 30 jours et formule officielle) de l’art. 257f CO étant remplies, le congé donné est valable et efficace. L’intimée relève que la décision d’exclusion de X______ est également valable dans la mesure où le comportement de A______ est propre à exclure la locataire de la copropriété. La locataire a reçu des avertissements et a pu s’expliquer sur le comportement de son fils. La décision d’exclusion a été prise à l’unanimité étant donné que X______ ne respectait pas les conditions posées par LA COOPERATIVE. Cette décision, mentionnant les raisons de l’exclusion, a été envoyée par pli recommandé et n’a pas été contestée dans les 30 jours par la locataire. Dès lors la décision d’exclusion est valablement entrée en force.
C. Les faits pertinents suivants ressortent de la procédure :
a. Les parties ont conclu en date du 20 février 1981 un contrat de bail à loyer portant sur la location de l’appartement de 4 pièces n° 158 situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis au 99, chemin ______ à Bernex (Genève) et la location de la place de parc n° 160 0075 1 située au premier sous-sol de cet immeuble.
b. Le bail a été conclu pour une durée initiale d’une année du 1er avril 1981 au 31 mars 1982; il se renouvelle par la suite tacitement d’année en année.
c. Le loyer annuel de l’appartement et de la place de parc a été fixé en dernier lieu, par avis du 2 septembre 1999, à respectivement 12'612 fr., charges non comprises, et 1'200 fr.
d. Les statuts de LA COOPERATIVE prévoient que les logements dont elle est propriétaire sont exclusivement attribués aux associés (art. 15), dont le bail peut toutefois être résilié « dans toutes les hypothèses où les statuts et la loi permettent leur exclusion » ainsi que « lorsque le maintien du bail ne peut plus être raisonnablement imposé aux autres locataires ou à la coopérative » ou encore « lorsque les conditions des art. 257d et 257f du Code des obligations sont réalisées » (art. 18 al. 1 et 2).
e. Par ailleurs, peut être exclu de LA COOPERATIVE notamment le membre qui agit contrairement aux intérêts de celle-ci, qui viole sciemment ses statuts ou règlements ou qui refuse de se soumettre aux décisions obligataires (sic) prises par ses organes (art. 13 statuts). La décision d’exclusion est prise par le conseil d’administration, après audition de l’intéressé. Elle peut être déférée à l’assemblée générale, dans les 30 jours suivant sa notification, par courrier recommandé, assemblée générale dont la décision peut le cas échéant être attaquée en justice dans les 3 mois (art. 14 statuts).
f. X______ vit dans l’appartement litigieux avec son fils, A______, toxicomane et atteint d’une pathologie psychiatrique. Elle indique être sa tutrice.
g. En date du 26 novembre 2006, l’appartement a été endommagé par un incendie. Il semblerait que le feu soit dû à l’oubli d’une casserole sur la cuisinière par A______, X______ étant pour sa part absente au moment des faits. Le montant des dégâts s’est élevé à 24'800 fr. et a été pris en charge par X______.
h. En date du 3 octobre 2007, la régie a averti X______ que le conseil d’administration de LA COOPERATIVE avait évoqué les problèmes causés par son fils, notamment le fait qu’il ait arraché un radiateur dans l’allée de l’immeuble, et que cette situation n’était plus tolérable pour les autres locataires. Dès lors, elle a été informée que si elle devait recevoir une nouvelle plainte en raison du comportement de A______ dans les 30 jours, son bail serait résilié.
X______ a répondu, par courrier du 24 octobre 2007, que son fils lui avait certifié ne pas avoir endommagé le radiateur. Elle a dès lors prié la régie de ne plus formuler de pareilles accusations, sans fondement, contre son fils en la menaçant de résilier le bail. Elle a ajouté que l’entrée de l’immeuble n’était pas sécurisée par un code et qu’une personne extérieure à l’immeuble aurait pu commettre les déprédations en cause.
i. Entendu en qualité de témoin par les premiers juges, B______, locataire de l’immeuble, a indiqué avoir aperçu A______ sortant du bâtiment, juste après qu’un radiateur eut été arraché et que la porte d’entrée de l’immeuble eut été endommagée.
Egalement entendu en qualité de témoin par les premiers juges, C______, autre locataire de l’immeuble, a indiqué avoir entendu, à une date non précisée, un bruit dans la nuit et avoir constaté que toutes les vitres de l’appartement litigieux avaient été brisées par A______, lequel s’est tenu nu devant l’entrée de l’appartement. En outre, il est arrivé à plusieurs reprises au témoin d’entendre des disputes entre X______ et son fils et d’avoir été inquiet, car celui-ci peut être violent. Selon lui, les problèmes causés par A______ ont augmenté au fil du temps. A sa connaissance, A______ n’a jamais agressé de locataire de l’immeuble.
Autres témoins entendus par les premiers juges, D______ et E______ ont indiqué avoir vécu dans l’immeuble concerné, pour le premier de 2004 à 2007 et pour le second de 2003 à juillet 2008, et n’avoir pas rencontré de problème avec A______ ou sa mère. D______ était leur voisin direct.
j. Le 29 novembre 2007, A______ a saccagé l’appartement de sa mère et brisé les fenêtres. La police est intervenue et l’a interpellé. X______ était alors inatteignable, à l’étranger. X______ a assumé les frais de remise en état de l’appartement.
k. Informé des événements précités, le Conseil d’administration de LA COOPERATIVE a décidé lors d’une séance du 5 décembre 2007, à l’unanimité, d’exclure X______ de la coopérative et de résilier son bail si elle ne garantissait pas par courrier qu’elle ne laisserait plus son fils seul.
l. Par courrier et avis officiel du 21 décembre 2007, LA COOPERATIVE a résilié les baux portant sur l’appartement et la place de parc de la locataire pour le 29 février 2008. Elle a informé la locataire de son exclusion, conformément aux art. 13 et 14 de ses statuts et à la décision du Conseil d’administration du 5 décembre 2007.
Ce courrier fait référence à la correspondance du 3 octobre 2007 et au comportement de A______ du 29 novembre 2007.
m. X______ a déposé deux requêtes en contestation du congé, l’une relative à l’appartement et l’autre à la place de parc.
D. L'argumentation juridique des parties sera examinée ci-après, dans la mesure utile.
EN DROIT
Les actions en annulation de congé ouvertes sur la base des art. 271 ss CO ont une valeur litigieuse indéterminée, de sorte que le Tribunal des baux et loyers statue en premier ressort (art. 56P LOJ). Saisie d'un appel contre un jugement rendu en premier ressort, la Cour dispose d'un plein pouvoir d’examen et revoit donc la cause librement; sous réserve de l’immutabilité du litige, elle peut connaître de nouvelles conclusions, de nouveaux allégués et de nouvelles preuves (art. 291 LPC; BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, Commentaire de la loi de procédure civile genevoise, ad art. 445 LPC).
La société coopérative a pour but principal de favoriser ou de garantir, par une action commune, des intérêts économiques déterminés de ses membres (art. 828 CO). Bien qu'il ne soit pas mentionné expressément dans la loi, le droit des associés d'utiliser les installations sociales découle directement de ce but (ATF 118 II 168 et références citées).
La résiliation du bail par le bailleur revient à supprimer le droit d'usage du coopérateur-locataire contre la volonté de ce dernier. Pratiquement, une telle mesure équivaut à l'exclusion de la société coopérative. Logiquement, il convient dès lors de soumettre ces deux actes juridiques à des conditions identiques. Le congé n'est ainsi admissible que pour des motifs statutaires ou de justes motifs, sous réserve du cas où le contrat de bail prévoirait expressément une réglementation particulière à ce sujet (ATF 134 III 159 consid. 5.2.3 et les références citées).
Dans un arrêt récent, le Tribunal fédéral a exposé que lorsque les rapports de sociétaire et de bail présentaient un lien tel entre eux qu'il fallait retenir l'existence de contrats couplés, une seule manifestation de volonté suffisait pour mettre fin aux deux rapports. Si la résiliation émanait de la société coopérative, on pouvait admettre que la possibilité de recourir à l'assemblée générale devait être ouverte avant que la résiliation ne soit considérée comme définitive sur le plan interne. En cas de contestation par la voie judiciaire, la résiliation devait être portée devant le tribunal compétent pour examiner le rapport de droit prépondérant, soit dans le cas d'un coopérateur-locataire, les tribunaux compétents en matière de baux et loyers. Il n'y avait ainsi qu'une seule procédure (ATF np 4A_553/2009 du 13 janvier 2010, consid. 2.4.1).
En l’occurrence, la conclusion du bail est liée à la qualité de membre de la coopérative, les logements étant exclusivement attribués aux associés (art. 15 des statuts), de sorte qu’il convient de retenir l’existence de contrats couplés au sens de l’arrêt du Tribunal fédéral précité.
L’exclusion de la coopérative et la résiliation du bail ont été notifiées en même temps à la locataire et sont toutes deux justifiées par le comportement de son fils. La locataire n’a pas contesté la décision d’exclusion dans les 30 jours, alors que les statuts lui permettaient de saisir l’assemblée générale dans ce délai, par lettre recommandée. Elle n’est toutefois pas déchue du droit de faire valoir les moyens liés à son exclusion, même si elle ne l’a pas contestée sur le plan interne : puisqu’en cas de contestation, l’ensemble des rapports de droit doit faire l’objet d’une seule procédure, le juge saisi est nécessairement compétent pour trancher l’ensemble des questions pertinentes, qu’elles relèvent du droit du bail ou du droit de la coopérative.
Selon les statuts de l’intimée, peut être exclu l’associé qui agit contrairement aux intérêts de celle-ci, qui viole sciemment ses statuts ou règlements ou qui refuse de se soumettre aux décisions obligataires prises par ses organes (art. 13 statuts), la loi réservant en outre l’exclusion pour justes motifs (art. 846 al. 2 CO). Les associés étant tenus de veiller de bonne foi à la défense des intérêts sociaux (art. 866 CO), la Cour considère que l’exclusion de l’appelante, prononcée par l’organe statutairement compétent (art. 14 statuts), est justifiée, compte tenu du comportement dévastateur de son fils, dont elle répond et à propos duquel elle avait été en vain invitée à prendre les mesures appropriées, en particulier en évitant des absences prolongées. Il ressort du dossier que les dégâts commis par le fils de l’appelante se produisent lors des déplacements prolongés de celle-ci, de sorte que s’il ne lui était pas possible de renoncer à ces déplacements, il lui appartenait à tout le moins de prendre des mesures susceptibles d’éviter les déprédations survenues. Quand bien même l’appelante a réparé, respectivement remboursé, les dégâts que son fils a reconnu avoir commis, il n’en reste pas moins que l’on ne saurait imposer le maintien au sein d’une coopérative de personnes dont le comportement est à l’opposé de l’essence même de cette forme de société, à savoir favoriser ou garantir, par une action commune, des intérêts économiques de ses membres (art. 828 CO).
L’argument tiré d’une absence d’exclusion n’est donc pas fondé, celle-ci ayant été prononcée conformément aux statuts de l’intimée et de manière fondée.
Lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d’égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d’habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d’un mois (art. 257f al. 3 CO).
L’alinéa 4 du même article dispose que les baux d’habitations et de locaux commerciaux peuvent toutefois être résiliés avec effet immédiat, si le locataire cause volontairement un préjudice grave à la chose.
Tel est le cas du locataire qui détruit son logement (LACHAT, Le bail à loyer, 2008, p. 676-677).
La violation du devoir de diligence n’est pas nécessairement le fait du locataire. Celui-ci répond des actes ou omissions de ses auxiliaires, dont la personne avec qui il vit (LACHAT, op. cit., p. 677); ce terme englobe en effet les proches qui vivent dans le ménage commun, les visiteurs, les sous-locataires, les clients commerciaux, les artisans et entrepreneurs etc. (WESSNER, Le devoir de diligence du locataire dans les baux d’habitations et de locaux commerciaux, Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2006, p. 4, n° 7).
Le bailleur qui apprend ou constate que le locataire enfreint son devoir de diligence doit lui donner par écrit un avertissement qui mentionnera les reproches adressés au locataire et les mesures à prendre pour que les choses reviennent dans l’ordre (ACJ n° 206 du 20.09.1993; LACHAT, op. cit., p. 677). Le congé ne peut être donné que si, malgré l’avertissement écrit, le locataire continue ou recommence à enfreindre son devoir de diligence (LACHAT, op. cit., p. 678), pour autant que son motif réside dans le fait pour lequel l’avertissement a déjà été donné et qu’il ne survienne pas longtemps après ce dernier (ACJ n°1141 du 10.11.2003).
En l’occurrence, le bail a été résilié en raison de problèmes récurrents rencontrés avec A______, qui a, le 29 novembre 2007, totalement saccagé l’appartement dont sa mère est locataire et dans lequel il vit également.
Ce comportement constitue à lui seul un juste motif de résiliation anticipée sans avertissement préalable au sens de l’art. 257f al. 4 CO ainsi qu'une violation des devoirs du locataire, pour lui et pour les personnes dont il répond, d'occuper paisiblement les locaux.
Dès lors, le congé donné le 21 décembre 2007 pour le 29 février 2008 est valable.
L’intimée avait en outre averti l’appelante, par courrier du 3 octobre 2007, de ce que la situation engendrée par le comportement de son fils n’était plus tolérable pour les voisins et qu’en cas de nouvelle plainte dans les 30 jours, elle serait exclue de la coopérative et que son bail serait résilié, attirant ainsi son attention sur la gravité de la situation.
L'efficacité de la résiliation doit dès lors être admise.
Vu l’issue de la procédure, un émolument sera mis à charge de l’appelante qui succombe (art. 447 al. 2 LPC).
Au vu des conclusions devant la Cour, la valeur litigieuse est indéterminée (art. 51 al. 2 LTF).
PAR CES MOTIFS
LA COUR :
A la forme :
Reçoit l’appel interjeté par X______ contre le jugement JTBL/954/2009 rendu par le Tribunal des baux et loyers le 7 septembre 2009 dans la cause C/3372/2008-1-B.
Au fond :
Confirme ce jugement
Condamne X______ à un émolument d’appel de 300 fr. envers l'Etat.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Madame Florence KRAUSKOPF, présidente; Madame Marguerite JACOT-DES-COMBES et Monsieur François CHAIX, juges; Messieurs Alain MAUNOIR et Bertrand REICH, juges assesseurs; Madame Audrey MARASCO, commise-greffière.
Indication des voies de recours :
Le Tribunal fédéral connaît, comme juridiction ordinaire de recours, des recours en matière civile; la qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 72 à 77 et 90 ss de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110). Il connaît également des recours constitutionnels subsidiaires; la qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 113 à 119 et 90 ss LTF. Dans les deux cas, le recours motivé doit être formé dans les trente jours qui suivent la notification de l'expédition complète de l'arrêt attaqué. L'art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF indéterminée.