POUVOIR JUDICIAIRE
C/25569/2008 ACJC/189/2010
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre d’appel en matière de baux et loyers
AUDIENCE DU LUNDI 15 FEVRIER 2010
Entre
X______, appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 30 septembre 2009, comparant par Me Christian BUONOMO, avocat, quai Gustave-Ador 26, case postale 6253, 1211 Genève 6, en l'étude duquel il fait élection de domicile,
d’une part,
Et
Y______ et Z______, comparant par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle ils font élection de domicile,
d’autre part,
EN FAIT
A. Par acte déposé le 22 octobre 2009, X______ appelle du jugement du Tribunal des baux et loyers rendu le 30 septembre, notifié le 1er octobre 2009, ordonnant, préalablement, la jonction des causes C/25569/2008 et C/25570/2008 sous la cause C/25569/2008 et, principalement, déboutant X______ de ses conclusions en validation de hausse de loyer. Elle demande que ce jugement soit annulé et, principalement, qu'il soit dit que le loyer annuel de l'appartement de cinq pièces situé au 2e étage de l'immeuble sis route de Florissant n°______ à Genève est valablement fixé à 23'760 fr. dès le 1er mars 2009. Subsidiairement, elle conclut au renvoi de la cause au Tribunal en vue d'un complément d'instruction.
Les locataires Y______ et Z______ concluent à la confirmation du jugement querellé.
B. Les faits pertinents suivants ressortent du jugement querellé :
a. Le 18 février 1994, A______ et Y______ et Z______ ont conclu deux contrats de bail, l'un portant sur l'appartement précité, l'autre sur la place de parc n° 2 située au 2e sous-sol, dans le même immeuble. Conclus pour une année, les contrats étaient ensuite tacitement reconductibles d'année en année.
Le loyer de l'appartement était fixé à 21'600 fr. par an, charges non comprises. Celui du parking s'est élevé à 2'340 fr. par année.
A la suite du décès de A______, X______ lui a succédé dans la relation contractuelle avec les locataires.
b. En 2005 et 2007, la bailleresse a fait procéder à des travaux de peinture dans les toilettes, les deux salles de bains et une chambre.
Par courrier du 26 juillet 2007, elle a indiqué aux locataires qu'elle procéderait à la réfection complète d'une chambre par année (peinture et moquettes), entre 2008 et 2010.
c. Par avis de majoration du 8 octobre 2008, la bailleresse a porté, dès le 1er mars 2009, le loyer annuel de l'appartement à 23'760 fr, celui de la place de parc à 3'000 fr.
L'avis relatif à l'appartement mentionnait "renouvellement du bail pour une durée de 5 ans, indexé à l'ISPC (art. 269b CO) sur la base de l'indice de janvier 2009 base décembre 2005 = 100 pts" et "adaptation à la valeur objective de l'appartement (art. 269a let. a CO)".
L'avis se rapportant à la place de parc indiquait "adaptation à la valeur objective de l'objet loué (art. 269a let. a CO)".
d. Les avis ont été contestés en temps utile, et la cause, non conciliée, portée devant le Tribunal des baux et loyers.
Celui-ci a ordonné la jonction des deux procédures, ouvertes séparément pour chaque requête en validation de hausse de loyer. Par ailleurs, il a, à la demande de la bailleresse, imparti à celle-ci un délai pour compléter ses écritures et produire, notamment, des exemples de loyers comparatifs.
La bailleresse a ainsi produit un exemple de comparaison sis ______, route de Florissant et cinq exemples de loyers comparatifs d'appartements se situant à la route de Florissant, à l'avenue Calas et à la rue de Normandie.
Les locataires ont conclu au rejet de la requête, aucun exemple produit n'étant comparable à leur appartement.
Lors de l'audience de plaidoiries devant le Tribunal, la bailleresse a sollicité un transport sur place.
C. Le Tribunal a considéré que les pièces produites étaient suffisantes pour trancher le litige, de sorte qu'il ne se justifiait pas d'ordonner un transport sur place. Par ailleurs, il a exposé qu'aucune des exceptions permettant de fonder une hausse de loyer par un critère absolu n'était réalisée en l'espèce, de sorte que celle-ci devait être rejetée. A titre de motivation subsidiaire, les premiers juges ont estimé que seuls trois exemples de loyers comparatifs pouvaient être retenus, ce qui était insuffisant pour justifier une hausse basée sur les loyers usuels du quartier. De toute manière, la bailleresse n'avait pas produit de fiche descriptive permettant de déterminer les caractéristiques du logement en question, ce qui ne permettait pas de le comparer à d'autres et rendait, au surplus, un transport sur place inutile.
D. Lors de l'audience d'appel, qui s'est tenue le 7 décembre 2009, les parties ont persisté dans leurs conclusions. L'appelante a relevé que la description de l'appartement litigieux ressortait de ses écritures et n'avait pas été contestée. Les caractéristiques de l'appartement étaient, en outre, établies par pièces (contrat de bail, état des lieux d'entrée, éléments de comparaison cités). Les intimés ont souligné que la bailleresse avait disposé du temps nécessaire pour constituer son dossier et produire également une fiche descriptive de l'appartement. La maxime inquisitoriale sociale régissant le droit du bail avait pleinement été respectée.
Pour le surplus, les arguments des parties en appel seront examinés ci-après dans la mesure utile à la solution du litige.
EN DROIT
Le litige ayant trait à la protection contre les loyers abusifs ou d'autres prétentions abusives du bailleur, le Tribunal a ainsi statué en dernier ressort (titre VIII/II CO; art. 56P al. 1 LOJ). Seul est en conséquence ouvert l'appel extraordinaire en violation de la loi (art. 292 LPC), dans le cadre duquel la Cour est liée par les faits constatés par le Tribunal, sous réserve d'une appréciation juridique erronée d'un point de fait (art. 292 al. 1 let. d LPC), savoir manifestement insoutenable, en contradiction formelle avec les preuves recueillies et causale dans la décision incriminée (BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, Commentaire de la loi de procédure civile genevoise, n. 2 ad art. 445 LPC, n. 6 ss ad art. 292 LPC).
2.1 En principe, pour majorer unilatéralement un loyer, le bailleur ne devrait invoquer que des critères relatifs, et le juge appliquer la méthode relative. Exceptionnellement, la jurisprudence admet que le bailleur se prévale directement d'un facteur absolu et que le juge applique la méthode absolue pour examiner une majoration unilatérale du loyer (ATF 123 III 171 consid. 6a; LACHAT, Le bail à loyer, 2008, p. 539 et la jurisprudence citée) a recensé ces cas exceptionnels. Il cite, entre autres, l'exemple où une longue période - au minimum cinq ans selon lui - s'est écoulée depuis la dernière fixation de loyer selon la méthode absolue. Il ajoute qu'à son avis le bailleur doit, en outre, démontrer qu'il a préalablement épuisé les facteurs de hausse relatifs. Il précise cependant que le Tribunal fédéral, dans un arrêt non publié du 25 janvier 1994 dans la cause des époux P. c/ X. SA, a admis la méthode absolue comme correctif dans des cas exceptionnels, pour les rapports de bail de longue durée, dès lors qu'il serait exagéré d'exiger du bailleur qu'il notifie d'abord des majorations de loyer pour épuiser ses possibilités de hausse selon la méthode relative.
Dans l'arrêt 4C.291/2001 du 9 juillet 2001, le Tribunal fédéral - rappelant que l'application de la méthode relative n'implique pas nécessairement le recours à des critères relatifs, méthodes et critères de calcul ne devant pas être confondus - retient que l'évolution à la hausse des facteurs absolus de fixation du loyer, tels les loyers comparatifs, pendant une période suffisamment longue pour être significative (cf. 4C.40/2001 du 15 juin 2001, consid. 4b; ATF 118 II 130 consid. 3b), peut justifier une majoration du loyer aussi selon la méthode relative. Le Tribunal fédéral n'a pas fixé la durée de "la période suffisamment longue", qui doit être significative au regard des lois de la statistique. Dans un arrêt non publié du 29 août 1997 dans la cause 4C.41/1997, il paraît tenir pour suffisant un laps de temps de cinq ans (consid. 2b). Un délai de cinq à sept ans a été proposé en doctrine, mais uniquement à titre indicatif (cf. les auteurs cités in ATF np 4C.40/2001 du 15 juin 2001, consid. 4b).
2.2 En l'espèce, le loyer initial, fixé en 1994, n'a pas été modifié depuis lors. Le temps écoulé dépasse largement le nombre d'années mentionnées plus haut, d'une part. D'autre part, il est notoire que les loyers ont subi, de manière générale et en particulier en ville de Genève où se situe l'appartement litigieux, des hausses depuis 1994. Il convient donc de retenir qu'une période suffisamment longue pour être significative s'est écoulée depuis la fixation de loyer initial. Se pose ainsi la question de savoir s'il serait exagéré, comme semble l'exiger la jurisprudence fédérale citée plus haut, d'exiger de la bailleresse qu'elle épuise d'abord les critères de hausse relatifs.
L'appelante explique, à cet égard, que le taux hypothécaire s'élevait, au moment de la conclusion du bail, à 5,75% et qu'il était de 3,25% au moment de la majoration, ce qui justifierait une réduction de loyer de 22%. Toutefois, celle-ci serait compensée par l'augmentation des charges d'exploitation et de l'ISPC (appel, p. 4). L'appelante n'apporte cependant aucun élément venant corroborer ses allégations ni n'explique en quoi il ne pourrait être exigé d'elle qu'elle épuise d'abord les critères de hausse relatifs. Partant, elle ne semble pas remplir les conditions qui permettent exceptionnellement de fonder une augmentation de loyer sur des critères absolus.
Il est cependant exact, comme le relève l'appelante, que les intimés n'ont pas contesté devant les premiers juges la méthode de hausse choisie. La question de savoir si la contestation de loyer doit ainsi être examinée exclusivement au regard du critère invoqué, sans examiner d'office - comme l'a fait le Tribunal - si la bailleresse était habilitée à se fonder sur un critère absolu, peut demeurer indécise, dès lors que, comme on le verra ci-après, l'appel devra de toute manière être rejeté, le montant des loyers usuels de quartier n'étant pas démontré.
2.3 Aux termes de l'art. 269a let. a CO, ne sont en règle générale pas abusifs les loyers qui se situent dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier. Les conditions d'application de cette disposition ont été posées dans un arrêt de principe dont il résulte que, pour pouvoir tirer des conclusions qui offrent quelque sécurité, il faut disposer, en règle générale, de cinq éléments de comparaison au moins, qui représentent, pour l'essentiel, les mêmes caractéristiques que le logement litigieux quant à l'emplacement, la dimension, l'équipement, l'état et l'année de construction (art. 11 al. 1 OBLF; ATF 123 III 317 consid. 4a). Cette jurisprudence n'a jamais été renversée ou mise en doute par le Tribunal fédéral, qui l'a, au contraire, appliquée à réitérées reprises, comme celui-ci le souligne dans l'arrêt 4C.124/2006 du 29 juin 2006, consid. 2.1. Selon la jurisprudence, une différence de surface de 17% permet encore la comparaison entre les deux logements (ATF np 4C.323/2001 du 9 avril 2002).
2.4.1 En l'espèce, l'appelante a produit six exemples comparatifs de loyer :
2.4.2 Invoquant l'art. 274d CO, l'appelante soutient, à juste titre, que, contrairement à ce qu'a laissé entendre le Tribunal, il n'était pas besoin qu'elle produise la fiche descriptive de l'appartement en cause. En effet, les caractéristiques essentielles de celui-ci ressortent des allégations des parties et des pièces produites. Selon le contrat de bail des intimés et le plan produit, l'appartement de cinq pièces qu'ils occupent dispose d'une cave, du téléréseau, de deux salles de bains, avec WC séparé, d'un balcon et d'une cuisine agencée. L'appelante a allégué en première instance que la surface de l'appartement mesurait 125 m2, que l'immeuble, construit en 1982 était en bon état, proche des commodités et transports publics ainsi que d'un parc, que les locataires bénéficiaient d'un ascenseur, du chauffage central et d'une buanderie. Les intimés n'ont pas contesté ces allégations, sous réserve de l'état général de l'immeuble qu'ils estiment avoir été entretenu "de façon ordinaire". Ils ont également fait état de pannes d'ascenseur qui seraient survenues. Partant, les éléments descriptifs précités, allégués par l'appelante, seront retenus, sous réserve de la qualification de l'état de l'immeuble, qui peut demeurer indécise, comme on le verra ci-après.
Les parties divergent sur l'étendue des travaux effectués dans l'appartement litigieux, les intimés reconnaissant uniquement que des travaux de peinture ont été exécutés. Dans leur mémoire-réponse en première instance, les intimés ont énuméré les différences entre les exemples comparatifs produits et leur appartement. Parmi celles-ci figuraient, notamment, les installations électriques récentes et les salles de bain ou WC récents. L'appelante n'a soutenu ni en première instance ni en appel que les installations électriques et sanitaires de l'appartement litigieux seraient récentes. Il convient ainsi de retenir que celles-ci ne le sont pas.
2.4.3 Or, en comparant les éléments non contestés de la description de l'appartement des intimés aux exemples comparatifs cités, il en ressort plusieurs différences. En particulier, l'exemple 2), dont la surface est d'environ 16% plus importante que celle de l'appartement en comparaison, dispose de trois WC et non d'un seul comme ce dernier. Dans l'exemple 1), la surface du logement n'est pas mentionnée. Par ailleurs, la cuisine des intimés n'est pas équipée, contrairement à ce qui est le cas des exemples 1) à 4), qui, de surcroît, disposent d'un WC récent et d'installations électriques récentes, contrairement à celui des intimés. Les exemples 1) à 4) ne sont donc pas comparables avec l'appartement des intimés. L'appelante ne peut être suivie lorsqu'elle fait valoir que les différences mises en exergue seraient mineures et ne permettent pas d'écarter les exemples comparatifs. Si ces différences, à savoir l'état récent ou non des WC et des installations électriques ainsi que l'absence d'équipement de la cuisine, pourraient, prises isolément, être considérées comme mineures, il n'en va pas de même de leur cumul, qui ne rend plus comparables, en terme d'équipement et d'état, les appartements cités avec celui en cause. C'est ainsi sans arbitraire et sans violer la loi que les premiers juges ont considéré que l'appelante n'avait pas démontré, à défaut d'avoir produit un nombre d'exemples de loyers comparables suffisant, que la hausse de loyer n'était pas abusive au regard des loyers usuels du quartier.
3.1 Le droit à la preuve, tel qu'il est déduit de l'art. 8 CC, confère à la partie chargée du fardeau de la preuve la faculté de prouver ses allégations dans les contestations relevant du droit fédéral, pour autant qu'elle ait formulé un allégué selon le droit de procédure, que les faits invoqués soient juridiquement pertinents au regard du droit matériel et que l'offre de preuve correspondante satisfasse, quant à sa forme et à son contenu, aux exigences du droit cantonal (ATF 129 III 18 consid. 2.6 et les arrêts cités).
L'art. 196 LPC prescrit que le juge apprécie librement le résultat des mesures probatoires. L'appréciation des preuves intervient à l'issue de celles-ci. Le juge peut toutefois procéder à une appréciation anticipée et refuser d'administrer une preuve s'il est convaincu que le moyen proposé, à supposer même qu'il aboutisse, ne serait pas de nature à influencer le résultat des mesures probatoires (BERTOSSA et alii, op. cit., n. 3 ad art 196; cf. aussi au sujet de l'appréciation anticipée des preuves ATF 131 I 153 consid. 3; 130 II 425 consid. 2.1).
Selon l'art. 193 LPC, le juge peut, s'il a des éléments d'appréciation suffisants, écarter aussi les demandes relatives à des mesures probatoires dont l'exécution nécessite des délais trop étendus. Il doit les écarter, s'il apparaît que ces mesures ne sont sollicitées que pour éloigner le jugement du litige.
3.2 Le Tribunal a refusé les mesures probatoires requises au motif que les écritures et pièces produites permettaient de trancher le litige, d'une part. Il a également considéré qu'en l'absence de fiche descriptive du logement en cause ou d'allégués clairs sur l'état et l'équipement de celui-ci, la bailleresse ne pouvait prétendre à un transport sur place, d'autre part.
Certes, la production d'une fiche descriptive de l'appartement litigieux n'était pas indispensable, l'appelante étant libre de décrire ce dernier et ses caractéristiques d'une autre manière. Cela étant, les éléments pertinents faisant ressortir la différence entre les éléments comparatifs cités et l'appartement litigieux, à savoir l'état ancien des WC et des installations électriques ainsi que l'absence d'équipement de la cuisine de l'appartement des intimés, n'étaient pas contestés. Bien que le Tribunal se soit en partie fondé sur d'autres éléments, il n'était ainsi, en définitive, pas nécessaire de procéder à l'audition de témoins ni à un transport sur place. L'état d'entretien et l'emplacement de l'immeuble litigieux et de ceux cités à titre comparatif, que l'appelante aurait souhaité voir constater de visu par les premiers juges (appel, p. 20), n'ayant pas été retenus dans les éléments de comparaison, il n'était pas besoin non plus de les constater. Les premiers juges pouvaient ainsi, sans violer l'art. 8 CC, ni faire une application arbitraire des art. 193 et 196 LPC, refuser de procéder aux mesures probatoires demandées.
L'appel étant rejeté, l'émolument d'appel sera mis à la charge de l'appelante (art. 447 LPC).
La contestation porte sur une différence de loyer de 2'160 fr. par an. Le bail étant reconduit pour cinq ans, la valeur litigieuse (5 x 2'160 fr.) semble, a priori, inférieure à 15'000 fr. (art. 71 LTF).
PAR CES MOTIFS, LA COUR :
A la forme :
Déclare recevable l'appel interjeté le 22 octobre 2009 par X______ contre le jugement JTBL/1031/2009 rendu le 30 septembre 2009 par le Tribunal des baux et loyers en la cause C/25569/2008-2-L.
Au fond :
Le rejette.
Condamne X______ au paiement d’un émolument de 300 fr. envers l’Etat.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Madame Florence KRAUSKOPF, présidente; Madame Marguerite JACOT-DES-COMBES et Monsieur François CHAIX, juges; Monsieur Grégoire CHAMBAZ et Madame Nathalie LANDRY, juges assesseurs; Madame Audrey MARASCO, commise-greffière.
La présidente :
Florence KRAUSKOPF
La commise-greffière :
Audrey MARASCO
Indication des voies de recours :
Le Tribunal fédéral connaît, comme juridiction ordinaire de recours, des recours en matière civile; la qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 72 à 77 et 90 ss de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110). Il connaît également des recours constitutionnels subsidiaires; la qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 113 à 119 et 90 ss LTF. Dans les deux cas, le recours motivé doit être formé dans les trente jours qui suivent la notification de l'expédition complète de l'arrêt attaqué. L'art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF : cf. considérant 5.