POUVOIR JUDICIAIRE
C/7745/2007 ACJC/1458/2009
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre d’appel en matière de baux et loyers
AUDIENCE DU LUNDI 7 DECEMBRE 2009
Entre
XA______ et XB______, comparant en personne,appelants tous deux d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 9 mars 2009,
d’une part,
Et
HOIRIE Y______, soit YA______, YB______, YC______ et YD______, intimés, comparant tous par Me Christian TAMISIER, avocat, rue Saint-Léger 8, 1205 Genève, en l’étude duquel ils font élection de domicile,
d’autre part,
EN FAIT
A. Par jugement du 9 mars, communiqué aux parties par pli du 13 mars 2009, le Tribunal des baux et loyers a débouté XA______ et XB______ de toutes leurs conclusions en constatation de l'existence d'un contrat de bail avec l'hoirie Y______, constituée de YA______, YB______, YC______ et YD______.
Par acte déposé dans une boîte aux lettres suisse le 29 avril 2009, XA______ et XB______ forment appel de ce jugement dont ils demandent l'annulation. Outre des conclusions semblables à celles prises devant les premiers juges, ils sollicitent le renvoi de la cause devant le Tribunal pour entendre deux témoins dont l'audition avait été préalablement requise.
Dans sa réponse, l'hoirie Y______ conclut à la confirmation du jugement entrepris.
B. Les faits pertinents suivants ressortent du dossier :
a. Par contrat du 12 novembre 1979, la SOCIETE IMMOBILIERE A______ - alors propriétaire de l'immeuble sis 19, chemin ______ au Grand-Lancy (Genève) et représentée par une régie de la place - a donné en location à XA______ un appartement de 4 pièces situé au 5ème étage de cet immeuble. Le bail a été conclu pour une durée de deux ans, soit du 1er janvier 1980 au 31 décembre 1982 et s'est renouvelé depuis lors tacitement d'année en année. En dernier lieu, le loyer annuel a été fixé à 7'416 fr. (618 fr. par mois) dès le 1er janvier 1991 et les charges annuelles arrêtées à 1'266 fr. (105 fr. 50 par mois) dès le 1er février 1994.
Par contrat du 30 octobre 1987, la bailleresse a en outre donné en location à XA______ une case de parking No 22 destinée au parcage d'un véhicule à moteur. Le loyer annuel a été fixé en dernier lieu à 576 fr. (48 fr. par mois) dès le 1er janvier 1991.
b. Au moment de conclure les contrats précités, XA______ était mariée à B______ depuis le 8 février 1964. Aucun élément du dossier ne permet de savoir pourquoi les baux ont été émis au nom de la seule XA______.
Parmi les enfants issus de ce mariage, se trouve XB______. Ce dernier est né à Genève en 1975 et il a grandi dans l'appartement familial.
c. Le 31 décembre 1998, B______ et XA______ ont quitté la Suisse pour s'établir définitivement en Italie. Ils n'ont pas résilié le bail de l'appartement du 19, chemin ______ et affirment y revenir régulièrement trois à quatre fois par an pour des séjours de trois semaines au moins.
Depuis le 1er janvier 1999, XB______ affirme occuper seul l'appartement "au vu et au su de l'ensemble des locataires de l'immeuble et des concierges successifs". A ce propos, six témoins habitant aux numéros 19 ou 21, chemin ______ ont déclaré que XB______ avait toujours habité l'appartement de ses parents et qu'il s'y trouvait encore; ces témoins n'ont pas pu se prononcer sur la question de savoir qui était titulaire du bail de l'appartement. XB______ affirme en outre s'être acquitté lui-même régulièrement du loyer de l'appartement. A l'appui de ses dires, il produit dix copies de récépissés postaux tirés d'un carnet postal. Ces récépissés sont datés de l'année 2006.
XB______ n'allègue pas avoir entrepris des démarches auprès de la régie de l'immeuble ou du propriétaire pour devenir lui-même titulaire du bail. En février 2007, la plaque de la boîte aux lettres et celle de la porte d'entrée de l'appartement portaient respectivement les mentions "M. et Mme B______" et "M. et Mme B______".
d. Au mois de mars 2005, les hoirs Y______ sont devenus propriétaires de l'appartement. La régie en charge de l'immeuble en a informé XA______ par courrier du 18 mars 2005.
Par avis officiel du 21 mars 2005, l'hoirie Y______ a résilié le bail de l'appartement pour le 30 avril 2005, invoquant comme motif une "sous-location non autorisée". Cette résiliation a fait l'objet d'une contestation de la part de XA______ le 14 avril 2005; cette contestation précisait qu'il n'y avait pas de sous-location en l'espèce, mais une occupation par le fils de la locataire qui était "d'ailleurs disposé à reprendre l'appartement à son propre nom". L'affaire a fait l'objet d'un échec de conciliation le 7 juillet 2005 et n'a jamais été introduite par XA______ devant le Tribunal.
A cette époque, XA______ n'était pas assistée par un conseil.
e. Par courrier du 23 mai 2006, la régie en charge de l'immeuble s'est enquise auprès de la Commission de conciliation du sort de la procédure en contestation de bail; une annotation manuscrite sur ce courrier indique que le greffe de cette Commission a téléphoné le 30 mai 2006 pour informer que la procédure en question était classée. Ainsi, par requête déposée en conciliation le 25 juillet 2006, l'hoirie Y______ a agi en évacuation à l'encontre de XA______. Elle a en effet exposé que la résiliation du bail pour le 30 avril 2005 était définitive, faute pour la locataire d'avoir porté devant le Tribunal des baux et loyers sa contestation de cette résiliation.
Cette procédure est actuellement pendante devant le Tribunal, son instruction étant suspendue dans l'attente du sort de la présente procédure.
f. Le 14 février 2007, XA______ et XB______ ont saisi le Tribunal la présente demande en constatation de droit comprenant les conclusions suivantes:
"Principalement :
dire et constater que le bail liant précédemment XA______ a passé à son fils, XB______;
dire et constater en conséquence que XB______ est lié par un contrat de bail à loyer avec les membres de l'hoirie Y______, soit YA______, YB______, YC______ et YD______, par contrat de bail à loyer portant sur un appartement de 4 pièces au 5ème étage No 51 de l'immeuble sis 19, chemin ______ au Grand-Lancy;
dire et constater que XB______ est lié par un contrat de bail à loyer avec les membres de l'hoirie Y______, soit YA______, YB______, YC______ et YD______, par contrat de bail à loyer portant sur une place de parking No 22 sis 19, chemin ______ au Grand-Lancy;
débouter la partie bailleresse de toutes autres ou contraires conclusions
Subsidiairement :
dire et constater que XB______ est devenu cotitulaire des baux portant sur le logement de 4 pièces situé au 5ème étage No 51 de l'immeuble sis 19, chemin ______ au Grand-Lancy et de la place de parking No 22 aux côtés de XA______;
débouter la partie bailleresse de toutes autres ou contraires conclusions.
Plus subsidiairement :
dire et constater que la partie bailleresse a valablement autorisé XA______ à sous-louer le logement à son fils, XB______;
dire et constater que cette autorisation n'a jamais été retirée et qu'elle est en conséquence toujours en vigueur;
débouter la partie bailleresse de toutes autres ou contraires conclusions."
De son côté, l'hoirie Y______ a conclu au déboutement de XA______ et XB______ de toutes leurs conclusions.
g. Comme mesures d'instruction, le Tribunal a procédé à une comparution des mandataires et a entendu sept témoins. Il s'est agi de six locataires des immeubles 19 et 21, chemin , cités par les demandeurs et dont les déclarations ont déjà été intégrées au présent état de fait. La bailleresse a, quant à elle, fait citer une seule personne, YE, entendu en qualité de renseignement : il a déclaré que l'appartement lui était destiné et que les membres de l'hoirie – dont son père YC______ – étaient disposés à le lui remettre en location.
A l'issue des enquêtes, les demandeurs ont sollicité l'audition des deux derniers concierges de l'immeuble, estimant qu'il s'agissait de témoins centraux. La défenderesse s'y est opposée "dans la mesure où il(s) n'étai(en)t pas porté(s) sur la liste principale". Sur le siège, le Tribunal a déclaré les enquêtes closes et remis la cause pour conclure et plaider à l'audience suivante. Il a ensuite rendu le jugement dont est présentement appel.
C. L'argumentation juridique des parties sera examinée ci-après, dans la mesure utile.
EN DROIT
S’agissant d’une procédure en constatation de droit sans valeur litigieuse déterminée, le Tribunal a statué en premier ressort (art. 56P al. 2 LOJ). La cour revoit donc la cause librement; sous réserve de l’immutabilité du litige, elle peut connaître de nouvelles conclusions, de nouveaux allégués et de nouvelles preuves (Bertossa/Gaillard/Guyet /Schmidt, Commentaire de la loi de procédure civile genevoise, n. 2 ad art. 445 LPC).
2.1 Les appelants soutiennent en substance que la présence de XB______ dans l'appartement constitue un fait connu "de tous" depuis le départ de XA______ en Italie; en outre, l'intimée serait au courant de cet état de fait depuis avril 2005, date à laquelle XA______ a mentionné dans sa contestation de résiliation du bail que l'appartement était occupé par XB______. Les appelants se prévalent aussi de différents entretiens téléphoniques entre XB______ et une employée de la régie en charge de l'immeuble dans le courant du mois de mars 2005, entretiens qui attesteraient du fait que la présence de XB______ dans l'appartement était connue de la régie.
Les appelants font également valoir que XB______ s'acquitte régulièrement du loyer depuis le départ de ses parents en 1998; ils ajoutent que ces loyers ont toujours été acceptés par la bailleresse sans réagir, en particulier pour la période de janvier 2005 à juillet 2006; ils précisent que les bulletins de versement qu'ils ont reçus n'ont jamais porté la mention "indemnité pour occupation illicite".
Enfin, les appelants relèvent que l'intimée, pendant plus d'une année, n'a pas exigé l'évacuation des locataires. Ils soulignent à cet égard que la bailleresse a attendu le 25 juillet 2006 pour requérir l'évacuation fondée sur un congé donné le 21 mars 2005.
2.2 Il est constant que le bail portant sur l'appartement litigieux a été conclu à l'origine entre une société immobilière - à laquelle a valablement succédé l'hoirie intimée - et XA______.
En matière de conclusion d'un contrat de bail à loyer, la loi ne prescrit aucune forme spéciale: un tel contrat peut ainsi être conclu oralement ou par actes concluants (Higi, Zürcher Kommentar, n. 36 ad Art. 253; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 179). Les signataires des baux des 12 novembre 1979 (appartement) et 30 octobre 1987 (parking) ont cependant décidé d'adopter la forme écrite pour leurs engagements. Cela correspond d'ailleurs à une pratique largement répandue, en particulier lorsque le bailleur est représenté par une régie (Lachat, op. cit., p. 180). Dans une telle situation, les parties sont réputées n'avoir entendu se lier que dès l'accomplissement de cette forme (art. 16 al. 1 CO). Le contrat doit en particulier être signé par toutes les personnes auxquelles il impose des obligations (art. 13 CO): tel est les cas de chaque locataire lorsque le bail est commun (cf. TF, SJ 2007 I 1 consid. 3.1).
Le bail portant sur l'appartement a été résilié le 21 mars pour le 30 avril 2005. Cette résiliation a certes fait l'objet d'une contestation de la part de la locataire en temps utile (art. 273 al. 1 CO). Toutefois, dans la mesure où l'affaire - non conciliée - n'a pas été portée dans les trente jours par la locataire devant le Tribunal (art. 274f al. 1 in fine CO), la résiliation est devenue définitive. Il n'appartient pas à l'autorité de céans de revenir sur ce point.
Il faut cependant s'interroger sur la question de savoir si - du fait de l'écoulement du temps entre la résiliation et la requête d'évacuation - un nouveau bail a été conclu par actes concluants. A ce sujet, il ressort de la procédure que l'intimée devait être fixée sur l'absence de saisine du Tribunal par la locataire sur la contestation du congé à mi-août 2005, soit un peu plus de trente jours après le constat de non conciliation du 7 juillet 2005, puisqu'il n'existe pas de suspension de délais pendant les féries cantonales pour un délai de droit fédéral (cf. art. 30 al. 1 LPC a contrario; Lachat, Commentaire romand, n. 4 ad art. 274f CO). Que la régie représentant les intérêts de la bailleresse ait écrit à la Commission de conciliation le 26 mai 2006 seulement n'y change rien. Il lui appartenait en effet, si elle voulait faire valoir son congé, de s'enquérir rapidement du sort de la procédure : tel n'est manifestement pas le cas d'un bailleur qui laisse s'écouler près de neuf mois avant de chercher l'information.
Dans de telles circonstances, il faut imputer à l'intimée une connaissance du caractère définitif du congé à mi-août 2005 déjà. Entre cette date et le 25 juillet 2006, soit pendant onze mois, l'intimée a encaissé les loyers de l'appartement et du garage litigieux sans émettre - à teneur du dossier - aucune réserve. L'intimée n'allègue en particulier pas avoir établi des bulletins de versements avec la mention "indemnité pour occupation illicite" en lieu et place de "loyer"; elle ne fait pas non plus état de discussions lors desquelles elle aurait informé sa locataire du fait qu'elle n'entreprenait pas de procédure d'expulsion pendant un certain temps, mais sans y renoncer définitivement (cf. TF, 4C.441/2004 du 27 avril 2005 consid. 2.1, notamment cité par Lachat, op. cit., p. 185). Par conséquent, il faut admettre que l'écoulement de près d'une année entre l'entrée en force du congé et la requête d'évacuation, période pendant laquelle la bailleresse a régulièrement encaissé les loyers sans formuler la moindre réserve, constitue le fondement de (nouveaux) baux tacites entre l'intimée et XA______. Ces baux ont le même objet que ceux conclus à l'origine en la forme écrite.
2.3 L'existence d'un bail entre l'intimée et XA______ aura certainement des conséquences sur la procédure en évacuation dont l'instruction est actuellement suspendue. En revanche, cela ne modifie pas fondamentalement les questions liées à la participation de XB______ à ce bail.
Que l'on aborde la question sous l'angle du transfert du bail à XB______ ou de sa cotitularité aux côtés de XA______, il faut dans tous les cas respecter la liberté de l'intimée de choisir la personne avec laquelle elle entend se lier: il s'agit d'une composante de la liberté contractuelle (Tercier, Le droit des obligations, 4ème édition 2009, n. 546). Il faut, en d'autres termes, que la bailleresse ait donné son accord à l'une ou l'autre de ces formes de participation au contrat de bail (art. 1 al. 1 CO). Or, pour que l'intimée puisse valablement délivrer une acceptation, il est d'abord nécessaire que le pollicitant fasse une offre, en d'autres termes, propose à une autre la conclusion d'un contrat de telle sorte que sa perfection ne dépend plus que de l'acceptation par l'autre partie (Tercier, op. cit., n. 606). En l'occurrence, il était donc nécessaire que XB______ exprimât à l'intention de l'intimée sa volonté d'être désormais partie aux contrats de bail litigieux.
A teneur du dossier et jusqu'au début de la présente procédure, XB______ n'a jamais expressément manifesté auprès de l'intimée son intention d'être partie - sous une forme ou une autre - aux contrats litigieux. Depuis 1998, il occupe l'appartement et utilise la case de parking litigieux, ce que plusieurs locataires de l'immeuble ont confirmé sans peine. Les loyers ont été acquittés régulièrement, mais sans qu'il soit allégué qu'une modification soit intervenue dans l'identité de la personne débitrice de ceux-ci. XB______ ne démontre en particulier pas avoir versé les loyers en son nom. En outre, les courriers concernant les locaux ont toujours été adressés à la seule XA______, sans que XB______ ne cherche à y apporter une rectification. Enfin, les plaques de la boîte aux lettres et de la porte de l'appartement portaient uniquement les noms des parents de XB______, jusqu'en 2007 tout au moins. Dans de telles circonstances, on discerne mal quel serait l'offre de participer au contrat de bail qu'aurait formulée XB______ envers l'intimée. Si les appelants allèguent qu'une employée de régie était peut-être au courant de la présence de XB______ dans l'appartement, ils n'ont pas cherché à faire confirmer ce point lors des enquêtes et ne se plaignent pas d'une violation de leur droit à la preuve à cet égard.
Par conséquent, à défaut de volonté exprimée au sujet d'une reprise de bail ou d'une cotitularité de bail par XB______, il était impossible pour l'intimée de manifester une acceptation : aucun accord sur ce point n'a donc pu venir à chef. Dès lors, XB______ demeure une tierce partie aux contrats conclus entre sa mère et l'intimée. Il ne peut ainsi en déduire aucun droit propre.
2.4 Les appelants soutiennent, à titre subsidiaire, que l'intimée aurait valablement autorisé XA______ à sous-louer le logement à son fils. Là encore, on ignore quand et sous quelle forme la locataire aurait requis de l'intimée l'autorisation de sous-louer à son fils, requête qui apparaît au demeurant contradictoire avec la décision de la locataire de quitter définitivement la Suisse. A cela s'ajoute le fait que les parties avaient à l'origine convenu de la forme écrite de leur bail, ce qui impliquait qu'elles adoptassent également cette forme pour toutes les modifications subséquentes (art. 12 CO), par exemple pour une sous-location. D'ailleurs, l'art. 8 du contrat cadre romand impose aussi la forme écrite au consentement du bailleur, consentement écrit qui fait manifestement défaut en l'espèce.
Par conséquent, il faut constater qu'aucun consentement de la bailleresse n'a été donné pour une sous-location des locaux. Les conclusions des appelants sur ce point doivent donc être rejetées.
A teneur de l'art. 197 al. 1 in fine LPC applicable par renvoi de l'art. 438 al. 1 LPC, le juge ordonne - entre autres mesures - l'audition de témoins si cette procédure probatoire est utile à la découverte de la vérité. Il s'agit là d'une concrétisation du principe selon lequel l'administration de preuves ne porte que sur les faits pertinents pour l'issue du litige (cf. art. 150 al. 1 CPC du 19 décembre 2008). Conséquence de ce principe, le juge peut renoncer à l'administration de certaines preuves, en particulier lorsque les faits dont les parties veulent rapporter l'authenticité ne sont pas importants pour la solution du litige (ATF 131 I 153 consid. 3). Tel est également le cas si le juge est convaincu que le moyen proposé n'est pas de nature à influencer le résultat des probatoires (ATF 122 III 219 consid. 3c et les réf.). Ces principes s'appliquent aussi en matière de bail dont l'un des buts de la maxime inquisitoriale sociale est d'accélérer la procédure (art. 274d al. 1 et 3 CO; ATF 125 III 231 consid. 4a).
En l'espèce, les appelants entendent démontrer que les concierges de l'immeuble avaient connaissance de la présence du fils de la locataire dans les locaux depuis le départ de celle-ci pour l'Italie en 1998. A suivre les appelants, l'audition de ces concierges permettrait de présumer que la bailleresse connaissait ce que les concierges savaient, à savoir la présence de XB______ dans les locaux. Il est certes exact que le concierge est l'auxiliaire du bailleur et que, à ce titre, la connaissance de certains faits communiqués par le locataire au concierge peut être imputée au bailleur (Siegrist, La conciergerie, 15ème séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2008, p. 110 n. 74). Les appelants mentionnent uniquement le fait relatif à la présence de XB______ dans les locaux; ils n'allèguent en revanche jamais s'être adressés au concierge de l'immeuble pour solliciter l'autorisation de sous-louer les locaux à XB______ ou pour transférer le bail à XB______. En d'autres termes, les témoins dont l'audition est sollicitée ne pourraient pas apporter de nouveaux éléments par rapport à ceux déjà établis par les enquêtes: ils pourraient répéter - fait d'ailleurs non contesté - que XB______ occupait les locaux depuis 1978, mais ces éléments de fait ne changeraient rien à la question - juridique - de la titularité du bail. Enfin, à suivre les allégués des appelants, ces concierges n'ont jamais été avisés d'une volonté de la locataire de modifier les éléments contractuels du bail, modification qui aurait en principe dû revêtir la forme écrite (cf. consid. 2.4 ci-dessus).
Par conséquent, c'est sans violer l'art. 274d CO que les premiers juges ont refusé d'entendre les témoins des appelants et immédiatement gardé la cause à juger.
Les conclusions prises ne visent pas spécifiquement à faire constater l'existence d'un bail entre XA______ et l'intimée. Les conclusions subsidiaires des appelants visent cependant l'hypothèse d'un bail conclu, d'une part, par l'intimée et, d'autre part, par XA______ et XB______. Dès lors, la Cour ne s'écarte pas des conclusions prises en constatant qu'un bail existe entre la seule XA______ et l'intimée.
Pour tenir compte du résultat global de la procédure, XB______ sera condamné à un émolument d'appel de 300 fr., tandis que l'intimée supportera un émolument de 200 fr. Aucun émolument ne sera mis à la charge de XA______ qui obtient gain de cause pour elle-même (art. 447 al. 2 LPC).
PAR CES MOTIFS, LA COUR :
A la forme :
Reçoit l'appel interjeté par XA______ et XB______ contre le jugement JTBL/344/2009 rendu par le Tribunal des baux et loyers le 9 mars 2009 dans la cause C/7745/2007-5-D.
Au fond :
Annule ce jugement.
Et statuant à nouveau :
Dit que l'hoirie Y______, en qualité de bailleresse, est liée à XA______, en qualité de locataire, conformément aux baux des 12 novembre 1979 et 30 octobre 2007 portant respectivement sur un appartement de 4 pièces situé au 5ème étage de l'immeuble sis 19, chemin ______ au Grand-Lancy (Genève) et sur une place de parking No 22 dans le même immeuble.
Condamne XB______ à verser à l'Etat un émolument de 300 fr.
Condamne les hoirs Y______, à savoir YA______, YB______, YC______ et YD______ pris conjointement et solidairement entre eux, à verser à l'Etat un émolument de 200 fr.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Madame Florence KRAUSKOPF, présidente; Madame Marguerite JACOT-DES-COMBES et Monsieur François CHAIX, juges; Messieurs Alain MAUNOIR et Pierre DAUDIN, juges assesseurs; Madame Audrey MARASCO, commise-greffière..
La présidente :
Florence KRAUSKOPF
La commise-greffière :
Audrey MARASCO
Indication des voies de recours :
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF : cf. considérant 5.