POUVOIR JUDICIAIRE
C/8049/2007 ACJC/459/2009
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre d’appel en matière de baux et loyers
AUDIENCE DU LUNDI 20 AVRIL 2009
Entre
COOPERATIVE X______, appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 16 septembre 2008, comparant par Me Pascal PETROZ, avocat, avenue Krieg 44, case postale 45, 1211 Genève 17, en l’étude duquel elle fait élection de domicile,
d’une part,
Et
Monsieur Y______, intimé, représenté par la Fiduciaire FWH SA, rue du Vidollet 19, 1202 Genève,
d’autre part,
EN FAIT
A. Par jugement du 16 septembre 2008, communiqué aux parties par pli du 23 septembre 2008, le Tribunal des baux et loyers a annulé le congé notifié le 26 février 2007 pour le 31 août 2007 par la COOPERATIVE X______ SA à Y______ portant sur la location d'une surface de 30 m2 située dans l'immeuble sis 37, chemin ______ à Châtelaine (Genève). Les parties ont en outre été déboutées de toutes autres conclusions. En substance, le Tribunal est arrivé à la conclusion que le besoin invoqué par la bailleresse pour récupérer le local du locataire ne reposait sur aucun motif légitime et ne répondait pas non plus à un intérêt sérieux et digne de protection.
Par acte déposé au greffe de la Cour le 24 octobre 2008, la COOPERATIVE X______ SA a formé appel de ce jugement et en demande l'annulation. Reprenant ses conclusions de première instance, elle sollicite que le congé litigieux soit validé et que Y______ soit débouté de toutes ses conclusions avec suite de dépens.
Dans sa réponse, Y______ a conclu à la confirmation du jugement entrepris avec suite de dépens.
Lors de l'audience du 12 janvier 2009, les parties ont plaidé devant la Chambre d'appel en matière de baux et loyers et persisté dans les termes de leurs précédentes conclusions.
B. Les faits pertinents suivants résultent de la procédure :
a. Depuis le 1er août 1993, Y______ loue auprès de la COOPERATIVE X______ SA une surface de 30 m2 destinée à un bureau/atelier chauffé situé dans l'immeuble sis 37, chemin ______. Il y déploie une activité de décorateur de théâtre.
En dernier lieu, le loyer a été fixé à 5'280 fr. par an, charges comprises, et les parties ont convenu que le bail pouvait être résilié en tout temps moyennant un préavis de six mois.
b. A teneur du transport sur place auquel a procédé le Tribunal le 9 juin 2008, le local occupé par Y______ est calme et lumineux, éclairé par une verrière en toiture et par une porte-fenêtre donnant sur une terrasse. Sur cette terrasse, se trouvent deux échelles métalliques apposées verticalement contre les murs qui permettent d'accéder, d'une part, au toit du corps de bâtiment où se situe l'objet loué et, d'autre part, au toit du corps de bâtiment lui faisant face. Selon les constatations des premiers juges, le local occupé par Y______ constitue l'un des seuls accès à la toiture du bâtiment depuis l'intérieur de l'immeuble. Par ailleurs, aucun accès direct à la toiture n'existe depuis la façade extérieure.
Depuis le toit du bâtiment faisant face à celui abritant le local occupé par Y______, le Tribunal a constaté la présence d'une passerelle qui traverse le bâtiment d'un bout à l'autre et donne ainsi accès à toutes les toitures de ce complexe.
Le Tribunal a encore constaté que la verrière éclairant le local de Y______ comporte certains pans qui doivent être remplacés en raison de leur état vieilli alors que d'autres pans ont été remplacés. Il a également été constaté que le toit en ETERNIT du bâtiment se trouve en mauvais état et est recouvert de mousses. La façade extérieure a été qualifiée de vieillie. Enfin, il ressort d'un courrier de l'Office cantonal de l'inspection des relations du travail du 25 octobre 2004 que le bâtiment comporte de nombreuses lacunes en matière de sécurité, de protection de l'environnement et de prévention des incendies.
c. En 2003, la COOPERATIVE X______ SA a proposé à Y______ de déménager dans d'autres locaux de l'immeuble pour lui permettre d'utiliser l'atelier comme point de passage pour des interventions en toiture.
Par lettre du 23 novembre 2003, Y______ a refusé cette proposition au motif que le local lui convenait parfaitement pour ses activités artistiques et professionnelles. Il ajoutait comprendre la nécessité d'entreprendre des réparations, notamment en urgence, et précisait que, par le passé, il ne s'était jamais opposé à un passage par son local. Il sollicitait donc de la COOPERATIVE X______ SA qu'elle l'avertisse par téléphone - à son domicile professionnel ou privé - avant toute intervention.
d. Par avis officiel du 26 février 2007, la COOPERATIVE X______ SA a résilié le bail la liant à Y______ pour le 31 août 2007.
Par courrier du 9 mars suivant, la bailleresse a motivé ainsi cette résiliation :
"(…) comme vous le savez, votre bureau est le seul passage que nous ayons pour accéder à la toiture du bâtiment administratif. Cet été, nous devrons entièrement refaire les verrières des puits de lumière des bureaux et pour cela nous devons impérativement libérer l'accès à la toiture."
Le 15 mars 2007, la COOPERATIVE X______ SA précisait que le local, avec tous les aménagements, ne permettrait pas le passage des nouvelles structures qui allaient devoir être mises en place sur la toiture. Elle ajoutait d'ailleurs que les parois intérieures, côté couloir, seraient supprimées.
Dans ces deux courriers, la COOPERATIVE X______ SA indiquait qu'un bureau de remplacement d'une surface de 26 m2 serait disponible dans le même immeuble dès le 1er avril pour une durée de cinq ans et aux mêmes conditions de location. Elle ajoutait que, si Y______ le souhaitait, le déménagement serait exécuté par ses soins et à ses frais. Selon les constatations du Tribunal lors du transport sur place déjà mentionné, ce local a été remis à neuf avec un parquet plastifié; il dispose d'un point d'eau et de fenêtres neuves; une terrasse donnant sur les voies ferrées se trouve en contrebas du bureau; l'accès à la terrasse peut se faire par les fenêtres au moyen d'une échelle.
e. Y______ a refusé l'offre du local de remplacement par courrier du 9 avril 2007. Il a également refusé un autre local, d'une surface de 46 m2 situé dans une autre partie du bâtiment, à 3 minutes à pied de l'atelier actuel.
A teneur des constatations du Tribunal, il s'agit d'un local lumineux ayant un bureau comme dépendance et disposant d'un point d'eau. Il est partiellement ouvert sur le reste du bâtiment dans la mesure où le mur de séparation n'est pas fermé jusqu'au plafond.
f. Le 2 mars 2007, Y______ a saisi la Commission de conciliation en matière de baux et loyers d'une requête en contestation de congé. Par décision du 28 septembre 2007, la Commission a donné suite à cette requête et a annulé ce congé. En temps utile, la COOPERATIVE X______ SA a saisi le Tribunal du litige.
En cours de procédure, la COOPERATIVE X______ SA a annoncé qu'elle devait remplacer toute la toiture du bâtiment, les joints de dilatation qui fuient ainsi que les passerelles, datant de 1953, et qui seraient sur le point de s'écrouler; il serait ainsi urgent d'exécuter ces travaux. Elle a précisé qu'il était hors de question de monter un échafaudage pour exécuter ces travaux en raison du coût disproportionné d'une telle installation (10'000 fr. à 12'000 fr.).
La COOPERATIVE X______ SA a également indiqué que des interventions d'urgence étaient envisageables en toiture, au gré des besoins. A cet égard, elle a fait valoir que Y______ l'empêchait de passer par son atelier ou soumettait ce passage à des exigences disproportionnées, à savoir une autorisation écrite de sa part et sa présence au moment du passage. Sur ce point, Y______ affirme qu'il n'a jamais interdit l'accès à son atelier. Pour le surplus, il rappelle que des travaux en toiture ont été entrepris par le passé au moyen d'échafaudages ou d'une grue, sans que le passage par ses locaux ait été nécessaire.
A ce sujet, Y______ a produit des photographies d'intervention en septembre 2007. On y voit une échelle posée depuis le couloir menant à son atelier et donnant accès à la toiture. De son côté, la COOPERATIVE X______ SA soutient, photographies à l'appui, que si cet accès est possible, il suppose des manœuvres trop compliquées (désolidarisation d'une fenêtre-guillotine, enjambement de ladite fenêtre et utilisation d'échelles amovibles).
g. Pour le surplus, il ressort des courriers produits que les rapports entre les parties se sont détériorés, à tout le moins depuis la résiliation du bail. Le 24 octobre 2008, la COOPERATIVE X______ SA a déposé une plainte pénale contre Y______ pour diffamation, calomnie et injure : la COOPERATIVE X______ SA lui reproche en effet les propos contenus dans certaines écritures de la procédure. De son côté, Y______ a déposé une plainte pénale contre A______, membre du comité de direction de la COOPERATIVE X______ SA, pour violation de domicile, soustraction d'une chose mobilière, injure et calomnie; Y______ reproche notamment à A______ de s'être introduit dans son local contre son gré et d'y avoir dérobé des classeurs contenant des documents de la présente procédure. A ce propos, A______ a admis être entré avec un de ses assistants dans le local loué à Y______ le 4 avril 2008 pour accéder à la toiture et faire un constat; il a ajouté disposer d'un passe ouvrant le local.
h. Le Tribunal a rendu son jugement après avoir entendu les parties en comparution personnelle et avoir procédé à un transport sur place.
Dans son jugement, le Tribunal a retenu que, en raison de l'état du bâtiment abritant le local donné en location, des travaux de réfection importants paraissaient nécessaires. En outre, le local loué par Y______ constituait l'un des seuls accès à la toiture du bâtiment depuis l'intérieur de l'immeuble. Cela étant, les premiers juges ont estimé que cet accès était largement insuffisant, même en démolissant les parois intérieures, pour permettre aux ouvriers de faire passer des structures encombrantes et volumineuses dans le cadre des futurs travaux de réfection de la toiture du bâtiment et de ses passerelles. Pour le même motif, les échelles métalliques sur la terrasse devant l'atelier de Y______ paraissaient inadaptées pour les travaux envisagés. Enfin, le Tribunal a estimé qu'un coût de 10'000 fr. à 12'000 fr. pouvait raisonnablement être mis à la charge de la bailleresse pour entreprendre des travaux d'envergure en toiture.
Par conséquent, le Tribunal a annulé le congé litigieux, même s'il a relevé l'attitude du locataire dont le refus systématique d'emménager dans de nouveaux locaux ne s'expliquait pas entièrement.
C. L'argumentation juridique des parties sera discutée ci-après, dans la mesure utile.
EN DROIT
S’agissant d’une procédure en annulation de congé, le Tribunal a statué en premier ressort (art. 56P al. 2 LOJ). La cour revoit donc la cause librement; sous réserve de l’immutabilité du litige, elle peut connaître de nouvelles conclusions, de nouveaux allégués et de nouvelles preuves (Bertossa/Gaillard/Guyet /Schmidt, Commentaire de la loi de procédure civile genevoise, n. 2 ad art. 445 LPC).
2.1 Aux termes de l'art. 271 al. 1 CO, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi.
Selon la jurisprudence, la protection accordée par cette disposition procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC). Les cas typiques d'abus de droit (absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, disproportion grossière des intérêts en présence, exercice d'un droit sans ménagement, attitude contradictoire) justifient l'annulation du congé; à cet égard, il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de l'auteur du congé puisse être qualifiée d'abus de droit "manifeste" au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 120 II 105 consid. 3a). Ainsi, le congé doit être considéré comme abusif s'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection. Est abusif le congé purement chicanier dont le motif n'est manifestement qu'un prétexte (ATF 120 II 31 consid. 4a).
2.2 C'est au locataire de démontrer que le congé contrevient aux règles de la bonne foi, en particulier s'il soutient que le motif invoqué n'est qu'un prétexte (ATF 120 II 105 consid. 3c). La jurisprudence retient que l'absence de motivation véridique ou complète constitue un indice que le motif réel du congé est contraire à la bonne foi (ATF 125 III 231 consid. 4b; arrêt non publié 4C.85/2006 consid. 2.1.2). Il ne s'agit toutefois que d'un indice car seul le mensonge qui masque un dessein abusif justifie l'application de l'art. 271 al. 1 CO (Barbey, Commentaire du droit du bail, chapitre III, Genève 1991, n. 45 ad art. 271-271a CO).
De manière générale, celui qui résilie est lié par les motifs qu'il a donnés; il ne peut pas en invoquer de nouveaux en cours de procédure, à moins qu'il ait renoncé à les faire valoir pour éviter de porter préjudice au destinataire (par exemple le bailleur qui minimise les reproches adressés à un locataire toxicomane pour ne pas compromettre son relogement). De même, si le motif invoqué a cessé d'exister, les circonstances de l'espèce peuvent amener à considérer le congé comme contraire à la bonne foi (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 732 s. et les réf.).
2.3 Le congé litigieux a été donné au printemps 2007 dans le but de procéder, au cours de l'été suivant, à des travaux de réfection des verrières de la toiture du bâtiment abritant les locaux objet du bail. Dans cette perspective, la bailleresse invoquait la nécessité de pouvoir faire passer ouvriers et matériels par le local occupé par l'intimé. Or, il ressort tant des photographies produites par le locataire que des constatations des premiers juges sur place qu'une intervention en toiture a eu lieu en septembre 2007 et que certains pans de verrières ont été remplacés sans qu'un passage par le local de l'intimé ait été nécessaire. Dans cette mesure, le motif avancé paraît avoir - en partie - disparu.
En cours de procédure, la bailleresse a fait part de son projet de remplacer toute la toiture et les passerelles du bâtiment. A teneur des constatations des premiers juges, une telle réfection paraît compatible avec l'état des lieux; il ne s'agit donc pas d'un prétexte. Cependant, des travaux d'une telle envergure ne peuvent être entrepris en passant par la porte-fenêtre du local de l'intimé. A cet égard, la Chambre de céans fait siennes les constatations des premiers juges selon lesquelles l'accès en question est largement insuffisant pour permettre à des ouvriers de faire passer le matériel encombrant que nécessitent des travaux d'envergure. Il n'apparaît d'ailleurs pas disproportionné, pour une telle intervention, d'installer un échafaudage extérieur qui assure une meilleure sécurité aux ouvriers que le passage par des échelles non prévues à cet effet; enfin, le coût de cet échafaudage est faible en regard de l'ampleur des travaux envisagés.
La bailleresse a également invoqué la nécessité de pouvoir intervenir en tout temps sur la toiture pour des problèmes urgents à régler; il n'a pas été fait état de ce motif au moment de la résiliation, mais il semble déjà en avoir été question en 2003 lorsque des locaux de remplacement ont été proposés à l'intimé. En tout état, ce motif ne paraît pas non plus être fondé. D'une part, en 2003, le locataire a rappelé qu'il donnait accès à ses locaux dans de telles situations, pour autant qu'il en soit informé à l'avance, système qui paraît avoir fonctionné sans heurts depuis le début de la location. D'autre part, il existe un autre moyen d'accéder aux toitures du bâtiment depuis un couloir; si cet accès est moins commode, il a été utilisé récemment par la bailleresse pour des travaux en toiture et ne semble pas présenter de dangers manifestes pour des interventions en urgence sur certains emplacements de la toiture.
En définitive, il apparaît que la bailleresse a donné le congé d'abord pour un motif (réfection des verrières) qui a partiellement disparu et, ultérieurement, pour d'autres motifs (remplacement de toute la toiture et des passerelles de celle-ci et nécessité d'intervenir en tout temps sur la toiture pour des cas d'urgence) qui apparaissent chicaniers au vu des faits de la cause. En cela, ce congé ne répond à aucun intérêt objectif et sérieux. Il contrevient dès lors aux règles de la bonne foi et les premiers juges l'ont à bon droit annulé. Il convient donc de confirmer le jugement entrepris.
Le caractère abusif du congé dispense la Cour d'examiner la problématique des locaux offerts en remplacement.
L'appelante, qui succombe, versera un émolument en faveur de l'Etat (art. 447 al. 2 LPC).
En matière de contestation de congé, il faut prendre en considération la durée de protection légale de 3 ans (SJ 2001 I 17 consid. 1a). En fonction d'un loyer annuel de 5'280 fr., la valeur litigieuse au sens de l'art. 51 LTF est supérieure à 15'000 fr.
PAR CES MOTIFS, LA COUR :
A la forme :
Reçoit l'appel interjeté par la COOPERATIVE X______ contre le jugement JTBL/1121/2008 rendu par le Tribunal des baux et loyers le 16 septembre 2008 dans la cause C/8049/2007-3-B.
Au fond :
Confirme ce jugement.
Condamne la COOPERATIVE X______ SA à verser à l'Etat un émolument d'appel de 300 fr.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Monsieur François CHAIX, président; Mesdames Marguerite JACOT-DES-COMBES et Florence KRAUSKOPF, juges; Messieurs Jean-Marc SIEGRIST et Alain MAUNOIR, juges assesseurs; Madame Muriel REHFUSS, greffier.
Le président :
François CHAIX
Le greffier :
Muriel REHFUSS
Indication des voies de recours :
Le Tribunal fédéral connaît, comme juridiction ordinaire de recours, des recours en matière civile; la qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 72 à 77 et 90 ss de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110). Il connaît également des recours constitutionnels subsidiaires; la qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 113 à 119 et 90 ss LTF. Dans les deux cas, le recours motivé doit être formé dans les trente jours qui suivent la notification de l'expédition complète de l'arrêt attaqué. L'art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.