POUVOIR JUDICIAIRE
C/11829/2005 ACJC/245/2009
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre d’appel en matière de baux et loyers
AUDIENCE DU LUNDI 9 MARS 2009
Entre
X______, appelant d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 22 janvier 2008, comparant par Me Daniel MEYER, avocat, rue Ferdinand-Hodler 7, 1207 Genève, en l'Etude duquel il fait élection de domicile, et intimé sur appel incident,
d’une part,
et
Y______ SA, intimée et appelante sur incident, comparant par Me Philippe EIGENHEER, avocat, rue du Marché 3, case postale 3649, 1211 Genève 3, en l'Etude duquel elle fait élection de domicile,
d’autre part,
EN FAIT
A. Par acte adressé par pli recommandé au greffe de la Cour de justice le 29 février 2008, X______ appelle d’un jugement rendu le 22 janvier 2008 par le Tribunal des baux et loyers, notifié aux parties par plis recommandés du 29 janvier 2008, validant la consignation de loyer opérée par X______, réduisant le loyer dû pour les locaux commerciaux sis au rez-de-chaussée de l’immeuble sis boulevard ______ à ______, condamnant la bailleresse au paiement de 150 fr.et déboutant les parties de toutes autres conclusions.
En substance, le Tribunal des baux et loyers a retenu que l’activité effectuée par X______ dans les locaux avait conduit à l’accumulation de graisses dans la pompe de l’évier et le conduit de la cheminée. Il a également retenu que l’absence de fonctionnement de la cheminée, source de chauffage, constituait un défaut de la chose louée, justifiant une réduction de loyer de 15% par période de chauffage. La présence de sanitaires à l’extérieur de l’établissement avait été acceptée par X______ à la conclusion du bail. Y______ SA avait également effectué des travaux afin que les sanitaires se trouvent à l’intérieur de l’immeuble, de sorte que le problème était inexistant.
Le Tribunal a débouté X______ de sa demande en installation d’un chauffage dans les locaux, dans la mesure où ceux-ci avaient été pris à bail sans chauffage. X______ a pour le surplus été débouté de ses conclusions en paiement de dommages et intérêts, la preuve du dommage n’ayant pas été apportée.
X______ conclut à ce que le jugement soit annulé et à ce que la Cour fasse droit à sa demande de réparation de l’installation de chauffage et de la cheminée, de la pompe sous l’évier et de l’installation de sanitaires à l’intérieur des locaux, et à ce que son loyer soit réduit de 40% par mois dès le 1er février 2004, jusqu’à l’élimination de tous les défauts. Il a également conclu au paiement de la somme de 150 fr. par jour à titre de dommages et intérêts du 1er novembre 2004 au 30 mars 2005.
A l’appui de ses conclusions, X______ fait valoir que Y______ SA n’a, à tort, pas été condamnée à procéder à la réparation de la cheminée, alors même que le Tribunal avait considéré que l’absence de chauffage constituait un défaut de la chose louée. La cheminée était hors d’usage depuis le mois de février 2004 à la suite d'un incendie qui ne lui était pas imputable. L’encrassement de la cheminée était dû à la présence d’un tubage trop étroit dans celle-ci, de sorte qu’il incombait à la bailleresse de remédier à ce défaut. La pompe de l’évier était défectueuse, la bailleresse n’ayant procédé qu’à la remise en l’état de l’écoulement. Les sanitaires provisoires étaient toujours inutilisables, et il ne disposait pas de toilettes à l’intérieur malgré les engagements pris par la bailleresse.
Par écriture du 26 mars 2008, Y______ SA a répondu à l’appel et formé appel incident. Sur appel principal, elle a conclu à ce que X______ soit débouté de toutes ses conclusions, et, sur appel incident, à ce que le chiffre 2 du dispositif du jugement soit annulé et X______ débouté de l’ensemble de ses conclusions.
En substance, elle a fait valoir qu’à la conclusion du bail, les locaux n’étaient pas pourvus de chauffage et que X______ n’avait réglé aucun frais à ce titre, de sorte qu’il ne pouvait prétendre à l’installation d’un chauffage. La mise hors d’usage de la cheminée et de la pompe était due à la préparation de plats cuisinés, activité non conforme à la destination des locaux. Y______ SA a souligné que X______ avait accepté, lors de la conclusion du bail, que les sanitaires soient installés dans la cour intérieure, moyennant une réduction de loyer de 500 fr. par mois pendant l’exécution des travaux.
Y______ SA reproche au Tribunal des baux et loyers d’avoir à tort accordé une réduction de loyer concernant l’absence de fonctionnement de la cheminée, ce défaut étant imputable au comportement de X______.
Par mémoire de réponse sur appel incident du 28 avril 2008, X______ a conclu au déboutement de Y______ SA de ses conclusions. Il a indiqué que le défaut relatif à la cheminée était originel et qu’il ne lui était pas imputable. Il a souligné avoir effectué 12 ramonages entre les années 2000 et 2003.
B. Les faits pertinents qui ressortent du dossier sont les suivants :
a. Par contrat du 19 janvier 1994, la SI A______ a remis à bail à X______ une arcade sise au rez-de-chaussée de l’immeuble boulevard ______ à ______.
Le contrat de bail prévoit que l’arcade comporte un « arrière » située au rez-de-chaussée et que les locaux sont destinés à l’usage d’un bar. L’enseigne du commerce est « La B______ ».
Le bail a été conclu pour une durée de 5 ans, du 1er janvier 1994 au 31 décembre 1998, renouvelable par tacite reconduction d’année en année.
Le loyer initial a été fixé à 15'600 fr. par année, indexable au coût de la vie. Le loyer a été fixé en dernier lieu à 1'388 fr. par mois.
b. Le bar disposait d’une réserve et d’un sanitaire dans la montée de l’immeuble. La bailleresse s’est engagée à exécuter la construction d’un « appentis » dans la cour avec arrivée de gaz, soit un laboratoire avec évier et eau froide, un wc séparé et un dégagement. En contrepartie, X______ devait restituer la réserve et le sanitaire à la bailleresse.
L’autorisation de construction de l’appentis a été refusée par le Département des travaux publics par décision du 25 avril 1994.
c. Dès le 1er mars 1994 jusqu’à une date qui ne ressort pas du dossier, le loyer a été ramené à 800 fr. par mois en raison de l’inaccessibilité de la cour de l’immeuble.
d. Il ressort des pièces produites par les parties qu’un incendie est survenu dans la cheminée de « La B______ » le 21 décembre 1993.
C______, maître ramoneur, a préconisé à X______, dans un courrier du 10 juillet 1995, que la cheminée soit ramonée quatre fois par an, bien que la législation n’exige pas plus d’un passage par année.
Durant l’année 2000, trois ramonages ont été faits, de même que durant l’année 2001. Le ramoneur a procédé au nettoyage de la cheminée à deux reprises en 2002, à trois reprises durant l’année 2003, ainsi que le 26 février 2004.
e. Au mois de juin 1998, la régie alors en charge de la gestion de l’immeuble a indiqué à X______ que la société propriétaire avait décidé d’installer provisoirement des sanitaires dans la courette extérieure et qu’elle effectuait les travaux de transformations des caves, afin de lui fournir un nouveau local de stockage.
f. Par avis du 26 février 2004, la régie alors en charge de la gestion de l’immeuble a informé X______ que le nouveau bailleur était Y______ SA.
La gestion de l’immeuble a été confiée à la régie D______ dès le 1er mai 2005.
g. Par avis officiel du 21 novembre 2001, la bailleresse a résilié le bail pour le 31 décembre 2001, en faisant valoir des nuisances répétées, soit de graves manques d’égard envers les voisins.
A la suite de la contestation du congé formée le 20 décembre 2001 par X______, le Tribunal des baux et loyers a, par jugement du 24 janvier 2006, annulé le congé notifié.
h. Le 27 février 2004, le Service d’incendie et de secours est intervenu dans « La B______ » en raison de la présence d’un gros feu de cheminée.
Par courrier du 22 avril 2004, X______ a demandé à la régie quelles mesures allaient être prises afin de remettre en état la cheminée. Il a précisé que l’absence d’utilisation de la cheminée comme source de chauffage engendrait une baisse de son chiffre d’affaires, le froid régnant dans le bar.
Le 4 février 2005, le conseil de X______ indiquait au conseil de la bailleresse que les locaux ne disposaient toujours pas de chauffage, que la cheminée n’avait pas été réparée, que l’évier était inutilisable en raison d’une défectuosité de la pompe et que les sanitaires étaient inutilisables en raison du gel. Mise en demeure a été faite d’entreprendre immédiatement les travaux nécessaires, sous menace de consignation du loyer. Une demande de réduction de loyer a également été réservée.
Le 22 mars 2005, un délai de 30 jours a été imparti à la bailleresse pour remédier aux défauts. Le locataire a requis le paiement d’une indemnité journalière de 150 fr. à titre de dommages et intérêts.
i. Le 22 avril 2005, estimant que les travaux n’avaient pas été exécutés, X______ a fait part à la bailleresse de son intention de consigner le loyer.
Le 29 avril 2005, X______ a procédé à la consignation du loyer du mois de mai 2005.
j. Par requête du 26 mai 2005, X______ a saisi la Commission de conciliation en matière de baux et loyers d’une requête en validation de la consignation, en exécution de travaux, consistant en l’installation d’un chauffage, en la réparation de la cheminée, de la pompe de l’évier et en l’installation de sanitaires à l’intérieur des locaux; une réduction de loyer de 40% a été sollicitée dès le 1er février 2005 ainsi que l’allocation de 150 fr. par jour à titre de dommages et intérêts du 1er novembre 2004 au 30 mars 2005.
Le 30 juin 2005, la bailleresse a fait procéder aux travaux de réparation et de nettoyage de l’écoulement de l’évier.
Le 14 octobre 2005, la régie a indiqué au conseil de X______ que la bailleresse n’entendait pas procéder à la réparation de la cheminée et qu’elle mandatait, à bien plaire et sans reconnaissance de droit, une entreprise afin d’évaluer le coût des réparations.
Le devis établi fait état d’un montant de 12'788 fr. 25. Il comprend le détubage et le tubage du boisseau au moyen de deux conduits en acier inoxydable, la fourniture et la pose d’une cage d’aspirante, la réfection de l’avaloir, la dépose et la repose de l’habillage de la cheminée, la protection du sol, l’ouverture et la fermeture de la dallette en toiture, ainsi que les essais de feu.
L’entreprise E______ SA a précisé que si le tirage naturel devait s’avérer insuffisant lors des essais, en raison du tubage, un extracteur de fumée motorisé devrait être installé en toiture.
k. D’entente entre les parties, l’affaire a été déclarée non conciliée à l’audience de conciliation du 9 novembre 2005 et portée le lendemain au Tribunal des baux et loyers.
Le Tribunal a ordonné une instruction écrite.
Par écriture du 17 janvier 2006, Y______ SA a conclu à ce que X______ « soit condamné à procéder à la réparation de la cheminée à ses frais, à ce qu’il soit confirmé que la création de sanitaires à l’intérieur de l’établissement ne lui était pas imputable », à ce qu’il soit constaté que la consignation du loyer n’était pas justifiée, que les montants consignés soient débloqués en sa faveur, et à ce que la demande de réduction de loyer et en paiement de dommages et intérêts soient déclarées irrecevable.
Au mois de janvier 2006, la société propriétaire a fait procéder à la modification de l’installation électrique de l’établissement, de manière à ce que X______ puisse utiliser des radiateurs électriques pour chauffer ses locaux.
l. Une audience de comparution personnelle des parties s’est tenue le 7 mars 2006 devant le Tribunal des baux et loyers. A cette occasion, X______ a confirmé que depuis le mois de février 2004, date de l’incendie, la cheminée ne fonctionnait plus et qu’il était contraint de se chauffer avec des radiateurs d’appoints, engendrant d’importants coûts électriques. Il a précisé que la cheminée avait été ramonée quatre fois par année à sa demande et à ses frais. Lorsque les toilettes avaient été installées dans la cour, un petit laboratoire avait été créé au rez-de-chaussée, lequel avait ensuite été déplacé en 1998 ou 1999. Il jouissait précédemment de toilettes dans l’allée, dont il avait l’usage exclusif.
Pour sa part, le représentant de la bailleresse a indiqué que le coût de la réparation de la cheminée était proche de 13'000 fr., sans compter l’éventualité du retubage de celle-ci, lequel doublerait les frais. Elle a précisé qu’il avait été décidé de ne rien entreprendre.
m. Le 31 mars 2006, un transport sur place a été effectué par le Tribunal des baux et loyers. A cette occasion, il a constaté que des toilettes provisoires avaient été installées dans une courette, avec un accès par l’arrière du café. Le salon de coiffure et le kébab voisins disposaient d’une toilette. Les anciens sanitaires se trouvant dans l’immeuble avaient été transformés en local mis à disposition du concierge, bien que les installations soient encore présentes.
L’accès au laboratoire se trouvant au sous-sol se faisait par la cour de l’immeuble. Le Tribunal a également constaté la présence d’un réservoir à mazout dans la cour desservant le salon de coiffure.
Il ressort des photographies effectuées lors de ce transport sur place que les toilettes se trouvent à l’extérieur de l’établissement. Les sanitaires sont similaires à ceux utilisés sur des chantiers ou pour des manifestations.
. n. Lors de l’audience de comparution des mandataires du 23 mai 2006, le représentant de la bailleresse a indiqué que des serrures allaient être installées, de manière à ce que les clients du bar de X______ puissent se rendre dans les toilettes utilisées par le concierge. L’accès aux sanitaires se ferait par la cour.
Le Tribunal a ordonné l’ouverture d’enquêtes.
Trois témoins ont été entendus lors des audiences d’enquêtes des 3 octobre et 21 novembre 2006. En substance, ils ont indiqué ce qui suit :
F______, locataire au 1er étage de l’immeuble depuis 1998, a déclaré souffrir du bruit et des odeurs en provenance du bar. Il a indiqué avoir appelé la police à de nombreuses reprises ainsi que la régie.
G______, locataire au 2ème étage de l’immeuble depuis 13 ans, a confirmé l’existence de nuisances sonores et olfactives liées à l’exploitation de « La B______ ». Elle a expliqué s’être plainte de ces nuisances à la police et à la régie. Elle ne pouvait préciser la provenance des odeurs de nourriture dans l’immeuble, celui-ci abritant trois bars, sans aucune ventilation.
H______, gendarme au poste de police de Plainpalais, a déclaré avoir reçu des doléances du voisin direct de « La B______ » concernant les odeurs. Il avait pu constater, en se rendant sur place, que X______ réchauffait des plats et il avait senti des odeurs de cuisine. Il a pour le surplus confirmé que « La B______ » ne posait pas de problème à la police. Les locaux n’étaient pas pourvus de ventilation.
o. Le 17 août 2006, la régie indiquait au conseil de X______ que le local abritant les sanitaires devait être débarrassé par le concierge d’ici au 31 août 2006, de manière à ce que les toilettes soient disponibles pour la clientèle de « La B______ ».
Le 25 janvier 2007, un huissier judiciaire s’est rendu dans les locaux. A cette occasion, il a constaté que la cabine des wc était installée à l’extérieur du café, côté cour, que la cuvette et le lavabo présentaient des traces d’eau gelée, que le réservoir de la chasse ne fonctionnait qu’avec peine, l’eau étant gelée. Les sanitaires étaient en conséquence inutilisables.
p. Dans leurs écritures respectives après enquêtes du 26 janvier 2007, les parties ont persisté dans l’intégralité de leurs conclusions.
La cause a été remise pour plaider à l’audience du 6 février 2007. A cette audience, le conseil de X______ a produit un chargé de pièces complémentaires. Le conseil de Y______ SA s’est opposé à la production desdites pièces. L’affaire a été gardée à juger à cette date.
Le Tribunal des baux et loyers a rendu son jugement le 22 janvier 2008.
q. A la suite de l’appel formé par X______ le 29 février 2008, le mémoire de réponse et d’appel incident de Y______ SA du 26 mars 2008 et la réponse de X______ du 28 avril 2008, la cause a été remise pour plaider au 16 juin 2008.
A l’audience de plaidoiries du 16 juin 2008, les parties ne se sont pas présentées ni fait représenter.
La cause a été gardée à juger à l’issue de l’audience.
EN DROIT
Le jugement statuant en matière de défaut de la chose louée est rendu en premier ressort (art. 56 P al. 2 LOJ).
La Chambre d’appel revoit la cause librement; sous réserve de l’immutabilité du litige, elle peut connaître de nouvelles conclusions, de nouveaux allégués et de nouvelles preuves. (BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, Commentaire de la loi de procédure civile genevoise, No 15 ad art. 291 LPC, No 2 ad art. 445 LPC).
Selon l’art. 259 b lit. b CO, le locataire est tenu d’impartir préalablement au bailleur un délai convenable pour effectuer les corrections nécessaires, ce qui suppose une mise en demeure selon les art. 107 et ss CO, sauf dans les cas prévus à l’art. 108 CO (ZIHLMANN, Das Neue Mietrecht, p. 64, 67, LACHAT, Le bail à loyer, 2008, p. 252; SVIT-KOMMENTAR, No 13 et ss. ad art. 259 b).
La chose louée est défectueuse si elle ne se trouve pas dans l’état approprié à l’usage pour lequel elle a été louée ou, autrement dit, si son état réel ne correspond pas à l’état convenu (TERCIER, La partie spéciale du Code des obligations, No 1080 et 1082; CORBOZ, Les défauts de la chose louée, in SJ 1979, p. 130, 131; GAUCH, Mängelhaftung des Vermieters und Mangelhafte Mietsache-einige Gedanken zum neuen Mietrecht in RJB 128/1992 p. 189 et ss. 197; arrêt 4 c. 527/1996 du 29 mai 1997, reproduit in SJ 1997 p. 661 ss).
L’art. 259 g CO prévoit que le locataire d’un immeuble qui exige la réparation d’un défaut doit fixer par écrit au bailleur un délai raisonnable à cet effet, et peut lui signifier qu’à défaut il consignera son loyer.
Pour que la consignation soit ordonnée, il faut qu'il existe un défaut connu du bailleur, qu’il lui ait été demandé d’y remédier dans un délai raisonnable, sans succès, et que le bailleur ait été menacé par écrit de la consignation. Malgré le texte de la loi en effet, la doctrine est unanime à considérer que la menace de consignation est une condition impérative (LACHAT, op. cit., p. 275; ZIHLMANN, op. cit., p. 79). Le locataire doit en outre avertir le bailleur par un second courrier de ce qu’il a effectivement consigné le loyer ou s’apprête à le faire.
La consignation n’est admissible que si elle a été effectuée à temps, c’est-à-dire à la date à laquelle le loyer devait être payé (arrêt du Tribunal fédéral du 10 janvier 2002, publié in SJ 2002 I 269).
2.1 Parmi les défauts qui surviennent pendant la durée du bail, la loi distingue, d’une part, les menus défauts à la charge du locataire (art. 259 CO) et, d’autre part, les défauts de moyenne importance et les défauts graves, qui ouvrent au locataire les droits prévus à l’art. 259a CO, en particulier la remise en état de la chose et la réduction de loyer.
La notion de défaut est identique, quels que soient le ou les moyens mis en oeuvre par le locataire (arrêt du Tribunal fédéral 4C.97/2003, consid. 3.2). Il n’y a donc pas lieu de soumettre l’un des droits énumérés à l’art. 259a CO à des conditions d’exercice plus restrictives que les autres droits. En effet, les voies offertes au locataire en matière de défaut de la chose louée poursuivent le même but, soit rétablir l’équilibre contractuel entre les prestations respectives des parties (HIGI, op. cit., n° 5 et 11 à l’art. 259d CO). En outre, le locataire n’a pas à respecter une priorité entre les différents moyens à sa disposition et ceux-ci ne s’excluent pas (SVIT-KOMMENTAR, n° 5 ad art. 259a CO; HIGI, op. cit., n° 13 ad art. 259a CO).
Faute de définition légale, la notion de défaut doit être rapprochée de l’état approprié à l’usage pour lequel la chose a été louée, au sens de l’art. 256 al. 1 CO. Elle suppose la comparaison entre l’état réel de la chose et l’état convenu (arrêt précité, consid. 3.1.; SJ 1997, p. 661, consid. 3a).
Le défaut de la chose louée est une notion relative. Son existence dépendra des circonstances du cas particulier. Il convient de prendre en compte notamment la destination de l’objet loué, l’âge et le type de construction, le montant du loyer, l’évolution des mœurs et de la technique. (WESSNER, Le bail à loyer et les nuisances causées par des tiers en droit privé, XIIème Séminaire sur le droit du bail, p. 23-24; LACHAT, op. cit., p. 219; HIGI, Commentaire zürichois, No 28 ad art. 258 CO).
Il y a ainsi défaut lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l’état approprié à l’usage convenu (TERCIER, Les contrats spéciaux, 3ème édition, n° 1869).
Selon la doctrine et la jurisprudence, l’insuffisance de chauffage, soit une température inférieure à 18° et la défectuosité d’une cheminée, constituent des défauts de la chose louée (LACHAT, op. cit., p. 220-221; ATF non publié du 15.5.01 in DB 2002 n° 7; MP 1996 p. 26; CdB 1996 p. 116).
Un défaut est de moyenne importance lorsqu’il restreint l’usage pour lequel la chose a été louée, sans l’exclure ni l’entraver considérablement (LACHAT, op. cit., p. 226).
Il appartient au locataire qui entend se prévaloir des art. 258 et ss CO d’apporter la preuve de l’existence du défaut et de la diminution de l’usage de l’objet loué.
2.2 Chaque partie doit, à défaut de prescriptions contraires, prouver les faits qu’elle allègue pour en déduire son droit (art. 8 CC, 186 LPC).
L’art. 274 d al. 3 CO prévoit que l’autorité de conciliation et le juge établissent d’office les faits et apprécient librement les preuves; les parties sont tenues de leur présenter toutes les pièces nécessaires à l’appréciation du litige. Il s’agit d’un cas d’application de la maxime inquisitoriale sociale ou de la maxime des débats atténuée. Fondée sur des considérations socio-économiques, cette maxime tend à protéger la partie la plus faible économiquement, à établir l’égalité entre les parties et à accélérer la procédure. Il n’y a toutefois pas lieu à une interprétation large de la maxime en question, ce qui résulte déjà de la réserve expresse selon laquelle les parties sont tenues de produire toutes les pièces pertinentes (ATF 125 III 231 = JdT 2000 I 194 consid. 4 a, p. 201 et ss).
La maxime inquisitoriale sociale ne modifie par le fardeau de la preuve, ni ne dispense les parties de proposer des moyens de preuve. Le juge ne doit pas instruire d’office le litige lorsqu’une partie renonce à expliquer sa position, mais il doit interroger les plaideurs et les informer de leur devoir de collaboration et de production des preuves. L’initiative du juge ne va pas au-delà de l’invitation faite aux parties de mentionner les preuves et de les présenter (ATF 125 III 231 = JdT 2000 I 194 consid. 4 a, p. 201 et ss; SJ 1998 p. 645).
Le Tribunal des baux et loyers n’a pas l’obligation d’établir d’office des faits qui n’ont pas été articulés avec précision par celui qui entend les invoquer et auquel il ne saurait se substituer pour formuler son argumentation et la justifier (ACJ/284/2000). En revanche, lorsque les allégués et moyens des parties sont suffisamment intelligibles, le Tribunal est tenu d’instruire et de faire administrer des preuves sur tous les éléments pertinents. S’il ne le fait pas, il viole le droit à la preuve (ATF 114 II 289 = JdT 1989 I 84).
2.3 En l’espèce, il ressort des pièces produites et des déclarations des parties que les locaux litigieux ont été remis à bail à l’appelant sans installation de chauffage. L’intimée a toutefois admis que la cheminée constituait la seule source de chaleur de l’établissement. Celle-là ne peut plus être utilisée, en raison d'un gros feu survenu le 27 février 2004. L’intimée soutient que l’existence du défaut est imputable à l’appelant, en raison d’une utilisation inappropriée des locaux et plus particulièrement de la cheminée.
La Cour constate que l’appelant, suivant les recommandations du maître ramoneur, a fait procéder à douze ramonages de la cheminée entre le début de l’année 2000 et le 26 février 2004. Le lendemain du dernier ramonage, soit le 27 février 2004, un gros feu, assimilable à un incendie, est survenu dans la cheminée. Il ressort également de la procédure qu'un incendie était déjà survenu le 21 décembre 1993, le bar étant à l’époque exploité par un autre locataire. Dans ces conditions, la Cour ne saurait retenir que l’appelant est responsable de l’existence du défaut. Quand bien même l’appelant aurait fait des grillades dans sa cheminée, pouvant provoquer des émanations de graisse enduisant le conduit de la cheminée, et que ce type de restauration soit contraire aux termes du contrat, la cheminée a été nettoyée par un maître ramoneur le jour précédant l’incendie. L’absence de fonctionnement de la cheminée ne résulte ainsi pas du comportement adopté par l’appelant.
La Cour retient également que l’intimée n’allègue pas que le précédent incendie survenu au mois de décembre 2003 aurait été imputable au comportement du précédent gérant. Il ne ressort par ailleurs pas de la procédure que le précédent gérant aurait utilisé la cheminée autrement que pour se chauffer.
Le Tribunal des baux et loyers a dès lors retenu à tort que l’existence du défaut serait imputable à l’appelant. Sur ce point, son jugement sera annulé. L’appelant est en conséquence en droit de solliciter de l’intimée la remise en état de la chose louée.
La Cour de céans condamnera en conséquence l’intimée à supprimer le défaut, à ses frais et dans les règles de l’art, en particulier en effectuant les travaux mentionnés par l’entreprise E______ SA, soit le détubage et le tubage du boisseau, la réfection de l’avaloir et, si le tirage ne devait pas se révéler suffisant, à l’installation d’un extracteur de fumée motorisé en toiture.
2.4 L’appelant sollicite que l’intimée soit condamnée à procéder à la réparation de l’installation de chauffage. Les explications et les conclusions de l’appelant sont pour le moins confuses. Il ne dispose en effet d’aucune installation de chauffage dans les locaux, la seule source de chaleur provenant de la cheminée. L’appelant ne peut dès lors conclure à la réparation d’une installation qui n’est pas existante. La Cour constate que cette conclusion est dénuée d’objet, dès lors qu’elle se confond avec celle visant à la réparation de la cheminée, dont la remise en état devra être exécutée par l’intimée.
C’est dès lors à juste titre que le Tribunal des baux et loyers a retenu que l’appelant n’était pas en droit de solliciter l’installation ou la réparation de l’installation de chauffage. Sur ce point, le jugement entrepris sera confirmé.
En ce qui concerne la pompe de l’évier, il ressort des pièces versées à la procédure que l’intimée a fait procéder aux travaux de réparation et de nettoyage de l’écoulement de l’évier, de même qu’au nettoyage de la pompe, bloquée par des graisses. L’appelant n’a dès lors pas démontré l’existence du défaut qu’il invoque, de sorte que le Tribunal a à juste titre débouté l’appelant de cette conclusion.
S’agissant des sanitaires, il ressort tant des photographies prises par le Tribunal des baux et loyers lors de son transport sur place que des pièces versées au dossier que des toilettes provisoires ont été installées dans une courette, à l’extérieur de l’établissement, et qu’elles sont similaires à celles utilisées sur des chantiers. Le constat d’huissier judiciaire démontre que ces toilettes sont inutilisables pendant la saison froide, l’eau étant gelée dans le réservoir de la chasse. L’appelant, sans être contredit par l’intimée, a indiqué qu’à la conclusion du bail, il disposait d’un sanitaire dans la montée de l’immeuble pour sa clientèle. L’intimée s’était engagée à exécuter la construction d’un laboratoire, d’un wc séparé et d’un dégagement dans la cour, construction que le département concerné a refusée. Au mois de juin 1998, l’intimée a installé des sanitaires provisoirement dans la courette extérieure.
La Cour constate qu’à plusieurs occasions, l’intimée s’est engagée à remettre à disposition de l’appelant le sanitaire dont il disposait au début du bail, mais que celui-ci ne lui a toujours pas été délivré.
Les sanitaires extérieurs et provisoires doivent être qualifiés d’un défaut de la chose louée. Le Tribunal a en conséquence à tort retenu que l’appelant aurait accepté une modification de son bail et qu’il n’aurait qu’à installer un petit chauffage électrique dans les sanitaires extérieurs.
La Cour condamnera l’intimée à remettre sans délai à l’appelant la jouissance des anciens sanitaires se trouvant dans l’immeuble.
Une réduction du loyer suppose que l’objet remis à bail soit affecté d’un défaut de moyenne importance au moins (LACHAT, Commentaire romand, n° 1 ad art. 259d CO). L’ouverture du droit à une réduction de loyer ne suppose plus un usage notablement amoindri comme c’était le cas sous l’ancien droit. Un défaut de moyenne importance, justifiant une réduction du loyer, peut résulter de deux cas de figure : soit l’usage de la chose est restreint dans une mesure de l’ordre de 5% au moins, soit un défaut mineur se prolonge sur une longue période sans que le bailleur, informé, ne prenne les mesures nécessaires, de sorte qu’une atteinte à la jouissance de la chose louée doit être admise (ATF 4C.97/2003 du 28 octobre 2003).
Conformément à l’art. 259d CO, la réduction du loyer est proportionnelle au défaut. En principe, il convient de procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle, telle qu’elle est pratiquée dans le contrat de vente : la valeur objective de la chose avec défaut est rapportée à sa valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion. Cependant, le calcul proportionnel n’est pas toujours aisé, notamment lorsque le défaut est de moyenne importance. Il est dès lors admis qu’une appréciation en équité, par référence à l’expérience générale de la vie, au bon sens et la casuistique, n’est pas contraire au droit fédéral (SJ 1997 p. 666).
La Cour de céans a accordé des réductions de loyer oscillant entre 5 et 30% en raison de chauffage insuffisant (ACJ No 1290 du 16.10.1995 K. c/ A. et ACJ No 1336 du 21.12.2000 V. et C. c/ R.).
Une réduction de loyer de 30% a été accordée pour une série de défauts affectant l’exploitation normale d’un café-restaurant (ACJ du 07.02.1983, SA X. c/ G.-B.). La privation partielle d’un jardin d’une maison de vacances et la privation d’ascenseur pour un locataire ont justifié une réduction de loyer de 25% (ACJ du 16.06.1986 V. c/ H.; ACJ n° 961 du 05.09.2005 P. c/ A.).
3.1 L’absence de fonctionnement de la cheminée, privant l’appelant non seulement de sa seule source de chauffage mais également d’un argument commercial, justifie, comme l’a retenu à bon droit le Tribunal, une réduction de loyer de 15% pendant la saison d’hiver, soit du 1er octobre au 30 avril de chaque année.
Le premier avis de défaut a été adressé au représentant de l’intimée le 22 avril 2004, date à partir de laquelle la réduction de loyer est due par l’intimée.
Sur ce point, le jugement entrepris sera annulé, en tant qu’il a fixé la réduction de loyer à 15% pour six mois seulement et dès le 4 février 2005.
En ce qui concerne la présence de sanitaires provisoires se trouvant à l’extérieur des locaux, inutilisables pendant la saison hivernale, une réduction de loyer de 15% pendant toute l'année apparaît proportionnée au présent cas. L’appelant a signalé la présence de ce défaut le 4 février 2005. La Cour condamnera en conséquence l’intimée à verser à l’appelant une réduction de loyer supplémentaire de 15% dès le 4 février 2005 jusqu’à la remise à l’appelant des sanitaires se trouvant dans l’immeuble.
L’appelant n’a produit qu’un seul relevé des Services industriels de Genève, couvrant la période du 24 février 2003 au 18 décembre 2006. Le montant des factures intermédiaires durant cette période est resté similaire et aucune facture définitive n’a été établie durant cette période. Cette pièce ne permet pas de démontrer l’accroissement des frais d’électricité allégué par l’appelant.
Celui-ci n’ayant pas apporté la preuve du dommage subi, le Tribunal l’a à bon droit débouté de ses conclusions.
La consignation sera donc validée à due concurrence et la Cour de céans ordonnera aux services financiers du Pouvoir judiciaire la restitution à l'appelant des sommes qui lui reviennent en fonction et selon les modalités de la réduction de loyer admise ci-dessus, le solde revenant à l’intimée, la consignation prenant fin avec l'entrée en force de la présente décision.
PAR CES MOTIFS, LA COUR :
A la forme :
Déclare recevables l’appel interjeté le 29 février 2008 par X______ et l’appel incident de Y______ SA du 26 mars 2008 contre le jugement JTBL/107/2008 rendu le 22 janvier 2008 par le Tribunal des baux et loyers en la cause C/11829/2005–3–D.
Au fond :
Annule le chiffre 2 du susdit jugement.
Condamne Y______ SA à procéder à ses frais et dans les règles de l’art à la réparation de la cheminée et à remettre à X______ les sanitaires se trouvant dans l’immeuble.
Réduit de 15% le loyer du 1er octobre au 30 avril de chaque année, dès le 1er octobre 2004, et jusqu’à remise en état de la cheminée.
Réduit le loyer de 15% supplémentaires dès le 4 février 2005 jusqu’à délivrance des sanitaires dans l’immeuble.
Ordonne, en tant que de besoin, la libération en faveur de Y______ SA des loyers consignés sous compte n° , sous déduction des réductions de loyer susvisées revenant à X.
Condamne Y______ SA au paiement d’un émolument de 300 fr. envers l’Etat.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Monsieur François CHAIX, président; Mesdames Marguerite JACOT-DES-COMBES et Florence KRAUSKOPF, juges; Mesdames Nathalie THÜRLER et Nathalie LANDRY, juges assesseurs; Madame Muriel REHFUSS, greffier.
Le président :
François CHAIX
Le greffier :
Muriel REHFUSS
Indication des voies de recours :
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.